111年度訴字第92號｜民事：返還居間報酬｜裁判日期：111 年 05 月 31 日

臺灣士林地方法院民事判決 111年度訴字第92號原告王偲穎訴訟代理人許麗紅律師被告孚金不動產經紀有限公司兼上一人之法定代理人謝承儒被告許孟謙徐國欽共同訴訟代理人羅健新律師上列當事人間請求返還居間報酬事件，本院於民國111年5月17日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序事項本件原告原起訴請求被告孚金不動產經紀有限公司（下與被告丙○○、乙○○、甲○○合稱被告，分稱孚金公司、丙○○等3人）給付新臺幣（下同）50萬7000元本息。嗣本於同一基礎事實，即均主張孚金公司之履行輔助人丙○○等3人違反仲介調查義務（詳如下述），而追加丙○○等3人為被告，並依共同侵權行為法律關係為普通合併、不真正連帶債務之請求，且經被告同意減縮請求之金額（見本院卷第164頁筆錄），合於民事訴訟法第255條第1項第1至3款規定，應予准許。貳、實體事項 原告主張：伊曾委託孚金公司居間仲介購買門牌號碼新北市○○ 區○○街000巷00號8樓房地（下稱系爭房屋），並約定若買賣契約成立時，應給付依買賣總價款2％仲介報酬即20萬7000元予被告（下稱系爭仲介契約，報酬稱系爭報酬）。嗣伊於110年3月29日，經孚金公司之所屬仲介業務經紀人員即孚金公司之履行輔助人丙○○等3人居間與系爭房屋之屋主楊却簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）。詎伊嗣後始發現系爭房屋所屬社區（下稱系爭社區）之公共設施（含健身房及兒童閱覽室，下合稱系爭公設），均尚未經建商點交予系爭社區管委會驗收，而未能使用（下稱系爭未點交缺失）。伊因而喪失購買系爭房屋之意欲，並因此與楊卻經調解合意解除系爭買賣契約，賠償楊却28萬1790元（下稱系爭解約款）。因丙○○等3人均為不動產經紀業管理條例（下稱經紀業條例）規範之仲介經紀人員，共同對伊提供系爭仲介契約服務，明知系爭未點交缺失及其原因係尚有應改善之工項或瑕疵（下稱系爭缺失原因），卻故意或因過失未加以核實，而未能於訂立系爭買賣契約前告知伊，違反仲介調查告知義務，而違反民法第567條、經紀業條例第24條之2規定。孚金公司依民法第224條規定，應與丙○○等3人負同一責任，是依民法第571條規定，孚金公司自不得再向伊請求給付系爭報酬，是伊得依民法第179條規定，請求孚金公司返還系爭報酬，並得依債務不履行法律關係，請求孚金公司賠償28萬1790元之系爭解約款，合計48萬8790元，並加計法定遲延利息等語。且丙○○等3人上開行為，亦違反經紀業條例第22 條第1項、第24條保護他人之法律，構成共同侵權行為，是伊亦得依民法第184條第1項、第2項、第185條第1項規定，請求丙○○等3人連帶賠償伊28萬1790元之系爭解約款損害，及伊因成約導致客觀上已給付之系爭報酬20萬7000元，合計48萬8790元之損害，並均加計法定遲延利息等語。並聲明：㈠孚金公司應給付原告48萬8790元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡丙○○等3人應連帶給付原告48萬8790元，及自民事追加被告暨準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢前2項給付，如任一被告為給付，他被告於該給付範圍內同免給付責任。㈣願供擔保，聲請宣告假執行。 被告則以：乙○○於原告簽立系爭仲介契約前，已將出賣人楊却所填寫之系爭房屋現況說明書（下稱系爭現況說明書）提供予原告，並逐項說明。且於帶原告看系爭房屋時，亦已向原告表示系爭公設目前無法使用，可能係因系爭社區為新建案，管委會與建商尚在交接等語，而已告知系爭未點交缺失。且兩造於110年5月中下旬在孚金公司店面（下稱系爭店面）進行會談時，原告亦自承買受當時知悉系爭未點交缺失。然伊等於仲介成約前並不知系爭未點交缺失之原因即系爭缺失原因，甚而身為系爭房屋所屬社區（下稱系爭社區）之出賣人楊却亦係於成約後之同年5月以後，始由系爭社區管委會公告，始得知系爭公設可能有待建商修繕之項目，故伊等對系爭缺失原因自無告知義務。且仲介對系爭房屋之調查義務應僅限於屋主說明有疑義或一般檢查或仲介專業可探知之範圍，而系爭缺失原因乃系爭社區內管委會與建商間接洽處理事項，非管理組織成員或系爭社區住戶以外之人得查詢知悉之事項，是伊等並無其他調查手段，自難以查知而不可歸責，伊等已盡仲介經紀義務，不必退還系爭報酬或為賠償。又原告實係因個人資力之個人因素無法履約，因而賠償系爭解約款予楊卻，否則，倘系爭房屋依系爭買賣契約真有將系爭缺失原因而致系爭未點交缺失視為瑕疵，則依法亦應由負瑕疵擔保責任之賣方楊却賠償原告，通常並不會發生須由原告賠償賣方之結果，是原告請求賠償系爭解約款，亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明如主文第1項所示，及如受不利之判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。 兩造協議簡化之不爭執事項（見本院111年5月17日言詞辯論筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，且刪除兩造各自表述部分）：㈠系爭仲介契約相關： ⒈原告曾就系爭房屋與孚金公司成立系爭仲介契約，原告為此並於110年3月28日簽立不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書予孚金公司如本院卷第74-76、102-104頁所示。 ⒉孚金公司之負責人為丙○○（公司登記資料如本院卷第72頁所示），其所開設之系爭店面店長為甲○○，孚金公司並僱用有仲介人員乙○○，丙○○等3人均為孚金公司履行系爭仲介契約之履行輔助人，且均為孚金公司之受僱人員。其等於系爭仲介契約履行過程中，均曾與原告接觸，而共同處理相關仲介事務。 ⒊系爭仲介契約最初係乙○○於109年12月12日在淡水中山市場發放廣告，適逢原告騎乘機車經過接觸後，經過達4個月時間，原告即不時由乙○○帶看房屋物件。 ⒋110年3月間，乙○○乃向原告介紹系爭房屋後，原告表示有意願參觀，乙○○即曾帶原告前往帶看系爭房屋及系爭社區之公共設施，其中包含系爭公設之健身房及兒童閱覽室之門口。 ⒌帶看當時，系爭公設門口皆上鎖而無法進入。原告方面於參觀系爭房屋2次後，即表示有意願購買。 ⒍系爭仲介契約約定：由孚金公司為原告仲介居間，以承買價格1 035萬元，與系爭房屋所有人成立買賣契約，原告則於成交時，依成交價金2％比例給付被告系爭報酬。㈡系爭買賣契約相關： ⒈原告與楊却曾於110年3月29日，經孚金公司之所屬仲介經紀人員丙○○等3人仲介居間，簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約書及其附件如本院卷第106-111頁所示。 ⒉系爭買賣契約約定：原告以總價1035萬元，向楊却購買系爭房屋。 ⒊楊却係委由冠威不動產公司出售系爭房屋時，所填寫之系爭現況說明書如本院卷第132-133頁被證8所示。 ⒋系爭現況說明書項次4記載：系爭社區之公共設施並無重大修繕決議存在。 ⒌乙○○曾於簽立系爭仲介契約前，將系爭現況說明書提供與原告，並向原告為說明。㈢仲介費、價金等其他費用支付： ⒈簽訂系爭買賣契約時，原告與賣方約定以斡旋金5萬元充為第一期簽約款，而第二期備證用印款202萬元則約定於3月31日前給付，第三期完稅款104萬元及稅規費則於4月26日前給付，尾款724萬元於5月14日交屋前給付。 ⒉原告後已依約於4月26日以前給付第一至三期款總計311萬元至買賣雙方約定之履約保證公司合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）履約保證專戶內。原告簽署價金之履約保證書如本院卷第156-158頁所示。 ⒊原告簽約後，尚未向銀行辦理對保手續以支付尾款，及配合辦理房地移轉程序，至同年4月26日，原告曾向孚金公司表示希望尾款給付期限能延後，原告與乙○○於同年4月25日之對話紀錄如本院卷第112-116頁被證3所示。 ⒋孚金公司人員乃與賣方協調後，賣方同意延後付款時間，買賣雙方於110年4月15日即合意變更付款期限及交屋日期為6月15 日前，原告與楊却簽立之變更期款協議書如本院卷第122頁被證4所示。 ⒌後於變更期限屆至，原告並未向金融機構辦理對保、撥款及給付尾款之義務。賣方楊却乃於110年6月16日、24日寄發存證信函予原告催告，存證信函如本院卷第124-127頁被證5所示。原告收受後仍未辦理銀行貸款對保相關手續。 ⒍原告前於110年5月28日曾以律師函寄發賣方楊却，第一次以系爭公設有諸多缺失而未點交乙情，向楊却主張解除買賣契約，楊却則不同意，幾經協商未果。 ⒎原告與丙○○等3人、賣方代理人（如本院卷第14頁下方）、賣方楊却及其女兒，曾於110年5月中旬至下旬間，在系爭店面進行對話，經原告錄音，其譯文如本院卷第14-22頁所示（下稱系爭譯文一）。 ⒏原告與賣方代理人、丙○○等3人、代書及賣方，曾於上項時點以後，在系爭店面進行對話，經原告錄音，其譯文如本院卷第24-40頁所示（下稱系爭譯文二）。 ⒐後原告就系爭買賣契約紛爭，曾聲請淡水區公所調解委員會調解。110年8月23日，原告與楊却於淡水區公所調解委員會委員調解後，原告同意賠償楊却系爭解約款28萬1790元，而與楊却合意解除系爭買賣契約，且雙方並約定：同意原告已給付至履約保證專戶之311萬元，於扣除履約保證費用6210元、代書費用1萬2000元、系爭解約款28萬1790元後，餘額應於110年9月23日前退還原告，調解筆錄如本院卷第128頁被證6所示。 ⒑合泰公司前已於100年5月4日將依系爭仲介契約約定之系爭報酬 20萬7000元，交付孚金公司。 ⒒另合泰公司並於系爭調解後之100年9月14日（如本院卷第158頁），曾扣除系爭解約款後（並於同日交付楊却，如本院卷第158頁），將履約保證帳戶中餘款280萬8199元退還原告。㈣系爭社區之系爭公設狀況相關： ⒈系爭社區住戶組成之管委會係於交屋後之109年7月25日成立。管委會於109年12月26日起，並開始與建商進行系爭社區之公設初會勘事宜，系爭社區於系爭買賣契約訂立時，交屋不到1 年。 ⒉本案成交前，系爭社區內之系爭公設（包含健身房及兒童閱覽室），均尚未經建商點交予系爭社區管委會收受，故社區住戶均尚未能使用，而有系爭未點交缺失。且成交前，被告對之亦已知悉（然是否已有告知，兩造有爭議）。 ⒊又系爭缺失原因為：系爭公設尚有應改善之工項或瑕疵。被告於簽立系爭買賣契約前，客觀上確實並未告知或說明系爭缺失原因（然本件成交前，被告是否知悉系爭缺失原因，兩造有爭議）。 ⒋系爭社區管委會就系爭公設之實際驗收情形，於本件簽訂系爭買賣契約以前，並未對住戶為公告。 ⒌系爭社區管委會，曾於110年5月3日公告：社區公共區域，將由工務所工班進行維修，範圍涵蓋各項缺失，且會加速完成各項修繕乙情，公告如本院卷第130頁被證7所示。 ⒍原告與楊却解約後，楊却曾透過冠威不動產公司再次以1070萬元成交出售。 ⒎本院曾依原告聲請，於111年4月14日函請系爭社區查詢系爭公設點交及向住戶報告說明情形。據系爭社區於111年4月20日函覆如本院卷第216頁所示。㈤起訴狀係於110年11月17日送達孚金公司（如本院卷第46頁所示）。如本院卷第134頁以下民事追加被告書狀繕本係於111年2 月21日送達丙○○等3人（如本院卷第159-1至159-7頁所示）。㈥上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為證，且既為兩造所不爭執，當可信為真實。 本件經本院於111年5月17日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡化爭點如下（見本院同上筆錄，並依論述需要，調整其順序）：㈠原告對孚金公司主張：孚金公司所使用之經紀人丙○○等3人，因故意或過失，即於系爭買賣契約成交前，明知系爭未點交缺失及系爭缺失原因而故意未告知原告，或過失未核實違反仲介調查義務，致未能將系爭未點交缺失、系爭缺失原因告知原告，違反民法第567條、經紀業條例第24之2條規定，孚金公司依民法第224條與其使用人負同一責任，依民法第571條規定，孚金公司不應向原告請求給付系爭報酬，其受領系爭報酬20萬7000元屬不當得利，其得依民法第179條加計法定遲延利息，請求返還；亦得依債務不履行法律關係請求孚金公司賠償其需與楊卻合意解除系爭買賣契約，所受給付楊却系爭解約款28萬1790元之損害，並均加給利息，是否有理由？ ⒈原告主張：孚金公司之經紀人員故意不告知系爭未點交缺失、系爭缺失原因，是否屬實？ ⒉孚金公司經紀人員對於系爭未點交缺失、系爭缺失原因狀況調查，是否有過失？ ⒊原告所受系爭解約款損失，與所主張孚金公司經紀人員違反調查告知義務間，有無因果關係？㈡原告對丙○○等3人主張：丙○○等3人均為經紀業條例規範之仲介人員，共同對原告提供系爭仲介契約服務，於系爭買賣契約成交前，明知系爭未點交缺失、系爭缺失原因而故意未告知原告，或過失未核實違反仲介調查義務，致未能告知原告，違反經紀業條例第22條第1項、第24條保護他人之法律，構成共同侵權行為，其得依民法第184條第1項、第2項、第185條第1項，請求其等連帶賠償原告所受給付賣方系爭解約款28萬1790元之損害，及原告因成約，導致客觀上已給付系爭報酬20萬7000元之損害，並加計利息，是否有理由？ ⒈原告主張：丙○○等3人故意不告知系爭原告主張缺失、系爭缺失原因，是否屬實？是否已舉證？ ⒉丙○○等3人對於系爭原告主張缺失、系爭缺失原因狀況調查，是否有故意過失？ ⒊原告所受系爭解約款損失，與所主張丙○○等3人違反調查告知義務間，有無因果關係？ 茲就上開爭點論列如下：㈠原告對孚金公司主張：孚金公司使用之經紀人故意未將系爭未點交缺失、系爭缺失原因告知原告，或過失未核實違反仲介調查義務，致未能告知，違反民法第567條、經紀業條例第24之2條規定，孚金公司依民法第224條與其使用人負同一責任，依民法第571條規定，孚金公司不應向原告請求給付系爭報酬，其得依不當得利法律關係請求孚金公司將所受領系爭報酬20萬7000元返還；亦得依債務不履行法律關係請求孚金公司賠償系爭解約款28萬1790元之損害，並均加給利息，應無依據，不能准許。 ⒈孚金公司之經紀人員應已告知系爭未點交缺失，且原告並未能舉證證明：丙○○等3人故意不告知系爭缺失原因，而有債務不履行或單方有利對方之居間行為。 ①經查，110年3月間，乙○○帶看原告時，系爭社區之系爭公設中包含健身房、兒童閱覽室之門口皆上鎖而無法進入，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠⒋⒌所示）。而原告於審理過程中，一再自承：其有健身習慣，對於系爭公設中之健身房特別重視等語（見本院卷第292頁筆錄），則衡情其見及系爭公設中之健身房、兒童閱覽室均上鎖不能使用，豈有不詢問帶看人員乙○○ 之可能？是被告一再辯稱：當時仲介人員乙○○已說明系爭公設尚未經系爭社區管委會與建商點交完成等情，應屬信而有徵。②且記載原告於110年5月中旬至下旬間，在系爭店面進行對話內容之系爭譯文一（見不爭執事項㈢⒎所示）內記載：「…店長表示：不是不是，我必須，我把事情，我也沒辦法接受，因為你不可以把這方面的這個事情，你全責任往我們這邊帶，因為我們在帶看房子，我相信許先生的強調，以及物件本身，您也了解這個物件本身屋齡，然後他也帶了，我相信他有帶你去看公設，他當下一定有跟你說公設可能還沒辦法使用，因為還沒點交，有這回事嗎？王小姐（按即原告）表示：公設還沒點交我是不知道，但是我只是知道一件事情，就是目前還不能使用，就是這樣而己，但是這種目前還不能使用，這種東西很官方欸，你如果，你今天正常來講，因為有問題吼，所以還沒點交，但是你現在不是講有問題欸，那我只會覺得他只是剛好一兩樣沒有點交，很多事情是這個是你沒有清楚告知，我覺得這個本來就是這樣子」等語（見本院卷第14頁）。由此以觀，於孚金公司所屬人員乙○○於簽訂系爭買賣契約前，帶看原告之過程中，原告確實已經帶看而得悉至少其眼見之系爭公設中兒童閱覽室、健身房尚處於未能使用之狀態，且其主觀上亦認定該未能使用係因未經點交所致，甚為明確。是原告以孚金公司從業人員丙○○等3人未告知系爭公設尚未經建商點交，應屬不實。 ③次按債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應由債權人負舉證責任（最高法院77年度台上字第1989號判決意旨參照）。本件原告主張：孚金公司之經紀人員於簽訂系爭買賣契約已知悉系爭缺失原因而故意未告知，然為被告所否認，自應由原告就被告前早已知悉系爭缺失原因之債務不履行前提事實負舉證。 ④經查，原告以對此並未提出任何積極證據，以實其說。反之，由被告所提出之系爭社區管委會，於110年5月3日所為：系爭社區公共區域，將由工務所工班進行維修，範圍涵蓋各項缺失，且會加速完成各項修繕乙情之公告（見不爭執事項㈣⒌所示），應可認被告一再所辯：其等亦係於系爭買賣契約簽訂後，始經由系爭社區公告知悉系爭缺失原因為有部分項目待建商修繕所致等語，並非毫無依據。再者，本院依原告之聲請，函請系爭社區查詢系爭公設點交及向住戶報告說明情形所得函覆（見不爭執事項㈣⒎所示）亦明載：「就公設點交相關事宜及進度，於111年3月27日第二屆第一次臨時區權人會議與111年4月10日第二屆第二次臨時區權人會議向區權人說明」等語（見本院卷第216頁所示）。尤可見及，系爭社區係遲至111年間，方始具體向系爭社區住戶，具體說明點交過程中所發生之具體缺失情形，彰彰甚明。是本件自無從認定被告於本案系爭買賣契約成交前，主觀上已知悉系爭缺失原因。是原告空言主張：被告明知並故意不告知云云，尚乏依據。 ⒉孚金公司經紀人員對於系爭缺失原因狀況調查，並無可歸責之過失存在。 ①按經營不動產仲介業務者，依買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託並應公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格、有關契約內容規範之說明、關於不動產必要之資訊或告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，此觀經紀業條例第24條之2規定自明。由此以觀，不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，應盡相當之查證義務，並應依同條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說。惟不動產之資訊繁雜，且各不動產之資訊，有些並非不動產經紀人員得加以查閱，或市場上、法律制度上尚無輕易查悉之技術或管道。甚者，即便有查悉之管道，然全數查詢亦可能涉及交易成本問題，而於當事人不欲增加交易成本之情況下，需有所取捨。甚者，不動產種類繁多，除通案上，一般不動產可能涉及之產權等問題外，更有個別不動產特殊之歷史歷程引發之品質問題，不一而足。是除一般不動產仲介經紀業務人員受託時，慣例上均會加以查詢之不動產資訊外，如針對個別不動產之特殊歷史或性質交易上重要之資訊，必以不動產仲介經紀業務人員受託時，由委託出售者以不動產現況說明書或口頭告知資訊及感官可及範圍內，可顯出之不動產可能發生問題端倪之事項，且客觀上亦有合法之調查手段為限，始應課以調查之義務。例如：受託個案不動產是否有增建並非均可由外觀一目了然，除非委託人曾說明不動產前手曾告知遭建管單位裁罰時，但不知增建部分何在，仲介經紀人始有特別調取使用執照或竣工圖，加以查明之需要，並非所有受託個案，均需調取使用執照逐筆逐項加以核對，尤以仲介經紀人員並非工程技術人員，此等要求顯屬過苛。況且，此等查核可能均需委請專業人員為之，而需增加交易成本，恐非委託當事人願意負擔之範疇，自不能苛責仲介業務人員為之。申言之，上開所謂調查查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。 ②原告雖主張：孚金公司所屬仲介人員對系爭房屋坐落之系爭社區之系爭公設有系爭未點交缺失之系爭缺失原因應負有調查義務。然查，一般區分所有建物之公共設施，於興建完成後，區分所有權人選舉之代表組成之管理委員會與建商間，固然會進行點交，然其點交之時程或點交之具體內容，通常並非社區住戶區分所有權人以外之人所得知悉或查悉，法規上或制度上亦無合法之資訊揭露或調查管道。是倘出賣人即屋主或社區管委會，本身未揭露其所屬社區公共設施點交具體內容，仲介人員因非住戶區分所有權人本身，自亦無權限向社區管委會逕行查詢。甚者，本件原告於帶看交易過程，僅係表明其對於系爭房屋所屬系爭社區之系爭公設中，最重視者為健身房，而由系爭社區函覆本院所附其向系爭社區住戶報告點交之區權會相關資料顯示：系爭公設點交未能完成，主要係連續壁滲漏、公共管道間滲漏、公設層版滲漏問題在點交發生問題，並無原告待看時所見且表示重視之兒童閱覽室、健身房有何具體缺失問題，僅因建商堅持要與其他公社一體點交所以點交遲延而已（見本院卷第240頁系爭社區區權會資料）。是原告於交易過程中，列為重要之設施之兒童閱覽室、健身房既然本身並無物理上之缺失，自更難苛求孚金公司及其所屬仲介人員必須對此無關買賣雙方交易之枝微末節，於訂約前加以調查明晰，並對原告為告知甚明。 ③再者，一般而言，新建完成之社區公設點交過程縱有因故遲延，而終究均能順利點交為常態，除非個案不動產有疑似違反建管法令或明顯之物理上缺失存在，否則，尚無要求每筆不動產交易，仲介業務人員均需針對買賣雙方並未列為重要之點之公設點交遲延之具體原因，花費勞力、時間、費用加以調查之必要。是以本件，直接關涉原告買方生活使用之兒童閱覽室、健身房空間，本身並無可見之任何物理上缺失之情況下，自難課以仲介人員尚須針對系爭社區之系爭公設未能如期點交之系爭缺失原因加以調查明晰之必要。 ④要之，孚金公司其所屬仲介經紀人員丙○○等3人於本件個案中，對系爭缺失原因並無調查之義務。故原告所指：系爭房屋後經系爭社區公告或區權人會議中說明，可知系爭缺失原因為系爭公設之缺失尚未修繕完成，固然屬實，然亦難認孚金公司及丙○○等3人未能於簽約前明白查悉告知，有何違反調查告知義務之可言。 ⒊綜上所述，孚金公司之經紀人員應已告知系爭未點交缺失，尚無證據證明孚金公司所屬丙○○等3人故意不告知系爭缺失原因，且孚金公司經紀人員對於系爭缺失原因狀況調查，並無可歸責之過失存在，是孚金公司自無原告所指債務不履行或單方有利對方之居間行為存在，原告以之為由，主張孚金公司無受領系爭報酬之法律上原因構成不當得利，且有債務不履行而應賠償系爭解約款，均失依據，不能准許。則原列爭點㈠⒊即原告所受系爭解約款損失，與所主張孚金公司經紀人員違反調查告知義務間，有無因果關係乙節，無論如何論斷，與結論無涉，自不必申論。㈡另經紀人員丙○○等3人應已告知系爭未點交缺失，尚無證據證明孚金公司所屬丙○○等3人故意不告知系爭缺失原因，且丙○○等3 人對於系爭缺失原因狀況調查，並無可歸責之過失存在，已認定如上。則丙○○等3人尚無故意過失之侵權行為可言。則原告對丙○○等3人主張：丙○○等3人明知系爭未點交缺失、系爭缺失原因而故意未告知原告，或過失未核實違反仲介調查義務，致未能告知原告，違反經紀業條例第22條第1項、第24條保護他人之法律，構成共同侵權行為，其得依民法第184條第1項、第2項、第185條第1項，請求其等連帶賠償原告所受給付賣方系爭解約款28萬1790元之損害，及原告因成約，導致客觀上已給付系爭報酬20萬7000元之損害，並加計利息，自亦乏依據，不能准許。是原列爭點㈡及其細項爭點，或已於上㈠⒈⒉所詳論，不必再重複論述；或亦屬無論如何論斷，與結論無涉，自不必於此深究。 從而，原告依債務不履行法律關係及民法第179條、第184條第1 項、第2項、第185條第1項規定，請求孚金公司、丙○○等3人不真正連帶給付48萬8790元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。 本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、陳述及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　31　　日民事第三庭法官王沛雷以上正本係照原本作成。原告如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　31　　日書記官邱筱菱

臺灣士林地方法院111年度訴字第92號

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