111年度訴字第1744號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：113 年 02 月 19 日

臺灣士林地方法院民事判決 111年度訴字第1744號原告美崙大樓公寓大廈管理委員會法定代理人郭秀如訴訟代理人黃俊瑋律師黃承風律師被告張國成訴訟代理人林芸律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於中華民國113年1月10日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由甲、程序事項：按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170條、第176條分別定有明文。查原告於民國111年5月27日起訴時，其法定代理人為胡毓忠（見臺灣臺北地方法院臺北簡易庭111年度北司補字第1895號卷〈下稱北院卷〉第5頁），嗣於112年1月1日變更為郭秀如，此有原告提出之美崙大樓第22屆第一次管理委員會會議記錄、臺北市政府都市發展局112年2月3日北市都建字第1126006179 號函在卷可稽（見本院卷㈠第158至161頁），並經郭秀如於1 12年2月10日具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第150至156頁），核與前揭規定相符，應予准許。乙、實體事項：壹、原告主張：一、被告於104年至110年間擔任原告之主任委員，並於107年11 月1日代表原告與訴外人威勝保全股份有限公司（下稱威勝公司）簽訂駐衛保全服務契約（下稱系爭契約），約定威勝公司在美崙大樓提供保全服務，服務期間自107年11月1日至108年10月31日止，保全費用每月新臺幣（下同）13萬元，而系爭契約第21條記載：「甲方（即原告）於本契約終止後，自終止之日起算一年內，不得以任何形式或方法直接留用或間接委任乙方（即威勝公司）前所派駐之任何駐衛人員，如有違反時，甲方應賠償乙方三個月服務費用。」其契約文義非難以理解，常人無需具備法律專業知識即可明瞭。詎被告未審閱系爭契約全文，以發現上開不利於原告之約定，於管理委員會討論流於形式，締約過程草率，未盡與處理自己事務同一注意，且於系爭契約屆滿，擅自決定留任威勝公司原派駐之人員李良發、陳鄧國、彭及台（下稱李良發等3人），而由訴外人勤安保全股份有限公司（下稱勤安公司）聘任，以間接委任方式繼續在美崙大樓提供服務。嗣威勝公司因此對原告提起給付服務費訴訟，請求原告給付積欠之駐衛保全費用11萬元，及依系爭契約第21條規定之違約金39萬元，共計50萬元，於109年11月7日美崙大樓第20屆第2次區分所有權人會議亦授權管理委員會以和解方式處理，惟被告執意不和解，經本院109年度士簡字第204號、本院109年度簡上字第168號判決原告敗訴確定（下稱另案訴訟）；嗣原告提起再審，經本院110年度再易字第24號判決駁回，致原告負擔39萬元之債務，而受有損害。因此。原告依民法第544 條、第184條第1項前段規定，擇一請求被告賠償39萬元。二、被告明知如附圖項目A所示屋突第一層面積48.16平方公尺（下稱系爭A屋突）、項目B所示屋突第二層面積65.09平方公尺（下稱系爭B屋突）為共用部分，並未約定專用，應由全體區分所有權人共有並共同使用，卻未得全體共有人同意，而無權占用系爭A、B屋突分別作為倉庫、住家使用。而共有部分範圍多寡顯與是否有分管協議無關，被告雖有按照坪數繳納管理費，然此乃原告基於住戶規約第10條、美崙大樓財務管理辦法第7條第3款約定之結果，係使用者付費之概念，不得即謂全體區分所有權人同意被告占用系爭A、B屋突，或有何默示分管契約存在。因此，原告依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、第10條第2項、民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭A、B屋突予美崙大樓之全體共有人。為此，提起本訴等語。三、並聲明：㈠被告應給付原告39萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號美崙大樓屋頂平臺上，如附圖所示系爭A、B屋突騰空遷讓返還予美崙大樓之全體共有人。貳、被告則以：一、被告擔任主任委員期間未受有報酬，負與處理自己事務為同一注意義務即為已足，且被告僅係遵循管理委員會決議，而與威勝公司簽約，至於是否留任派駐人員則由勤安公司自行協議，此業經證人蔣錫樹於本院審理中證述明確，被告已盡與處理自己事務同一之注意。而被告於另案訴訟有如期到庭參與調解，惟因雙方金額差距過大，另案訴訟又非屬顯無理由或毫無爭議之案件，被告為爭取對原告最大之利益，又不得逕自承諾威勝公司提出之金額，因此續行訴訟程序，並無任何違背職務之情事。二、況且，原告歷年所訂立之保全服務契約均未有系爭契約第21條之違約條款，而威勝公司亦未於簽約時請被告及其他管理委員注意該條款，致使被告未能獲得完整資訊而簽立系爭契約，被告又非法律專業人士，自無具體輕過失，即不負損害賠償之責，縱原告受有侵害亦僅係純粹經濟上損失，原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償損害，自無理由。三、訴外人即被告之父張連生以其子張國基、配偶張余碧首之名義，於72年間購買臺北市○○區○○段○○段0000○0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號12樓之4、之5房屋（下分別稱系爭12樓之4、12樓之5房屋），沒有配置停車位，即由張余碧首於72年7月4日與美崙大樓起造人約定系爭A、B屋突部分由系爭12樓之5房屋所有權人專用，並登記在臺北市○○區○○ 段○○段0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號等共同使用之共用部分（下稱系爭共有部分）內。此比對系爭12樓之5房屋，主建物面積77.53平方公尺、陽臺面積2.41平方公尺，然共有部分權利範圍達690/10000，即面積151.46平方公尺，即可得證。又訴外人即被告之姐張媛娜即因分割繼承登記取得系爭12樓之5房屋所有權，自繼受該分管契約，張媛娜並將系爭A、B屋突無償出借予被告使用，被告自屬有權占有。四、而被告自78年起占有系爭A、B屋突，長達30餘年，美崙大樓之其他共有人未曾提出異議，且被告均按住戶規約繳納系爭A、B屋突之管理費，此業經證人黃茂松於本院審理中證述明確，可見美崙大樓之其他共有人自始知悉被告占用系爭A、B屋突，足見系爭A、B屋突已有默示分管契約，約定由系爭12樓之5房屋所有權人專用，美崙大樓之其他共有人均應受其拘束等語，資為抗辯。五、答辯聲明：原告之訴駁回。參、兩造間不爭執事項：（見本院卷㈡第144至146、185至186頁，並依判決編輯修改部分文字）一、被告對原告所提出之書證形式上真正不爭執。二、原告對被告所提出之書證，除被證11即本院卷㈡第105頁外，其餘形式真正不爭執。三、系爭12樓之4、之5房屋，位於美崙大樓，其專有及共用部分詳如本院卷㈠第286、296頁，原始所有權人分別為被告之兄張國基、被告之母張余碧首，其後輾轉由被告之姐張媛娜登記取得。四、美崙大樓於72年1月31日建築完成，為地上12層、地下2層之店舖、辦公室、集合住宅，屋頂興建突出物三層，起造人包括張國基、張余碧首、訴外人顧正隆、黃茂松、張菲娜、張媛娜等125人，內容詳如本院卷㈠第390至404頁。五、美崙大樓於102年12月14日、111年10月23日修訂之住戶規約，內容詳如本院卷㈠第236至281、320至344頁。六、被告於104年至110年間擔任原告之主任委員，期間未受有報酬。七、原告於107年11月1日與威勝公司簽訂系爭契約，約定威勝公司在美崙大樓提供保全服務，服務期間自107年11月1日至108年10月31日止，保全費用每月13萬元，契約內容詳如本院109年度士簡字第204號卷（下稱士簡卷）第7至12頁；簽訂系爭契約時，原告之法定代理人為被告。八、系爭契約第21條規定：「甲方於本契約終止後，自終止之日起算一年內，不得以任何形式或方法直接留用或間接委任乙方前所派駐之任何駐衛人員，如有違反時，甲方應賠償乙方三個月服務費用」，內容詳如士簡卷第11頁；三個月服務費用即39萬元。九、另案訴訟判決原告敗訴確定，即原告應給付威勝公司50萬元及其法定遲延利息，嗣原告提起再審，經本院110年度再易字第24號判決駁回，內容詳如北院卷第12至16、19至22頁、本院卷㈡第55至65頁。十、威勝公司持另案訴訟確定判決向本院聲請強制執行，經本院以110年度司執字第57748號受理後，於110年12月28日核發收取命令，准許威勝公司收取扣押之原告存款債權385,862 元，其餘未能執行部分，則核發債權憑證予威勝公司，內容詳如本院卷㈠第164至166頁。十一、被告占用系爭A屋突如附圖項目A所示面積48.16平方公尺作為倉庫使用。十二、被告占用系爭B屋突如附圖項目B所示面積65.09平方公尺作為居住使用。肆、本院之判斷：（依本院卷㈡第146頁所載兩造爭執事項進行論述）一、被告所提出被證11所示黃茂松之聲明書，不符合民事訴訟法第305條第3、6項規定，不得引為證據使用，論述如下：㈠按經兩造同意者，證人亦得於法院外以書狀為陳述。證人以書狀為陳述者，仍應具結，並將結文附於書狀，經公證人認證後提出。其以科技設備為訊問者，亦應於訊問前或訊問後具結，民事訴訟法第305條第3、6項定有明文。㈡查被告所提出黃茂松之聲明書（見本院卷㈡第105頁），係於法院外以書狀為陳述，原告已於112年9月27日本院言詞辯論期日表明不同意黃茂松於法院外以書狀為陳述（見本院卷㈡第144頁），且該聲明書亦未經具結，並經公證人認證後提出，顯然不合於上開規定，被告自不得引為證據使用。二、原告依民法第544條、第184條第1項前段規定，請求被告賠償39萬元，為無理由，論述如下：㈠按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；又受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，民法第544條、第535條分別定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。又依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意或過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號判決意旨參照）。㈡經查： ⒈被告於104年至110年間擔任原告之主任委員，期間未受有報酬，則依民法第535條規定，被告處理美崙大樓區分所有權人之委任事務，僅須負與處理自己事務為同一之注意義務即可。又住戶規約第4條規定：「規約、會議紀錄…及有關文件應由管理委員會負保管之責，…。」第5條第1項規定：「為處理區分所有關係所生事務，本公寓大廈由區分所有權人選任住戶為管理委員組成管理委員會。管理委員會組成如下：…合計九名，…。」第9條第1款規定：「主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條例第36條規定事項。」（見本院卷㈠第241、244頁），足見被告雖對外代表原告，惟其須依據管理委員會之決議執行公寓大廈管理條例第36條規定之職務事項，而系爭契約簽立後，原本係交由管理委員會保管。 ⒉證人蔣錫樹於112年9月27日本院言詞辯論期日證述：威勝公司與原告終止合約後，威勝公司人員2名及總幹事1名還在美崙大樓管理室，沒有把人員調走，繼續在美崙大樓上班，新的保全公司即勤安公司認為他們也需要人，當時被告為主任委員，我是財務委員，還有其他委員，就召開管理委員會會議討論人員問題，決定讓勤安公司自行跟留下之保全人員2 名及總幹事1名自己去談，管理委員會不介入，只負責聘任保全公司及與保全公司簽約，人員是由保全公司自己決定，我在簽約前一週有看過系爭契約，威勝公司有將系爭契約送過來，我們召開管理委員會，讓威勝公司到現場做簡報，威勝公司有強調會幫我們社區催收九戶管理費，契約沒有一條條解釋，契約只有一份，送到主任委員那邊，開會時我沒有逐條看契約，威勝公司沒有解說契約第21條內容，簡報是先做，簽約在事後，簡報完後所有委員就同意跟威勝公司簽約，授權給主任委員簽約等語（見本院卷㈡第140至143頁）。可證系爭契約係經管理委員會決議同意後，始由被告執行該決議與威勝公司簽立，而李良發等3人於系爭契約期限屆滿後，由勤安公司予以僱用，在美崙大樓執行保全職務，此亦經管理委員會討論後同意，並非被告個人所為之決定。 ⒊又契約內容之審查涉及法律專業，原告本即應先交付律師審查提供意見，再交由管理委員會討論，原告將此專業審查義務歸諸被告，已屬過苛。遑論原告於106年、108年間分別與訴外人康泰保全股份有限公司、勤安公司所簽立之保全服務契約書，均未有類似系爭契約第21條之規定，此有被告提出之上開契約書在卷足憑（見本院卷㈠第200至220頁），被告既不具有法律專業智識，究難課責被告未能閱覽發現系爭契約第21條規定不利於原告。再者，系爭契約簽立後，契約原本即交由管理委員會保管，被告本身並未持有，則於系爭契約期限屆滿時，亦難苛責被告未能發現系爭契約第21條規定，遑論勤安公司僱用李良發等3人在美崙大樓執行保全職務之事，亦係經管理委員會同意，並非被告個人所決定。又另案訴訟不能和解或調解成立，其原因諸多，尚難以被告代表原告在另案訴訟未能與威勝公司達成和解或調解，即謂其處理委任事務，有何過失，且不法侵害原告之財產權。㈢綜上所述，依原告所舉證據僅能證明被告代表原告簽立系爭契約，嗣原告於另案訴訟敗訴確定，須給付威勝公司違約金39萬元及其法定遲延利息之事實，惟尚難據此即認被告處理委任事務有何過失，並因此不法侵害原告之財產權，致原告受有損害，故原告依民法第544條、第184條第1項前段規定，請求被告賠償39萬元及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。三、原告依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、第10條第2項、民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭A、B屋突予美崙大樓之全體共有人，為無理由，論述如下：㈠按公寓大廈管理條例第55條第1、2項規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市) 主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。」查美崙大樓係於00年0月間取得建造執照（見本院卷㈠第404頁），依上開規定不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定專用部分之限制。㈡次按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院104年度台上字第463號判決意旨參照）。經查： ⒈美崙大樓係於72年1月31日建築完成，並取得使用執照，為地上12層、地下2層之店舖、辦公室、集合住宅，屋頂興建突出物三層之公寓大廈，其起造人包括張國基、張余碧首、黃茂松等125人，而系爭12樓之4、之5房屋，位於美崙大樓，其原始所有權人分別為張國基、張余碧首，其後輾轉由張媛娜登記取得。又經本院於112年5月8日會同兩造至現場勘驗，美崙大樓屋突共有三層，四邊無增建狀況，屋突第一層內部建物除設置有樓梯及樓梯間外，部分作為美崙大樓社區會議室使用，部分即系爭A屋突作為被告之倉庫使用，內部設置浴廁一間，旋轉梯可通往系爭B屋突，目前以隔板阻隔，兩邊各設置一扇門，一扇門可通往樓梯間，一扇門可通往屋頂平台；屋突第二層內部建物除設置有樓梯及樓梯間外，部分作為美崙大樓社區機械室使用，部分即系爭B屋突作為被告居住使用，內部設置一廳一臥一浴一佛堂，旋轉梯隔板係設置在臥室地板，有設置一扇門及樓梯可通往屋突第一層樓梯間；屋突第三層部分作為水塔使用，此有本院勘驗筆錄及照片在卷可稽（見本院卷㈠第414至437頁）。再參以證人黃茂松於112年11月29日本院言詞辯論時證述：我曾擔任美崙大樓第一任主任委員，這段期間屋頂13、14樓即屋突部分由被告之父親張連生裝潢、使用，一直都是張連生他們家人使用，包括被告，我知道張連生有交13、14樓的管理費，倘沒有繳費，公告欄會公告出來，張連生往生後，由被告交管理費等語（見本院卷㈡第187、189、192頁）。又被告93年1月起迄今均有按月繳納占用系爭A、B屋突之管理費，此有被告提出之美崙大樓住戶收費明細表、美崙大樓收支明細、免用統一發票收據為證（見本院卷㈠第92至129頁、卷㈡第153至15 7頁），且原告亦不爭執伊有按照被告實際使用面積計算管理費之事實（見本院卷㈠第133頁）。足見美崙大樓其他共有人對張連生、被告自72年間起迄今先後長期占有使用系爭A 、B屋突之事實，知之甚詳，且未曾反對，並按月收取管理費。 ⒉佐以美崙大樓之系爭共有部分，包括1至12層共有部分、屋頂突出物、騎樓、地下一、二層共有部分，總面積共計2,195.16平方公尺，其中屋頂突出物面積368.42平方公尺；而系爭12樓之4房屋總面積77.16平方公尺、陽臺面積1.73平方公尺，登記系爭共有部分權利範圍57/10000，面積約為12.51平方公尺（計算式：2,195.16×57/10000＝12.51，小數點2位數以下4捨5入）；對比系爭12樓之5房屋，總面積77.53平方公尺、陽臺面積2.41平方公尺，惟其登記系爭共有部分權利範圍690/10000，面積約為151.47平方公尺（計算式：2,195.16×690/10000＝151.47，小數點2位數以下4捨5入），高出同樓層之系爭12樓之4房屋登記共有面積甚多，甚至高於美崙大樓其他共有人登記之系爭共有部分權利範圍，此有土地建物查詢資料在卷可稽（見本院卷㈠第286、296頁、卷㈡第203 至208頁），而上開登記具有公示性，堪認美崙大樓之其他共有人對此知之甚詳。再觀諸系爭12樓之5房屋所有權人登記系爭共有部分之權利範圍已超過其按比例應登記之11倍以上，甚至共有面積高達主建物面積近2倍，倘系爭12樓之5房屋所有權人無法專用系爭共有部分之特定範圍，衡情其自無購買並登記取得超出系爭12樓之5房屋依比例應負擔共有部分之必要，而原告亦不爭執系爭12樓之5房屋所有權人並未購買停車位之事實（見本院卷㈡第232頁），又參以系爭A、B 屋突位在12樓之5房屋上方，自72年間起迄今即先後由張連生、被告長期占用，美崙大樓其他共有人均未曾表示異議，並按月收取管理費，足認系爭12樓之5房屋登記系爭共有部分超出其應按比例負擔之共有部分，係與其他起造人即美崙大樓其餘共有人約定系爭A、B屋突部分由系爭12樓之5房屋所有權人專用。因此，被告辯稱張余碧首於72年7月4日即建物第一次登記時，已與美崙大樓其他共有人就系爭A、B屋突約定由系爭12樓之5房屋所有權人專用乙節，堪認屬實。則張媛娜即輾轉登記取得系爭12樓之5房屋所有權，依上開判決意旨，美崙大樓之其他共有人，自應受此分管契約之拘束。㈢再按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第9條第2、4項定有明文。又共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，同條例第10條第2項前段亦有明定。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。查系爭A、B屋突已於72年7月4日由張余碧首與美崙大樓其他共有人約定由系爭12樓之5房屋所有權人專用，而被告與張余碧首、張連生、張媛娜均具有親屬關係，其自78年起即占有使用系爭A、B屋突迄今，堪認被告抗辯其目前係基於與張媛娜間之使用借貸關係而占有系爭A、B屋突係屬真實。則張媛娜於繼受上開分管契約後，將系爭A、B屋突無償出借予被告使用，則被告就系爭A、B屋突部分，自非無權占有。因此，原告依上開規定，請求被告騰空遷讓返還系爭A、B屋突予美崙大樓之全體共有人，自無理由，應予駁回。四、從而，原告依民法第544條、第184條第1項前段、公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、第10條第2項、民法第767條第1項前段、第821條規定，請求：㈠被告應給付原告39萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應將臺北市○○區○○○路0段00號美崙大樓屋頂平臺上，如附圖所示系爭A、B屋突騰空遷讓返還予美崙大樓之全體共有人，均無理由，應予駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。陸、本件訴訟費用依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之原告負擔。柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 113 年 2 月 19 日民事第一庭法官蘇錦秀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　19　　日書記官詹欣樺

臺灣士林地方法院111年度訴字第1744號

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