臺灣士林地方法院107年度重訴字第60號

• 裁判案由: 確認優先承買權存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 107 年 08 月 30 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 107年度重訴字第60號原　　　告　聯丞投資開發有限公司
法定代理人　王建翔
訴訟代理人　陳豐年律師
複代理人　　李榮林律師
被　　　告　慶隆開發股份有限公司
法定代理人　陳天來
訴訟代理人　周仕傑律師
高奕驤律師
複代理人　　李怡潔律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國107 年7 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落臺北市○○區○○段○○00地號土地（下稱系爭土地）之門牌號碼臺北市○○區○○○路00巷0 號未保存登記建物（下稱系爭未保存登記建物）為原告所有，系爭土地則由被告於本院104 年度司執字第53231 號強制執行程序（下稱系爭執行程序）中拍定取得所有權。惟系爭未保存登記建物為系爭土地之前所有人即訴外人王緒宏所搭建，嗣王緒宏於民國99年8 月間將系爭未保存登記建物之事實上處分權轉讓予訴外人林辰漢，林辰漢再轉讓予訴外人王經宇，王經宇再於106 年5 月轉讓予原告；系爭土地則由王緒宏於99年9 月出售予訴外人和旺聯合實業股份有限公司（下稱和旺公司），和旺公司復於103 年11月18日與訴外人陳聰明簽立買賣契約，並將系爭土地移轉登記予陳聰明指定之訴外人何文成，是原告本於系爭未保存登記建物之事實上處分權人地位，依民法第425 條之1 、第876 條第1 項，對系爭土地有法定租賃權及法定地上權，依土地法第104 條第1 項得以優先承購系爭土地，爰依法提起本件訴訟等語。
（二）並聲明：1.確認原告對於系爭執行程序中被告拍定之系爭土地有優先承買權存在。2.系爭土地應由原告依被告106
年9 月21日投標拍定價格優先承買。
二、被告抗辯則以：
（一）依現行實務見解，事實上處分權人就未保存登記建物坐落之基地不得主張優先承買權，是原告請求確認其就系爭土地有優先承買權，並無理由。縱認事實上處分權人得主張優先承買權，惟原告並未能證明其為系爭未保存登記建物之事實上處分權人。又縱原告確為事實上處分權人，然於系爭土地設定抵押權時，系爭土地及系爭未保存登記建物非屬同一人所有，與民法第876 條之要件不符，原告不得主張其就系爭土地有法定地上權；另依最高法院見解，建物於移轉時須仍有經濟價值始得主張民法第425 條之1 之法定租賃權，然系爭未保存登記建物屋況老舊，已無任何經濟價值，原告亦無從主張就系爭土地有法定租賃權，則原告就系爭土地既無法定地上權及法定租賃權，自無從主張優先承買系爭土地等語，資為抗辯。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制；設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定，民法第425 條之1 第1 項、第876 條分別定有明文。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104 條第1 項亦有明文規定。本件原告主張其為系爭未保存登記建物之事實上處分權人，並據此請求確認其就系爭土地有優先承買權，揆諸上開條文之規定，原告自應先證明其為系爭土地之地上權人或承租人，始有土地法第104 條規定之適用，合先敘明。
（二）次按未辦保存登記之建物，尚不能與已登記之建物之保護等量齊觀，此觀之民法及相關之法規內容並未將兩者併同規定可知。例如從未辦保存登記建物在受讓時，無法使受讓人取得所有權之事，由來已久，於88年4 月21日增訂民法第426 條之1 規定時，法條明文規定，租用基地建築房屋，承租人房屋「所有權」移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。故如甲有一筆A 土地租給乙，乙於土地上興建一棟未辦保存登記建物B 屋，乙再把B
屋賣丙。今有一甲之債權人聲請執行A 地並經拍定，未保存登記建物之買受人丙雖取得建物之事實上處分權，惟因無法適用或類推適用上開規定，致不能使基地租賃契約繼續存在，如買受人丙事後未與土地所有人甲另行訂定租賃契約，則因無租賃關係存在，未符合土地法第104 條第1
項規定；且依優先承買權不能創設法理，亦不得以未保存登記建物之事實上處分權人之地位主張優先承買（臺灣高等法院暨所屬法院100 年法律座談會民執類第7 號會議結論參照）。再按土地法第104 條第1 項及民法第426 條之2 第1 項之優先承買權，分別依土地法第104 條第2 項及民法第426 條之2 第3 項，出賣人未依法通知優先承買權人者，出賣人縱然已將土地所有權移轉登記予買受人，亦不得對抗優先承買權人，優先承買權人得請求買受人塗銷已為之所有權移轉登記，由出賣人與優先承買權人補訂書面契約，並辦理所有權移轉登記予優先承買權人，是該項優先承買權具物權之效力，此有最高法院65年台上字第2701號、67年台上字第479 號判例要旨可資參照，是縱事實上處分權人得類推適用民法第425 條之1 第1 項規定主張成立推定租賃關係，但究與土地法第104 條第1 項及民法第426 條之2 第1 項所示之承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形有別。依民法第757 條規定：「物權除依法律或習慣外，不得創設。」自不宜擴張解釋或類推適用各該規定，認事實上處分權人得享有此具物權效力之優先承買權（臺灣高等法院暨所屬法院106 年法律座談會民執類提案第14號會議結論參照）。經查：
1.原告固主張其為系爭未保存建物之事實上處分權人，而因被告係拍賣取得系爭土地，故原告得類推適用民法第425
條之1 對系爭土地有法定租賃權，再依土地法第104 條主張優先承買權云云。惟揆諸上開高等法院座談會議結論，因類推適用民法第425 條之1 所取得之法定租賃權，與民法第426 條之2 所規定之意定租賃權本質上並不相同；而優先承買權因具有物權之效力，基於物權法定主義，不宜擴張解釋或類推適用，是未保存登記建物之事實上處分權人縱依民法第425 條之1 取得坐落基地之法定地上權，仍不得據此類推適用或擴張解釋土地法第104 條，主張優先承買建物坐落之基地。是原告之主張，顯與上開座談會議結論相違背，洵屬無據。
2.又原告另主張其依據民法第876 條第1 項為系爭土地之法定地上權人，故得依土地法第104 條主張優先承買系爭土地云云。惟依原告之主張，系爭未保存登記建物於99年9
月2 日移轉事實上處分權予林辰漢，系爭土地則於99年9
月24日轉售予和旺公司，並於同日設定抵押權予訴外人臺灣中小企業銀行股份有限公司，有建築改良物所有權買賣移轉契約書、系爭土地之謄本、異動索引在卷可稽（本院卷第18、20、38頁），是和旺公司於系爭土地設定抵押權時，系爭土地及系爭未保存登記建物顯非屬同1 人即和旺公司所有，與民法第876 條第1 項之要件不符，系爭土地及系爭未保存登記建物間即不存在法定地上權可言，則原告自無從主張其為法定地上權人，而依土地法第104 條有優先承買權。是原告此部分之主張，亦屬無據。
（三）另按土地法第104 條第1 項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104 條之適用（最高法院91年度台上字第2154號判決意旨參照）。經查：
1.原告固提出上開最高法院判決，主張本件應有土地法第104 條之適用云云。惟上開見解之背景事實為「系爭建物係由被上訴人之前手所建築讓與被上訴人，上訴人先後將系爭建物之基地出租於被上訴人之前手陳江進與被上訴人…嗣被上訴人就系爭建物之基地與上訴人訂有系爭基地租約，依上說明，被上訴人自得本於基地租賃承租人之身分，於系爭土地出賣時，主張優先購買權…」（本院卷第313
頁），可知該事件之被上訴人取得未保存登記建物之事實上處分權後，另與土地所有權人即該事件之上訴人簽立基地租約，最高法院認此與民法第426 條之1 租地建屋之意定租賃權本質相同，故仍有土地法第104 條之適用。
2.惟本件原告縱有取得系爭未保存登記建物之事實上處分權，亦僅得依據民法第425 條之1 取得法定租賃權，且其並未能證明嗣後曾與系爭土地之所有權人簽立基地租約，即本件之基礎事實為法定地上權人得否主張優先承買權，而上開最高法院判決之事實，則係意定租賃權人得否主張優先承買權，兩者尚屬有間，自無從比附援引；且法定租賃權及意定租賃權本質上之差異，亦為上開高等法院座談會結論認為法定租賃權人不得主張優先承買權之理由。是原告持上開最高法院判決主張其得依土地法第104 條優先承買系爭土地云云，實係混淆兩事件之背景事實，自難謂有理由。
（四）綜上所述，因系爭未保存登記建物與系爭土地間並無地上權及意定租賃權存在，則縱原告確為系爭未保存登記建物之事實上處分權人，亦無從依土地法第104 條主張優先承買系爭土地，則原告請求確認其對系爭土地有優先承買權云云，實屬無據。
四、從而，原告請求確認對於系爭執行程序中被告拍定之系爭土地有優先承買權存在，系爭土地應由原告依被告拍定之價格優先承買，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 8 月 30 日民事第三庭 法 官 楊忠霖
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 8 月 30 日書記官 沈育儒