九十二年度簡上字第一八號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：92 年 07 月 11 日

臺灣士林地方法院民事判決　九十二年度簡上字第一八號上　訴　人　乙○○ 被上訴人　　甲○○○ （即追加原告）訴訟代理人　陳清進律師沙慧貞律師被　　　告　福爾摩莎原住民人力股份有限公司住台北縣汐止市○○路一八號法定代理人　乙○○　　　住身被　　　告　福爾摩莎原住民技術工程股份有限公司住台北縣汐止市○○路一八號法定代理人　乙○○　　　住身右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年十月十五日本院內湖簡易庭九十一年度湖簡字第五九五號第一審判決提起上訴及被上訴人為訴之追加，本院判決如左：主文上訴駁回。被告福爾摩莎原住民技術工程股份有限公司、被告福爾摩莎原住民人力股份有限公司應與上訴人共同自門牌號碼台北縣汐止市○○路十八號房屋遷讓並交還予被上訴人即原告。上訴人應自民國九十一年十月一日起至遷讓上開房屋日止，按月給付被上訴人新台幣陸萬元。第二審及追加之訴之訴訟費用由上訴人及被告福爾摩莎原住民技術工程股份有限公司、被告福爾摩莎原住民人力股份有限公司共同負擔。事實甲、上訴人方面：壹、聲明：一、原判決廢棄。二、被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。三、第一、二審訴訟費用均由被上訴人（即原告）負擔。貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：一、上訴人及追加被告等，均不同意被上訴人為訴之追加，合先敘明。二、上訴人與被上訴人雖書立房（店）屋租賃契約，約定租賃房（店）屋所在地及使用範圍為台北縣汐止市○○路十八號（下稱系爭房屋），租賃期限自民國（下同）九十年十月一日起至九十一年九月三十日止。惟查：（一）上訴人與被上訴人早於九十年九月十九日達成由上訴人購買被上訴人系爭房屋之約定，且因被上訴人於九十年九月二十日起至九十一年九月十九日止將系爭房屋公證出租與韓商浦項營造股份有限公司籌備處（下稱浦項營造），致買賣稅捐恐有增加，而上訴人願負責繳納超過之部分，故於九十年九月十九日上訴人即出具保證書載明：「茲保證向甲○○○購買汐止市 ○○路十八號土地及房屋之增值稅及所得稅，若比90.9.19日高（因設立韓商營造公司）因設立營業而致土地增值稅超過日前課稅標準，超過部分則由乙○○負責繳納」，見被上訴人所提出之被上證三保證書，因該保證書係由被上訴人所提出，被上訴人自對文書之真正及內容，應無爭執。據此，上訴人與被上訴人已於九十年九月十九日成立系爭房屋之買賣契約，應無疑義，且被上訴人亦已將相關過戶資料交予上訴人，有上訴人於九十二年三月二十七日所提「上訴理由暨追加上訴之聲明狀」內附證一至證五可稽，並聲請務必傳喚唯一在場證人任克林可茲證明，且該證人為上訴人一再聲請傳喚，然未見鈞院傳喚訊問即進行辯論程序，鈞院程序顯有行準備程序尚未完備之情，故鈞院進行辯論程序，即有違法。（二）按民法第七百六十七條前段雖規定「所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之」，然買受人占有之土地，係出賣人本於買賣之法律關係所付，出賣人將土地交付買受人占有使用，在盡其出賣人交付買賣標的物之義務，雖未辦理所有權移轉登記，仍具有正當權源，並非無權占有，最高法院法院六十九年度第四次民事庭會議決議（一）可參。是上訴人與被上訴人就系爭房屋已成立買賣關係，縱尚未辦理所有權移轉登記，則上訴人占用系爭房屋仍具有正當權源，被上訴人請求上訴人遷讓系爭房屋要無理由。（三）因如前述，上訴人與被上訴人就系爭房屋已於九十年九月十九日成立買賣關係，其後被上訴人當無本於租賃關係請求租金及租賃期限屆滿後未搬遷之違約金之權利。是被上訴人就本件請求系爭租金及追加系爭違約金，均屬無據。三、退而言之，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。查被上訴人與浦項營造公證之租賃契約雖亦於九十一年九月十九日屆期，然被上訴人在期限屆滿後，浦項營造仍為租賃物之使用不即表示反對之意思，該租賃契約自視為以不定期限繼續契約，而上訴人係得浦項營造同意繼續使用系爭房屋，被上訴人在與浦項營造訂立該公證租賃契約時亦明知有該同意使用關係存在，是上訴人繼續占有系爭房屋，仍屬於法有據。乙、被上訴人（即原告）方面：壹、聲明：一、上訴駁回。二、被告技術公司、被告人力有限公司應與上訴人共同將坐落於台北縣汐止市○ ○路十八號房屋遷讓返還予原告。三、上訴人應再自民國九十一年十月一日起，至遷讓返還前項所列房屋予被上訴人之日止，按月給付被上訴人新台幣（下同）六萬元。四、訴訟費用由上訴人及被告人力公司、被告技術公司共同負擔。貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：兩造均不爭執之點一、系爭房屋為被上訴人所有。二、上訴人與被上訴人就被上訴人所有之系爭房屋，原存有租賃關係，且被上訴人於一審所提出之租賃契約（詳一審卷第十頁起），上訴人亦自認為真正（詳鈞院九十二年三月六日庭期上訴人之陳述）。三、上訴人與被上訴人間最後一次租約，於九十一年九月三十日已告屆期。四、上訴人自九十年十月一日至九十一年九月三十日止，承租被上訴人系爭房屋之期間內，共積欠被上訴人租金（或相當於租金之不當得利或損害賠償）二十四萬元、電費四百七十元、水費四百二十二元未付。五、上訴人自認其確實將其擔任負責人之人力公司及技術公司，設址於系爭房屋之現址（詳鈞院九十二年三月二十七日庭期上訴人之陳述），故人力公司、及技術公司亦為系爭房之占用人。六、上訴人現仍於系爭房屋內存放有辦公桌、床舖、衣服、冰箱、電視等物品，且仍在繼續占用系爭房屋。兩造爭執之點一、上訴人及被告人力公司、被告技術公司是否為系爭房屋之現占用人？（一）觀諸民法第九百四十條：「對於物有事實上管領力者，為占有人。」、第九百四十一條：「質權人、承租人、受寄人或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」之規定可知，不論係以「直接占有」或是「間接占有」方式占有使用標的物者，相對於該標的物之所有權人而言，該「直接」或「間接」占有人，均係「現占有人」，核先陳明。（二）依一審卷第十頁起所示之租賃契約，及上訴人於鈞院九十二年三月二十七日庭訊時之自認：「系爭房屋內仍有我的東西，尚有辦公桌、床舖、衣服、冰箱、電視。」所示，上訴人至今仍在占用系爭房屋，故上訴人應為系爭房屋之現占用人。（三）又，本件被上訴人於鈞院九十二年三月六日庭訊後，發現上訴人乙○○未經被上訴人之同意，分別於九十一年二月七日及同年月八日，將上訴人擔任公司負責人之技術公司（詳被上證四號：技術公司基本資料影本乙份）及人力公司（詳被上證五號：人力公司基本資料影本乙份），設立登記於系爭房屋內，並將系爭房屋交予技術公司及人力公司共同占用，故技術公司及人力公司亦應為系爭房屋之現占用人。（四）由上所述，不論上訴人與被告人力公司、被告技術公司，究係以何是由占用系爭房屋，又其占用系爭房屋係為「直接占用人」或「間接占用人」，均不影響彼等係系爭房屋之現占用人之事實。二、上訴人及被告人力公司、被告技術公司占用系爭房屋，是否為無權占用？（一）按上訴人與被上訴人就系爭房屋之租約已於九十一年九月三十日即告屆滿，且被上訴人亦已書面表明不再續租及請求上訴人返還系爭房屋之意思，自可認為雙方租期屆滿後，上訴人占用系爭房屋，已無法定權源，故自九十一年十月一日起，上訴人繼續占用系爭房屋，乃為無權占用。（二）其次，依被上訴人與上訴人間租約第八條：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」之約定，上訴人於未得被上訴人同意之狀況下，無權將系爭房屋以任何方式交付予第三人使用。因此，上訴人於未得被上訴人同意之情形下，擅於九十一年二月七日、八日將其擔任公司負責人之技術公司及人力公司設立於系爭房屋，顯然已有違約之情事。是以，縱使上訴人設立該二家公司當時，被上訴人與上訴人間之租約仍然存在（雙方租約期間係於九十一年九月三十日屆滿，且上訴人將公司設於系爭房屋當時，被上訴人尚未終止系爭租約），然因此舉係違約行為，且從未獲得被上訴人之同意，故技術公司及人力公司占用系爭房屋，亦為無權占用，而不得對抗被上訴人。三、被上訴人請求上訴人及被告人力公司、被告技術公司返還系爭房屋，有無理由？（一）依最高法院七三院台廳一字第０四九四四號函：「民法第七百六十七條所稱『占有』，並未明示限於『直接占有』，故『間接占有』當亦包括在內，從而最高法院二十九年上字第一０六一號判例所指『現占有人』，自亦應解釋包括間接占有人在內。」及最高法院七十八年台上字第一九八五號判決意旨：「民法第七百六十七條所謂占有，係指同法第九百四十條之直接占有及第九百四十一條之間接占有而言。」所示，所有權人自得本於所有權，請求現「無權直接占有人」及「無權間接占有人」，將占有物返還與所有權人。（二）依前所述，上訴人與被告技術公司、被告人力公司占有使用系爭房屋，均為「無權占有人」。是以，不論上訴人、被告技術公司及被告人力公司等人，係以「直接占有」或「間接占有」方式占有使用系爭房屋，對於被上訴人而言，均屬於「現無權占用之人」，則依前揭司法院法律問題研究意見及最高法院判決意旨所示，被上訴人本於所有權，請求全部「現無權占有人」返還所有物予被上訴人，自屬有據。四、上訴人與被上訴人是否業就系爭房屋成立買賣契約？（一）按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第三四五條第二項定有明文。本件兩造於九十年初雖曾一度談及買賣本件系爭租賃物，但雙方就買賣價金尚有相當差距，並未達成意思合致，因此雙方並未成立買賣契約。且依照一般不動產交易常態，雙方成立買賣契約時，應會簽立書面契約，並載明標的物及價金，且交付訂金。徵之本件事實，如兩造於九十年九月十九日已就系爭不動產成立買賣契約，則何以雙方無任何書面約定，且上訴人亦未交付訂金？（二）再者，上訴人於九十年九月十九日所簽之保證書，僅在保證將來被上訴人如出售系爭租賃房地時，所需增值稅及所得稅若比九十年九月十九日高（因上訴人欲於系爭租賃物設立韓商營造公司），就超過部分上訴人保證負責繳納（詳被上訴人九十二年二月十七日準備書狀被上證三號），係上訴人單方書立之保證承諾；並非上訴人所謂之「不動產買賣契約書」，且觀諸上開「保證書」，並無任何關於買賣價金及買賣付款條件等要點之記載，即足以證明兩造間並未成立所謂系爭不動產買賣契約。（三）其次，上訴人主張兩造於九十年九月十九日就系爭租賃物達成買賣契約，被上訴人同意解除租賃契約，如果屬實，依常理判斷，兩造應即簽署買賣契約，何以上訴人反於同日（即九十年九月十九日）要求被上訴人另與浦項營造另訂立一年期新租約？且上訴人於九十年十月一日何以再與被上訴人續訂一年租約，足證上訴人之上開主張與事實不符。（四）由是可知，兩造間確未就系爭房屋存有任何買賣契約，且被上訴人亦從未同意解除與上訴人就系爭房屋所成立之租約，因此上訴人就此所為之抗辯，並未提出任何證據以實其說，且顯與事實不合，故要無可採之處。五、被上訴人與訴外人浦項營造間之公證租約，是否影響被上訴人請求上訴人返還系爭房屋？（一）被上訴人與浦項營造，確於九十年九月二十日訂立租賃契約，且在台灣士林地方法院公證，租期九十一年九月二十日至九十一年九月十九日（參被告原審所提證一號：公證書暨房屋租賃契約書影本）。（二）然該租約乃係因為上訴人欲設立公司，並以韓商李鋒燮為公司負責人，故商請被上訴人同意以系爭房屋作為公司登記之地址，此由上訴人所提之保證書可證（參被上證三號：上訴人製作之保證書影本）。因被上訴人考量系爭房屋辦理設立公司登記後，將增加系爭房屋稅賦之負擔，而欲提高租金，因此，上訴人遂提議由被上訴人與浦項營造訂立租賃契約並辦理公證，而被上訴人才會同意協同辦理該經公證之租約。（三）觀諸被上訴人與浦項營造間公證之租約，其租期係自九十年九月二十日開始，而上訴人與被上訴人間之租約，則是自九十一年十月一日起，足證兩造間之本件系爭租約，係成立在後，自不生上訴人抗辯所稱本件系爭租約因被上訴人與浦項營造間訂有租約而失效。（四）此外，兩造約定月租金為二萬元，而被上訴人與浦項營造所約定之五千元月租金兩相比較，被上訴人之前均以每月二萬元出租系爭房屋予上訴人，豈會就同一租賃物僅收每月五千元之租金而自甘損失？（五）又，被上訴人雖與浦項營造間，訂有經公證之租約，約定月租金為五千元，惟被上訴人從未收受浦項營造所交付之任何租金，且浦項營造從未完成設立，主體從未存在，更無可能占有使用系爭房屋，因此，上訴人辯稱其係為浦項營造而占有使用系爭房屋，顯不可採。（六）另，上訴人於原審九十一年八月十四日言詞辯論程序陳述為：「今年（九十一年）一月原告（即被上訴人）說只要給他八萬元就可以抵九十年十月到九十一年一月的租金。」（原審卷第二十八頁，九十一年八月十四日言詞辯論程序筆錄），於同日言詞辯論程序又陳述謂：「我要買屋或租屋均可，如果原告不賣給我，我付租金也可以。」亦可知上訴人自認系爭本件租約有效存在。（七）由是可認，上訴人抗辯因被上訴人與浦項營造就系爭房屋訂有經公證之租約，故被上訴人不應向上訴人請求返還系爭房屋云云，顯屬無據。六、被上訴人請求上訴人等清償租金、相當於租金之不當得利（或損害賠償）、未清償之水、電費等債務是否有理由？（一）租金：二十四萬元部分按上訴人與被上訴人就系爭房屋續訂九十年十月一日起至九十一年九月三十日止，一年期之租約後，用以預繳租金之二紙支票，經被上訴人遵期提示而未兌現，故上訴人就上開租期，形同未繳付任何一期租金予被上訴人。因此，兩造租約所定一年租期既已經過，惟上訴人就一年租期所應繳付之十二期、共二十四萬元之租金，至今仍未給付，則被上訴人依約請求上訴人支付一年期之二十四萬元租金，自屬有據，且上訴人並不否認迄今仍積欠被上訴人二十四萬元租金未付，原審亦已就此認定臻詳在卷，是以，被上訴人就此部分所為之主張，確屬有理。（二）水電費依租約第三條規定，水電費用本應由上訴人自行負擔，惟上訴人迄今共積欠電費四百七十元；水費四百二十二元未付，則被上訴人依約自可就此部分，請求上訴人負擔清償之責。且被上訴人此部分之請求，亦經原審認定屬實在卷。（三）九十一年十月一日起至返還系爭房屋之日止，按月支付違約金之部分１、依租約第六條：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）繼續同意出租外，應即日起將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」之約定，倘上訴人未依約於租期屆滿時，將系爭房屋依原狀返還予被上訴人，上訴人即應依上開規定，按月負擔相當於每月租金五倍之違約金。２、按本件上訴人於九十一年九月三十日租期屆滿後，仍繼續占用系爭房屋，迄今仍未返還系爭房屋予被上訴人，則依上開租約第六條之約定，被上訴人本可依約請求上訴人負擔租金五倍之違約金。惟被上訴人自願退讓酌減，僅以每月租金三倍計算，請求上訴人負擔其自九十一年十月一日起至實際返還系爭房屋予被上訴人之日止，按月負擔相當於租金三倍之違約金，於法並無不合。綜上所陳，被上訴人以系爭房屋所有權人之地位，對無權占用系爭房屋之上訴人及被告技術公司、被告人力公司返還系爭房屋予被上訴人，並請求上訴人清償積欠未付之租金、水電費用，以及負擔上訴人逾期未返還房屋予被上訴人而應按月給付相當於租金三倍之違約金，於法均無不核。丙、被告技術公司、人力公司方面：壹、聲明：一、被上訴人（即原告）追加之訴駁回。二、追加之訴訴訟費用由被上訴人（即原告）負擔。貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：一、被告均不同意被上訴人為訴之追加，合先敘明。二、因如前述，上訴人與被上訴人就系爭房屋已於九十年九月十九日成立買賣關係，則上訴人即係有權占有系爭房屋，而上訴人所經營之追加被告人力公司、被告技術公司亦係得上訴人同意始占有系爭房屋，當屬有權占有，被上訴人（即原告）追加請求遷讓返還系爭房屋，亦屬無據。三、退而言之，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。查被上訴人與浦項營造公證之租賃契約雖亦於九十一年九月十九日屆期，然被上訴人在期限屆滿後，浦項營造仍為租賃物之使用不即表示反對之意思，該租賃契約自視為以不定期限繼續契約，而上訴人與追加被告人力公司、技術公司，均係得浦項營造同意繼續使用系爭房屋，被上訴人在與浦項營造訂立該公證租賃契約時亦明知有該同意使用關係存在，是上訴人與追加被告人力公司、技術公司繼續占有系爭房屋，仍屬於法有據。理由甲、程序部分本件被上訴人於本院準備程序期日中為訴訟上之追加，訴請被告技術公司、被告人力公司應與上訴人共同遷讓返還系爭房屋，並請求上訴人即追加被告自九十一年十月一日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付被上訴人即追加原告六萬元。查被上訴人上揭追加部分，其基礎事實與原審相同，依民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款規定意旨，尚非不得由被上訴人為訴之追加，又被上訴人上開追加部分對於訴訟程序之進行亦無何妨礙之處，是本院認被上訴人追加之部分尚屬可採，應由本院併予審理，合先敘明。乙、實體部分一、本件被上訴人起訴主張上訴人向其承租坐落台北縣汐止市○○路十八號房屋，約定租賃期間自九十年十月一日起至九十一年九月三十日止，每月租金為二萬元，租約屆滿後，被上訴人亦已書面表明不再續租及請求上訴人返還系爭房屋之意思，故自九十一年十月一日起，上訴人及被告人力公司、被告技術公司占用系爭房屋，乃為無權占用，為此訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，並賠償相當於租金之損害賠償金及違約金等語。二、上訴人則以其與被上訴人就系爭房屋已於九十年九月十九日成立買賣關係，其後被上訴人當無本於租賃關係請求租金及租賃期限屆滿後未搬遷之違約金之權利。又被上訴人與浦項營造公證之租賃契約雖亦於九十一年九月十九日屆期，然被上訴人在期限屆滿後，浦項營造仍為租賃物之使用不即表示反對之意思，該租賃契約自視為以不定期限繼續契約，而上訴人係得浦項營造同意繼續使用系爭房屋，是上訴人繼續占有系爭房屋，仍於法有據等語置辯。三、被告技術公司、人力公司則以：上訴人既係有權占有系爭房屋，而其為上訴人所經營，且亦係得上訴人同意始占有系爭房屋，當屬有權占有。又被上訴人與浦項營造公證之租賃契約雖已屆期，然被上訴人在期限屆滿後，浦項營造仍為租賃物之使用不即表示反對之意思，該租賃契約自視為以不定期限繼續契約，而追加被告人力公司、技術公司，均係得浦項營造同意繼續使用系爭房屋，是追加被告人力公司、技術公司繼續占有系爭房屋，仍於法有據等語置辯。四、上訴人主張兩造間就系爭房屋已成立買賣契約一事，雖被上訴人對於兩造間曾就買賣系爭房屋有所商議之事實，並不爭執，然辯稱兩造間因價格問題，最後就系爭房屋並未成立買賣契約。經查：（一）按「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，民法第三百四十五條第二項雖定有明文。然依照社會常情，一般不動產交易常態，雙方成立買賣契約時，應會簽立書面契約，並載明標的物坐落地號、面積、門牌號碼及價金等，且交付訂金。然徵之本件事實，如兩造於九十年九月十九日若已就系爭房屋成立買賣契約，則何以雙方無任何書面約定，且上訴人亦未交付訂金？則上訴人主張兩造間就系爭房屋已成立買賣契約，即令人置疑。（二）另查，依上訴人於九十年九月十九日所簽之保證書之內容以觀，該保證書僅在保證將來被上訴人如出售系爭租賃房地時，所需增值稅及所得稅若比九十年九月十九日高，就超過部分由上訴人保證負責繳納（詳被上訴人九十二年二月十七日準備書狀被上證三號），且該保證書亦只有上訴人單方簽名，亦非上訴人所謂之「不動產買賣契約書」，且觀諸該「保證書」內容，亦無任何關於買賣價金及買賣付款條件等要點之記載，亦不足以證明兩造間即就系爭房屋成立買賣契約。（三）又查上訴人先於原審時主張「我要買屋或租屋均可，如果原告不賣給我，我付租金也可以。」（詳原審卷第二十八頁，九十一年八月十四日言詞辯論程序筆錄），則依上訴人之陳詞，兩造間若就系爭房屋已成立買賣之法律關係，當無如上訴人所言之「買屋或租屋均可」之情形；再查，上訴人復於九十二年三月二十七日本院行準備程序時自陳：「．．．，但後來要買因故未買，．．．」，則兩造間是否已如上訴人所言已成立買賣契約，即更令人起疑；復查上訴人又另補充陳述：「．．．若無法於四個月達成買賣訂約遷屋時．．．」（詳見上訴人所提之補充陳述狀），是依上訴人之前後陳述，上訴人就系爭房屋是否已立買賣契約亦有所保留。則綜上所述，兩造就系爭房屋應未成立買賣契約，應屬無疑，是以上訴人主張兩造間就系爭房屋已成立買賣契約，自不可採。（四）另上訴人於本院行準備程序時，雖當庭聲請傳喚證人任克林及函查九十一年一月二日兩造間之通聯紀錄，以證明兩造間就系爭房屋曾成立買賣契約。經查：兩造間就系爭房屋未成立買賣契約已如前述；又通聯紀錄亦只能證明曾有通話紀錄，然亦未能證明通話內容，亦屬可期，則本院認上訴人聲請傳喚證人任克林及函查通聯紀錄之請求，自無必要，併此敘明。（五）被上訴人就其曾與訴外人浦項營造，於九十年九月二十日訂立租賃契約，且經本院公證處公證，租期九十一年九月二十日至九十一年九月十九日止一事雖不爭執。然查：１、被上訴人與訴外人浦項營造間公證之租約，其租期係自九十年九月二十日開始，而上訴人與被上訴人間之租約，則是自九十一年十月一日起，足證兩造間之系爭租約，係成立在後；又兩造約定月租金為二萬元，而被上訴人與訴外人浦項營造所約定之租金為每月五千元，揆諸社會常情，被上訴人自無捨多而就少之理，則上訴人主張所稱系爭租約因被上訴人與訴外人浦項營造間訂有租約而失效，自不足採。２、上訴人雖主張被上訴人與訴外人浦項營造公證之租賃契約於九十一年九月十九日屆期，然被上訴人在期限屆滿後，訴外人浦項營造仍為租賃物之使用不即表示反對之意思，該租賃契約自視為以不定期限繼續契約。然被上訴人辯稱：其從未收受訴外人浦項營造所交付之任何租金，且訴外人浦項營造從未完成設立，主體從未存在，更無可能占有使用系爭房屋。然查上訴人未舉證證明訴外人浦項營造仍為系爭房屋之使用，且有何給付租金之情事，復未證明上訴人未為反對之意思，則上訴人辯稱其係為訴外人浦項營造而占有使用系爭房屋，顯不可採。綜上所述，本件被上訴人以系爭房屋所有權人之地位，對無權占用系爭房屋之上訴人請求遷讓並返還系爭房屋予被上訴人，並請求上訴人給付其二十萬零八百九十二元為可採，原審判命上訴人如數給付，並准依職權宣告假執行，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。五、另本件上訴人就系爭房屋本於租賃契約所得主張之權利，既已因契約期間於九十一年九月三十日屆滿而喪失，又兩造間就系爭房屋復未成立買賣契約，已如前述，則被上訴人主張上訴人無任何權利占用系爭房屋，即屬可採。則：（一）依被上訴人與上訴人間租約第八條：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」之約定，則上訴人自應舉證其已得被上訴人之同意，而將系爭房屋由被告技術公司及人力公司使用。然上訴人復未舉證其已得被上訴人同意，即擅於九十一年二月七日、八日將其擔任公司負責人之被告技術公司及被告人力公司設立於系爭房屋，自屬違約。故被告技術公司及被告人力公司占用系爭房屋，即為無權占用。則上訴人與被告技術公司、被告人力公司占有使用系爭房屋，即均為「無權占有人」，則被上訴人本於所有權，請求全部「現無權占有人」返還所有物予被上訴人，自屬有據。（二）復依租約第六條：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）繼續同意出租外，應即日起將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」之約定，倘上訴人未依約於租期屆滿時，將系爭房屋依原狀返還予被上訴人，被上訴人自得依上開規定，請求上訴人按月負擔相當於每月租金五倍之違約金。查按本件上訴人於九十一年九月三十日租期屆滿後，仍繼續占用系爭房屋，則依該規定，被上訴人請求上訴人負擔其自九十一年十月一日起至實際返還系爭房屋予被上訴人之日止，按月負擔相當於租金三倍之違約金，自屬有據。綜上所述，則上訴人與被告技術公司及被告人力公司即無任何權利占用系爭房屋，是被上訴人本於所有權請求被告技術公司及被告人力公司與上訴人共同遷讓返還系爭房屋，並請求上訴人自九十一年十月一日起至返還系爭房屋為止，按月給付六萬元之違約金，經核於法並無不合，自應准其所請。本院爰於駁回上訴人上訴同時，另行判令被告技術公司、被告人力公司及上訴人給付被上訴人如主文第二項、第三項所示之內容，附此敘明。六、本件待証事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，認已於本判決所為上述判斷不生影響，無逐一論述之必要，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由追加之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項第二款、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　七　　　月　　十一　　日臺灣士林地方法院民事第二庭 ~B審判長法官　李玉卿 ~B法　　　官　施月燿 ~B法　　　官　陳梅欽右為正本係照原本作成本判決不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　七　　　月　　十五　　日 ~B法院書記官　劉曉玲

臺灣士林地方法院九十二年度簡上字第一八號

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