94年度重訴字第146號｜民事：給付管理費及租金｜裁判日期：95 年 04 月 28 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 94年度重訴字第146號原　　　告　冠桃園社區管理委員會法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　甲○○ 被　　　告　偉林開發股份有限公司法定代理人　楊志健 13號訴訟代理人　徐南城律師上列當事人間請求給付管理費及租金事件，本院於95年4月10日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣肆佰肆拾叁萬陸仟伍佰陸拾元及自民國九十四年三月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之伍計算之利息。被告應給付原告新台幣壹佰零捌萬元及自民國九十四年三月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之伍計算之利息，並應自民國九十四年三月一日起至返還吉昌街車道（即回復原狀）之日止，按月給付原告新台幣肆萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔六之五，餘由原告負擔。本判決於原告以新台幣壹佰捌拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣伍佰伍拾壹萬陸仟伍佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張：被告為坐落桃園縣桃園市○○路○ 段冠桃園社區之區分所有權人，所有桃園縣桃園市○○路○ 段1179號地下1 樓、1193號1 、2 樓（分別為桃園市○○段1166、1783、1807建號），並專用1179號地下2 樓停車場部分（168 個車位），原告為該社區區分所有權人成立之管理委員會，被告自民國90年4 月起未繳納1179號地下1 樓、地下2 樓及1193號2 樓之管理費，依住戶規約授權原告訂定管理費為每坪新台幣（下同）40元，依1179號地下1 樓（2,293.93坪）及1193號2 樓（75.16 坪）之面積計算，被告共積欠90年4 月至94年3 月之管理費計4,548,624 元。又被告於90年6 月6 日與原告協議，願支付社區○○○街之車道出口「租金」每月40,000元，但被告自90年6 月至94年3 月共積欠「租金」1,840,000 元未付。爰起訴請求被告給付前揭管理費及遲延利息、前揭已到期「租金」及遲延利息及將來之「租金」等語。並聲明：㈠被告應給付原告4,548,624 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應給付原告1,840,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並應自94年3 月15日起至返還吉昌街車道之日止，按月給付原告40,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告辯稱：原告請求管理費，應提出區分所有權人會議之決議，非管理委員會所得決定，且應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例過半數之出席，以出席人數過半及其區分所有權比例過半之同意通過，始為有效之決議。又1179號地下1 樓為商場，地下2 樓為停車場，停車場應以每車位收取300 元之清潔費，並非以坪計算之管理費，原告未區別地下1 、2 樓使用性質不同，皆為單一金額之請求，並不合理。又1193號2 樓及1179號地下1 、2 樓，被告於90年3 月之前出租和信流通股份有限公司（下稱和信公司），其退租後，90年4 月之後則為空屋，原告未考慮是否為空屋、有無營業，均請求全額之管理費，亦不公平。兩造與第三人寶祥實業建設股份有限公司（下稱寶祥公司）固於90年6 月6 日訂定協議書，被告應給付原告每月40,000元「租金」，但以1179號地下1 、2 樓已出租使用為停止條件，且約定91年以後「租金」另定，因該地下1 、2 樓於90年4 月以後並未出租使用，且91年之後兩造未再協商「租金」，故被告並不必繳付該款，況吉昌街車道位於被告所有之桃園市○○段686 地號土地上，使用該土地自無要求被告給付租金之理。又該社區地下4 樓（桃園市○○段2063建號）規劃為88個車位之停車場，被告持分100,000 分之6,102 ，依比例計算，應持有5.36個停車位，原告自88年12月起擅自出租被告持分之車位，共收取租金911,200 元，被告主張以該不當得利債權與原告對被告之債權相抵銷。又寶祥公司原建造之室外大型看板，業已移轉所有權與被告，並由被告提供和信公司使用，嗣於93年7 月至95年2 月間，遭原告占用並出租他人，共獲不當得利110,000 元，被告亦主張以此不當得利債權與原告對被告之管理費債權相抵銷等語。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執部分：被告為冠桃園社區桃園縣桃園市○○路○段1179號地下1 樓、1193號2 樓（分別為桃園市○○段1166、1807建號，面積分別為2,293.93坪及75.16 坪）之區分所有權人，原告為該社區區分所有權人成立之管理委員會。本件之爭點：㈠管理費部份：①88年8 月22日區分所有權人會議（原證8 ）形式之真正，被告不爭執，但被告爭執是否有合法比例之決議。②管理費可否授權管委會決定或應由區分所有權人大會決議？③管理費金額之算法。㈡「租金」部份：①協議書是否以地下1 、2 樓有出租才付40,000元「租金」？②協議書是否以90年為限？至於91年以後未定新約，是否就不需再付？③車道使用之土地是被告所有，是否需付「租金」？㈢抵銷部份：①被告主張地下4 樓停車場所收管理費應按持分比例給付被告，該部份與原告請求之金額相抵銷。②就出租戶外看板部分，原告有無不當得利110,000 元？被告可否主張抵銷。四、本院得心證之理由：㈠按公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議之性質係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則篇社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當，公寓大廈管理條例就違反該條例第31條規定之法律效果既未加以規定，徵諸同條例第1 條第2項「本條例未規定者，適用其他法令之規定」之意旨，自得類推適用民法第56條關於社團總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議之規定，惟制定收取管理費之規約決議在未經撤銷前，仍屬有效 (台灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會結論參見）。原告主張依住戶規約第10條之規定，已授權由管理委員會決定管理費金額，故依88年9月4日冠桃園社區第1屆管理委員會第3次會議決議及88年9月27日修正之管理費收費辦法（本院卷第30至33頁）規定，管理費應自88年12月1日起實施，2樓每坪40元，地下商場每坪亦40元（依權狀面積收取，坪數以整數為準），自購停車位則每位每月收300 元清潔費等語，有該住戶規約、管理委員會會議記錄及管理費收費辦法在卷可稽，並據本院向桃園縣政府調閱冠桃園社區88年8月22日訂定住戶規約之冠桃園社區區分所有權人會議會議記錄，有該府95年1月12日府工使字第0950007566號函可稽，應認原告之主張尚屬有據。至於被告爭執88年8月 22日冠桃園社區區分所有權人會議訂定規約是否經過合法比例之決議，及管理費可否授權管委會決定云云，惟查，冠桃園社區區分所有權人會會議於88年8月22日召開並訂定住戶規約，有前揭會議記錄在卷可稽，嗣並無區分所有權人於會議後30天內以會議召開或決議之投票程序不合法而提起撤銷訴訟，依前揭說明，應認該會議訂定住戶規約之決議未經撤銷，該規約自屬有效，又冠桃園社區之住戶規約第10條，業明文授權由管理委員會決定管理費金額，而公寓大廈管理條例亦未禁止區分所有權人會議將管理費金額授權由管理委員會決定，依私法自治原則，自應認該社區住戶規約有關管理費金額授權原告決定之規定為有效，具有拘束被告之效力，應認被告所辯，並不可採。又前揭管理費收費辦法第3 條註1 固記載：「地下商場每坪收費暫訂為每坪四十元整，得視商場經營種類調整之」，惟該收費辦法日後並無修正，自應以原規定之內容為計算標準。又管理費固以足敷開支為原則，但若以實報實銷之方式每月結算，將造成每月管理費金額不同，且須結算之後始能收費，反而浪費許多徵收之成本，原告經授權所定之管理費收費辦法，固定每月收取金額，合於事理，若長年均有剩餘，則可考慮減少每月收取之金額，並無不當，被告主張原告應提出實際開支細目核算每月應繳管理費，實不足採。㈡原告主張被告積欠90年4月至94年3月1193號2樓及1179號地下1、2樓之管理費，被告並無爭執，所爭執者則為管理費計算之方式。原告請求之金額僅以1193號2樓及1179號地下1樓按每坪40元計算之管理費（並未加計1179號地下2樓部分），1193號2樓面積為75.16坪，1179號地下1樓面積為2,293.93坪，依前揭管理費收費辦法之規定，應以其整數即75坪與2,293坪計算，又90年4月至94年3月共計48月，原告得請求之管理費金額為4,546,560元（計算式：2,293+75=2,368，2,368x40x48=4,546,560元），逾此部分則無理由。至於被告辯稱地下2 樓應依車位數計算清潔費，並非收取管理費，且與地下1 樓商場經營種類不同，竟採相同之計算管理費標準，並不公平云云，實則，原告請求之管理費金額，並未以地下2 樓之面積為計算基礎，自無應改用車位數計算清潔費之問題，亦無原告對地下1 、2 樓採取相同計算標準之問題。至於被告辯稱管理費未依照營業或空屋區別金額云云，經查，冠桃園社區之住戶規約並未區別空屋與否而訂定不同之管理費金額，且於管理費停車辦法第3 條明定無論遷入與否均照相同標準計算管理費，有該規約及辦法在卷可稽，是被告要求因空屋而減少管理費，尚難認屬有據。㈢兩造對於90年6月6日其與寶祥公司一同訂定協議書等情，並無爭執。原告依據該協議書第8條之約定，主張被告於90年6月6日起即將停車位出租使用，故對被告請求自90年6月6日起按月以40,000元計算之「租金」等語，被告則主張該車道位於其所有之土地上，無須給付「租金」，且其並未出租使用，條件尚未成就，又91年以後尚未協商金額，故被告無須給付云云。經查，冠桃園社區原設計地下1至4樓共用兩個車道出口，嗣變更為地下1、2樓自吉昌街車道出口，地下3、4樓自中山路車道出口，以利於地下1、2樓商場停車使用管理，其中吉昌街車道自大樓出口以後地面部分，變更設計後改使用被告所有之桃園市○○段686 地號土地以連結吉昌街，有原告提出之平面圖及被告提出之平面圖、土地登記謄本、地籍圖在卷可稽，並據兩造與寶祥公司3 方於90年6 月6日簽定之協議書，就吉昌街車道部分協議第3 條第7 項：「吉昌街車道出入問題：甲（即寶祥公司）、乙（即原告）、丙（即被告）三方充分瞭解與認知，中山路及吉昌街進入冠桃園社區○○道為社區之公共設施。惟本社區○○街○道出入口劃歸地下一、二層商場使用，依使用者付費原則，丙方應於地下一、二層房屋出租使用時起，按月租金四萬元整計算租金予乙方，爾後租金另行由第三屆委員會及各該屆委員會訂定之。丙方願設定地役權予乙方或其指定人（另車道變更部分丙方保證確屬合法，若有不法，乙方得依法追訴丙方之法律責任）」、第6 條第2 項：「丙方收回其所有座落於國聖段686 地號土地所有權時應將吉昌街車道及出入口應以原建築設計圖示之實體自費回復原狀交還乙方」、第8 條：「有關吉昌街車道出入問題因丙方願意自地下一、二層房屋出租使用時起，按月租金四萬元整計算租金予乙方（但91年度起之租金由下屆委員會另行協議訂定之）。乙方充分瞭解與認知不得再向丙方主張單獨使用吉昌街車道之權利」等語，足認該協議書所約定被告應按月給付之吉昌街車道「租金」40,000元，實係被告變更大樓內車道配置使地下1 、2 樓單獨使用往吉昌街出口之補償，性質應屬補償費，而非被告向原告租用大樓外車道之租金，日後被告若要收回大樓外國聖段686 地號土地上車道時，依前揭協議書，被告尚應將大樓內車道位置回復原狀（依原設計圖自行連結吉昌街）。就此而言，該「租金」實與被告所有之國聖段686 地號土地無關，且協議書內業明載國聖段686 地號土地係被告所有，並無誤認之處，是被告主張協議書將吉昌街車道誤認係大樓之公共設施，吉昌街車道實位於被告所有之土地上，故其無須支付「租金」云云，實非可採，原告依協議書向被告請求吉昌街車道之「租金」每月40,000元，自屬有據。又查，協議書內雖記載91年以後之「租金」金額應由下屆管理委員會協議，惟文義上，其係就金額部分預留調整之彈性，自非約定僅於90年有效，而91年以後兩造既無協議調整「租金」之金額，自應沿用原協議之內容。再查，前揭協議書第8 條既約定被告「自地下一、二層房屋出租使用時起」，按月給付「租金」40,000元予原告，自應以地下1 、2 樓被告有出租使用作為停止條件。按被告就地下1 、2 樓原出租予和信公司，和信公司於90年3 月退租後，該部分應已無人使用，原告雖主張被告於90年6 月6 日協議後即出租他人使用，然為被告所否認，原告亦未能提出證據證明，自難逕認原告以90年6 月6 日為「租金」起算日之主張為可採。然被告於91年12月1 日起業將1179號地下2 樓135 個車位出租予協固國際股份有限公司，有被告提出之停車場承租契約書在卷可稽（本院卷75頁），足認前揭協議書有關「租金」之停止條件已經成就，被告至少自91年12月1 日起即應履行按月給付「租金」之義務。再者，原告亦提出被告出租地下2 樓地下停車場之93年4 月公告及供他人停放車輛之照片在卷可稽（本院卷 136 頁以下），被告對該照片之真正亦不爭執，足認被告目前仍有出租停車位使用之事實。是以，原告請求該「租金」每月40,000元，應自91年12月1 日起算，計算至94年2 月28日共27月，金額為1,080,000 元，並自94年3 月1 日至被告依前揭協議書第6 條第2 項將大樓地下1 、2 樓往吉昌街車道返還該社區○○○○街車道及出入口以原建築設計圖自費回復原狀）時止，按月計算之40,000元，於此範圍內為有理由，超出部分則為無理由。㈣被告主張有關地下4 樓停車場其應有部分遭原告擅自出租收取租金911,200 元為不當得利，及所有戶外看板，於93年7 月至95年2 月遭原告占用不當得利110,000 元，均應與原告對其之管理費債權抵銷等語。經查，地下4 樓之停車場為公共設施，並未約定為被告專用，依住戶規約第6 條規定：「地下層停車空間除約定專用部分外，共用應有部分之停車空間，授權管理委員會規劃、出租及經營管理....租賃管理收入悉數納入社區管理費之收入」，故原告主張於地下4 樓之應有部分，規劃為停車位出租，其租金收入為社區管理費之一部，並無不當得利可言，應屬有據，被告就此主張抵銷，並無理由。又查，被告主張戶外之看板原為寶祥公司所設，已移轉所有權予被告，業據被告提出證明書乙紙可稽，其並未授權原告出租使用，是以，原告擅將該看板使用權出租得利，致被告受損害，自已構成不當得利，被告主張於93 年7月至95年2 月遭原告占用，原告獲取出租利益110,000 元部分，原告並不爭執，應認被告主張以對原告之該債權110,000 元與原告主張之管理費債權相抵銷，應屬可採。至於原告主張被告設置之看板係座落共有之土地上，並無獨立之產權價值等語，惟查，該看板係設置於旗竿台上，並非難以分離，尚難認其已附合為土地之一部分，應認原告此主張，並非可採，至於該看板是否侵及其他共有人之權利，則為另外之問題，不能混而一談，附此敘明。㈤綜上，原告依管理費及協議書等法律關係，請求被告給付管理費4,436,560 元（已抵銷110,000 元），及自起訴狀繕本送達翌日即94年3 月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息（依管理費收費辦法第4 條第1 項規定，應於每月16日前繳納管理費，故94年3 月之管理費，被告已經遲延給付），及「租金」即補償款1,080,000 元（自91年12月1 日至94年2 月28日）及自起訴狀繕本送達翌日即94年3 月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，及自94年3 月1 日起至返還吉昌街車道回復原狀之日止，按月給付40,000元部分，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。五、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許，於原告敗訴部分，因其聲請已失所附麗，應予駁回。六、兩造其餘攻擊防禦方法或訴訟資料，經審酌核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　95　　年　　4 　　月　　28　　日民事第一庭法官高愈杰以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　95　　年　　5 　　月　　3 　　日書記官高楚安

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