八十九年度重訴字第六○號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：90 年 06 月 28 日

臺灣士林地方法院民事判決　八十九年度重訴字第六○號原　　　告　　辛○○ 法定代理人　　寅○○ 原　　　告　　己○○ 戊○○ 庚○○ 法定代理人　　丁○○ 原　　　告　　子○○ 乙○○ 法定代理人　　丑○○ 原　　　告　　癸○○ 甲○○ 壬○○ 法定代理人　　丙○○ 原　　　告　　卯○○ 被　　　告　　巳○ 被　　　告　　辰○○ 右當事人間拆屋還地等事件，本院判決如左：主文被告巳○應將坐落台北市○○區○○段三小段四八地號土地如附圖戊、己、庚所示，面積三八五平方公尺土地上之建物拆除，並清除廢棄物後，將土地返還於該四八地號土地一樓住戶共有人全體。被告辰○○應將坐落台北市○○區○○段三小段四八地號如附圖甲、甲１、乙、丙、丁所示，面積二四二平方公尺土地上之建物拆除，並清除廢棄物後，將土地交還於該四八地號土地一樓住戶共有人全體。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告巳○負擔十分之六、由被告辰○○負擔十分之四。本判決第一項於原告丁○○、癸○○、卯○○以新台幣伍佰玖拾伍萬元供擔保得予假執行，但被告巳○如於假執行程序實施前，以新臺幣壹仟零玖拾伍萬捌仟貳佰伍拾伍元或等面額臺灣銀行南港分行無記名可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告丁○○、癸○○、卯○○以新台幣伍佰玖拾肆萬捌仟柒佰陸拾柒元供擔保得予假執行。原告其餘假執行聲請駁回。事實甲、原告方面：壹、聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。貳、陳述：緣原告辛○○等十四人為坐落於台北市○○區○○段三小段四八地號土地之共有人（參原告89.1.25.起訴狀原證一），而上開土地中，如本件系爭松山地政事務所複丈成果圖甲、甲１、乙、丙、丁、戊、己、庚所示，面積共六二七平方公尺之土地，依據原告向台北市政府工務局調取之竣工圖（參原告89.11.29 陳報狀附件一），應為住戶公有公用之停車位。惟被告二人竟乘地利之便，將其圈圍使用或出租圖利，致損及原告等共有人之權益甚鉅，幾經協調，要求被告歸還土地，並由管理委員會規劃、管理，惟被告均置之不理，原告等人不得已，始提起本件訴訟。一、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」為民法第七百六十七條所明定。二、查被告巳○﹑辰○○二人乘地利之便，前者將周圍公有土地圈圍，原本作為私有工廠用地，其後又劃為私有停車空間，後者則將土地出租於漁老大餐廳，收取租金謀利，經原告等人起訴請求返還土地後，被告巳○曾於89.3.16 當庭提出其房地買賣合約書，主張其所占用之土地係歸其私用，係有「分管契約」為依據，惟被告之主張並無理由，茲分述如下：（一）所謂「分管契約」，本應由土地共有人以協議方式訂立契約，以資共同遵守，惟觀諸本件被告所提契約書，其契約當事人為藍玉芳及「裕星家具廠、闕圭裕」，而非被告與系爭土地之其他共有人，則該房地買賣合約書之條款，何能作為兩造間有「分管約定」存在之證據？（二）退萬步言，倘若上開契約條款可以被認為是「分管約定」，惟亦僅能確知藍玉芳與裕興家具場﹑許振榮與幸和精機廠之間受該「分管契約」之拘束，則被告主張要以該約定對抗原告等其餘共有人，其依據又何在？畢竟田明建設公司或裕興家具廠﹑幸和精機廠等，並無代原告等其他土地共有人與被告訂立「分管契約」之權利。（三）此外，就契約條文解釋而論，上開買賣合約書附註三固約定「本棟.... 壹樓空地或法定停車位歸屬該戶壹樓使用維護.... 」，就契約解釋上，亦僅得解釋為「壹樓空地歸壹樓用戶使用」，而原告中不乏有壹樓之用戶，何以未能使用？（四）另依司法院大法官會議第三四九號解釋，最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，該判例在此範圍內，嗣後應不再援用。換言之，依司法院大法官會議解釋意旨，縱使被告所指之契約條款可被認定為「分管契約」（惟此原告否認），然而對於辛○○等不知情之受讓人而言，當不受其拘束。（五）再依土地登記謄本所載，被告二人使用之該戶，其土地持分亦未較原告等人為多，何以上百坪之空地獨由被告二人圈圍使用？被告主張其使用有「分管契約」為據，惟以巳○該戶而言，豈有歸其分管私用之土地竟較其所有之建物面積還大之可能？由此亦可知其所謂「分管契約」，內容顯不符常理。三、綜上所述，被告所提出之契約條款不能認為是「分管契約」，不能對抗原告辛○○等原告，且其擅自圈圍、出租使用收益，更違反系爭土地之使用目的，為此爰懇請鈞院鑒核，賜判如訴之聲明，以維權益。乙、被告巳○方面：壹、聲明：一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告等連帶負擔。三、如受不利之判決，被告願以現金或等面額臺灣銀行南港分行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准免為假執行。貳、陳述：一、被告巳○擁有一樓空地及法定停車位之使用權：（一）按訴外人藍玉芳向房屋起造人裕興家具廠闕圭裕先生購買台北市○○區○○ 路三小段四十八、一七二之一、一七五之五地號內所建Ｂ區六號壹、貳樓，買賣雙方於民國七十七年一月二十日簽訂「中視五樓新都心房地買賣合約書」（被證一號），原買受人為藍玉芳，經買賣雙方同意於七十八年九月五日將買受人改為巳○，合先敘明。（二）上揭「中視五樓新都心房地買賣合約書」包括房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書二部分，均有屋頂、壹樓空地及法定停車位之使用分管之約定，茲分述如下：１、房屋預定買賣契約書附註三約定：「本棟屋頂除公共設施共有外，其他歸該戶頂樓使用維護，壹樓空地或法定停車位歸屬該戶壹樓使用維護，其使用方式應符合政府法令許可之規定，甲方（註，指買主）同意該條使用權之歸屬。」２、土地預定買賣契約書備註三約定：「本棟屋頂除公共設施共有外，其他歸該戶頂樓使用維護，壹樓空地或法定停車位歸屬該戶壹樓使用維護，其使用方式應符合政府法令許可之規定，甲方（註，指買主）同意該條使用權之歸屬。」。（三）上揭房地買賣契約由訴外人藍玉芳於七十八年九月五日轉讓於被告巳○承受權利義務（參見前呈被證一號增補條文），故被告巳○擁有上揭不動產之所有權及一樓空地及法定停車位之使用權，至為明確。（四）查訴外人藍玉芳向房屋起造人裕星家具廠闕圭裕先生購買之不動產，與十四位原告所有之不動產，均係由訴外人田明建設興業股份有限公司負責興建及銷售，惟因該不動產所座落之土地為工業用地（使用分區編為「工二」），必須由具有工廠登記證之工廠負責人為起造人始可，故訴外人田明建設乃借用三十個工廠之名義為起造人（被證二號：台北市政府工務局使用執照及其附表），包括：１、闕圭裕先生為裕大印刷廠、裕合塑膠廠、裕人燈具廠、裕新電腦廠、裕基皮包廠及裕星家具廠之負責人。２、陳進棋先生為進忠塑膠廠、進孝銅藝廠、進仁皮包廠、進愛飾品廠、進信針織廠、進義電子廠之負責人。３、陳碧嬌女士為福安寢具廠、福升電子廠、福華玩具廠、福中電子廠、福昌鐵工廠及福方製襪廠之負責人。４、陳碧菊女士為幸運飾品廠、幸福成衣廠、幸利童裝廠、幸市玩具廠、幸平皮箱廠及幸和精機廠之負責人。５、陳佩芬女士為南京電子廠、南都裝訂廠、南港燈飾廠、南天飾品廠、南亞廚具廠及南星玩具廠之負責人。（五）被告巳○所有之不動產係訴外人藍玉芳向房屋起造人裕星家具廠闕圭裕先生所購買，而部分原告等亦係與上揭起造人簽訂房地買賣契約，惟實際興建及銷售均係由訴外人田明建設興業股份有限公司所為。該公司之負責人陳進棋（被證三號）亦為本件建設案起造人中六家工廠之負責人，可見三十位起造人實為名義上之起造人而已，實際興建及銷售之主體均為訴外人田明建設興業股份有限公司，其出售本建設案之不動產時均係使用與被證一號相同之房地買賣合約（檢附訴外人許振榮向幸和精機廠陳碧菊間相同之房地買賣合約書如被證四號），該房地買賣合約中均有就屋頂、一樓空地及法定停車位之使用權為相同特別分管使用之約定。（六）依原告等所提出丁○○與進義電子廠陳進棋間所簽訂之「建物預定買賣契約書」附註三明白規定：「本棟屋頂除公共設施外，其他歸該頂樓戶使用維護，壹樓空地或法定停車位歸屬該壹樓戶使用維護，其使用方式應符合政府合令許可之規定，甲方（註，指買主）無條件同意此一使用權之歸屬。」明確記載共有人間有分管契約之存在，不容原告否認。（七）原告與建商為第一手買賣契約之簽訂時，即向建商表示同意屋頂、一樓空地及法定停車位之使用權歸屬於該戶頂樓或該戶壹樓使用，日後無論建商將該戶頂樓或該戶壹樓出售於何人？甚至再為轉讓，該戶頂樓或該戶壹樓之住戶均仍得享有使用權，原告等仍應受此分管契約之拘束。（八）綜上所述，訴外人田明建設興業股份有限公司（或名義上各個起造人）「有權」於其所使用之「中視五樓新都心房地買賣合約書」上為附註三分管契約條款之約定，故向訴外人田明建設興業股份有限公司（或名義上各個起造人）購買本件建設案不動產之原告榮運企業股份有限公司、己○○、丁○○、戊○○、台灣磁鐵工業股份有限公司等原告及甲○○與韋辰興業有限公司二追加原告均為分管契約當事人，受分管契約之拘束。辛○○、庚○○、子○ ○、乙○○及泓溫企業有限公司等原告及癸○○與壬○○等二追加原告係日後受讓各不動產之區分所有權人（受讓人），依最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例暨司法院大法官會議釋字第三四九號解釋（詳後述），均應受分管契約之拘束。二、原告榮運企業股份有限公司、己○○、丁○○、戊○○及台灣磁鐵工業股份有限公司等分管契約當事人應受分管契約之拘束：（一）按共有物，除契約另有約定外，由共有人共同管理之，民法第八百二十條第一項定有明文。（二）查被告巳○承受上揭不動產之前手即訴外人藍玉芳與賣主裕興家具廠闕圭裕先生於民國七十七年一月二十日所簽訂之「中視五樓新都心房地買賣合約書」之權利義務，且原告榮運企業股份有限公司、己○○、戊○○及台灣磁鐵工業股份有限公司在同一期間（民國七十八年間）與賣主所簽訂之房地買賣合約書中，對於屋頂及一樓空地或法定停車位之使用權亦訂有相同分管契約，既然如此，原告榮運企業股份有限公司、己○○、丁○○、戊○○及台灣磁鐵工業股份有限公司均應受該分管契約之拘束，事理至明。三、原告辛○○、庚○○、子○○、乙○○及泓溫企業有限公司等受讓人亦應受分管契約之拘束：（一）共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，最高法院四十八年度台上字第一○六五號著有判例。復按司法院大法官會議釋字第三四九號解釋：「最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為【共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在】，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明。」（二）經查原告辛○○、庚○○、子○○、乙○○及泓溫企業有限公司等人均係日後受讓各不動產之區分所有權人，揆諸上揭最高法院判例，原告辛○○、庚 ○○、子○○、乙○○及泓溫企業有限公司等人之前手即其所有不動產之共有人，於與其他共有人（包括被告巳○）訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人即原告辛○○、庚○○、丁○○、子○○、乙○○及泓溫企業有限公司等人，其分管契約，對於原告辛○○、庚○○、子○○、乙 ○○及泓溫企業有限公司等受讓人仍繼續存在。（三）按司法院大法官會議釋字第三四九號解釋固認為最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例與憲法保障人民財產權之意旨有違，惟其係表示該判例在「應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞」之範圍內，嗣後應不再援用。亦即表示如「應有部分之受讓人【明知】有分管契約，或【因過失而不知】之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，即無使善意第三人受不測損害之虞。」經查：１、不動產價值昂貴，依一般買賣不動產之習慣，買受人恆親至現場調查，以瞭解該不動產位置、現況、使用情形及權利關係。共有不動產之法律關係複雜，買受人尤為謹慎，認為產權清楚，不致發生紛爭時，始予買受。故八十五年修正強制執行法第七十七條之一，賦予執行法院對於拍賣不動產「實況調查」之權責，以便於拍賣公告時公告週知，並於第八十一條第二項第八款增設應買人察看拍賣物之日時為公告事項，以因應民間習慣。可見買受共有不動產應有部分者，如不知有分管契約存在，乃係可歸責於己之事由所致，無特予保護之必要。２、查系爭共有部分自被告購得後即作停車場之用途，迄今已歷十餘年。基於不動產價值較高之性質，原告辛○○、庚○○、子○○、乙○○及泓溫企業有限公司等人於受讓其所購買之不動產時，自會向其前手索閱契約（包括前手與其他住戶之規約及分管契約等等），且必會親至現場看房子，又被告所得使用之法定停車位面積達三三一平方公尺左右，作為停車場之用途，原告等於現場看屋時必定對於停車位之所有權及使用權等事宜作一番的瞭解，故原告等對被告巳○對於系爭土地有使用權之事實，當可得而知。如係因過失而不知者，原告等受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，即無使善意第三人受不測損害之虞。３、原告等曾向同案被告辰○○先生租用停車位，顯然對於分管契約存在之事實，明確知悉。況查七十七年間，原、被告等分別所有之不動產當時前後左右均為稻田，尚未如現在繁榮，故原告等或原告等之前手於當時購買其不動產時，認為只要將車停放在住家附近道路即可，以節省買受價金之支出，故均不願購買停車位。被告購買其不動產區分所有權時，願意購買停車位，與賣主約定就一樓空地及法定停車位支出相對之價金，房地總價金高達一千三百五十萬元，較原告等所購買之其他不動產價金，高約三成之價格，故起造人始訂有上述分管契約，使被告巳○之前手藍玉芳取得一樓空地及法定停車位之使用權，此等權利當由被告巳○所承受。４、綜上所述，原告辛○○、庚○○、子○○、乙○○及泓溫企業有限公司等人於受讓其所購買之不動產時，係明知有分管契約或因過失而不知，故原告等受讓人仍受分管契約之拘束，並無使伊等受不測損害之虞，依上揭司法院大法官會議釋字第三四九號解釋，原告辛○○、庚○○、子○○、乙○○及泓溫企業有限公司等人仍應受分管契約之拘束。至於伊等前手未於簽約時告知有分管契約之存在，應由原告等向其前手主張瑕疵擔保責任，與被告無涉。（四）司法院大法官會議釋字第三四九號解釋之效力不溯及既往，故系爭分管契約仍拘束原告辛○○、庚○○、子○○、乙○○及泓溫企業有限公司等受讓人：１、按司法院大法官會議釋字第三四九號解釋係表示在應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞之範圍內，「嗣後」應不再援用，可見司法院大法官會議釋字第三四九號解釋之效力不溯及既往。該號解釋係於民國八十三年六月三日所公布，故解釋上在民國八十三年六月三日以前所訂定之分管契約，仍得依最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例之意旨，拘束對於不知悉有分管契約，亦無可得而知之受讓人，並無司法院大法官會議釋字第三四九號解釋之適用。易言之，不得以嗣後大法官會議所為未具溯及效力之解釋，剝奪發生在前之被告基於分管契約合法享有對於一樓空地及法定停車位之使用權。２、因此退萬步言，縱認原告辛○○、庚○○、子○○、乙○○及泓溫企業有限公司等人於受讓其所購買之不動產時，不知有分管契約，亦無可得而知，但原告丁○○、訴外人許振榮及被告巳○等三人各與其賣主間「中視五樓新都心房地買賣合約書」之附註三分管契約條款係於於民國七十七年一月二十日所簽訂，故不適用司法院大法官會議釋字第三四九號解釋至明，因此原告辛 ○○、庚○○、子○○、乙○○及泓溫企業有限公司等受讓人仍受分管契約之拘束。四、被告合法使用一樓空地及法定停車位：被告向建商購買本件不動產時，即知系爭空地上有部分係停車位（請見台北市松山地政事務所土地複丈成果圖所示），當時並未鋪設水泥，且其上堆放許多垃圾，一遇下雨則滿地泥濘，被告前手藍玉芳購買後轉讓契約於被告時，始整理垃圾、鋪設水泥及畫停車格白線，依分管契約使用，原告空言指稱被告未將該地作為停車使用，並未舉證以圓其說，自不足採。五、原告榮運企業股份有限公司、庚○○、符玉鶯、癸○○等亦依分管契約使用其一樓空地、法定停車位與頂樓：（一）按系爭共有土地上建物，除台北市○○路一六六巷九號與被告巳○所有之十一號建物為三層樓房外，均係七層樓房。依兩造間分管契約約定，屋頂除公共設施共有外，其他歸該戶頂樓使用維護，壹樓空地或法定停車位歸屬該戶壹樓使用維護，其使用方式應符合政府法令許可之規定，甲方（註，指買主）同意該條使用權之歸屬（參見三份第一手買賣契約條文）。（二）查原告榮運企業股份有限公司係台北市○○路一六六巷一號七樓所有權人，庚○○為台北市○○路一六六巷七號七樓所有權人，符玉鶯為台北市○○路一六六巷三號一樓所有權人，癸○○為台北市○○路一六六巷九號一樓至三樓所有權人（參見原證一號），此等原告亦均依分管契約使用其一樓空地、法定停車位與頂樓，竟不顧分管契約之存在而向被告巳○請求拆屋還地，顯屬無據。六、綜上所述，被告巳○對於系爭共有土地（一樓空地及法定停車位）依分管契約有使用權，原告等均受分管契約之拘束，其提起本案拆屋還地之訴訟，顯無理由，為此懇請鈞院鑒核，賜判決如應受判決事項之聲明，以保權利，無任感禱。丙、被告辰○○方面：壹、聲明：一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告等連帶負擔。貳、陳述：一、於民國七十七、七十八年間所購本棟第一手購買人皆很清楚合約內容及所屬權利範圍。本棟所屬包涵：頂樓洋台、一樓前空地、及地下室等。一直以來原購戶亦遵守合約分管內容，且八十三年大法官解釋「分管」之效力確立。二、原告等十四人內即有多戶是第一手購買人，至今他們一樣在管理使用他們所屬「分管」空間，如七樓頂樓的加蓋戶、一樓前空地之使用、地下室之使用，已有十多年至為明確。三、原告其中有多戶在所屬使用空間不足下，亦向本人租用本戶「分管」空地之停車位多時，怎可能不知「分管」內容？四、此事系出於第一手買者未盡告知義務，賣予第二手買者以後所衍生誤解。且伊只是承租，實際情形我不清楚。但我在房子蓋好前，我已經承租了。但把房子租給我的人是第一手的所有權人。五、我不是該基地之所有權人之一，我是跟陳林碧霞長期承租，所以目前複丈成果圖上之甲、甲一、乙、丙、丁皆為我在使用中。理由一、本件原告起訴主張：原告辛○○等十四人為坐落於台北市○○區○○段三小段四八地號土地之共有人，而上開土地中，如本件系爭松山地政事務所複丈成果圖甲、甲１、乙、丙、丁、戊、己、庚所示，應為住戶公有公用之停車位，被告二人竟乘地利之便，將其圈圍使用或出租圖利，致損及原告等共有人之權益甚鉅，爰依物上返還請求權請求被告拆屋還地等情；被告巳○則以：訴外人藍玉芳與房屋起造人裕興家具廠闕圭裕先生簽定之「中視五樓新都心房地買賣合約書」包括房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書二部分，均有屋頂、壹樓空地及法定停車位之使用分管之約定，訴外人藍玉芳於七十八年九月五日轉讓於被告巳○承受，故巳○擁有一樓空地及法定停車位之使用權，自非無權占有等語置辯；被告辰 ○○則以：伊不是該基地之所有權人之一，是跟陳林碧霞長期承租，分管契約確實存在，且原告知悉，故伊非無權占有等語置辯。二、原告主張其為系爭土地之所有人，業據提出與其所述相符之土地登記謄本一份為證，並為被告所自認，且經本院履勘現場及囑託台北市松山地政事務所派員測量，製有土地複丈成果圖及勘驗筆錄附卷可稽，堪信為真實。又原告主張被告二人分別無權占用系爭土地如附圖所示甲、甲１、乙、丙、丁、戊、己、庚部分一節，則為被告二人所否認，辯稱：被告巳○承受上揭不動產之前手即訴外人藍玉芳與賣主裕興家具廠闕圭裕先生於七十七年一月二十日所簽訂之「中視五樓新都心房地買賣合約書」之權利義務，且原告榮運企業股份有限公司、己○○、戊○○ 及台灣磁鐵工業股份有限公司在同一期間（七十八年間）與賣主所簽訂之房地買賣合約書中，對於屋頂及一樓空地或法定停車位之使用權亦訂有相同分管契約，則原告榮運企業股份有限公司、己○○、丁○○、戊○○、台灣磁鐵工業股份有限公司、甲○○、卯○○及韋辰興業有限公司均應受該分管契約之拘束；又，原告辛○○、庚○○、子○○、乙○○、泓溫企業有限公司、癸○○及壬○○等人於受讓其所購買之不動產時，係明知有分管契約或因過失而不知，故原告等受讓人仍受分管契約之拘束，並無使伊等受不測損害之虞，且依司法院大法官會議釋字第三四九號解釋之效力不溯及既往，而該號解釋係於八十三年六月三日所公布，故解釋上在八十三年六月三日以前所訂定之分管契約，仍得依最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例之意旨，拘束對於不知悉有分管契約，亦無可得而知之受讓人等詞。是本院所應審究者為：（一）本件是否有分管契約？（二）該分管契約就壹樓空地及法定停車位之使用權如何約定？其使用權人為何？（三）該分管契約是否有對抗受讓人之效力？三、經查：（一）按集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明一樓空地及法定停車位由一樓住戶使用管理者，非不可認係共有物之分管約定，亦即區分所有建築物之出賣人，尤其係原建築商，如保留屋頂平臺或一樓空地及法定停車位之專用權，而分別附隨於頂樓或一樓出賣時，若區分所有人於其他區分所有部分之買賣契約中，已有此項條款之約定，可認為已承認屋頂平臺或一樓之專用權，縱未約定，倘區分所有人明知有此情形而買受，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人均受其拘束。次按最高法院四十八年台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，司法院大法官會議釋字第三四九號解釋參照。依該解釋，共有人於訂立共有物之分管契約後，如其中一人將其應有部分讓與第三人，若受讓人知悉有分管契約，或可得而知之情形，仍應受分管契約之拘束，並非共有人中有將應有部分移轉他人致所有人有變更時，分管契約即失效力。（二）依被告巳○提出上揭不動產之前手即訴外人藍玉芳與裕興家具廠闕圭裕先生間所簽訂之不動產買賣契約書、訴外人許振榮向幸和精機廠陳碧菊間之房地買賣合約及原告等所提出丁○○與進義電子廠陳進棋間所簽訂之建物預定買賣契約書之附註三均有「屋頂除公共設施外，歸該頂樓戶使用維護，壹樓空地及法定停車位歸屬該壹樓戶使用維護」之記載，且系爭房地實際興建及銷售之主體均為訴外人田明建設興業股份有限公司，由該公司之負責人陳進棋亦為本件建設案起造人中六家工廠之負責人，可見三十位起造人實為名義上之起造人而已，則訴外人田明建設興業股份有限公司（或名義上各個起造人）自屬有權於其所使用之「中視五樓新都心房地買賣合約書」上為附註三分管契約條款之約定，揆諸前揭說明，系爭房地買賣契約當事人間，就屋頂、一樓空地及法定停車場有專用權之約定，洵堪認定。至於原告主張依被告巳○提出上揭不動產之前手即訴外人藍玉芳與裕興家具廠闕圭裕先生間所簽訂之不動產買賣契約書附註三規定：「本棟屋頂除公共設施共有外，其他歸該戶頂樓使用維護，壹樓空地或法定停車位歸屬該戶壹樓使用維護，其使用方式應符合政府法令許可之規定，甲方（註，指買主）同意該條使用權之歸屬。」與訴外人許振榮向幸和精機廠陳碧菊間之房地買賣合約及原告等所提出丁○○與進義電子廠陳進棋間所簽訂之建物預定買賣契約書附註三規定：「本棟屋頂除公共設施外，其他歸該頂樓戶使用維護，壹樓空地或法定停車位歸屬該壹樓戶使用維護，其使用方式應符合政府法令許可之規定，甲方（註，指買主）無條件同意此一使用權之歸屬。」之記載不同，不能據以認定買賣契約中均有專用權之約定云云，惟觀諸上開契約，其不同點僅在於一約定為「：：其他歸該戶頂樓使用維護：：歸該戶壹樓使用維護：：」，另一契約則約定為「：：其他歸該頂樓戶使用維護：：歸該壹樓戶使用維護：：」，而依此文字用語之差異，尚難認定兩契約之解釋應有何不同，原告此部分之主張，不足採信。（三）綜上所述，系爭房地買賣契約中既有分管之約定，則向訴外人田明建設興業股份有限公司（或名義上各個起造人）購買本件建設案不動產之原告榮運企業股份有限公司、己○○、丁○○、戊○○、台灣磁鐵工業股份有限公司、甲○○ 、卯○○與韋辰興業有限公司等，均為分管契約當事人，自應受分管契約之拘束。（四）又購屋本屬生活中之大事，對於所欲購買之不動產現狀、周遭環境，自是仔細觀察而深入研究，是以原告辛○○、庚○○、丁○○、子○○、乙○○及泓溫企業有限公司購入房屋時，若謂對於被告巳○及被告辰○○對建物管理使用之現狀毫不知情，實與常情有違而難以置信，從而，原告辛○○、庚○○、子○ ○、乙○○、泓溫企業有限公司、癸○○及壬○○等人於受讓其所購買之不動產時，應係明知有分管契約或因過失而不知，顯非善意第三人，參照上揭司法院大法官會議釋字第三四九號解釋意旨，原告辛○○等受讓人仍應受分管契約之拘束。（五）兩造既均應受分管契約拘束，而依上開分管契約規定，屋頂除公共設施共有外，頂樓住戶有專用權；壹樓空地及法定停車位，則歸屬該戶壹樓有專用權，是以就系爭壹樓空地及法定停車位，非屬一樓住戶之原告辛○○、榮運企業股份有限公司、寅○○、己○○、戊○○、庚○○、台灣磁鐵工業股份有限公司、子○○、乙○○、泓溫企業有限公司、丑○○、甲○○、壬○○、韋辰星業有限公司、丙○○等人，既無專用權，其請求被告將系爭土地上之建物拆除，並清除廢棄物後，將土地返還於全體共有人，為無理由，不應准許。（六）次按「若共有人中之一人，越其應有部分，行使所有權時，他共有人得對之行使物權的或債權的請求權」；又「：：：如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利」；「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分，並得依侵權行為之規定，行使其損害賠償請求權。」（參照司法院院字第一九五０號解釋、最高法院六十二年台上字第一八０三號判例、八十一年台上字第一八一八號判決）。就本件共有物之分管契約中，僅約定一樓空地及法定停車位之專用權歸一樓所有人，惟並未就全體一樓所有人如何使用及管理一樓空地及法定停車位再行約定，而原告中尚有其他一樓房屋之所有人，即原告丁○○、癸○○、卯○○及訴外人葉淑容，此有原告所提臺北市土地登記謄本在卷足憑，其等與被告巳○及出租給被告辰○○之訴外人陳林碧霞既無再另行約定如何分管之方法，被告巳○仍未能對其他一樓用戶主張僅其具有專用權。從而，被告巳○未經其他一樓用戶共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害其他一樓用戶共有人之權利，其他一樓用戶共有人得本於所有權請求除去妨害或請求向一樓用戶共有人返還占用。又縱使共有人依約定就共有部分有專用權者，仍應本於共有物之性質、構造使用之，且不得違背共有物之使用目的，始為合法。一樓空地及法定停車位之構造設計一般均供作應為住戶公有公用之停車位等使用，是縱使被告有使用系爭一樓空地及法定停車位之權限，其於一樓空地及法定停車位上加蓋鐵皮屋建物及置有冷凍櫃及活動車庫，占用一樓空地及法定停車位大部分面積，導致其他共有人喪失停車空間，即有違一樓空地及法定停車位之原有構造及功能，實非依約定之方法而為管理使用。原告主張是項加蓋已侵害一樓全體共有人之權利等語，尚非無據。（七）又訴外人陳林碧霞為系爭房屋一樓之所有人，此有被告辰○○所提臺北市建物登記謄本一紙附卷可稽，是陳林碧霞自應受分管契約之約束，而被告辰○○與訴外人陳林碧霞之租賃契約，依債權相對性原理，僅有拘束契約當事人之效力，無法對抗契約以外之第三人，且承租人辰○○所得享有之權利，亦不得超過出租人陳林碧霞所享之權利，是其未經系爭房屋一樓所有人全體同意而使用系爭土地，自亦為無權占有。四、綜上所述，被告巳○既未經一樓房屋所有人全體同意，而於系爭共有土地如附圖戊、己、庚所示位置搭蓋建築物使用；被告辰○○占有如附圖甲、甲１、乙、丙、丁所示之土地，亦不得以租賃之債權契約而對抗全體一樓房屋所有人，被告二人就系爭土地，自屬無權占有。從而，原告丁○○、癸○○、卯○○等人依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求被告給付如主文第一項、第二項所示部分，洵屬正當，應予准許。五、原告丁○○、癸○○、卯○○及被告巳○均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及陳述，經審酌結果與判決不生影響，不再一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　六　　　月　　二十八　日臺灣士林地方法院民事第一庭 ~B法　　　官　陳梅欽右為正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後十日內向本院提出抗告狀。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　七　　　月　　　二　　日 ~B法院書記官　蔡佳君

臺灣士林地方法院八十九年度重訴字第六○號

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