111年度重訴字第103號｜民事：履行契約等｜裁判日期：111 年 10 月 11 日

臺灣士林地方法院民事判決 111年度重訴字第103號原告姜欽豪訴訟代理人鄧世榮律師被告黃梅桂訴訟代理人王琛博律師黃耕鴻律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國111年9月21日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將如附表所示不動產所有權移轉登記予原告。被告應自民國一百一十一年一月十九日起，至被告將如附表所示不動產所有權移轉登記予原告之日止，按日給付原告新臺幣貳仟參佰參拾陸元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、原告主張：原告於民國111年1月7日向被告購買臺北市○○區○ ○段0○段000地號土地（權利範圍：1/4）及坐落其上同段同小段916建號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路000號3樓，下稱系爭房屋，並與上開土地合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定價金為新臺幣（下同）1,168萬元。嗣原告分別於111年1月10日、同年1月11日、同年2月16日將系爭買賣契約第1至3期價金共計351萬元匯至履約保證專戶。又系爭買賣契約第3條第2項約定，被告應於111年1月18日備齊一切過戶、印鑑章等資料交付承辦地政士收執，詎被告拒不配合提供辦理過戶相關文件，更於同年2月7日以訴外人儀居房地產經紀股份有限公司（下稱儀居公司）未提供實價登錄資料及原告與儀居公司要求被告於房屋現況說明書填寫不實資訊為由，發函通知解除、撤銷系爭買賣契約，被告拒不履行系爭買賣契約。爰依民法第348條規定及系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告將系爭房地移轉登記並交付占有予原告，並按日給付違約金2,336元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房地之所有權移轉登記並交付占有予原告；㈡被告應自111年1月19日起至履行前項義務之日止，按日給付原告2,336元。二、被告則以：㈠被告於110年7月3日簽訂與儀居公司委託銷售契約書，由其代售系爭房地，儀居公司所屬人員即訴外人賴冠臻、林佳美表示其將親自確認現況說明書中之第33項本建案是否有傾斜之情形，嗣經賴冠臻、林佳美至系爭房地確認後，將原先勾選「否」之上開項目更改為「是」，被告更提供系爭房地傾斜之鑑定報告予仲介，兩造於買賣磋商過成均知悉系爭房屋有傾斜之情事。詎兩造於111年1月7日簽署系爭買賣契約時，原告與訴外人即儀居公司中山捷運加盟店店長何勝緯以貸款需求為由，要求被告現況說明書上開第33項項目更改為「否」，並保證無法律上責任，被告於配合更改後始知悉該行為仍觸犯刑事責任，則被告因受詐欺而簽署系爭買賣契約，自得依民法第92條規定撤銷出賣系爭房地之意思表示。㈡又原告上開詐欺事由，違反契約義務，係可歸責於原告之事由，且系爭買賣契約之內容涉及刑事不法，被告自無履行之義務，被告爰依系爭買賣契約第8條約定，解除系爭買賣契約。再者，原告與仲介共同詐欺被告，使被告配合將現況說明書塗改為不實內容，已涉犯偽、變造文書及對貸款金融機構詐欺之刑事不法行為，違反強制或禁止之規定，亦背於公共秩序或善良風俗，系爭買賣契約應屬無效。另原告之損害甚微，且被告非惡意不履約；況原告僅匯入234萬元，而以1,168萬元計算違約金數額，其請求違約金過高，應予酌減至總額5萬元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（本院卷一第193頁）㈠兩造於111年1月7日就被告所有系爭房地訂立系爭買賣契約，並約定系爭房地買賣價金為1168萬元。㈡系爭買賣契約其他約定事項約定「本案有傾斜情形，乙方已明確告知甲方知悉（並附傾斜報告交屋時交付甲方），乙方不負上述瑕疵擔保現況交屋」。㈢原告分別於111年1月10日、同年月11日、同年2月16日給付系爭買賣契約第1期至第3期款，金額合計351萬元。㈣被告於111年2月7日委託律師向原告發函解除、撤銷系爭買賣契約。四、法院的判斷㈠被告是否得依民法第92條規定行使撤銷出賣系爭房屋之意思表示？ ⒈因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第1項定有明文。民法第92條第1項規定得撤銷意思表示，須詐欺行為與表意人陷於錯誤及為意思表示具有因果關係，倘詐欺行為未影響表意人意思表示之形成，自不得撤銷其意思表示。 ⒉被告雖抗辯原告委託之仲介人員向其訛稱於現況說明書配合不實填載系爭房屋未有傾斜情事，不會有法律上問題，致被告陷於錯誤，被告得撤銷出賣系爭房地之意思表示云云，惟查： ⑴證人賴冠臻於本院審理時結證稱：因見到591網站有出售系爭房地之訊息，乃與被告聯繫，被告有到住商不動產中山捷運店委任伊處理買賣事宜，在店內有與被告確認屋況，被告告知系爭房屋沒有傾斜，在不動產現況說明書上勾選沒有傾斜；在銷售過程中，因系爭房屋所在之1樓屋主告知伊傾斜之情形，伊乃向被告及其配偶聯繫，被告稱有鑑定報告書，但認為沒有傾斜，後來有請被告提供鑑定報告，經伊列印部分頁數，惟現說明書仍然維持沒勾選沒有傾斜；後來在兩造議價過程，被告有特別強調系爭房屋之現況為沒水、沒電，還有傾斜，為了免除被告瑕疵擔保責任，有要求另外書寫其他約定事項等語（見本院卷一第237-239頁）。證人林佳美證稱：伊有接受被告委託處理系爭房地仲介買賣事宜，現況說明書是在店內向屋主確認製作，再自行前往現場拍照，拍照時沒有發現問題，直到有一次帶看，1樓屋主向伊稱系爭房屋有傾斜，伊才向被告確認，被告有請人去現場作鑑定，有提供鑑定報告供伊翻拍幾頁，被告才承認有傾斜，惟現況說明書沒有處理傾斜的部分，直到簽立系爭買賣契約才處理，兩造在議價時，被告有提到現況沒水、沒電、沒有分管，房屋有傾斜，被告要以原屋況賣，且不負擔瑕疵擔保責任，當時沒有在現況說明書上修改，是寫在另外一張紙即現況說明書等語（見本院卷一第245-248頁），由此可知，系爭房屋經兩造於買賣議價階段，業由被告告知系爭房屋存有傾斜之瑕疵，兩造皆已清楚知悉系爭房屋有傾斜之瑕疵甚明。 ⑵參以系爭買賣契約所附之「其他約定事項」（見本院卷一第138頁），業已明確約明：「本案有傾斜情形，乙方已明確告知甲方知悉（並附傾斜報告交屋時交付甲方），乙方不負上述瑕疵擔保現況交屋」一節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），足見被告於出售系爭房地時，已明確告知系爭房屋有傾斜之瑕疵，原告於買受系爭房屋時知悉該瑕疵，兩造並以價金1168萬元達成意思表示合致，系爭買賣契約即已成立生效。 ⑶被告雖辯稱為配合原告辦理貸款，乃於現況說明書第33項「本建案是否有傾斜情形」勾選是，更改勾選為否，原告或仲介、代書並稱這樣改不會有問題，致被告陷於錯誤，須擔負偽造文書、詐欺等刑事責任云云，惟查，系爭買賣契約係以兩造間就標的物即系爭房地及其價金1168萬元互相同意時，即為成立（民法第345條參照），被告並於議價過程告知系爭房屋有傾斜瑕疵之資訊，原告知悉該瑕疵而仍為願買之意思表示，則被告所為出賣系爭房地之意思表示，並無錯誤可言。再者，兩造於111年1月7日簽立系爭買賣契約，被告於簽約後之同年月23日，始透過其配偶陳吉珍向賴冠臻詢問塗改現況說明書，因貸款之需將勾選傾斜更改為沒傾斜，是否有偽造文書之嫌等語，經賴冠臻回應：這部分不用擔心，本來就不是偽造文書，因有提供傾斜鑑定，會一併提供律師諮詢等情，有被告提供LINE對話內容可稽（見本院卷一第105頁），足見被告係於系爭買賣契約成立後，始向仲介人員確認現況說明書塗改是否有法律之責任，則兩造於現況說明書是否有為配合原告貸款而塗改，要與被告為同意出售系爭房地之意思表示作成，並無因果關係，被告亦未舉證證明係因原告表示塗改現況說明書無法律責任，始為出售系爭房地之意思表示。是被告辯稱係因原告及其委託之仲介人員向其詐稱塗改現況說明書不會有刑事責任，乃同意出售系爭房屋云云，並非可採。 ⑷至被告聲請調查證人即被告配偶陳吉珍一節，本院審酌被告提供陳吉珍與賴冠臻間之LINE對話內容（見本院卷一第100-106頁），陳吉珍於系爭買賣契約訂立後至111年1月23日前，均未提及現況說明書更改之事宜，係於111年1月23日始詢問更改是否有偽造文書之嫌，而經賴冠臻回覆不是偽造文書，倘原告或原告委任之仲介人員於簽約時已向被告就更改現況說明書乙事保證無法律上責任，何以陳吉珍事後仍要再次詢問，且賴冠臻於接獲陳吉珍之詢問，其回應係要向法務詢問清楚再向陳吉珍報告，並非係以簽約時商談之過程為回應（如：已說明或保證無法律上責任等語），故原告委任之仲介人員，縱有表示更改現況說明書不會有法律上責任之情，亦係在系爭買賣契約成立後所為，與系爭買賣契約之成立係兩造對於交易之標的物即系爭房屋、買賣價金1,168萬元之意思表示合致，並無影響，是被告聲請調查證人陳吉珍部分，本院認無再調查之必要，應予駁回。 ⒊綜上，被告抗辯原告及其委託之仲介人員向其詐稱塗改現況說明書不會有刑事責任，依民法第92條規定撤銷其出售系爭房地之意思表示云云，並非可採，被告自不得依民法第92條規定撤銷出賣系爭房屋之意思表示。㈡兩造簽定系爭買賣契約有無違反強制或禁止規定？或悖於公共秩序及善良風俗而屬無效？法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。民法第71條、第72條分別定有明文。上開規定係以法律行為之內容，是否有違反強制、禁止規定，或悖於公共秩序、善良風俗而定。查系爭買賣契約係以被告出售系爭房地，原告給付1168萬元價金而成立，締結契約之內容並未違反強制、禁止規定，或悖於公共秩序、善良風俗，自難認有違反前開規定。被告雖辯稱系爭買賣契約有隱藏真實資訊，原告擬向銀行詐貸云云，然系爭買賣契約於簽約時業經兩造同時書立「其他約定事項」，說明系爭房屋存有傾斜之情事，業經認定如前，原告是否要隱匿「其他約定事項」，以塗改之現況說明書向銀行申辦貸款，亦與系爭買賣契約本身是否有違反前開規定，要屬不同二事，被告執前開規定辯稱系爭買賣契約為無效云云，難認有據。㈢被告得否依系爭買賣契約第8條約定解除系爭買賣契約？兩造間系爭買賣契約業已成立，被告抗辯原告有詐欺情事，而得撤銷出售系爭房地之意思表示，業經認定為不可採，並說明如前，則被告再以相同事由，依系爭買賣契約第8條約定解除系爭買賣契約，亦不可採。㈣原告依系爭買賣契約第2條第2項、第8條第1項請求被告按日給付違約金2,336元，有無理由？ ⒈系爭買賣契約第8條第1項前段約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），但買方不得藉賣方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，買方應另行主張之」（見本院卷一第24頁），查原告分別於111年1月10日、同年月11日、同年2月16日給付系爭買賣契約第1期至第3期款，金額合計351萬元一節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），依系爭買賣契約第3條第2項之約定，賣方即被告應於111年1月18日備齊一切過戶資料並攜帶印鑑章（印鑑證明）、身分證明文件、稅單等資料交付承辦地政士收執；惟被告並未依上開約定交付過戶資料，並於111年2月7日委託律師向原告發函解除、撤銷系爭買賣契約（見不爭執事項㈣），而其抗辯解除或撤銷系爭買賣契約之事由業經本院認定為不可採，是原告依系爭買賣契約第8條第1項前段約定請求被告自111年1月19日起，按日依買賣總價款萬分之二計算給付違約金2,336元（計算式：11,680,000×2/10,000＝2,336），核屬有據。⒉約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第2 52條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。查系爭買賣契約第8條第1項前段、同條第2項前段關於未依約履行義務之違約金賠償約定，賣方及買方分別以買賣總價款萬分之二計算每日違約金，而系爭買賣契約買賣價金為1168萬元，契約約定以此計算違約賠償，顯見契約當事人約定之目的在促成契約之履行；復斟酌原告已按約給付系爭買賣契約第1期至第3期款，金額合計351萬元，被告所負遲延違約之責任究因於其拒未依約履行所致，原告因被告遲延交付系爭房地所受之損害，為被告遲延交屋期間原告無法對系爭房地為使用收益之損害，暨目前社會經濟狀況、契約自由原則等情，認原告請求之違約金金額每日按2,336元計算尚屬適當，應予准許。㈤原告僅得請求被告移轉系爭房地所有權登記予原告，而不得請求交付占有 ⒈物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第348條第1項定有明文。 ⒉系爭契約第3條第2項約定：「……第三期款（完稅款）117萬元整。㈠於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士通知日起3個工作日內，買方應將第3期款存匯入專戶，買賣雙方同時繳納各應負之稅費，繳稅後稅單收據交付承辦地政士辦理產權移轉作業。……」（見本院卷一第22頁），而原告分別於111年1月10日、同年月11日、同年2月16日給付系爭買賣契約第1期至第3期款，金額合計351萬元一節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），原告既已支付第3 期款，依上開約定，即得辦理所有權移轉事宜，是其依民法第348條第1項規定，請求被告辦理系爭房地之所有權移轉登記，核屬有據。 ⒊又系爭契約第3條第2項約定：「……第四期款（尾款）817萬元整。……㈡買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，⒈若買賣標的無原抵押貸款需清償者，於產權移轉登記完竣後3個工作日內由買方身帶之金融機構將尾款存入專戶，雙方辦理點交手續。……」（見本院卷一第22頁），查系爭房地未有抵押權設定，有登記謄本在卷可稽（見本院卷一第34-35頁），而原告並未證明其申辦之貸款已撥付至履約保證專戶以支付尾款，依上開約定，原告尚不得請求被告點交系爭房地。五、綜上所述，原告依民法第348條第1項規定，請求被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告，並依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告應自111年1月19日起至履行上開義務之日止，按日給付原告2,336元，均有理由，應予准許；其逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條（本件衡酌原告請求移轉所有權及違約金部分均勝訴，僅就請求交付占有部分敗訴，故命被告負擔全部訴訟費用）。中　　華　　民　　國　　111 　年　　10　　月　　11　　日民事第二庭法官蔡子琪以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　111 　年　　10　　月　　21　　日書記官周苡彤附表臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍：1/4）及坐落其上同段同小段916建號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○○路000號3樓）

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