108年度訴字第130號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：109 年 03 月 31 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　108年度訴字第130號原　　　告　恆兆資產管理有限公司法定代理人　池慧君訴訟代理人　王奕仁律師被　　　告　余雅萍陳鳳陳志賢陳淑華共　　　同訴訟代理人　余政勳律師（法律扶助律師）複　代理人　吳陵微律師曾允斌律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國109年2月14日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣參萬捌仟壹佰玖拾元由原告負擔。事實及理由甲、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告於民國107年9月21日起訴請求：被告應將門牌號碼新北市○○區○○街0段0巷00弄0號3樓房屋及其頂樓平臺增建之建築物遷讓返還予原告（見本院卷第4至5頁）。嗣於108年11月13日當庭更正聲明為：被告應將門牌號碼新北市○○區 ○○街0段0巷00弄0號3樓房屋及如附圖編號A所示系爭增建房屋（面積70.29平方公尺）遷讓返還予原告（見本院卷第218至219、223頁）。經核原告上開所為，僅係更正事實上之陳述，核與上開規定相符，應予准許。乙、實體部分：壹、原告主張：一、原告於107年8月21日與訴外人莫子侃簽立不動產買賣契約書（下稱系爭C買賣），約定以新臺幣（下同）600萬元之價額，向莫子侃購買其所有坐落新北市○○區○○段000地號土地權利範圍1/3（下稱系爭土地），暨其上同段972建號即門牌號碼新北市○○區○○街0段0巷00弄0號3樓房屋（下稱系爭房屋，以下與系爭土地合稱系爭房地），及其頂樓平臺之未辦理保存登記如附圖編號A所示增建房屋（面積70.29平方公尺，下稱系爭增建房屋），並於107年9月5日辦理系爭房地移轉登記完畢。詎被告未經原告同意，無權占用系爭房屋及增建房屋，依民法第767條第1項前段規定，原告自得請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告；又原告已取得系爭增建房屋之事實上處分權，被告無權占有，自屬侵害原告之財產權，致原告受有損害，依民法第184條第1項前段或第179條規定，原告得擇一請求被告遷讓返還系爭增建房屋予原告，為此，提起本件訴訟等語。二、對被告抗辯之陳述：㈠被告余雅萍前已將系爭增建房屋連同系爭房地出賣予訴外人許哲瑞，並由許哲瑞將系爭房地指定登記予訴外人即陳憲毅之岳母陳方秋冷，陳方秋冷再將系爭增建房屋連同系爭房地出賣予莫子侃，嗣莫子侃再出賣予原告，原告已取得系爭增建房屋之事實上處分權。㈡且原告購買系爭房地及增建房屋時並不知悉余雅萍與莫子侃於本院106年度訴字第1418號遷讓房屋等事件（下稱系爭訴訟）審理中成立和解之事。原告係於給付莫子侃價金305萬元後，發現系爭房屋及增建房屋遭被告占用，始未將餘款交付莫子侃，並要求莫子侃塗銷設定在系爭房地之抵押權。遑論莫子侃向陳方秋冷購買系爭房地及增建房屋時亦有給付價金，被告抗辯上開二次買賣係屬通謀虛偽意思表示，自屬無據。㈢又余雅萍並未依約繳納租金，已無買回系爭房地及增建房屋之權利，而余雅萍雖與莫子侃成立相類買回內容之和解，嗣後亦未履行，難認其有受許哲瑞詐欺之情事。再者，余雅萍於106年8、9月間即已知悉系爭訴訟，其遲至108年7月18日寄發存證信函對許哲瑞、陳方秋冷為撤銷買賣、買回契約及所有權移轉登記之意思表示，顯已罹於1年除斥期間。三、並聲明：㈠被告應將系爭房屋及增建房屋遷讓返還予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告則以：一、系爭增建房屋為獨立之建物，為訴外人即余雅萍之外公陳平陽出資建築，因未辦理保存登記，由陳平陽取得系爭增建房屋之所有權，嗣陳平陽於94年1月13日死亡，由其法定繼承人即被告陳鳳、陳志賢、陳淑華（下稱陳鳳等3人）繼承系爭增建房屋之事實上處分權，並公同共有。而陳鳳於103年9月12日僅贈與余雅萍系爭房地，並未包括系爭增建房屋，故余雅萍並未取得系爭增建房屋之事實上處分權，原告自無從經由買賣取得系爭增建房屋之事實上處分權，其依民法第184條第1項前段、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭增建房屋，自無理由。二、許哲瑞於105年間向余雅萍謊稱可代為償還其所積欠訴外人陳憲毅之借款130萬元、玉山銀行貸款48萬元及國泰人壽貸款120萬元，惟須將系爭房地移轉登記予伊，以供擔保，待余雅萍貸款條件提高後，二年內得隨時向許哲瑞買回系爭房地及增建房屋，此期間余雅萍仍可繼續居住使用系爭房屋及增建房屋，每月繳納租金25,000元，余雅萍因此陷於錯誤，於105年3月3日與許哲瑞簽立不動產買賣契約書（下稱系爭 A-1買賣契約），約定買賣價金為350萬元，並簽立協議書（下稱系爭A-1買回契約），約定余雅萍於105年3月3日至107 年3月2日得以410萬元買回系爭房地及增建房屋，並經公證；又為辦理實價登錄而於同日另行簽立買賣價金為600萬元之不動產買賣契約書（下稱系爭A-2買賣契約），及簽立協議書（下稱系爭A-2買回契約）。詎許哲瑞於105年3月31日即將系爭房地移轉登記予其所指定之陳方秋冷，再由陳方秋冷於105年5月25日與莫子侃簽立不動產買賣契約書（下稱系爭B買賣契約），約定買賣價金600萬元，並於105年7月13日將系爭房地移轉登記予莫子侃，莫子侃即於同日以系爭房地設定最高限額抵押權登記予訴外人板信商業銀行股份有限公司（下稱板信商銀），擔保債權總金額432萬元（下稱系爭抵押權），向板信銀行借款，莫子侃則於105年7月26日始匯款360萬元予陳方秋冷。其後莫子侃即於106年8月9日對被告提起系爭訴訟，並由許哲瑞擔任莫子侃之訴訟代理人，期間移付調解，陳方秋冷以第三人身分參與調解，並委由陳憲毅擔任代理人，嗣於107年3月12日莫子侃與余雅萍成立訴訟上和解（下稱系爭和解），由余雅萍以400萬元之價金向莫子侃購買系爭房地及增建房屋，然余雅萍欲連繫莫子侃履行系爭和解內容，竟無法連繫，莫子侃即於107年8月21日與原告簽立系爭C買賣契約，並於107年9月5日將系爭房地移轉登記予原告，惟原告係於107年10月4日、10月5日、11月2日先後給付200萬元、70萬元、35萬元，共計305萬元予莫子侃，且系爭抵押權迄今均未塗銷。三、再參以許哲瑞、陳方秋冷、莫子侃於系爭訴訟中所留地址均為高雄市○○區○○○路000號1樓之「高橋不動產有限公司」（下稱高橋公司）營業所，其負責人為陳憲毅，又許哲瑞設立之「恆昌地產管理顧問有限公司」（下稱恆昌公司）所在地為臺南市○○區○○路00號5樓之3，與原告之營業所相同，系爭房地之歷次買賣及移轉登記復均由同一地政士鍾彩敏處理，顯見許哲瑞、陳方秋冷、莫子侃、陳憲毅與原告間關係緊密，且系爭B、C買賣契約價金均係於所有權移轉登記後給付，而原告亦未要求莫子侃塗銷系爭抵押權登記，不合於實務上不動產買賣之流程，其等應屬同一集團共同詐騙余雅萍，並製造系爭房地移轉登記之假象，阻撓余雅萍買回系爭房地，足認系爭B、C買賣契約及所有權移轉登記分別係通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定，應屬無效，原告無從取得系爭房地所有權及系爭增建房屋之事實上處分權，依最高法院94年度台上字第1640號、105年度台上字第 2247號判決意旨，原告不得本於所有人之地位，請求被告遷讓返還房屋。四、又余雅萍係於系爭訴訟中始知悉受騙，乃於108年7月18日寄發存證信函對許哲瑞及陳方秋冷為撤銷系爭A-1、A-2買賣契約、系爭A-1、A-2買回契約及所有權移轉登記之意思表示，經其等分別於108年7月19日、7月22日收受，依民法第92條第1項規定，上開債權及物權行為業經余雅萍撤銷而自始無效，陳方秋冷自始未取得系爭房地所有權及系爭增建房屋之事實上處分權。而莫子侃、原告既明知系爭房地之移轉登記係因詐欺不法方式而來，有得撤銷之原因，其等非屬善意第三人，依民法第92條第2項反面解釋、87年度台上字第929號及96年度台上字第2914號判決意旨，被告自得以前揭撤銷對抗莫子侃及原告。因此，余雅萍仍為系爭房地之所有權人，故原告請求被告遷讓返還房屋，即無理由。五、並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。參、不爭執事項：（見本院卷第191至197、211頁）一、被告對原告所提出之書證，形式上真正不爭執。二、原告對被告所提出之書證，除「余雅萍君各項費用明細表」（下稱系爭明細表，見本院卷第168頁）外，其餘形式上真正不爭執。三、余雅萍於105年1月14日提供所有之系爭房地，設定抵押權登記予陳憲毅，嗣於105年7月14日塗銷登記。四、余雅萍於105年3月3日與許哲瑞訂立系爭A-1買賣契約，約定價金350萬元，並訂立系爭A-1買回契約，約定余雅萍於105 年3月3日至107年3月2日得以410萬元行使買回權，並經公證，內容詳如本院卷第64至69頁。又其等於同日另行訂立系爭A-2買賣契約，約定價金600萬元，及訂立系爭A-2買回契約，未經公證，內容詳如本院卷第70至75頁。五、許哲瑞於105年3月31日將系爭房地移轉登記予其所指定之陳方秋冷。六、陳方秋冷於105年5月25日與莫子侃簽立系爭B買賣契約，約定價金600萬元，內容詳如本院卷第76至79頁，並於105年7 月13日將系爭房地所有權移轉登記予莫子侃，莫子侃於同日以系爭房地設定系爭抵押權登記予板信商銀。嗣莫子侃於105年7月26日匯款360萬元予陳方秋冷，而系爭抵押權迄今均未塗銷登記。七、莫子侃於106年8月9日對被告提起系爭訴訟，並委任許哲瑞為訴訟代理人，期間移付調解，陳方秋冷以第三人身分委任陳憲毅為代理人參與調解，嗣於107年3月12日莫子侃與余雅萍成立系爭和解，由余雅萍以400萬元之價金向莫子侃購買系爭房地及增建房屋，詳細內容如系爭訴訟卷宗第135至136頁所載。八、莫子侃於107年8月21日與原告訂立系爭C買賣契約，約定價金600萬元，內容詳如本院卷第198至201頁，並於107年9月5日將系爭房地移轉登記予原告。嗣原告先後於107年10月4日、10月5日、11月2日分別轉帳200萬元、70萬元、35萬元，共計305萬元予莫子侃。九、系爭A-1、A-2、B、C買賣契約、系爭A-1買回契約及系爭房地移轉登記之處理代書均為鍾彩敏。十、許哲瑞、陳方秋冷、莫子侃於系爭訴訟中所留地址均為高雄市○○區○○○路000號1樓之高橋公司營業所，其法定代理人為陳憲毅。十一、恆昌公司公司之法定代理人為許哲瑞，其所在地位於臺南市○○區○○路00號5樓之3，與原告目前營業所相同。肆、得心證之理由：一、爭點一：被告提出之系爭明細表，形式上是否真正？㈠按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第357條定有明文。次按當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言（最高法院41年台上字第971號判決意旨參照）。㈡查被告提出之系爭明細表（見本院卷第168頁），原告雖否認其形式上真正，然證人許哲瑞於108年12月25日本院言詞辯論期日證述：系爭明細表係我所製作等語（見本院卷第260頁），足證系爭明細表形式上係屬真正，依前揭規定及判決意旨，被告得引為證據使用。二、爭點二：陳鳯等3人抗辯原告未取得系爭增建房屋之事實上處分權，不得依民法第184條第1項前段、第179條規定，請求被告遷讓房屋，有無理由？㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物（最高法院103年度台上字第919號判決意旨參照）。再按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院96年度台上字第2772號判決意旨參照）。又未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權（最高法院80年度台上字第2516號判決意旨參照）。㈡經查： ⒈系爭增建房屋因未辦理保存登記，依前揭判決意旨，由原始出資建築人取得其所有權。而原告主張其已取得系爭增建房屋之事實上處分權之事實，為被告陳鳳等3人所否認，則依前揭規定，原告自應就此有利於己之事實，負舉證責任。 ⒉原告雖提出系爭C買賣契約為證。然查： ⑴系爭增建房屋為加強磚造鐵皮頂房屋，位於系爭房屋上方，與系爭房屋間有一較陡之內梯可互相連通，並設置木門1扇阻隔，對外有獨立大門可通往公用樓梯間，內部設置有客廳1間、房間2間、廁所1間，及前、後陽台，廚房設置在後陽台，洗衣間設置在前陽台，此業經本院於108年6月24日會同兩造至現場勘驗明確，製有勘驗筆錄及照片在卷可稽（見本院卷第128至144頁），顯示系爭增建房屋可與系爭房屋相區隔，具備完整獨立居住及對外通行功能。堪認系爭增建房屋構造上及使用上均具有獨立性，依前揭判決意旨，系爭房屋所有權範圍並不擴張及於系爭增建房屋，而系爭增建房屋既未辦理第一次所有權登記，依前揭判決意旨，由原始出資建築人取得其所有權。 ⑵參以系爭房屋係於69年3月18日辦理所有權第一次登記，並登記為陳平陽所有，此有新北市汐止地政事務所108年11月20日新北汐地資字第1085404755號函附建築改良物登記簿在卷可稽（見本院卷第241、244頁），且系爭增建房屋於本院勘驗時牆壁有裂縫、屋內裝潢老舊，並有陝小內梯以供居住系爭房屋與增建房屋之人通行使用，此有前揭勘驗照片在卷可憑，足認建築已有相當時日，而系爭房屋既為陳平陽所有，佐以余雅萍於本院勘驗時亦供稱：系爭增建房屋係其外公即陳平陽出資建築（見本院卷第128至129頁），堪認系爭增建房屋為陳平陽出資建築以供其本身及子孫共同居住使用，由其取得所有權。 ⑶而陳平陽嗣後雖將系爭房地移轉登記予陳鳳，陳鳳再於103 年9月23日贈與移轉登記予余雅萍，此有異動索引在卷足憑（見本院卷第93頁）。然系爭增建房屋係屬獨立之不動產，並無證據顯示上開移轉登記所憑之債權契約有包括系爭增建房屋，則余雅萍自無從因贈與而取得系爭增建房屋之事實上處分權。 ⑷又陳平陽已於94年1月13日死亡，其法定繼承人為陳鳳等3人、訴外人陳韋翔及陳姿羽，且其等均未拋棄繼承，此有被告提出之戶籍謄本及繼承系統表、本院民事紀錄科查詢表在卷可稽（見本院卷第236至240、247頁），則系爭增建房屋依民法第1148條第1項、第1151條規定，由其等公同共有。縱余雅萍於訂立系爭A-1買賣契約時，因不諳法律一併將系爭增建房屋出賣予許哲瑞，然此既屬無權處分，嗣後亦未得上開公同共有人，依民法第118條第1項規定予以承認，此部分處分自屬無效，許哲瑞自不因系爭A-1買賣契約而取得系爭增建房屋之事實上處分權，其後莫子侃即無從依系爭B買賣契約取得系爭增建房屋之事實上處分權，原告亦無從依系爭C買賣契約取得系爭增建房屋之事實上處分權。故原告以系爭C買賣契約主張其已取得系爭增建房屋之事實上處分權云云，自非可採。㈢綜上所述，依原告所舉證據無法證明其已取得系爭增建房屋之事實上處分權，則其依民法第184條第1項前段、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭增建房屋，於法不合，不應准許。三、爭點三：被告抗辯系爭B、C買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為，係屬通謀虛偽意思表示，無效，原告不得依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓房屋，有無理由？㈠按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判決意旨參照）。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照）。再按表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效，為民法第87條第1項前段所明定。準此，因出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為，自應認為無效。縱使虛偽意思表示之一方（買受人），已因無效之法律行為（包括債權行為及物權行為）完成不動產所有權移轉登記，仍不能取得所有權，該虛偽買受人當然不得本於所有人之地位，行使民法第767條之物上請求權（最高法院105年度台上字第2247號判決意旨）。㈡經查： ⒈被告抗辯系爭B、C買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為，係屬通謀虛偽意思表示之事實，為原告所否認，則依前揭判決意旨，自應由被告先負舉證責任，待被告已有適當之證明，原告即應提出反證。 ⒉被告就上開事實所提出之證據方法，除證人許哲瑞所述外，其餘系爭A-1、A-2買賣及買回契約、系爭B契約、民事委任狀、公司基本資料、板信商業銀行匯款申請書、系爭訴訟調解報到單及紀錄表、紀錄摘要（見本院卷第64至81、172至178頁）之待證事實，均已列入上開不爭執事項；至於原告所提出系爭C買賣契約、土地及建物登記謄本、存摺交易明細之待證事實，亦列入上開不爭執事項。因此，本院爰依兩造所舉上開證據，審究如下： ⑴首先，余雅萍與許哲瑞就系爭房地同時訂立系爭A-1、A-2買賣及買回契約，內容並非全然相同，僅其中一份買賣及買回契約係屬其等立約之真意所在，此攸關其後系爭B、C買賣契約訂立虛偽與否，自有先予釐清之必要。而證人許哲瑞於108年12月25日本院言詞辯論期日雖證述：原約定價金350萬元，簽立系爭A-1買賣契約，後因余雅萍反悔要用600萬元出售，始簽立系爭A-2買賣契約等語（見本院卷第258頁）。然系爭A-1、A-2買賣及買回契約，均係於105年3月3日訂立，其中系爭A-1買賣及買回契約並經公證，惟系爭A-2買賣及買回契約則未經公證，顯見余雅萍與許哲瑞確認意思表示合致者為系爭A-1買賣及買回契約。再觀諸系爭A-1買賣契約所約定買賣價金為350萬元，系爭A-1買回契約所約定買回價金為410萬元；而系爭A-2買賣契約價金則為600萬元，惟系爭A-2買回契約竟約定買回價金仍為410萬元，許哲瑞須損失190萬元，核與常理不符；且依許哲瑞所製作之系爭明細表，其上所載費用總額3,455,491元（見本院卷第168頁），亦與系爭A-1買賣契約所載價金總額相近，更可證余雅萍與許哲瑞係就系爭A-1買賣及買回契約意思表示合致。故余雅萍辯稱其與許哲瑞係達成系爭A-1買賣及買回契約之合意，因實價登錄始另行虛偽簽立系爭A-2買賣及買回契約乙節，係屬真實，則本院其後僅就系爭A-1買賣及買回契約進行論述。 ⑵次查，證人許哲瑞於108年12月25日本院言詞辯論期日證述：我約於105年受雇於高橋公司，擔任經理，工作內容類似業務員，已於107年中離職，陳方秋冷是高橋公司負責人陳憲毅之丈母娘，我與莫子侃、陳方秋冷係合夥關係，由我出面代表與余雅萍簽署系爭A-1買賣及買回契約，陳方秋冷、莫子侃都是我的登記名義人，所以後來才會登記在莫子侃名下，我從頭到尾均有參與系爭訴訟，莫子侃有同意余雅萍買回，我也有參與系爭B買賣契約之訂立，余雅萍在調解庭前有找人想要買回2次，有訂立2份買賣契約，出賣人是我，買受人是余雅萍找的人等語（見本院卷第257至260、264頁）；至於出資人部分許哲瑞於上開期日，先稱係莫子侃，後改稱高橋公司，再改稱為自己、莫子侃、陳方秋冷，又改稱陳憲毅（見本院卷第257、262至263、266頁），甚至就系爭A-1買賣價金給付多寡，前後證述亦屬不一（見本院卷第258至259、262頁），多所隱瞞，顯示陳憲毅、許哲瑞、陳方秋冷、莫子侃間關係緊密，並就系爭A-1、B買賣契約之出資、訂約、移轉所有權登記，及其後之訴訟及調解、出售，相互謀議進行分工。再參以許哲瑞於105年3月3日與余雅萍訂立系爭A-1買賣及買回契約後，隨即於105年3月31日將系爭房地指定登記予陳方秋冷，甚至不顧與余雅萍間買回之約定，未及2個月，即由陳方秋冷與莫子侃於105年5月25日訂立系爭B買賣契約，並於105年7月13日將系爭房地移轉登記予莫子侃，同日莫子侃即以系爭房地設定系爭抵押權予板信商銀，向板信商銀借款後清償余雅萍積欠陳憲毅之借款，於105年7月14日塗銷陳憲毅設定在系爭房地之抵押權，惟莫子侃並未依系爭B買賣契約分期給付價金予陳方秋冷，而僅於105年7月26日匯款360萬元予陳方秋冷，甚至於106年1月5日、106年7 月19日仍由許哲瑞代為處理余雅萍委由訴外人王崇名、陳威良以600萬元之價額買回系爭房地事宜，此有許哲瑞提出之買賣契約書2份在卷可佐（見本院卷第280至297頁），然因未能順利成交，莫子侃即於106年8月9日對被告提起系爭訴訟，許哲瑞並擔任其訴訟代理人，第三人陳方秋冷則由陳憲毅擔任代理人參與調解，其後成立系爭和解。是綜觀系爭A-1、B買賣契約之訂立，與系爭房地所有權移轉，均時間緊接，全然不顧買回之約定，且系爭B買賣契約價金給付時間、金額均與約定不符，陳方秋冷即率然移轉系爭房地予莫子侃，其後未曾催討價金，許哲瑞復於其後代理莫子侃出賣系爭房地及系爭訴訟、調解事宜，而陳憲毅亦因此債權獲得清償，並代理陳方秋冷參與系爭訴訟之調解，更可證陳憲毅、許哲瑞、陳方秋冷、莫子侃對系爭A-1、B買賣契約及其所有權移轉登記，具有前述分工，其目的僅在於增加余雅萍買回系爭房地之困難度，或為提高買回價金以賺取價差，或為將來房屋清空得以順利轉手他人賺取價差。則陳方秋冷與莫子侃既因分工而相互訂立系爭B買賣契約及移轉所有權登記，其等間就上開債權契約及物權行為顯係通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定，其意思表示無效，自不因莫子侃與余雅萍其後成立系爭和解而受影響。因此，被告抗辯陳方秋冷與莫子侃間所為之系爭B買賣債權契約及所有權移轉登記之物權行為，係通謀虛偽意思表示，應屬無效乙節，堪以採信。 ⑶至於原告與莫子侃所訂立之系爭C買賣契約部分，原告並未依約於107年9月5日系爭房地移轉登記完成3日內給付價金600萬元予莫子侃（見本院卷第16、199頁），而係於107年10 月4日、10月5日、11月2日始先後轉帳200萬元、70萬元、35萬元，共計305萬元予莫子侃（見本院卷第111頁），嗣後未見莫子侃進行催討；且莫子侃未依約塗銷系爭抵押權登記，亦未見原告對其有所主張，凡此，均異於一般買賣交易常情。再衡以一般不動產交易，買方於買屋前均會進入屋內進行勘察，除確認房屋無他人占用，產權清楚外，尚須查明房屋有無漏水、海砂屋等瑕疵存在，倘設定抵押權並須約定塗銷時間等，始會簽立買賣契約，而原告既為專業之資產管理有限公司，對此當知之甚詳。然原告於訂立系爭C買賣契約前未曾進入系爭房屋及增建房屋勘察，即率然與莫子侃簽立系爭C買賣契約，甚至載明「現況交屋」（見本院卷第200頁），嗣於107年9月5日取得系爭房地所有權，即迅速於107年9 月21日提起本件訴訟，並主張其因事後發現系爭房屋及增建房屋遭被告占用，而未給付其餘價金，及要求莫子侃塗銷系爭抵押權登記云云，凡此，均嚴重背離一般買賣習慣，顯見原告於訂立系爭C買賣契約時，對系爭房地及增建房屋狀況已知之甚詳，且於訂約時即有對被告提起遷讓房屋訴訟之準備。又原告係於107年8月7日設立登記，資本總額僅100萬元，其明知系爭房屋及增建房屋現況為被告占用，產權有所糾紛，無法順利交屋，仍於107年8月21日與莫子侃訂立系爭C 買賣契約，約定價金600萬元，顯然超出其資本額甚鉅，對於甫設立登記營業之公司而言，倘係真正買賣，衡情自無甘冒如此巨大虧損風險之可能，遑論原告於提起本件訴訟後之108年3月28日即將營業所遷移至臺南市○○區○○路00號5 樓之3，該址與許哲瑞設立之恆昌公司營業所相同，且兩間公司之資本總額、營業項目均屬相同，此有被告提出之公司基本資料在卷可稽（見本院卷第177至178頁），顯示原告與許哲瑞間彼此關係密切，而許哲瑞復主導系爭房地之前揭買賣契約訂立及所有權移轉登記，原告對此實難諉為不知。是綜上各情，足認原告與莫子侃訂立系爭C買賣契約及移轉所有權登記之目的，在於遂行原於系爭訴訟所欲達成之目的，其等間並無買賣之真意，故被告主張其等間所為系爭C買賣之債權契約及所有權移轉登記之物權行為係通謀虛偽意思表示，應屬無效乙節，堪認屬實。㈢綜上所述，依被告所舉上開證據足證陳方秋冷與莫子侃間所為系爭B買賣之債權契約及所有權移轉登記之物權行為；莫子侃與原告間所為系爭C買賣之債權契約及所有權移轉登記之物權行為，均屬通謀虛偽意思表示。則依民法第87條第1 項前段規定及前揭判決意旨，上開債權契約及物權行為，係屬無效，縱系爭房地已移轉登記予原告，原告仍不能取得所有權，不得本於所有人之地位，行使物上請求權，故原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自無理由，不應准許。另被告此部分抗辯既屬有據，本院自無庸審究其所為民法第92條抗辯部分，併此敘明。四、從而，原告依民法第184條第1項前段、第179條、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及增建房屋，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。陸、本件訴訟費用額確定如附表所示38,190元，並依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之原告負擔。柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 109 年 3 月 31 日民事第二庭法官蘇錦秀附表：訴訟費用計算書 ┌──┬─────────┬───────┬───────────┐ │編號│ 項目 │金額（新臺幣）│ 備註 │ ├──┼─────────┼───────┼───────────┤ │ 1 │第一審裁判費 │30,502元 │原告墊支。 │ ├──┼─────────┼───────┼───────────┤ │ 2 │測量費用 │6,050元 │原告墊支。 │ ├──┼─────────┼───────┼───────────┤ │ 3 │證人許哲瑞旅費 │1,638元 │被告墊支。 │ ├──┼─────────┼───────┴───────────┤ │總計│本件訴訟費用 │38,190元 │ └──┴─────────┴───────────────────┘ 以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 3 月 31 日書記官蕭景彥

臺灣士林地方法院108年度訴字第130號

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