臺灣士林地方法院95年度訴字第1246號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 96 年 03 月 22 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第1246號原　　　告　殷諾科技股份有限公司
樓之1
統一編號
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　林智育律師
李岳洋律師
黃映智律師
被　　　告　甲○○
訴訟代理人　張曼隆律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於96年3 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：原告於民國95年6 月28日，以總價新台幣（下同）3650萬元（含稅），向被告購買被告所有坐落台北市○○區○○段4 小段128 地號土地上門牌號碼台北市○區○○路1 段360 巷15號3 樓之1 、2 房屋及Ｂ2 ─5 、63號2 個停車位，原告並於簽約之同時，簽發並交付被告票號0000000
號、發票日95年7 月5 日、面額183 萬元、付款人台灣中小企業銀行內湖分行、指定受款人為被告之支票1 張作為定金，惟簽訂買賣契約後2 個月，原告發函催告被告履約，被告不為正面回應，竟將系爭不動產售予第三人林錦滿，並於95年9 月11日移轉登記予該第三人。雖被告已退還定金，但依買賣契約之約定：「賣方（即被告）同意出售後，本約即屬成交；如買方（即原告）反悔不買或不履行簽約或違反已約定事項致無法簽約時，賣方得沒收已轉為訂（定）金之要約金，反之賣方亦同。屆時賣方須退還買方已付之定金金額，並加兩倍賠償予買方。」等語，是依約被告仍須賠償相當於定金兩倍之金額予原告，爰依買賣契約請求等語；並聲明：㈠被告應給付原告366 萬元，及自95年9 月11日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡願供擔保准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於95年6 月28日所訂之「房屋買賣要約書」，並未表明基地應有部分、交屋時間等事項，僅屬買賣之預約性質。原告主張買賣契約業已成立，但被告於簽立「房屋買賣要約書」時，不知6 個獎勵停車位與欲出售予原告之系爭兩個停車位之基地應有部分並未分割，如未經所有權人協議，地政機關無從辦理分割，而房屋及停車位基地所有權應有部分屬契約必要之點，原告未與被告達成協議，兩造之意思表示並未完全合致，買賣契約即尚未成立；再即便買賣契約成立，基地應有部分未確定，契約亦屬無效；況縱被告有違約之情事，原告請求之違約金，亦屬過高等語為辯；並聲明㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決願供擔保免為假執行。
三、本院協商整理並簡化兩造不爭執及爭執點如下：
㈠、不爭執點：
１、原告於95年6 月28日向被告要約購買被告所有坐落台北市○○區○○段4 小段128 地號土地上門牌號碼台北市○區○○路1 段360 巷15號3 樓之1 、2 房屋及B2─5 、63號2 個停車位，價金3650萬元（本院卷9~13頁），原告並於簽訂「房屋買賣要約書」之同時簽發並交付被告票號0000000 號、發票日95年7 月5 日、面額183 萬元、付款人台灣中小企業銀行內湖分行、指定受款人為被告之支票1張 作為定金，並約定：「賣方（即被告）同意出售後，本約即屬成交；如買方（即原告）反悔不買或不履行簽約或違反已約定事項致無法簽約時，賣方得沒收已轉為訂（定）金之要約金，反之賣方亦同。屆時賣方須退還買方已付之定金金額，並加兩倍賠償予買方。」等語（卷9~13頁、18頁）。
２、系爭房地所屬之愛迪生科技中心管理委員會總幹事丙○○於兩造簽訂「房屋買賣要約書」後，曾表示無相關資料提供核算系爭房屋及停車位基地之應有部分比例，經兩造與丙○○會面，被告提出停車位比例無法計算，請求原告購買另外6
個獎勵停車位，為原告所拒，協商不成；被告乃於95年7 月中旬向台北市內湖區調解委員會申請就系爭房屋、停車位之基地應有部分比例調解，但同年8 月25日調解期日，兩造協商不成，仲介雙城實業有限公司（下稱雙城公司）嗣於95年7 月25日、同年月28日分別出具未簽署之承諾書，承諾書分別記載；「本買賣標的之土地應移轉持分，買賣雙方合意為萬分之三九八無訛，絕無異議。雙城不動產保證本買賣標的之土地剩餘持分10000 分之九六.... 」 、「本買賣標的之土地應移轉持分，買賣雙方合意為10000 分之三五○無訛，若日後買方土地產權與糾紛，賣方不負任何賠償責任及法律責任，絕無異議。雙城不動產保證本買賣標的之土地剩餘持分萬分之一四四（原記載萬分之九六經塗改為上）... 。」（本院卷170 頁、182 、183 頁）。第1 份承諾書是事前知會原告公司，第2 份承諾書是事後知會。
３、原告於95年8 月30日委託律師催告被告移轉登記系爭不動產，並交付之（卷14、15頁），被告亦於同時委託律師發函原告告知有獎勵停車位之基地未分割，履約不能，請原告一併購買6 個獎勵停車位，如原告不願承購，則解除欲行訂定不動產買賣合約之合意等語（卷55~57 頁、137 頁）。
４、被告於95年9 月12日委託律師發存證信函予原告，告知原告因雙方無法協商房屋買賣要約之糾紛，已將系爭房地出售第三人（即林錦滿），並退還系爭支票予原告（卷17、18頁、19~22） 。
５、系爭建築內法定停車位及獎勵停車位之大小不一。
㈡、爭執點：
１、兩造就系爭房地是否已成立買賣契約？
２、以上如是，被告是否有可歸責之事由，違約出售第三人？
３、以上如是，原告請求之違約金是否過高？
茲析述如下：
１、兩造就系爭房地是否已成立買賣契約？
⑴、原告主張兩造就系爭標的物之買賣契約，於95年6 月28日簽訂「房屋買賣要約書」時，已就買賣標的、價金及付款方式達成合致，土地之應有部分也可得而計算，買賣契約於斯時即巳成立云云。被告則以：該「房屋買賣要約書」，僅屬原告之要約，如非要約，亦只為預約而已，況事後發現土地之應有部分兩造無法達成分割之協議，因此系爭買賣契約並未成立等語為辯。
⑵、查兩造於95年6 月28日所簽訂之「房屋買賣要約書」，關於不動產標示欄記載：「⒈建物門牌：台北市○區○○路1 段360 巷15號3 樓之1 。⒉坪數140.86坪。⒊房屋單價、車位單價（未記載金額）⒋總售價：新台幣叁仟陸佰伍拾萬元整（含稅及Ｂ2 ─5 、63號兩車位）。」，關於承購條件記載：「⒈付款方式：簽約10% ，完稅10% ，尾款80% 。⒉委託有效期限至95年7 月5 日止。⒊屋況：現況交屋。」，關於服務報酬欄記載：「雙方同意由雙城實業有限公司，作為居間、代理雙方買賣事宜。⒉雙方同意簽定契約同時支付買賣總價金（買方）壹% （賣方）壹% 服務費予雙城實業有限公司，作為仲介服務費。」，關於其他係記載：「台灣中小銀行內湖分行，支票號碼ＡＲ0000000 （壹佰捌叁萬元）」，關於相關條件則如不爭執點１、第8 行至12行所載。最後則記載；「此為意願之表示，最終以地政機關登記之權狀面積及雙方簽約條件為依據。」等語，有「房屋買賣要約書」（13 頁） 在卷可按。雖就買賣房屋之標的、價金、付款方式已有約定，且原告已支付定金支票，惟依該要約書末所載：「以... 雙方簽約條件為依據」，顯然兩造之意思，並非以該要約書為買賣成立之契約書，仍有討論協商之事項，才會附有雙方另訂立書面契約之義務。再揆之「房屋買賣要約書」，固就買賣標的之房屋門牌號碼、車位號碼、房屋坪數、總價金、付款方式達成合致，且買受人已支付定金支票，該支票之發票日即為95年7 月5 日，惟該「房屋買賣要約書」係雙城公司之例稿，且仲介之委託有時間限制即為95年7 月5 日止，正可證明尚有如前所述，仍有待協商之事項。再被告除出售前開房屋外，尚出售前述2 個法定停車位，並保留6 個私有之獎勵停車位，而「房屋買賣要約書」上並未記載出售建物及2 個法定停車位基地應有部分多寡，而系爭房地尚包含之共有部分基地之應有部分，土地應有部分之登記相當複雜，有謄本可參（19~22 頁、204~210 頁），其詳情如附表一所示；雖被告所保留之6 個獎勵停車位，位在地下一層，系爭法定停車位在地下二層，惟系爭2 個法定停車位使用時，豈有不經過第下一層之理，是否亦須分擔地下一層基地之共同使用部分？再兩造於簽訂「房屋買賣要約書」之後，被告於同年7 月初因土地應有部分計算比例之問題，曾向系爭房屋之管理委員會總幹事丙○○索取計算應有部分比例之資料，因其並無相關資料，曾應被告之要求出面協調，被告謂土地應有部分無法算出，請原告一併購買6 個獎勵停車位，原告不同意等情，業據證人丙○○結證在卷（231 頁）；再證人即被告簽訂「房屋買賣要約書」後之諮商代書丁○○於本院證稱：「（有無幫忙處理內湖路1 段360 巷15號3
樓及地下室房屋？）本案並非尤先生委託我辦的，95年7 月間，尤先生說房屋要出售，請我去簽訂買賣契約書，尤傳真要約書、建物土地謄本給我看的時候，我發現裡面有一些問題，要約書只有寫建物的門牌，未寫建號、坐落土地的地號及持分，因為土地持分如果沒有載明的話，在過戶的過程中會產生很大的糾紛，我建議尤先生再去找對方寫清楚。持分沒有辦法計算，因為當初都是建設公司計算給買方，以代書的立場不會知道土地持分是如何計算出的。」、「（問證人就土地謄本登記的地下室持分，能否分出6 個獎勵停車位和2 個法定停車位的持分？）通常我們算土地持分，是由主建物的面積去算的，這棟房屋有包含公共設施，我們不知道公共設施是如何計算的。」、「（問證人能否就已經登記的來算？）因為謄本上面沒有明確的登記主建物的土地持分若干？公共設施的土地持分若干（包含獎勵停車位的持分）？所以無法計算。實務上，地政機關是交由買賣雙方決定，因地政機關不介入私權的爭執，地政機關不會計算。」、「（問證人（提示7 月25日、7 月28日承諾書）有何意見？）這兩份承諾書（均為草稿，182~183 頁），尤先生在7 月底有給我看過，這兩份承諾書上計算的土地持分不同，所以我建議他找調解委員會調解，快點確認土地持分。」。又雙城公司曾計算兩次土地應有部分之承認書予被告過目，如不爭執點2 第9 至第16行所述，被告自承第2 份承認書「... 土地剩餘持分10000 分之144...」，係經其用筆將96刪改為144 ，而證人即雙城公司職員許文傑證稱：95年7 月25日那份承認書草稿是應被告要求所作，經雙城公司之專聘代書，就權狀上記載之應有部分填寫，被告覺得其分到太少，不予同意，後欲調相關資料，但調不到，伊即打電話與被告聯繫，被告則要求土地移轉應有部分是萬分之350 ，伊計算剩餘之土地應有部分係萬分之96，被告不同意乃當場將96改為144 ，事後伊將95年7 月28日承認書草稿之影本予原告看，原告則無意見，但被告表示須問過其代書，其代書表示第2 份承認書草稿之應有部分不行，雙方一直爭執土地應有部分之問題，買方希望賣方訂約，賣方一直拖。第1 份承諾書是雙城的專屬代書所擬，事先有跟原告會商，第2 份承諾書是伊聽被告要求所書，未找專業代書，也沒有事先知會原告所擬，後來才告訴原告；雙方與伊均有至調解委員會調解，調解委員會表示賣方要履行契約，其餘6 個獎勵停車位，可以詢問買方要否加買，買方也表示同意，但是必須在資金上符合買方之要求，賣方表示將回電給買方，但沒有回電，後來房子已經過戶了，就土地應有部分沒有達成協議，一直在爭執中等語（255~256 頁）。另原告訴訟代理人曾於本院陳明上述2 份承認書，應以第1 份為準等語（232 頁），與其於本院所提出之附表二至四計算雖相符，但查經本院向台北市中山地政事務所查詢系爭停車位基地之應有部分可否分割（本院雖函詢時漏寫明另一建號66號，但不生影響），該所以96年2 月2 日北市中地一字第09630168300 函覆；「.... 二 、查本所現行地籍資料所載，林君（指其後被告轉售之人林錦滿）備有本市○○區○○段四小段128 地號土地（權利範圍：
10000 之494） 及其地上51、52、65建號（漏載66號號）建物（權利範圍：全部、全部、1011分之96）且登記謄本並未登載旨揭建物有若干法定或獎勵停車位及各車位應分配之持分，故本所無法劃分出2 個法定停車位之持分究為若干。... 」等語，核之51、52建號謄本就系爭5 號及63號之應有部分確載明0 分之0 ，而僅記載共同使用部分之應有部分，是被告縱於「房屋買賣要約書」簽訂後，即著手準備相關產權文件予代書處理（155 頁），但就基地應有部分，因無法計算，兩造既不能達成協議，買賣契約之重要之點即未合致，買賣契約並不成立，縱被告就系爭房地及6 個獎勵停車位另於95年9 月5 日出售予其代書丁○○之母林錦滿，並於同年月11日移轉登記完畢，但係林錦滿願一併購買6 個獎勵停車位所致，兩造間之買賣契約既未能因意思表示合致而成立，被告即無債務不履行之問題。
四、兩造之買賣契約既未能成立，其餘爭點即不必論述。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明六、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　3 　　月　　22　　日民事第一庭 法 官 黃小瑩
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　3 　　月　　26　　日書記官 陳鳳嬌