110年度重訴字第128號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：111 年 08 月 05 日

臺灣士林地方法院民事判決 110年度重訴字第128號原告即反訴被告洪渝淨訴訟代理人陳鼎正律師被告即反訴原告陳天一被告方李素勤共同訴訟代理人陳添發被告陳添發即發記麻辣火鍋店上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年7月20日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告陳天一應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○地號土地如附圖所示標示A（含a、b、c）之雨棚、標示B（含g、h 、i）之一樓後方增建、標示C（含j、k）之一樓後方增建遮雨棚拆除，並將前開土地騰空返還予原告及其他共有人。二、被告陳添發即發記麻辣火鍋店應自臺北市○○區○○段○○段○○○○ ○○○○○地號土地如附圖所示標示A（含a、b、c）之雨棚、標示B（含g、h、i）之一樓後方增建、標示C（含j、k）之一樓後方增建遮雨棚部分範圍遷出，並將前開土地交還原告及其他共有人。三、被告方李素勤應自臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○地號土地如附圖所示標示B（含g、h、i）之一樓後方增建部分範圍遷出，並將前開土地交還原告及其他共有人。四、被告陳天一及被告陳添發即發記麻辣火鍋店應連帶給付原告新臺幣參萬陸仟伍佰捌拾捌元，及自民國一百零九年九月一日起至返還第一、二項土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣肆仟柒佰壹拾陸元。五、被告陳添發即發記麻辣火鍋店應將原告所有臺北市○○區○○段 ○○段○○○○○○號建物外牆如附圖標示D（含c、d）所示之招牌拆除。六、被告陳添發即發記麻辣火鍋店應給付原告新臺幣壹萬參仟伍佰元，及自民國一百零九年九月九日起至將第五項所示之物拆除之日止，按月給付原告新臺幣壹仟伍佰元。七、原告其餘之訴駁回。八、本訴訴訟費用由被告陳天一、被告陳添發即發記麻辣火鍋店負擔。九、本判決第一、二項於原告以新臺幣參佰伍拾肆萬元為被告陳天一、被告陳添發即發記麻辣火鍋店供擔保後，得假執行；但被告陳天一、被告陳添發即發記麻辣火鍋店如以新臺幣壹仟零陸拾貳萬參仟零參拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。十、本判決第三項於原告以新臺幣壹佰貳拾參萬元為被告方李素勤供擔保後，得假執行；但被告方李素勤如以新臺幣參佰陸拾捌萬壹仟捌佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。十一、本判決第五項於原告以新臺幣壹萬陸仟元為被告陳添發即發記麻辣火鍋店供擔保後，得假執行；但被告陳添發即發記麻辣火鍋店如以新臺幣肆萬柒仟捌佰肆拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。十二、反訴被告應將坐落於臺北市○○區○○區○○段○○○地號土地如附圖標示E（含e、f）之二樓屋頂增建、二樓通往頂樓增建樓梯部分拆除，並騰空返還予上開土地之全體共有人。十三、反訴被告應將坐落於臺北市○○區○○區○○段○○○地號土地如附圖標示F（g）之二樓建物後方外推部分拆除，並騰空返還予上開土地之全體共有人。十四、反訴被告應給付反訴原告新臺幣捌萬肆仟柒佰陸拾陸元，及自民國一百一十年十月二十六日起至返還第十二項土地之日止，按月給付反訴原告新臺幣參仟玖佰參拾壹元。十五、反訴被告應給付反訴原告新臺幣參仟柒佰柒拾柒元，及自民國一百一十年十月二十六日起至前開第十三項所示之物拆除之日止，按月給付反訴原告新臺幣壹佰柒拾伍元。十六、反訴原告其餘之訴駁回。十七、反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之八十七，餘由反訴原告負擔。十八、本判決第十四項前段於反訴原告以新臺幣貳萬玖仟元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣捌萬肆仟柒佰陸拾陸元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。十九、本判決第十五項前段於反訴原告以新臺幣壹仟參佰元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣參仟柒佰柒拾柒元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。二十、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序方面壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時聲明第1、2、4項分別為：被告陳天一應將坐落臺北市○○區○○段0○段000○00000地號土地（下逕以地號稱之，合稱系爭土地）上如起訴狀附圖一A部分所示地上物拆除，並將如起訴狀附圖一A、B部分土地清空交還原告及其他共有人；被告陳添發即發記麻辣火鍋店（下稱陳添發）應自如起訴狀附圖一A、B部分所示土地遷出，將土地交還原告及其他共有人；被告陳添發應將原告所有臺北市○○區○○段0○段00000○ 號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○街000號2樓，下稱系爭甲房屋）外牆如起訴狀附圖二斜線部分所示之招牌拆除（見本院卷一第10-12頁）。嗣追加及更正聲明為：被告陳天一應將坐落系爭土地上之如附圖編號A-a、A-b、A-c所示之雨棚（下稱系爭雨棚）及如附圖編號B-g、B-h、B-i、C-j、C-k 所示增建物（下稱系爭A增建物）拆除，並將該部分土地清空交還原告及其他共有人；被告陳添發應自如附圖A-a、A-b、A-c、B-g、B-h、B-i、C-j、C-k部分所示之土地遷出，並將土地交還原告及其他共有人；被告方李素勤應自附圖B-g 、B-h、B-i部分所示之土地遷出，並將土地交還原告及其他共有人；被告陳添發應將原告所有系爭甲房屋外牆如附圖編號D-c、D-d所示之招牌（下稱系爭招牌）拆除（見本院卷二第159頁），關於聲明請求拆除範圍更正部分，係原告於臺北市士林地政事務所（下稱士林地政）完成測量並製成複丈成果圖（下稱附圖）後，所為之事實上更正，又原告以被告方李素勤為附圖編號B-g、B-h、B-i之現占有人，追加為本件被告，與原起訴之聲明均係基於相同之請求事實，即兩造間之就系爭土地是否為無權占有，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，係屬基礎事實同一，其追加程序自無不合，應予准許。貳、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號裁定意旨參照）。經查本件原告先以被告陳天一無權占用系爭土地之特定部分，並請求被告陳天一拆除系爭雨棚，被告陳天一則於本件言詞辯論終結前之民國110年10月25日以民事反訴狀提起反訴，請求反訴被告應將系爭土地上建物頂樓如反訴狀附圖1所示A部分之地上物、1樓如反訴狀附圖1所示B部分之樓梯、2樓如反訴狀附圖1所示C部分之外推鐵窗拆除，並請求返還因無權占有所生之不當得利（見本院卷一第296-300頁），經核上開反訴與本訴均係基於是否得對系爭土地上特定部分占用收益所生之爭執，且與原告於本訴所為之防禦方法相牽連，揆諸前揭說明，被告提起反訴合於民事訴訟法第259 條、第260條第1項之規定，應予准許。參、反訴原告原反訴聲明第1至6項為：㈠反訴被告應將坐落於系爭土地之建物頂樓如反訴狀附圖1所示A部分之地上物拆除，並將反訴狀附圖1所示A部分之土地返還予全體共有人；㈡反訴被告應將坐落於系爭土地之建物1樓如反訴狀附圖1所示B 部分之樓梯拆除，並將如反訴狀附圖1所示B部分之土地，返還予反訴原告；㈢反訴被告應將坐落於系爭土地之建物之2樓如反訴狀附圖1所示C部分之外推鐵窗拆除，返還牆面予全體共有人；㈣反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）742,250 元，及自110年10月26日起至返還第1項土地之日止，按月於每月26日前給付反訴原告34,949元；㈤反訴被告應給付反訴原告38,795元，及自110年10月26日起至返還第1項土地之日止，按月於每月26日前給付反訴原告1,827元；㈥反訴被告應給付反訴原告32,300元，及自110年10月26日起至返還第1項土地之日止，按月於每月26日前給付反訴原告1,500元（見本院卷一第296頁）；嗣變更及更正聲明為：㈠反訴被告應將坐落於144地號土地之如附圖編號E-e（即2樓屋頂增建物）、E-f（即2樓通往頂樓增建物之樓梯，下稱系爭B樓梯）所示之地上物（2樓屋頂增建物與系爭B樓梯合稱系爭B增建物）拆除，並騰空返還予全體共有人；㈡反訴被告應將坐落於1 44地號土地如附圖編號G-f所示之1樓通往2樓樓梯（下稱系爭A樓梯）拆除，並將占用臺北市○○區○○段0○段00000○號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○街000號，下稱系爭乙房屋）範圍騰空返還予反訴原告；㈢反訴被告應將坐落於144地號土地之如附圖編號F-g所示之2樓建物後方外推部分（下稱系爭外推部分）拆除，並騰空返還予上開土地之全體共有人；㈣反訴被告應給付反訴原告771,033元，及自110年10月26日起至返還第1項土地之日止，按月給付反訴原告36,647元；㈤反訴被告應給付反訴原告61,212元，及自110年10月26日起至返還第2項土地之日止，按月給付反訴原告2,882元；㈥反訴被告應給付反訴原告32,300元，及自110年10月26日起至系爭外推部分拆除之日止，按月給付反訴原告1,500元（見本院卷二第135-136頁），關於聲明請求拆除範圍更正部分，係反訴原告於士林地政完成測量並製成附圖後，所為之事實上更正，關於金額請求調整部分係屬基礎事實同一，其變更程序自無不合，應予准許。乙、實體方面壹、本訴部分一、原告主張：原告為系爭土地（權利範圍均為1/2）及坐落其上系爭甲房屋（權利範圍為全部）之所有權人，被告陳天一為系爭乙房屋（權利範圍為全部；與系爭甲房屋合稱系爭房屋）之所有權人，並將系爭乙房屋出租予被告陳添發作為經營火鍋店使用。又系爭乙房屋搭設系爭雨棚，並於其後方增建供理髮店使用之系爭A增建物，由被告方李素勤承租使用，均無權占用系爭土地；被告陳添發更於系爭甲房屋外牆架設系爭招牌使用，侵害原告之所有權，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告陳天一拆除系爭雨棚、系爭A增建物，被告陳添發拆除系爭招牌，被告陳添發、方李素勤並應自系爭雨棚、系爭A增建物所占用之系爭土地遷出，將該土地清空返還原告與其他共有人。再者，被告陳天一、陳添發無權占用系爭土地、被告陳添發設置系爭招牌均受有相當於租金之利益，併依民法第179條、第184條第1項前段及第185條規定，請求被告陳天一、陳添發連帶給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告陳天一應將坐落系爭土地上之系爭雨棚及系爭A增建物拆除，並將該部分土地清空交還原告及其他共有人；㈡被告陳添發應自如附圖A -a、A-b、A-c、B-g、B-h、B-i、C-j、C-k部分所示之系爭土地遷出，並將土地交還原告及其他共有人；㈢被告方李素勤應自附圖B-g、B-h、B-i部分所示之系爭土地遷出，並將土地交還原告及其他共有人；㈣被告陳天一、陳添發應連帶給付原告69,564元，及自109年9月1日起至交還前2項土地之日止，按月10,423元計算之損害金；㈤被告陳添發應將原告所有系爭甲房屋外牆之系爭招牌拆除；㈥被告陳添發應給付原告13,500元，及自109年9月9日起至將第5項之系爭招牌拆除之日止，按月給付1,500元；㈦第1、2、3、5項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告陳天一於102年5月8日向訴外人周明祥購買系爭土地及坐落其上之系爭乙房屋，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭甲買賣契約），於系爭甲買賣契約第14條約定，系爭雨棚供系爭乙房屋之所有權人即被告陳天一使用，且使用系爭雨棚迄今已長達8年，成立分管契約。又衡諸我國不動產交易常情，被告陳天一既為系爭乙房屋之所有權人，本得使用1樓平面土地，然原告請求拆除系爭A增建物後，亦無法利用該部分土地，而未獲得任何利益，已構成權利濫用。再者，被告陳添發開設店面時，經周明祥同意設立系爭招牌等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。貳、反訴部分一、反訴原告主張：反訴原告為系爭土地及坐落其上之系爭乙房屋之所有權人，系爭甲房屋之屋頂平台上之系爭B增建物為反訴被告所有，並由其出租予他人使用，排除其他共有人使用收益，無權占有系爭房屋屋頂平台；反訴被告於系爭乙房屋設置系爭A樓梯，無權占用反訴原告所有系爭乙房屋之空間；反訴被告於系爭甲房屋後方外牆，設置系爭外推部分，以作為廚房使用，侵害全體共有人就該牆面所有權，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求反訴被告拆除系爭B增建物、系爭外推部分及系爭A樓梯，並將該土地、占用系爭乙房屋範圍返還予反訴原告或全體共有人。又反訴被告無權占用系爭房屋屋頂平台、系爭乙房屋、系爭房屋外牆受有相當於租金之利益，併依民法第179條規定，請求反訴被告給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠反訴被告應將坐落於144地號土地之系爭B增建物拆除，並騰空返還予全體共有人；㈡反訴被告應將坐落於144地號土地之系爭 A樓梯拆除，並將占用系爭乙房屋範圍騰空返還予反訴原告；㈢反訴被告應將坐落於144地號土地之系爭外推部分拆除，並騰空返還予全體共有人；㈣反訴被告應給付反訴原告771,0 33元及自110年10月26日起至返還第1項土地之日止，按月給付反訴原告36,647元；㈤反訴被告應給付反訴原告61,212元及自110年10月26日起至返還第2項土地之日止，按月前給付反訴原告2,882元；㈥反訴被告應給付反訴原告32,300元及自 110年10月26日起至系爭外推部分拆除之日止，按月給付反訴原告1,500元；㈦第4項聲明前段、第5項聲明前段、第6項聲明前段，願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：系爭A樓梯於系爭甲房屋興建完成時即已存在，且為系爭甲房屋對外使用唯一通道，反訴被告自有使用權。再者，系爭B增建物僅得自系爭甲房屋出入，為其附屬建物，而系爭房屋2樓屋頂平台之位置在構造上、使用上專供系爭甲房屋使用，並非共用部分。另反訴原告向周明祥購買系爭乙房屋時即已知悉系爭房屋存有系爭B增建物、系爭外推部分及系爭A樓梯，且依系爭甲買賣契約第1條及第8條第2項、第5項約定，有約定買賣範圍，除該範圍外，其餘部分出賣人周明祥均保有使用權，反訴原告並應繼續遵守系爭房屋之使用慣例，則反訴原告與周明祥間就系爭B增建物、系爭外推部分及系爭A樓梯存有分管協議，而反訴被告再向周明祥之繼承人即訴外人周麗華、周麗珠、周麗齡購買系爭甲房屋，自得本於占有連鎖關係，主張有權占有等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之反訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。參、兩造不爭執事項（本院卷二第137頁）一、原告於108年12月2日向周麗華、周麗珠、周麗齡購買系爭甲房屋（權利範圍全部）及系爭土地（權利範圍1/2），並於109年1月9日登記為所有權人（本院卷一第24-34、232-242頁）。二、被告陳天一於102年5月8日向周明祥購買系爭乙房屋（權利範圍全部）及系爭土地（權利範圍1/2），並於同年6月13日登記為所有權人（本院卷一第114、116、120頁）。三、系爭乙房屋由被告陳天一出租予被告陳添發，並作為經營火鍋店使用。四、系爭乙房屋旁有搭設系爭雨棚，並由被告陳添發使用。五、系爭乙房屋後方有系爭A增建物，係由被告陳天一出租予被告陳添發，被告陳添發再出租予被告方李素琴，作為佳美美髮工作室使用。肆、法院的判斷一、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。民法第767條第1項前段、中段、第821條本文分別定有明文。又未經共有人協議分管之共有物，依修正前民法第820條規定，須徵得共有人全體之同意，始得對於共有物之特定部分占用收益，否則即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權除去其妨害（最高法院109年度台上字第898號判決意旨參照）。再者，占有人以非無權占有為抗辯者，應就其取得占有係有正當權源之有利事實負舉證之責任（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。二、原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告陳天一將系爭雨棚（附圖標示A 之a 、b 、c）、系爭A增建物（附圖標示B 之g 、h 、i 、標示C之j 、k）等地上物拆除，並請求被告陳添發、方李素勤於拆除後騰空返還予原告及其他共有人，有無理由？㈠不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。民法第826條之1定有明文。㈡被告陳天一雖抗辯系爭甲買賣契約第14條業有載明分管協議，其有權使用系爭雨棚云云，惟查，系爭甲買賣契約第14條固約定：「側面雨蓬供1樓使用，不得異議」，有該買賣契約在卷可稽（見本院卷一第276頁），然系爭甲買賣契約之立約當事人為周明祥與被告陳天一，而周明祥為立約當時系爭甲房屋及坐落之系爭土地之所有權人，有系爭甲房屋、系爭土地之異動索引附卷可佐（見本院卷一第203、207、210 頁），足見系爭甲買賣契約第14條之效力僅能約束買賣之雙方即周明祥、被告陳天一；又原告係自周明祥之繼承人即周麗華、周麗珠、周麗齡購買系爭甲房屋（權利範圍全部）及系爭土地（權利範圍1/2），為被告所不爭執（不爭執事項 ），並有前開異動索引在卷為憑，則系爭甲買賣契約第14條是否拘束原告，仍應視原告是否明知系爭甲買賣契約第14條分管約定而定。再參以原告與周麗華、周麗珠、周麗齡所簽立之買賣契約內容（下稱系爭乙買賣契約），並未提及系爭土地上之系爭雨棚約定由被告陳天一使用，有系爭乙買賣契約在卷可稽（見本院卷一第232-242頁），且系爭土地亦未有分管約定之登記，有土地登記謄本可稽（見本院卷一第114-117頁），是原告主張其並未知悉被告陳天一與周明祥間分管之約定等語，核屬有據，準此，被告陳天一既未證明原告知悉其與周明祥間就系爭土地一部供作系爭雨棚使用之分管約定，且該分管約定亦未辦理登記，自難認得拘束原告，原告本於系爭土地共有人之地位，請求被告陳天一拆除系爭雨棚，並騰空返還予原告及其他共有人，即屬有據。㈢又關於系爭A增建物占有系爭土地一節，被告陳天一並未提出事證證明其有合法之占有權源，原告本於系爭土地共有人之地位，請求被告陳天一拆除系爭A增建物，亦屬有據。另被告陳添發為系爭乙房屋之承租人，系爭雨棚並有提供予被告陳添發占有使用，系爭A增建物經被告陳天一出租予被告陳添發，再由被告陳添發出租予被告方李素勤等節，為兩造所不爭執（見不爭執事項、、），足認被告陳添發為系爭雨棚之直接占有人，並為系爭A增建物之間接占有人，被告方李素勤為系爭A增建物之直接占有人，是原告請求被告陳添發自系爭雨棚遷出、被告陳添發、方李素勤自系爭A增建物遷出，返還占用之系爭土地予原告及共有人，亦屬有據。㈣原告主張被告陳添發於設置系爭招牌，無權占有系爭甲房屋之外牆，應予拆除等語，按公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，為公寓大廈之共用部分，此參公寓大廈管理條例第7條第3款規定甚明，查系爭房屋之外牆牆面為系爭房屋之共有部分，有現場照片在卷可稽（見本院卷二第52、56頁），雖被告陳天一與周明祥訂立之系爭甲買賣契約第14條約定「賣方同意2樓牆面供買方作為廣告牆期限1年，逾期另議」（見本院卷一第276頁），惟自系爭甲買賣契約於102年5月8日簽立後1年，被告陳添發並未舉證證明被告陳天一有與周明祥議定廣告牆面繼續使用之事宜，亦未證明原告知其與周明祥間就系爭房屋之外牆牆面約定使用之協議，是原告主張被告陳添發未得其同意，於系爭房屋之外牆牆面設置系爭招牌，無權占用系爭房屋之外牆牆面等語，核屬有據，原告自得請求被告陳添發拆除系爭招牌。㈤綜上，原告主張系爭雨棚、系爭A增建物無權占用系爭土地，系爭招牌無權占用系爭房屋之外牆牆面等語，核屬有據。從而，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告陳天一將系爭雨棚、系爭A增建物拆除，並騰空返還予原告及其他共有人，請求被告陳添發自系爭雨棚、系爭A增建物遷出，被告方李素勤自附圖標示B 之g 、h 、i範圍遷出返還予原告及其他共有人，及請求被告陳添發拆除系爭招牌，均有理由。三、反訴原告依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求反訴被告將系爭B增建物（附圖標示E之e 、f）、系爭A樓梯（附圖標示G之f）、系爭外推部分（即附圖標示F之g）拆除，並騰空返還予反訴原告或全體共有人，有無理由？㈠關於系爭B增建物、系爭外推部分 ⒈數人區分一建築物，而各有其一部分者，該建築物及附屬物之共同部分，推定為各共有人之共有，98年1月23日修正前民法第799條前段定有明文。又區分所有之公寓大樓，所有權之客體，可分為專有部分及共有部分，其屋頂平台既屬該建物之一部，且係為維護大樓之安全與外觀所必要，性質上不許分割而成為專有部分，應由全體住戶共有使用，自屬該大樓之共同部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質（最高法院84年度台上字第2683號判決意旨、85年度台上字第2389號判決意旨參照）。再者，在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條第1款至第5款所列不得為約定專用部分之限制，此觀該條例第55條第2項但書即明。然區分所有權人就共用部分之使用（專用），除另有約定外，仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且無違共有物之使用目的，始為合法。 ⒉查系爭房屋共計2層樓，坐落於144地號土地，係於62年9月 6日建築完成，1樓門牌為500號，2樓門牌為500號2樓，有系爭甲、乙房屋建物登記謄本在卷可稽（見本院卷一第32、120頁），系爭房屋雖係於84年公寓大廈管理條例公布施行前所完成之建築，惟此類公寓之屋頂平台，既屬該建物之一部，且係為維護公寓之安全與外觀所必要，性質上應為全體區分所有權人共有，不許分割而成為專有部分，除非有以分管契約約定為約定專用部分，否則應認為係供全體區分所有權人共用範圍。反訴被告雖抗辯系爭房屋之頂樓平台僅能由2樓即系爭甲房屋通往，別無其他出入口，系爭房屋之頂樓平台係專供系爭甲房屋使用，並非共用部分云云，惟查，系爭房屋自外觀觀之，其屋頂平台係作為該棟公寓之一部分，且係為維護該公寓之安全與外觀所必要，有現場照片在卷可參（見本院卷二第52頁），性質上應屬各區分所有權人共有使用之共用範圍，反訴被告就其抗辯係供系爭甲房屋所專用一節，並未提出任何法令規範作為依據，尚難認其前開抗辯為可採。 ⒊反訴被告又抗辯反訴原告於購買系爭乙房屋時，知悉系爭房屋頂樓有系爭B增建物及系爭外推部分，並為周明祥所有權使用云云，惟查，參以反訴原告與周明祥訂立之系爭甲買賣契約，其中第1條約定內容提及「本買賣範圍包括共同使用部分之應有部分在內及未依法申請增建之部分，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，關於該部分之雙方權利義務及可能產生之風險，雙方已確實知悉」，第8條第2項約定「關於本買賣標的物如有使用執照、結構圖及管線配置圖或使用現況之分管協議、住戶規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法、住戶使用維護手冊等文件，賣方除應於訂約時將其情形告知買方外，並應於買賣標的物點交時一併交付與買方或登記名義人，買方或其登記名義人應繼受其有關之權利義務……」，同條第5項約定：「房地點交後，有關本契約標的之使用慣例、住戶規約、大樓管理等，買方均應繼續遵守，不得另作主張」（見本院卷一第268、272、274頁），然就上開第8條第2項「使用現況之分管協議」為何，對照系爭甲買賣契約第14條約定，僅能認系爭雨棚部分為反訴原告與周明祥間有明確之分管協議約定，系爭甲買賣契約並未提及系爭B增建物、系爭外推部分有分管協議之約定，且系爭B增建物實已占用系爭房屋之共用部分，業經認定如前，系爭外推部分亦占用144地號土地，均難認屬於一般使用慣例，因此，尚無從僅以系爭甲買賣契約之內容即得推認反訴原告與周明祥間就系爭B增建物、系爭外推部分存有分管協議，反訴被告抗辯依系爭甲買賣契約上開約定內容可認其等間有分管協議云云，難認可採。又本院既已認定系爭B增建物、系爭外推部分並無分管協議，自無合法之占有權源可言，則反訴被告抗辯其自周麗華、周麗珠、周麗齡處取得系爭甲房屋時，基於占有連鎖之法律關係而得對反訴原告抗辯有權使用系爭B增建物、系爭外推部分云云，亦非可採。 ⒋綜上，反訴原告本於其為系爭房屋共用部分之共有人，及1 44地號土地之共有人，依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求反訴被告將系爭B增建物（即附圖標示E之e 、f）、系爭外推鐵窗（即附圖標示F之g）拆除，並騰空返還予反訴原告或全體共有人，為有理由。㈡系爭A樓梯 ⒈共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。民法第799條第2項後段定有明文。所謂專有部分以外之其他部分，例如區分所有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造，外牆、樓頂及連通數個專有部分之走廊、樓梯與通往室外之門廳等建築物之基本構造部分或維持建築物所必要者。 ⒉系爭A樓梯設置於系爭乙房屋之一處，用以通往系爭甲房屋乙情，有現場照片在卷可稽（見本院卷二第56、57頁），且系爭A樓梯於系爭房屋完工時即已存在一節，有反訴被告提出竣工圖為證（見本院卷二第145頁），足見系爭甲房屋與系爭乙房屋為2層樓之區分所有建築物，系爭A樓梯為連通數個專用部分之樓梯，依前開說明，屬於系爭房屋之維持建築物所必要之共有部分，自不得任由區分所有建築物之共有人任意要求拆除。是反訴原告主張系爭A樓梯有占用系爭乙房屋之部分範圍，請求拆除系爭A樓梯云云，自屬無據。四、原告依民法第179 條或第184條第1項、第185條規定請求被告給付相當於租金之不當得利或損害賠償，反訴原告依民法第179 條規定，請求反訴被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？㈠無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第179條、第184條第1項前段、第185條第1項規定甚明。又無權占用他人之土地，依社會通常觀念可獲得相當於租金之利益，並致所有權人無法就土地為使用收益，而受有同額之損害，為社會通常之觀念。㈡城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。土地法第97條第1項定有明文。而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價；在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告期間自行申報之地價，或未於公告期間申報地價，以公告地價80％為其申報地價而言，此參平均地權條例第16條規定甚明。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3 071號判決參照）。㈢查系爭房屋及系爭土地之坐落位置為臺北市北投區，鄰近中和街，周圍為住家及商業使用，生活尚屬便利，系爭A增建物目前由被告陳添發出租予被告方李素勤作為美髮業使用，系爭雨棚為被告陳天一出租系爭乙房屋予被告陳添發，一併提供予被告陳添發使用，系爭B增建物、系爭外推部分目前供反訴原告出租予系爭甲房屋之承租人使用，有勘驗筆錄、現場照片在卷可佐（見本院卷二第42、51-60頁），本院參酌上開因素，認關於系爭A、B增建物、系爭雨棚、系爭外推部分相當於租金之不當得利或損害數額，以系爭土地申報地價之總額年息5％計算為宜。㈣原告主張系爭棚架、系爭A增建物無權占用系爭土地之損害額部分： ⒈系爭雨棚占用144地號土地之面積為49.13平方公尺（計算式：49.08〈A-a〉＋0.05〈A-c〉＝49.13）、占用145-1地號土地面積為5.33平方公尺〈A-b〉；系爭A增建物占用144地號土地之面積為32.73平方公尺（計算式：3.39〈B-g〉＋28.17 〈B-h〉＋1.17〈C-j〉＝32.73）、占用145-1地號土地之面積為 8.25平方公尺（計算式：0.09〈B-i〉＋8.16〈C-k〉＝8.25），有本判決附圖為憑；故此部分占用144地號土地面積為81.86平方公尺（計算式：49.13＋32.73＝81.86）、145-1地號土地面積為13.58平方公尺（計算式：5.33＋8.25＝13.58）。 ⒉144地號土地109年1月公告地價為30,996元、145-1地號土地109年1月公告地價為21,500元，有地價資料在卷可稽，依此計算144地號土地申報地價為24,797元（計算式：30,996×80％＝24,797，元以下四捨五入，下同）、145-1地號土地申報地價為17,200元（計算式：21,500×80％＝17,200 ）。 ⒊原告請求109年1月9日至同年8月31日部分之損害額為36,58 8元（計算式：24,797×81.86×0.05×236/365＋17,200×13.5 8×0.05×236/365＝73,175；73,175×1/2〈原告就系爭土地之應有部分比例〉＝36,588）。 ⒋原告請求自109年9月1日起按月給付損害額為4,716元（計算式：24,797×81.86×0.05×1/12＋17,200×13.58×0.05×1/1 2＝9,431；9,431×1/2＝4,716）。 ⒌又系爭A增建物、系爭棚架為被告陳天一向周明祥購買系爭乙房屋而同時取得處分權，被告陳天一又將之出租予被告陳添發等節，業經認定如前，是原告依民法第184條第1項前段、第185條規定，請求被告陳天一、陳添發連帶給付原告36,588元，及自109年9月1日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付原告4,716元，為有理由，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又本院既依民法第184條第1項前段、第185條規定准予原告前開損害請求，原告另引用民法第179條為請求部分，結論並無二致，本院不再贅為判斷，附此敘明。㈤原告主張系爭招牌無權占用系爭房屋之外牆牆面損害額部分原告主張系爭招牌無權占用系爭房屋之外牆牆面，致其受有租金損害等語，業據其提出臺北市北投區廣告看板行情資料1份為憑（見本院卷二第197-209頁），參以原告所提懸掛於外牆廣告看板之租金行情，每月約略2,200元至35,000元不等，本院兼衡系爭招牌所在區域位置、招牌大小，認每月租金為3,000元為宜。又系爭房屋之外牆牆面屬系爭房屋之共用部分，業經說明如前，系爭房屋僅2戶，原告所占比例為1/2，是原告得請求系爭招牌無權占用系爭房屋之外牆牆面之損害額為1,500元（計算式：3,000×1/2＝1,500）。準此，原告請求被告陳添發給付109年1月9日至同年9月8日合計9個月之損害13,500元（計算式：1,500×9＝13,500），及自109年9 月9日起按月給付1,500元損害，為有理由。㈥反訴原告主張系爭B增建物、系爭外推部分無權占用系爭土地之不當得利利益額部分 ⒈系爭B增建物占用144地號土地面積為76.08平方公尺，系爭外推部分占用144地號土地面積為3.39平方公尺，有本判決附圖為憑。 ⒉反訴原告請求109年2月9日至110年10月25日之不當得利數額，其中系爭B增建物之占用部分為84,766元（計算式：24,797×76.08×0.05×656/365＝169,532；169,532×1/2〈反訴原告就系爭房屋共用部分所占比例〉＝84,766），系爭外推部分之占用部分為3,777元（計算式：24,797×3.39×0.05×656/365＝7,554；7,554×1/2〈反訴原告就144地號土地應有部分比例〉＝3,777）。至反訴原告主張系爭外推部分應以每月1,500元計算云云，惟反訴原告並未提出計算之依據，本院審酌系爭外推部分為系爭甲房屋之延伸，仍屬居住使用之範圍，此部分應以144地號土地之申報地價年息5％計算相當於租金數額，反訴原告此部分主張，並非可採。⒊反訴原告請求自110年10月26日起按月給付不當得利數額，其中系爭B增建物之占用部分為為3,931元（計算式：24,797×76.08×0.05×1/12＝7,861；7,861×1/2＝3,931），系爭外推部分之占用部分為175元（計算式：24,797×3.39×0.05×1/12＝350；350×1/2＝175）。 ⒋綜上，反訴原告依民法第179條規定，請求反訴被告給付84 ,766元，及自110年10月26日起至返還144地號土地之日止，按月給付3,931元，及請求反訴被告給付3,777元，及自110年10月26日起至拆除系爭外推部分之日止，按月給付175元，為有理由，逾此部分之請求，則無理由。伍、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告陳天一應將坐落系爭土地上之系爭雨棚及系爭A增建物拆除，並將前開土地騰空返還予原告及其他共有人；被告陳添發應自系爭土地如附圖A-a、A-b、A-c、B-g、B-h、B-i、C-j、C-k部分所示範圍遷出，並將前開土地交還原告及其他共有人；被告方李素勤應自系爭土地如附圖B-g 、B-h、B-i部分所示之範圍遷出，並將前開土地交還原告及其他共有人；陳添發應將原告所有系爭甲房屋外牆之系爭招牌拆除，為有理由；原告依民法第184條第1項前段、第185 條規定請求被告陳天一、陳添發應連帶給付原告36,588元，及自109年9月1日起返還前開土地之日止，按月連帶給付4,716元；被告陳添發應給付原告13,500元，及自109年9月9日起至系爭招牌拆除之日止，按月給付原告1,500元，為有理由；反訴原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求反訴被告應將坐落於144地號土地之系爭B增建物拆除，並騰空返還予全體共有人；反訴被告應將坐落於144地號土地之系爭外推部分拆除，並騰空返還予全體共有人，為有理由；反訴原告依民法第179條規定請求反訴被告應給付反訴原告84766元，及自110年10月26日起至返還前開土地之日止，按月給付反訴原告3931元；反訴被告應給付反訴原告3777元，及自110年10月26日起至系爭外推部分拆除之日止，按月前給付反訴原告175元，為有理由，均應准許。原告及反訴原告逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。陸、本判決第1、2、3、5項、第14項前段、第15項前段所命給付部分，經兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告、反訴原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告及反訴原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。捌、訴訟費用負擔之依據：一、本訴部分：民事訴訟法第79條、第85條第1項㈠本院認被告方李素勤僅係自被告陳添發承租系爭A增建物，原告基於其為直接占有人之考量，始將被告方李素勤列為本件被告，請求其遷讓返還占用範圍，故就被告方李素勤部分依民事訴訟法第85條第1項但書規定，衡酌其等之利害關係，認無須負擔訴訟費用，而由被告陳天一、陳添發負擔之。㈡又本院審理結果雖認原告之訴一部有理由，一部無理由，惟該敗訴部分，僅係就不當得利部分為原告部分敗訴之判決，本院審酌此部分屬民事訴訟法第77條之2第2項規定之附帶請求，本即未計入訴訟標的價額，故依民事訴訟法第79條規定，命被告陳天一、陳添發負擔本件訴訟費用。三、反訴部分：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　8 　　月　　5 　　日民事第二庭法官蔡子琪以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　111 　年　　8 　　月　　17　　日書記官周苡彤

臺灣士林地方法院110年度重訴字第128號

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