九十二年度訴字第一０一五號｜民事：給付價金｜裁判日期：93 年 04 月 21 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度訴字第一０一五號原　　　告　丙○○ 訴訟代理人　林辰彥律師複代理人　　黃淑怡律師張凱輝律師被　　　告　乙○○ 訴訟代理人　張天欽律師黃于玶律師當事人間請求給付價金事件，本院於九十三年四月七日言詞辯論終結，茲判決如下：主　　文被告於原告交付坐落重測前台北縣新店市○○段外挖子小段四七地號土地面積二○○ ．九九二平方公尺之同時，應給付原告新台幣叁佰叁拾捌萬陸仟叁佰肆拾捌元。被告應給付原告前項金額自民國八十七年八月九日起至九十二年十一月十八日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項、第二項於原告以新台幣壹佰壹拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣叁佰叁拾捌萬陸仟叁佰肆拾捌元，為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：兩造於八十四年一月十三日就原告所有坐落台北縣新店市○○段外挖子小段四六號、四七號、四七之一一號等三筆土地訂立買賣契約，總面積三千二百五十六平方公尺，金額為新台幣（下同）九千萬。原告已依被告指示，於八十四年四月十四日移轉系爭土地所有權予訴外人甲○○，再由訴外人甲○○分別移轉登記為訴外人陳榮隆、欣欣加油站股份有限公司、何榮宗所有，並均已交付訴外人陳榮隆等人占有使用，乃被告竟拒不支付尾款，爰依買賣契約之法律關係，請求判決：被告應給付原告三百三十八萬六千三百四十八元及自民國八十七年八月九日起至清償日止，按年利率百分之五計算之遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭土地中有二００．九九二平方公尺遭第三人羅文和占用，未點交予被告，被告得主張同時履行抗辯或減少價金五百五十五萬五千六百七十五元等語置辯。請求判決：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：兩造於八十四年一月十三日就原告所有坐落台北縣新店市○○段外挖子小段第四六號、四七號、四七之一一號土地，總面積三千二百五十六平方公尺，訂立買賣契約，價金九千萬。原告已依被告指示將買賣標的土地之所有權移轉為訴外人甲 ○○所有（原四六號土地重測後為台北縣新店市○○段一一七八號；四七號土地分割增四七｜二三號，重測後分別為台北縣新店市○○段一一八０號、一一七六號；四七｜一一號土地重測後為新店市○○段０七四九號），且由訴外人甲○○ 再分別移轉登記予訴外人陳榮隆、欣欣加油站股份有限公司、何榮宗所有；其中除第三人羅文和佔用前述外挖子小段四七地號土地，面積六○．八坪約為二○○ ．九九二平方公尺之土地外，均已交付訴外人陳榮隆等人占有使用，惟餘剩尾款三百三十八萬六千三百四十八元，被告仍未支付之事實，有原告提出之不動產買賣契約書、土地登記謄本為証，被告對此復不爭執，自堪信為真實。四、本件經依民事訴訟法第二百七十一條之一準用第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意就本院九十三年四月七日言詞辯論時，兩造協議簡化之爭點：㈠原告對於系爭重測前四十七地號上面積六０點八坪約為二００點九九二平方公尺部分有無點交之義務？可否以讓與對羅文和之返還請求權代替之？㈡於原告未點交前項土地時，被告可否主張減少價金或主張同時履行抗辯？㈢被告如可減少價金，應減少若干？為主張及辯論（見本院卷第一四一頁）。㈠原告主張第三人羅文和占用系爭土地之事實，業經原告在簽約前告知，被告亦曾多次勘察現場，並表示願意自行吸收，此由被告持有原告與訴外人孫嘯霞等人之買賣契約、暨訴外人孫嘯霞與第三人羅文和之土地讓渡協議書可証，原告就此部分應無交付土地之義務；另從被告早已覓妥二手買戶，急欲取得價差，而於八十四年元月十三日向原告表示，非於當晚簽約不可，同時先付定金一千萬元，更承諾負責辦理所有過戶事宜，若不能於八十四年七月二十五日前完成過戶，仍願無條件付清尾款，亦可證明被告知悉上情，縱認原告未交付此部分土地係屬本件買賣之瑕疵，惟此亦為被告於訂約時所悉，原告不負擔保之責等語，惟被告否認知情，且查： ⑴原告並未提出任何証據証明被告免除其交付第三人羅文和所占用系爭土地之義務，再參酌本件不動產買賣契約第十一條載明：「本買賣之不動產未點交與甲方（即被告）管業前如有被侵占……，乙方（即原告）要負責排除…不得損害甲方（即被告）之權益」，足認雙方對於第三人侵占買賣標的物時，係明白約定應由原告負責排除侵害，而非免除交付義務。則被告是否知悉第三人羅文和占用系爭土地，自不影響原告應交付此部分土地之義務。⑵被告抗辯原告未交付該土地部分應負瑕疵擔保責任，原告則以被告於訂約時知情，主張免責。但被告已否認於訂約時知情，且原告復未能証明被告持有原告與訴外人孫嘯霞等人之買賣契約、暨訴外人孫嘯霞與第三人羅文和之土地讓渡協議書，係在本件契約成立之前或訂約之同時，則依民法第三百五十五條「買受人於『契約成立時』，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」之規定，亦難單憑被告持有該協議書之事實，即認被告知悉第三人羅文和占用系爭土地一事。 ⑶被告是否覓得二手買主，急於賺取差價而訂立本件買賣契約，此為被告訂約之動機；而兩造於買賣契約第三條所為「第三次付款若於民國八十四年七月二十五日無法過戶完成甲方（即被告）應無條件付清尾款。」之附註，乃係對被告付款義務所加之附款，如被告未能於八十四年七月二十五日完成過戶手續，被告無待完成過戶手續即應無條件付清尾款，但此均與原告應交付第三人羅文和占用土地之義務無關，原告據此主張免責，顯非適法。 ⑷原告又主張其以對第三人羅文和請求返還土地之權利讓與被告，代替該部分土地之交付。惟被告抗辯依原告與訴外人孫嘯霞間不動產買賣契約書第九條第三項：「甲方（即原告）承受如附件所載孫嘯霞對羅文和之所有權移轉登記債務 …」之約定，原告對於第三人羅文和負有移轉所有權之義務，並提出土地讓渡書、協議書為証，原告對此亦不爭執其真正，應可信為真實。是原告依此約定對第三人羅文和實負有移轉所有權登記之義務，而無請求第三人羅文和返還系爭土地之權利，則原告主張以此權利代替交付土地，洵無足取。再參酌前述兩造對於本件買賣標的於交付前為第三人占用時，仍要求原告應予排除之約定，益徵原、被告間應無以原告對第三人羅文和返還請求權代替交付之合意，被告所辯，應可採信，原告自不得以讓與第三人羅文和之返還請求權代替交付此部分土地之義務。㈡按「買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係。當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，此觀民法第三百四十八條第一項、第三百六十七條及第二百六十四條第一項之規定自明。準此說明，出賣人對於買受人之對待給付有二：其一為交付標的物，其二為使買受人取得標的物之所有權。設買受人對於出賣人未付價金，出賣人復無先為給付之義務，祗須買受人未付約定之價金，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務；反之，出賣人未交付標的物及使買受人取得標的物所有權，買受人亦得拒絕支付約定之價金。本件被告抗辯原告未交付為第三人羅文和占用之系爭土地前，得拒絕支付尾款；原告則主張雙方於買賣契約第三條PS部分明載「若於民國八十四年七月廿五日無法過戶完成，應無條件付清尾款」，被告非但應於八十四年七月二十五日付清尾款，且有先給付義務，不得主張同時履行抗辯。惟查：依兩造不爭執之買賣契約第三條第二項約定：「其支付方法填明如左：一、本契約成立同時由甲方（即被告）付與乙方（即原告）定金新臺幣壹仟萬元正即由乙方當面點清蓋章收訖不另立收據。二、民國八十四年一月二十五日付新台幣壹仟伍佰萬元。三、過戶完成付尾款新台幣陸仟伍佰萬元正，雙方同時至銀行清償原有貸款新台幣肆仟伍佰萬元正，餘款新台幣貳仟萬元壹次付清。PS①乙方原有貸款利息自第二次付款日起由甲方負擔②第三次付款若於民國八十四年七月二十五日無法過戶完成甲方（即被告）應無條件付清尾款。」、第四條約定「移交不動產日期：尾款付清日」。足証被告與原告互負支付尾款及移交不動產之義務間，有對價關係，依前揭說明，被告於原告未移交不動產之對待給付前，自得拒絕自己尾款之支付。而原告自承第三人羅文和佔用系爭土地部分尚未點交，則被告主張同時抗辯，於法即屬有據，應予准許。又系爭土地已於八十四年七月二十五日前之八十四年四月十四日完成過戶，已如前述，該附款所約定系爭土地不能於同年七月二十五日完成過戶之條件未成就，被告即毋需「無條件」付款。則原告就此主張被告有先給付之義務，亦非可採。另被告請求先審理同時履行抗辯，如被採納就不主張減少價金（見本院卷第一四一頁），本院既認被告同時履行之抗辯為可採，則被告另一減少價金之抗辯，即無庸再予審酌，附此敘明。四、從而，原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付尾款三百三十八萬六千三百四十八元，為有理由，應予准許。被告抗辯原告應交付坐落重測前台北縣新店市○ ○段外挖子小段四七地號土地面積二○○．九九二平方公尺，並行使同時履行抗辯權，亦應予准許，爰判決如主文第一項所示。五、再按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院五十年台上字第一五五○號判例參照）。依兩造間買賣契約第三條第二項約定「…過戶完成付尾款…」，則原告主張本件已於八十四年四月十四日完成過戶，自該日起被告即應給付前述尾款，應屬可採，惟被告於九十二年十一月十九日言詞辯論時，主張同時履行抗辯，並當庭交付書狀由原告收受，徵諸前揭說明，被告自是日起，不再負遲延責任。則原告請求自九十二年八月八日起訴後回溯五年，即自八十七年八月九日起至九十二年十一月十八日止之遲延利息，於法有據，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。六、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　四　　　月　　二十一　　日臺灣士林地方法院民事第一庭法　官　陳雅玲右為正本，係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　四　　　月　　二十二　　日書記官　黃惠苹

臺灣士林地方法院九十二年度訴字第一０一五號

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