113年度訴字第654號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：113 年 09 月 26 日

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第654號原告紀懿恩訴訟代理人張育銜律師複代理人廖婉茹律師被告王婉容即全盈便利店訴訟代理人陳水聰律師複代理人陳麗雯律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月2日言詞辯論終結，判決如下：主　　　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○○○○巷○○○號建物及其增建部分騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民國一百一十三年二月十六日起至遷讓返還第一項建物之日止，按月給付原告新臺幣貳萬肆仟元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣捌拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣貳佰肆拾參萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項到期給付部分於原告按月以新臺幣捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣貳萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：其經由本院109年度司執字第29300號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍定取得原為訴外人遠東航空股份有限公司（下稱遠東航空公司）所有門牌號碼新北市○○區○○ ○00巷000號房屋（下稱系爭265號房屋）及增建部分（下稱系爭增建部分，與系爭265號房屋合稱系爭建物）之所有權，於民國113年2月16日經執行法院核發權利移轉證書，並經地政機關登記在案。依系爭執行事件拍賣公告記載，系爭265號房屋由被告基於其與遠東航空公司間之租賃契約（下稱系爭租約）占有使用，拍定後不點交，惟系爭租約租期逾5 年且未經公證，自無民法第425條第1項買賣不破租賃之適用，被告復無其他合法占用權源，自屬無權占有。又系爭建物為地上3層、地下1層之建物，位於新北市淡水區興福寮，鄰近尚有環遊郡采迭社區，環境清幽，屬交通便利、生活機能發達之集合住宅區，附近房屋租金行情單層18坪約每月新臺幣（下同）1萬4,500元，故原告請求被告按每月5萬元給付相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項及第179條規定起訴請求等語，並聲明：㈠被告應將系爭建物騰空遷讓返還予原告；㈡被告應自113年2月16日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告5萬元；㈢願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：其於109年1月1日向遠東航空公司承租系爭265號房屋及相鄰之263號房屋，租賃期間自109年1月1日起至118 年12月31日止，租期10年，每月租金3,000元，並簽立系爭租約，雖未經公證，惟租期5年內之租賃關係，仍適用民法第425條第1項規定，故原告於113年12月31日5年租期到期前，不得訴請被告返還系爭265號房屋。又被告所承租者為毛胚屋，系爭增建部分乃被告於租賃期間依系爭租約約定，自費裝潢租賃標的並增建系爭增建部分，是系爭增建部分為被告興建而為被告所有。又因被告就房屋之裝潢費用無法向屋主求償，因此約定租金為每月3,000元，則縱原告得主張相當於租金之不當得利，其數額亦為前開約定租金之半數即1,500元等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。三、原告主張其經由系爭執行事件拍定取得「原為遠東航空公司所有之系爭265號房屋」及「系爭增建部分」所有權，於113年2月16日經執行法院核發權利移轉證書，並經地政機關登記在案；系爭建物現由被告占有使用中；被告與遠東航空公司於109年1月1日簽立有系爭租約，租賃期間10年等情，有原告提出系爭265號房屋權利移轉證書、系爭265號房屋所有權狀等件影本（見本院卷第22至24頁、第26頁）、被告提出之系爭租約（見本院卷第74至75頁）為憑，且經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗查核屬實，復為兩造所不爭執，均堪信為真實。四、得心證理由：㈠系爭租約不得拘束原告：按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之；民法第425條定有明文。其立法理由謂：「本條第1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行（目前因有土地法第100條及第103條之規定，民法第450條第2項於出租人幾無適用之餘地），俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1項之規定，爰增訂第2項。」。據此，民法第425條第2項立法目的在於防止虛偽之長期或不定期限租賃契約，一經物權化將會影響受讓人權益，故明訂逾五年或不定期限租賃契約應經公證，方有民法第425條第1項適用，以杜絕爭議，是民法第425條第2項乃係將買賣不破租賃原則做衡平之調整，非專為保障承租人之權利。從而，承租人所訂之逾5年租賃契約或不定期契約，對當事人間影響甚鉅，宜付公證，以昭公信；在未付公證情況下，應認全部租賃契約無民法第425條第1項之適用，方能達成杜絕爭議、疏減訟源之立法目的，要無割裂適用認該契約5年期間內仍有民法第425條第1項適用之餘地，蓋此種見解將產生虛偽之長期或不定期限租賃契約，仍有5年繼續存在於受讓人之法律漏洞，實與立法目的相悖。是被告辯稱：系爭租約雖逾5年，但該契約5年期限內仍有民法第425 條第1項適用云云，即無可採。從而系爭租約並無民法第425條第1項規定之適用，被告不得以系爭租約對抗原告。㈡系爭增建部分為原告所有：系爭執行事件執行人員於111年2月18日現場調查時，發現1392建號建物（即系爭265號房屋）有增建，與主建物內部相通，無獨立出入口等情，亦有系爭265號房屋及系爭增建部分拍賣通知在卷可稽（見本院卷第182頁），顯見系爭增建部分並無獨立之出入口，而不能為獨立使用，應屬系爭265 號房屋之附屬物而為系爭265號房屋之一部分，是以系爭執行事件將之與系爭265號房屋一併拍賣，並無違誤，而原告並經由系爭執行事件拍定取得系爭增建部分，自已取得系爭增建部分之所有權無誤。被告雖抗辯系爭增建部分為其所興建，然就此節均未提出任何事證證明，且其於系爭執行事件均未曾主張系爭增建部分為其所興建，前揭所辯顯係臨訟卸責之詞，並不可採。㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；民法第767條第1項前段定有明文。原告為系爭建物（即系爭265號房屋及系爭增建部分）所有權人，且系爭租約不得拘束原告，業經本院認定如前，則原告主張被告無權占用系爭建物，請求其遷讓返還系爭建物，即有理由，應予准許。㈣原告得向被告請求給付相當於租金之不當得利及其數額： ⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人主張無權占用人應給付占用房地相當租金之不當得利，自屬有據。 ⒉又不動產市場之交易價格內政部已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內之租賃交易價格，應趨近於客觀之市場租賃交易價格，而可作為本件相當於租金不當得利數額之基準。本件與系爭建物同路段、建物型態相近不動產（含基地）之租金行情每月為410元/坪（見本院卷第194頁實價登錄資料）；再參以系爭建物位在環遊郡社區采迭區，於系爭執行事件經鑑定每月租金亦為410元/坪（見本院卷第113頁、第115頁鑑價報告），本院復參酌被告占用系爭建物作為便利商店營業使用等情，認本件相當於租金之不當得利應以每月每坪410元為計算基準，則原告得請求被告給付相當於租金之不當得利數額為每月24,000元（計算式：410元*系爭建物面積193.51平方公尺【見本院卷第24頁權利移轉證書面積之記載】*0.3025=24,000元，元以下4捨5入）。又原告係自113年2月16日取得系爭建物所有權，亦有權利移轉證書可證（見本院卷第22頁），從而。原告請求被告自113年2月16日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利24,000元，為有理由，應予准許。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告將系爭建物騰空遷讓返還予原告，及自113年2月16日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告24,000元，為有理由，應予准許；逾此部分，則屬無據，應予駁回。六、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　26　　日民事第三庭　法　官　陳菊珍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　26　　日書記官　鍾堯任

臺灣士林地方法院113年度訴字第654號

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