108年度簡上字第109號｜民事：分割共有物｜裁判日期：111 年 05 月 19 日

臺灣士林地方法院民事判決 108年度簡上字第109號上訴人兼視同上訴人臺灣新光商業銀行股份有限公司（即附表三編號6至51所示上訴人郭宇文、視同上訴人郭澤華等46人之承當訴訟人）法定代理人李增昌視同上訴人郭豐民（兼附表三編號2、3所示謝玉梅、唐瑤玉之承當訴訟人）郭登福（兼附表三編號5所示郭宇清之承當訴訟人）郭澤章郭澤仁郭澤萍郭佳萍郭令澤郭哲維郭乙發郭令岳（即郭坤旺承當訴訟人）郭令使（即郭坤旺承當訴訟人）郭昕瑜（即郭坤旺承當訴訟人）郭姿瑩（即郭坤旺承當訴訟人）追加被告郭子維上列當事人共同訴訟代理人陳瓊玲律師張日昌律師視同上訴人李志祥（即郭汶洸遺產管理人）闕大為林宥褓（即潘才俊之承當訟訴人）汎德建設股份有限公司（即郭泰田承當訴訟人）兼上一人法定代理人潘才華視同上訴人財政部國有財產署法定代理人曾國基訴訟代理人郭曉蓉複代理人王貴蘭被上訴人潘才智訴訟代理人楊進興律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國107年12月28日本院內湖簡易庭104年度湖簡字第1006號第一審判決提起上訴，本院於111年4月28日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原判決廢棄。二、兩造共有坐落新北市○○區○○段00地號土地應分配由附表一中之附表1-1所列之人取得，並按附表1-1「裁判分割後應有部分比例」欄所示維持共有。附表1-1所列之人應各按附表二所示之金額補償附表1-2所列之人。三、第一、二審訴訟費用由兩造依附表一「原有應有部分」欄所示比例負擔。事實及理由壹、程序部分：一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1 項第1 款定有明文。查被上訴人潘才智起訴請求裁判分割兩造共有新北市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地），原審判決後，僅上訴人即原審被告郭宇文提起上訴，惟依前揭規定，上訴效力應及於全體共同被告，是原審其餘共同被告均應視同已提起上訴，為視同上訴人（下逕稱姓名）。二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254 條第1、2項定有明文。查原審於民國107年12月28日判決後，部分系爭土地共有人應有部分之權利發生移轉（見本院卷三第456至490頁系爭土地登記謄本及異動索引）：(一)唐瓔庭前以夫妻贈與為原因，將其所有系爭土地權利範圍10/320，於107年12月20日移轉登記予謝玉梅，謝玉梅再以買賣為原因，於109年10月26日移轉登記予郭豐民，經郭豐民具狀聲請承當訴訟（本院卷一第251頁）；(二)郭泰田將其所有系爭土地權利範圍20/1920 ，以買賣為原因，於108 年3 月25日移轉登記予汎德建設股份有限公司（下稱汎德公司），經汎德公司具狀聲請承當訴訟（本院卷一第155 頁）；(三)郭芳雄將其所有系爭土地權利範圍1/128 ，以買賣為原因，於108 年9 月20日移轉登記予郭興華，經郭興華具狀聲請承當訴訟（本院卷一第233頁）；(四)郭槐芳將其所有系爭土地權利範圍1/128 ，以買賣為原因，於108 年9 月20日移轉登記予郭尚文，經郭尚文具狀聲請承當訴訟（本院卷一第233 頁）；(五)郭坤旺將其所有系爭土地權利範圍5/64，以贈與為原因，於109 年6 月23日移轉登記予郭令岳、郭令使、郭昕瑜、郭姿瑩，經郭令岳、郭令使、郭昕瑜、郭姿瑩具狀聲請承當訴訟（本院卷一第196 頁）；(六)附表三編號6至51號所示之人，分別將其所有系爭土地權利範圍，以信託為原因，於109年6、7月間，移轉登記予臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行），經新光銀行具狀聲請承當訴訟（本院卷一第223 頁）；(七)唐瑤玉將其所有系爭土地權利範圍10/320，以買賣為原因，於109年12月8日移轉登記予郭豐民，經郭豐民具狀聲請承當訴訟（本院卷一第251頁）；(八)潘才俊將其所有系爭土地權利範圍27/640，以信託為原因，於110 年7月7 日移轉登記予林宥褓，經林宥褓具狀聲請承當訴訟（本院卷一第306頁）。上揭聲請承當訴訟，經到庭當事人同意（本院卷三第334頁），且經本院限期命未到庭當事人表示意見、屆期未表示視為同意（本院卷三第342頁），亦無人於期限內異議而均視為同意，應予准許；至於（九）郭豐民另將其應有部分之一部即權利範圍4/64，以贈與為原因，於109 年6 月24日移轉登記予郭子維，尚無承當訴訟之適用（最高法院103年度台上字第808號判決參照），惟分割共有物訴訟標的須全體共有人合一確定，被上訴人已追加郭子維為被告，且為郭子維所同意（本院卷三第451頁），與民事訴訟法第446條第1項本文規定相符，併應准許。三、系爭土地共有人郭金萬於原審繫屬審理中死亡（原審卷五第277頁），其繼承人郭慶龍、郭慶忠、郭靜美已就系爭土地應有部分辦理繼承登記（本院卷三第305頁），被上訴人並依民事訴訟法第175條第2項規定聲明由其三人承受訴訟在案（原審卷五第73頁）。被上訴人對郭金萬訴訟部分既已為郭慶龍、郭慶忠、郭靜美依法承受，即無需對已死亡之郭金萬再另為撤回，原審判決以被上訴人應撤回而未撤回，而駁回被上訴人對郭金萬訴訟部分，核有違誤。四、視同上訴人李志祥、闕大為、林宥褓、潘才華、汎德公司經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被上訴人聲請（本院卷三第449頁），由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、被上訴人主張：兩造共有系爭土地，各共有人之應有部分如附表一（含附表1-1、1-2）「原有應有部分」欄所示，並無不能分割之情事，惟兩造無法達成分割協議，爰依民法第823條第1項規定，請求准予分割。關於分割方法，應採變價分割，所得價金按共有人應有部分比例分配，可使系爭土地價值極大化，兼顧各共有人之利益及公平等語。二、上訴人及視同上訴人部分：（一）李志祥、闕大為、林宥褓、汎德公司、潘才華及財政部國有財產署亦主張採變價分割（連同被上訴人即為附表1-2所列之人）。（二）郭豐民等如附表1-1所列之人則稱：系爭土地及周遭土地均為郭氏家族子孫之祖地，應有部分合計超過九成，渠等對系爭土地具有特殊情感，不願由他人取得，且渠等歷經多年整合，終獲九成以上之共有人同意就系爭土地及周遭土地進行都更，並組成都市更新會進行都市更新程序，若採變價分割之方式，將致多年整合心血付諸流水，都市更新案亦將破局，毋寧侵害多數人之利益，應採原物分割方式，將系爭土地分割由附表1-1所列之人取得並維持共有，伊等並願按每坪新臺幣（下同）266,000元之價格，補償不願維持共有之附表1-2所列之人等語。三、原審判決： (一)系爭土地應予變價分割，所得價金按各共有人應有部分比例分配。 (二)被上訴人其餘之訴（即壹、三所述對郭金萬訴訟部分）駁回。上訴人不服，提起上訴，並聲明： (一)原判決廢棄。 (二)系爭土地應分割由附表1-1所列之人取得，按附表1-1「裁判分割後應有部分比例」欄所示之應有部分比例共有，並依本院卷一第421頁附表B所示金額，各補償附表1-2所列之人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、下列事項，有系爭土地登記謄本、異動索引、主管機關回函說明系爭土地無分割限制、原審105年2月19日勘驗筆錄、新北市汐止地政事務所複丈成果圖及現場照片等可稽（原審卷三第107至109、122頁；本院卷二第246、233至242、246、247、339至341頁、卷三第456至490頁），復經到場之兩造所不爭執，未到場之當事人經送達準備程序筆錄亦未具狀爭執（本院卷三第333、334、342頁），堪以認定： (一)系爭土地為兩造分別共有，各共有人應有部分如附表一「原有應有部分」欄所示。 (二)系爭土地並無民法第823 條第1 項所示因法令或物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限之情形。 (三)系爭土地使用狀況：地上物包含①新北市○○區○○路0 段00號之建物、車庫、磚房、鐵皮加蓋部分，面積各為11.71 、7.64、42.29 、38.76 平方公尺，為第三人即與系爭土地相鄰之同區段68地號土地（下稱系爭68地號土地）共有人林溪埤、林溪石所有（其二人就系爭68地號土地於臺灣高等法院108年度上易字第1407號分割共有物事件，表示願維持共有，價金補償予未分得土地之共有人）；②檳榔攤工作物、1 樓磚造平房、1 層樓鐵皮加蓋建物，均無門牌號碼，面積各為2.19、14.98 、31.10 平方公尺，為郭彥賢所有；③植物種植區，面積為128.04平方公尺；④新北市○○區○○路0 段00號建物，多年前已傾頹倒塌，目前無人居住。其餘為空地。上開地上物占用位置如原審卷三第122頁新北市汐止地政事務所複丈成果圖所示。㈠五、茲就兩造協議簡化之爭點（本院卷三第334頁）及本院判斷，析述如下： (一)按共有人，除法令另有規定，或因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者外，得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項定有明文。查本件兩造共有系爭土地，應有部分如附表一「原有應有部分」欄所示，而系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約定有不分割期限之情事，已如前揭所認定，惟兩造迄至本院言詞辯論終結時仍無法就分割方法達成協議，則被上訴人請求裁判分割系爭土地，合於上開規定，應予准許。 (二)復按，共有物分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2至4項定有明文。法院依上開規定定共有物分割之方法時，應斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，各共有人分割後所得之利用價值、利用前景及分割後各部分之經濟價值是否相當，而為適當之分配。惟共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事實上或法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金。又分割共有物雖以消滅共有關係為目的，惟其分割方法，倘部分共有人明示就其分得部分，仍願維持共有關係，或有民法第824條第4項規定情形，非不得採取維持部分共有人之共有關係之分割方法（最高法院102年度台上字第1336 號、109年度台上字第2143號判決意旨參照）。 (三)查系爭土地屬都市土地，土地使用分區為汐止都市計畫範圍之第二種住宅區（本院卷二第233至235頁），地目為建地（本院卷三第456頁），目前使用狀況如前揭貳、四、(三)所述。系爭土地共有人雖眾多，惟就各共有人應有部分面積及土地使用狀況觀察，並非無法兼採原物分配及金錢補償之分割方法，尚難認本件採原物分配有何顯著困難，變價分割並非唯一且必要之分割方法。且系爭土地為裡地，無直接臨路，無法單獨建築開發（見本院卷外放之誠正海峽兩岸不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書，下稱系爭估價報告書，第21、23頁），又系爭土地略呈矩型，四面中有三面皆鄰系爭68地號土地，幾為系爭68地號土地所包圍（原審卷三第122頁），可見需整合鄰地進行開發，才能發揮土地最高效益，增加土地之利用及經濟價值。故以系爭土地上開客觀情狀，如採變價分割方法，單獨變賣系爭土地，將因裡地之利用受限，而難期獲取較高之變賣價格，不利共有人，且非屬對土地最有效之利用。堪認附表1-2所列之人所採變價分割之方法，並非最有利於土地共有人之分割方式。 (四)系爭土地已與系爭68地號土地等鄰地共計41筆之土地所有權人成立「新北市○○區○○段00地號等41筆土地都市更新會」申請都市更新，經新北市政府都市更新處於109年8月24日核准立案（本院卷三第127頁，下稱系爭都更案），該更新會並已開展都市更新規劃，有都市更新事業計畫草案、建築設計圖說在卷可稽（本院卷二第415至547頁），且迄本院言詞辯論終結前尚無該都市更新申請案被駁回之情事。系爭土地既已開始進行都市更新規劃，未來與鄰地整合開發後，顯可為系爭土地謀取土地利用之最大效益，提高土地之經濟價值，促進地區公共建設及發展，並增加共有人就土地之使用價值。而系爭土地共有人除附表1-2所列之人（應有部分合計248/1920，約占13%）表示不願繼續持有系爭土地應有部分權利外，其餘共有人即附表1-1所列之人（應有部分合計1672/1920，約占87%）均表示請求原物分配予其等維持共有以利都市更新。堪認系爭土地絕大多數共有人均希望繼續分配取得系爭土地，以參與都市更新，爭取共有人之最大利益。本院審酌系爭土地之使用現狀、各共有人之意願及雙方所提方案之優劣、兼顧兩造利益，以及系爭土地進行都市更新之狀態等一切情狀，認系爭土地應採原物分配由附表1-1所列之人取得，並按同附表「裁判分割後應有部分比例」欄所示之應有部分比例維持共有（裁判分割後應有部分之計算說明，見附表四），暨由其等以金錢補償附表1-2所列之人之分割方法較為妥適。 (五)依系爭估價報告書第12至37頁所載，乃採用系爭土地與相鄰之系爭68地號土地及同區段74地號土地（均在系爭都更案範圍內，本院卷三第127頁。下合稱系爭三筆土地）合併評估方式，符合上述系爭土地需整合鄰地進行開發之方向。其參酌價格形成之主要因素分析【包含一般因素分析（政策面、經濟面）、不動產市場概況分析（總體及區域不動產市場發展概況、不動產市場價格水準分析）、區域因素分析（區域描述、近鄰地區土地及建物利用情況、公共設施概況、嫌惡設施、經濟商業設施、交通運輸概況、重大公共建設、未來發展趨勢）、土地個別因素分析（土地個別條件、法定使用管制與其他管制事項、土地利用情況、勘估標的最近一期公告現值）、最有效使用分析及勘估標的土地增值稅預估】，採取比較法及土地開發分析法各佔50%權重，考量估價目的、勘估標的屬性、使用現況及估價方法特性等條件差異（包含土地型態、面積、地形、地勢、位置、使用分區、法定建蔽率、容積率、臨路條件、可利用興建最大樓地板面積之成本、利潤及折現價值等），推估系爭三筆土地合併開發後之每坪合理價值為457,000元，並考量土地筆數與土地所有權人數，預估完成開發約需10年，經折現計算後，三筆合併開發土地之現值為每坪423,246元，再比較系爭土地單筆土地與系爭三筆土地整合後之條件差異，包含面積、地形、基地規模優劣、臨路數等，進行個別因素調整，推估系爭土地單筆土地之合理市場價值為每坪359,768元。本院審諸系爭估價報告書已考量估價目的、勘估標的屬性、使用現況及估價方法特性等，尚無明顯不當之處，自屬可採。爰依上開估價結果按每坪359,768元計算附表1-1所列之人應分別補償附表1-2所列之人之金額，詳如附表二所示（補償金計算說明，見附表四）。 (六)附表1-1所示之人雖主張應以系爭估價報告書在求得系爭土地每坪合理價值每坪359,768元後，另依臺北市不動產估價師公會「第六號估價作業通則：共有不動產（持分產權不動產）」（下稱系爭六號估價通則），評估系爭土地單價為每坪266,000元（見系爭估價報告書第37頁），計算應有部分之補償金等語（本院卷二第364頁）。惟查系爭六號估價通則第1條規定：「本通則針對持分產權土地、持分產權建物及持分產權區分所有建物等共有不動產於交易市場之變現性及交易成本與完整所有權產權不動產有異…」，可見每坪266 ,000元之價值，是指系爭土地持分產權之交易價值（例如共有人單獨出售其應有部分），並非系爭土地完整所有權之交易價值。惟法院依民法第824條第2項之規定命以金錢補償者，其補償金額之多寡，應斟酌共有物之一般市價決定之（最高法院69年度台上字第3082號判決意旨參照），並非斟酌應有部分之各別產權價值決定之。本件既係就系爭土地整體價值於分割後之利益分配，自應按系爭土地之整體市場價值計算補償金，尚無逕按應有部分產權市價做為分割補償金標準之餘地。附表1-1所列之人上開主張，難認可取。 (七)被上訴人及闕大為、林宥褓、汎德公司、潘才華主張，參考鄰近土地於分割共有物訴訟之估價或拍定價格，應以系爭估價報告書所評估系爭三筆土地合併開發後之每坪合理價值457,000元以上之價格計算補償金（本院卷三第258、262頁），財政部國有財產署則主張應逕以系爭68地號土地之評估價格每坪519,000元為補償計算基準（本院卷三第138頁）。惟不同土地之條件及評估之價格基準日期均不盡相同，渠等未舉證說明系爭土地如何可與該等土地作相同評價，尚無足採。又系爭估價報告書所評估之每坪價格457,000元，乃系爭三筆土地合併開發完成後之價值，並非折現價值，也非系爭土地單筆土地之價值，本件僅針對系爭土地為分割，並非系爭三筆土地之合併分割，自不應以每坪457,000元作為計算補償金之標準。其等主張，均不可取。至於被上訴人另稱汐止地區預售屋價格每坪有4、50萬元，系爭土地單價不應少於建物單價，否則有違經驗法則云云（本院卷三第452頁），亦未於言詞辯論終結前舉證以實其說，未得採信。六、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求裁判分割系爭土地，應予准許。本院認系爭土地應原物分配由附表1-1所列之人取得，並按同附表「裁判分割後應有部分比例」欄所示之應有部分比例維持共有，暨按附表二補償金額分配表所示，分別補償附表1-2所列之人為適當。從而，原審判准系爭土地變價分割及駁回已死亡之原審被告郭金萬（詳前述壹、三）部分，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。七、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故本件上訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由敗訴之一造負擔，有失公平，爰由兩造按附表一「原有應有部分」欄所示比例負擔訴訟費用。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第436 條之1 第3 項、第450 條、第80條之1，判決如主文。中　　華　　民　　國　 111　　年　　5 　　月　　19　　日民事第四庭審判長法官黃欣怡法官絲鈺雲法官劉家昆以上正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　 111　　年　　5 　月　 19 　日書記官黎隆勝

臺灣士林地方法院108年度簡上字第109號

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