臺灣士林地方法院96年度重訴字第300號

• 裁判案由: 所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 97 年 05 月 14 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 96年度重訴字第300號原　　　告
即反訴被告　瓏山林企業股份有限公司
法定代理人　乙○○
原　　　告　甲○○
上2 人共同
訴訟代理人　劉宏邈律師
被　　　告
即反訴原告　丁○○
訴訟代理人　謝曜焜律師
複　代理人　吳俊達律師
被　　　告　中國信託商業銀行股份有限公司
法定代理人　戊○○
訴訟代理人　丙○○
上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國97年2 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒萬叁仟柒佰陸拾伍元由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹萬柒仟叁佰叁拾伍元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴方面：
一、原告起訴主張：原告與被告丁○○於民國94年4 月間簽立房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，約定被告以買賣總價金新臺幣（以下同）735 萬元，向原告承購如附表1 所示坐落臺北市○○區○○段4 小段21-1地號暨其上臺北市○○區○○段4 小段2601、2610建號即門牌號碼臺北市內湖區○○○路6 段146 號5 樓之1 、之2 「紐約上城」社區房屋（以下簡稱系爭不動產），原告依約履行買賣標的物所有權移轉等相關義務，並由被告中國信託銀行股份有限公司（以下簡稱中國信託）在系爭不動產上設定如附表2 所示之抵押權，被告丁○○竟通知被告中國信託不得撥付貸款，原告雖迭次催告被告丁○○限期給付，惟被告丁○○皆藉詞拒為買賣價金及面積找補價金等款項之給付，原告乃於96年8 月20日以存證信函通知被告丁○○解除契約（原證4） ，並於96年12月10日再次以擴張聲明暨陳報狀為解除契約之意思表示，兩造之買賣契約既經解除，依民法第259 條、第179 條規定，被告自應回復原狀返還系爭不動產所有權予原告等語，並聲明：⑴被告丁○○應將如附表1 所示之不動產所有權移轉登記予原告。⑵被告丁○○、中國信託應將附表2 所示不動產抵押權予以塗銷。
二、被告之聲明陳述：
㈠被告丁○○係以：
⑴被告丁○○於94年4 月間透過訴外人信義房屋仲介股份有限公司（以下簡稱信義房屋）向訴外人瓏山林有限公司承購系爭不動產，被告丁○○於94年4 月17日與訴外人信義房屋簽具買賣定金收據，約定系爭不動產總價款735 萬元，被告丁○○僅需自備總價款15% 之簽約款及分期款，其餘85% 可委由訴外人瓏山林有限公司指定之代書向銀行辦理貸款，信義房屋並於94年4 月29日填寫「紐約上城」拆款表予被告，確認被告承購系爭不動產可辦理銀行貸款部分為總價款之85% 。依據上開買賣定金收據及拆款表所載付款條件，被告丁○○於94年4 月30日與訴外人瓏山林有限公司、原告甲○○簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，被告丁○○同時簽立「代辦申請貸款委託書」及「自洽貸款切結書」。嗣94年6 月間，被告丁○○依訴外人瓏山林有限公司及原告甲○○通知，向渠等指定之被告中國信託辦理貸款事宜，始知「紐約上城」房貸優惠專案之貸款成數最高僅能貸至買賣成交價之8 成，且貸款利率為「第1 年2.13% （固定）、第2 年2.3%（1+0.04%
）（機動）、第3 年起2.88（1+0.62%） （機動）」，被告丁○○對於貸款成數方案不滿意，惟礙於自簽約後已陸續繳納第1 、2 、3 期款項，為免增添無謂麻煩，仍於94年6 月3 日簽立辦理貸款申請之借據、房貸產品申請書暨特別約定條款同意書予被告中國信託。詎96年7 月初，被告丁○○又接獲訴外人瓏山林有限公司及原告之通知，稱被告丁○○未能如數貸足差額183 萬元，要求被告於7 日內補繳差額，經被告丁○○向被告中國信託洽詢，始知僅能貸到6 成，且其他貸款利率條件等尚在審核中，礙於違約壓力，被告丁○○於96年7 月13日先將183 萬元匯入原告瓏山林公司帳戶。至96年8 月13日，被告中國信託始出具書面通知予被告丁○○，告知被告丁○○該行核准貸款條件為「貸款金額：總價款6 成。貸款利率：前12個月2.66% （1+0.37%） 、第13個月起2.83% （1+0.54%） 、第25個月起3.41% （1+ 1.12%）」，同時告知被告可向其他金融機構申貸。被告丁○○因認上開貸款成數與簽約內容相差達25% ，且利率條件超過簽約時合理預期，乃立即向訴外人國泰人壽保險股份有限公司（以下簡稱國泰人壽）申貸，並於96年8 月15日將上情以存證信函通知原告，迨訴外人國泰人壽於96年8 月20日通知被告丁○○確定核貸方案，被告丁○○旋於96年8 月21日以律師函通知原告聯繫抵押權設定及尾款撥付事宜，惟原告置之不理，被告丁○○再度於96年9 月28日以律師函通知原告將系爭不動產所有權狀正本交付律師並協同辦理與訴外人國泰人壽貸款撥付事宜。
⑵房屋預定買賣契約書第24條及土地預定買賣契約書第11條第3 項均載明：「買、賣雙方關於本約互為……之催告……經雙方特別協議均以書面按本約所載通訊地址以掛號或限時專送郵寄為準」，並於契約書上特別加註「買方地址：掛號：臺北市○○○路○ 段185 巷58號2 樓」，另於96
年7 月10日填寫「客戶資料異動表」，通知原告契約通訊地址變更為「臺北縣淡水鎮○○路92號10樓」，原告竟仍於96年8 月18日將解除契約意思表示之存證信函向「臺北市○○區○○路2 段312 巷46號3 樓」送達，其解除契約之意思表示未到達被告丁○○，不生效力。
⑶內政部90年9 月3 日公布之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」第18條規定：「買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機關，自行辦理貸款……買方應於賣方通知辦理貸款日起20 日 內辦妥對保手續，並由承貸金融機關同意將約定貸款金額撥付賣方」。上開內容雖未納入系爭不動產買賣契約書，惟依消費者保護法施行細則第15條第2 項規定，仍構成兩造契約內容之一部，且被告丁○○已簽具「自洽貸款切結書」，依雙方真意，被告有權另覓指定以外之貸款銀行以申請較佳之貸款條件。又房屋買賣契約書第7 條固約定：「本契約付款辦法，買方應依已完成之工程進度所定之房屋價款分期付款明細表之規定，於接獲賣方繳款通知10日內自行向賣方指定之繳款地點……壹次繳清，不得藉故拖延」，惟此條款並無排除買方自洽貸款之權利，再觀諸房屋買賣契約書第18條、土地預定買賣契約書第5 條約定：「……倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足……視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，7 日內以現金一次向賣方繳清」、「買方若不辦貸款時，須按附件一房屋價款分期付款明細表中可委辦貸款抵繳之期限應於使用執照核發日起第15天、30天、45天應繳納之期限於期限內繳納」等語，可知房屋價款分期付款明細表所定第5 、6 、7 期繳款期限，係指買方簽約時即選擇不辦貸款之各期繳款期限，而不適用「買方簽約時選擇貸款，嗣因貸款條件不符合，致不能核貸、無法如數貸足」之情況。查本件被告中國信託遲至96年8
月13日始通知最後確定之核貸方案，故原告應於96年8 月13日起，始有權通知被告丁○○7 日內繳清尾款，原告竟於96年8 月8 日即發函催告，違反上述合約條款，且依「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」第18條規定，被告丁○○僅須於96年9 月3 日向訴外人國泰人壽辦妥對保手續即可。另依「自洽貸款切結書」第3 條第1 項約定：「買方應於賣方通知辦理產權登記時，依賣方指定期限內，簽發與自洽貸款金額等額本票壹紙予賣方……並預付自洽貸款金額之2 個月利息予賣方，利率按賣方統籌貸款之承貸融機構放款利率計算」，顯見原告已明確同意被告丁○○得以「預付2 個月遲延利息」之方式，換取2 個月之轉貸期限。茲被告丁○○於96年8 月21日即檢附證明文件發函通知原告可辦理撥款，完全符合前揭「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」第18條、「自洽貸款切結書」第3 條約定，被告丁○○並無違約，原告不得解除契約。
⑷原告拒不協助被告丁○○向被告中國信託協調爭取有利貸款條件，又不協同被告丁○○向訴外人國泰人壽辦理轉貸，而片面催告解約，沒收已支付之價金，顯然違反公平交易法第24條、民法第148 條，而屬權利濫用，其於96年8
月8 日所為之催告、96年8 月18日、同年12月10日所為之解約意思表示，均屬無效。
⑸退步言之，倘認原告解約合法，則原告有返還已繳納價款294 萬元及被告丁○○已支出代墊及必要、有益費用之義務，爰就本金294 萬元，及自原告受領日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及被告丁○○代墊及支出之必要、有益費用19萬3,805 元，及自支付日起按週年利率5%計算之利息，主張同時履行抗辯等語置辯。
⑹並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告中國信託則以：被告中國信託已出具抵押權塗銷同意書予被告丁○○，被告中國信託並無義務配合塗銷等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點如下（本院97年1 月9 日言詞辯論筆錄，第186 頁至第187 頁）：
㈠兩造不爭執之事實：
⑴被告丁○○與瓏山林有限公司、訴外人甲○○於94年4 月30日簽立房屋預定買賣契約書，由被告以370 萬元、36 5萬元之價格，買受坐落臺北市○○區○○段4 小段21-1地號暨其上2601、2610建號不動產（以下簡稱系爭不動產）（第11頁至第34頁），分期付款明細表所載「可委辦貸款抵繳之期款」及拆款表所載「銀行貸款」分別為314 萬元、310 萬元（第29頁、第34頁、第71頁至第72頁）。
⑵被告中國信託承辦「紐約上城」貸款事宜，通知最高貸款成數為8 成（第111 頁），後核定為6 成（第123 頁）。被告於96年6 月2 日、3 日簽立借據及房貸產品申請書暨特別約定條款同意書（第112頁至第115頁）。
⑶原告於96年7 月初通知被告丁○○於7 日內補繳未能貸足差額92萬元、91萬元（第116 頁至第117 頁），被告丁○○於96年7 月13日匯付183 萬元予原告（第118 頁）。
⑷系爭不動產於96年7 月31日以買賣為原因登記為被告丁○○所有，被告中國信託於同日於系爭不動產上設定267 萬元之最高限額抵押權（第35頁至第38頁）。
⑸原告於96年8 月8 日以臺北112 支郵局第1687、1688號存證信函催告被告丁○○於函到7 日內繳清房屋買賣價金441 萬元、坪數找補價1 萬324 元、滯納金4410元，共計442 萬4734元，否則解除契約（第39頁），並於96年8 月20日以臺北112 支郵局第1767號存證信函通告被告丁○○解除契約（第40頁），又於96年2 月10日以擴張聲明暨陳報狀再次為解除契約之意思表示。
⑹被告丁○○於96年8 月15日以臺北信維郵局第3026號存證信函通知原告已洽訴外人國泰人壽申貸，尚在審核中（第125 頁），又於96年8 月21日、96年9 月28日以律師函通知原告於文到5 日內辦理中國信託抵押權塗銷登記，以利與訴外人國泰人壽處理對保及撥款，並聯繫尾款支付事宜（第130頁至第131頁）。
⑺被告目前尚欠買賣價金441萬元。
⑻系爭不動產之所有權狀、鑰匙、ＩＣ感應卡、遙控器、辨識卡目前由原告占有，且原告未交付使用執照影本、賣方代繳稅費收據、房地點交確認單予被告丁○○。
⑼被告瓏山森企業股份有限公司原名瓏山林有限公司，於94年7月1日變更組織（第150 頁至第152 頁）
㈡兩造爭執要旨：
⑴原告是否承諾被告得貸款85% ？
⑵被告另覓指定以外之貸款銀行申貸，是否即得排除房屋預定買賣契約書第7 條、第23條及土地預定買賣契約第4 條、第10條之約定？
⑶被告丁○○是否給付買賣價金尾款遲延？原告解除契約之意思表示是否合法生效？原告得否請求回復原狀？
⑷被告得否主張同時履行抗辯？
四、茲就上述爭點，析述本院得心證之理由如下：
㈠兩造事後就得委辦貸款成數之約定已有變更：
原告主張被告丁○○應依房屋預定買賣契約書第7 條及土地預定買賣契約第4 條約定，於接獲原告繳款通知10日內繳清價款等語，被告丁○○則辯稱原告違反簽約時之貸款成數承諾，伊至96年8 月13日始知貸款成數為6 成，原告於96年8
月13日催告付款不合法云云。經查：
⑴原告與被告丁○○於94年4 月30日簽立房屋預定買賣契約書，買賣價金為370 萬元、365 萬元，分期付款明細表所載「可委辦貸款抵繳之期款」及拆款表所載「銀行貸款」分別為314 萬元、310 萬元，折合可委辦貸款成數約8 成5 。嗣原告於96年5 月22日通知被告丁○○與被告中國信託洽辦貸款事宜，並註明「擬自洽貸款者敬請依約辦理，並請依下列時間繳納第5 條應繳之稅費」，被告中國信託印製之整批房貸優惠專案傳單所載貸款成數為8 成、寬限期1 年、貸款利率為「第1 年2. 13%（固定）、第2 年2.3%（1+0.04%） （機動）、第3 年起2.88（1+0.62%） （機動）」，並註明「以上條件如有變動依本行最新規範為準；本行保留核准與否的權利」，被告丁○○於96年6 月2 日、3 日簽具被告中國信託之空白借據及房貸產品申請書暨特別約定條款同意書。迨被告中國信託於96年7 月初通知被告丁○○貸款成數為6 成，原告遂通知被告丁○○於7 日內補繳未能貸足差額92萬元（計算式：314-370x60%=92）、91萬元（計算式：310 -365x60%=91） ，被告丁○○於96年7 月13日匯付183 萬元予原告，原告於96年7
月31日將系爭不動產登記為被告丁○○所有，被告中國信託於同日於系爭不動產上設定267 萬元之最高限額抵押權，並於96年8 月13日出具書面核准條件予被告丁○○，載明核貸金額為222 萬元、219 萬元即6 成、寬限期無、貸款利率為「第1 年2.66% （1+ 0.37%）、第2 年2.83% （1+ 0.54%）、第3 年起3.41（1+1.12%） 」等情，有分期付款明細表（第29頁、第34頁）、拆款表（第71頁至第72頁）、紐約上城整批房貸優惠專案（第111 頁）、借據及房貸產品申請書暨特別約定條款同意書（第112 頁至第115 頁）、繳款通知（第116 頁至第117 頁）、匯款回單（第118 頁）、土地暨建物登記謄本（第35頁至第38頁）、核准條件書面（第123 頁）等影本在卷可稽。
⑵又被告中國信託承辦人丙○○於本院97年1 月9 日言詞辯論時陳稱：「申請與對保是同一天，借款金額與利息當時還沒有下來，借戶當時是簽一張空白借據」、「抵押權設定是在勾填之後，我們貸款條件下來只有跟客戶通知，當時被告丁○○對貸款成數及金額沒有意見，但對繳款方式有意見，我們是說可以幫她做爭取，設定抵押權之前有告知客戶成數及利率，設定之後告知客戶確定無法給寬限期，我跟丁○○說無法給寬限期時，我們就暫時不撥款，如果她能找更合適如果對方要設定我們就塗銷，對方沒有找到更合適，如果可以接受我們條件就可以撥款」、「（問：是否在7 月31日之前就已經有告知丁○○利率及貸款成數？）是的，雖然貸款成數無法達到，但當時鄭小姐有意願跟我們承作，只是希望爭取寬限期，所以就我所知貸款成數差額有補給原告」等語綦詳（第184 頁至第185 頁），被告訴訟代理人亦自承：「之前確實有電話聯絡，但沒有一個確定方案，貸款成數從85成變6 成是很早就已經確定，這是原告的通知」等語無訛（第185 頁）。
⑶由上足見，原告於94年間銷售預售屋時，對外招攬宣傳之可委辦貸款成數固為8 成5 ，惟96年5 月間洽被告中國信託承辦整批貸款時，最高貸款成數降為8 成，被告丁○○仍選擇向被告中國信託申貸對保，而不選擇自洽貸款，至96年7 月間被告中國信託依被告丁○○徵信狀況，通知貸款成數為6 成，被告丁○○仍接受上開貸款成數，並匯付貸款不足差額予原告，嗣原告與被告中國信託於96年7 月31日辦妥所有權及抵押權設定登記後，被告中國信託於96年8 月間通知被告丁○○無法給予寬限期，被告丁○○始決定另覓其他銀行貸款。則被告丁○○辯稱伊遲至96年8
月13日始知貸款成數為6 成，原告違反貸款成數承諾云云，即非可採。
㈡被告丁○○自洽貸款，付款期限仍應依契約約定：
又被告丁○○辯稱伊知悉貸款成數後，決定另覓指定以外之銀行申貸，不適用分期付款明細表所定第5 、6 、7 期繳款期限，不受房屋預定買賣契約書第7 條、第23條及土地預定買賣契約第4 條、第10條約定之拘束云云。經查：
⑴兩造簽訂之房屋預定買賣契約書第7 條第1 項、土地預定買賣契約第4 條第1 項約定：「本契約付款辦法，買方應依已完成之工程進度所定之房屋／土地價款分期付款明細表（附件一）之規定，於接獲賣方繳款通知10日內自行向賣方指定之繳納地點或金融機構專戶以現金或即期支票如數壹次繳清，不得藉故拖延。」第3 項約定：「買方若不按時繳付各期房屋／土地價款或票據未如期兌現時，自收到通知日起第11日按日加計萬分之5 滯納金，於繳付該期價款時一併向賣方繳清，如經賣方以存證信函催告5 日內仍未繳付者視同違約，賣方得逕行片面解約；並依第23條違約之處罰規定處理。」房屋預定買賣契約書第23條第2
項：「買方違反第7 條、第15條第3 項及第18條之規定者，賣方得沒收房地總價款20% 計算之金額。惟該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。賣方並得解除本契約並暫時停止辦理產權移轉登記之申報或登記，已辦理者賣方並得持用買方之印章逕行辦理撤銷，買方絕無異議。」土地預定買賣契約第10條第2 項約定：「買方違反第4 條規定者，賣方得沒收土地總價款20% 計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，賣方並得解除本契約。」，此有上開契約影本足考（第11頁至第34頁）。上開規定並未區分委託辦理貸款者與自洽貸款者，自應一體適用。
⑵再觀諸房屋預定買賣契約書第18條第1 項、土地預定買賣契約第5 條第1 項約定：「第6 條房屋總價／土地價款內之部分價款（同附件一，付款明細表中可委辦貸款抵繳之期款總額），由賣方洽定之金融機構之貸款給付，最長期限為20年，以買賣雙方簽立代辦申請貸款委託書依約定辦妥一切貸款手續，倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，7 日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約。買方並於賣方通知辦理貸款日辦理對保手續。」第3 項約定：「買方若不辦貸款時，須按附件一房屋／土地價款分期付款明細表中可委辦貸款抵繳之期限應於使用執照核發日起第15天、30天、45天應繳納之期款於期限內繳納，並依賣方通知指定日期配合辦理產權移轉相關手續；若逾期依本約第7 條／第4 條第3 項加計規定遲延利息，並經賣方以存證信函催告後5
日仍未繳者，依本約第23條／第10條之約定處理，未付清前賣方得拒絕辦理產權登記於買方。」已明定自洽貸款者應依賣方通知，於分期付款明細表所定各期期限繳納，此與房屋預定買賣契約書第7 條第1 項、土地預定買賣契約第4 條第1 項約定之付款辦法並無二致。至於原委辦貸款而無法貸足或中途改變主意者，亦應依分期付款明細表所載期限，於接獲賣方繳款通知10日繳納價金，如各期期限已屆至，始發生無法貸足或中途改變主意等情形者，則應依房屋預定買賣契約書第18條、土地預定買賣契約第5 條第1 項約定，於賣方通知7 日內一次繳清，倘逾期者，除得依房屋預定買賣契約書第7 條第3 項、土地預定買賣契約第4 條第3 項約定，自收到通知日起第11日按日加計萬分之5 遲延利息外，賣方並得再以存證信函催告，5 日內未繳清者，賣方得依房屋預定買賣契約書第23條第2 項、土地預定買賣契約第10條第2 項規定解除契約並沒收土地總價款20% 計算之金額。
⑶兩造簽訂之上開契約，就各種貸款情形之付款辦法既已約定明確，該規定復查無顯失公平之情形，則被告丁○○空言辯稱其事後改變主意另覓銀行申貸，不適用分期付款明細表所定第5 、6 、7 期繳款期限，不受房屋預定買賣契約書第7 條、第23條及土地預定買賣契約第4 條、第10條約定之拘束云云，洵無足取。
㈢原告解除契約不生效力：
原告主張其於96年8 月8 日以臺北112 支郵局第1687、1688號存證信函催告被告丁○○於函到7 日內繳清價金442 萬4734元，並於96年8 月20日以臺北112 支郵局第1767號存證信函通告被告丁○○解除契約，又於96年2 月10日以擴張聲明暨陳報狀再次為解除契約之意思表示，兩造間就系爭不動產之買賣契約已合法解除云云，並提出存證信函影本為證（第39頁至第40頁），惟為被告丁○○所否認。經查：
⑴承前所述，房屋預定買賣契約書第7 條第1 項、土地預定買賣契約第4 條第1 項約定之付款辦法，無論委辦貸款或自洽貸款，買方均應依分期付款明細表所載期限，於接獲賣方繳款通知10日繳納價金，倘各期期限已屆至，始發生無法貸足或中途改變主意等情形者，則應依房屋預定買賣契約書第18條第1 項、土地預定買賣契約第5 條第1 項約定，於賣方通知7 日內一次繳清，倘逾期者，除得依房屋預定買賣契約書第7 條第3 項、土地預定買賣契約第4 條第3 項約定加計遲延利息外，賣方並得以存證信函催告，5 日內未繳清者，賣方得依房屋預定買賣契約書第23條第2 項、土地預定買賣契約第10條第2 項規定解除契約並沒收土地總價款20% 計算之金額。查本件被告丁○○原欲依原告指定委由被告中國信託辦理貸款，於明知貸款成數變更並非8 成5 之情形下，仍簽具空白借據及對保文件予被告中國信託，並於96年7 月31日辦妥所有權及抵押權設定登記，嗣因被告中國信託於96年8 月間通知被告丁○○無法給予寬限期，被告丁○○始決定另覓其他銀行貸款，業經認定如前，則依前述房屋預定買賣契約書第18條第1 項、土地預定買賣契約第5 條第1 項約定，被告丁○○中途改變主意，應於賣方通知7 日內一次繳清。而原告業於96年8 月8 日以臺北112 支郵局第1687、1688號存證信函催告被告丁○○於函到7 日內繳清價金，上開郵件於96年8
月13日送達被告丁○○，有存證信函（第39頁）、臺灣郵政股份有限公司臺北郵局97年1 月21日北營字第0970900254號函（第195 頁至第196 頁）、97年4 月8 日北營字第0970901264號函（第212 頁、第214 頁）足考，應認被告丁○○之繳款期限為96年8 月20日，逾期即得自收到通知日起第11日即96年8 月24日起按日加計萬分之5 遲延利息，賣方並得再以存證信函催告，5 日內未繳清者始得解除契約並沒收價額。
⑵又原告於96年8 月8 日為上開催告後，被告丁○○於96年8 月20日期限屆至仍未繳款，此為兩造所不爭執，原告本應依房屋預定買賣契約書第7 條第3 項、土地預定買賣契約第4 條第3 項約定，再次以存證信函催告，被告丁○○於5 日內仍未繳清者，原告始得依房屋預定買賣契約書第23條第2 項、土地預定買賣契約第10條第2 項規定解除契約。然原告未再次以存證信函催告，逕於96年8 月20日以臺北112 支郵局第1767號存證信函通告被告丁○○解除契約並沒入已繳全部款項，上開存證信函因招領逾期而退回，此有存證信函（第40頁）、臺灣郵政股份有限公司臺北郵局97年4 月8 日北營字第0970901264號函足考（第212
頁至第214 頁），原告復於96年2 月10日以擴張聲明暨陳報狀再次為解除契約之意思表示，上開解除契約之意思表示均違反房屋預定買賣契約書第7 條第3 項、土地預定買賣契約第4 條第3 項約定之解除契約程序，不生合法解除契約之效力。
㈣如前所述，原告解除契約不生效力，則關於被告得否主張同時履行抗辯乙節，即無庸認定，附此敘明。
五、從而，原告依解除契約回復原狀、不當得利之法律關係，訴請被告丁○○將如附表1 所示之不動產所有權移轉登記予原告，被告丁○○、中國信託應將附表2 所示不動產抵押權予以塗銷，為無理由，應予駁回。
貳、反訴方面：
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。經查，本件反訴原告起訴時，訴之聲明第3 項原為：「反訴被告應自96年1 月11日起至反訴被告履行第1 項聲明所示內容之日止，按日給付反訴原告1,485 元。」嗣於97年2 月27日言詞辯論期日當庭減縮為：「反訴被告應自96年1 月11日起至反訴被告履行第1 項聲明所示內容之日止，按日給付反訴原告1,470 元。」揆諸前揭說明，應准反訴原告為前述聲明之減縮。
乙、實體方面：
一、反訴原告起訴主張：反訴原告於94年4 月30日與反訴被告簽訂房屋預定買賣契約書，反訴原告以736 萬元之價格買受系爭不動產，反訴原告已於96年8 月21日委請律師發函反訴被告，請其與律師聯繫系爭不動產抵押權設定及尾款撥付事宜，並於96年9 月28日再度以律師函通知反訴被告系爭不動產所有權狀正本交付反訴原告，協同辦理與訴外人國泰人壽貸款撥付事宜，惟反訴被告置之不理，其就系爭不動產價款之給付已陷於受領遲延，關於點交系爭不動產及所有權狀正本、使用執照影本、賣方代繳稅費收據、房地點交確認單，反訴被告亦構成給付遲延，爰依房屋預定買賣契約書第15條第6 項、第16條第1 項、第16條第2 項規定，訴請反訴被告點交上開物品。又系爭不動產於96年7 月10日前已取得使用執照，依房屋預定買賣契約書第16條第2 項規定，反訴被告至遲應於96年11月11日通知反訴原告辦理系爭不動產交屋手續，否則每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 計算遲延利息，反訴被告迄今拒絕履行，爰依上開規定，訴請反訴被告按日給付1,470 元（計算式：294 萬元x5/10,000=1,470 元）等語，並聲明：⑴反訴被告應將如附表1 所示之建物點交予反訴原告，並應將反訴原告使用上開建物及附屬停車位公共設施所需之鑰匙、IC棒或感應讀卡、遙控器及辨識卡交付予反訴原告。⑵反訴被告應將如附表1 所示土地及建物所有權狀正本、使用執照影本、賣方代繳稅費之收據及房地點交確認單交付予反訴原告。⑶反訴被告應自96年1 月11日起至反訴被告履行第1 項聲明所示內容之日止，按日給付反訴原告1, 470元。⑷反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：兩造之買賣契約已合法解除，反訴原告請求無理由。退步言之，倘反訴原告之訴有理由，就尾款441 萬元及自96年8 月21日起至清償日止，按日息萬分之5 計算之滯納金部分，主張同時履行抗辯等語置辯，並聲明：⑴反訴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實俱如本訴部分所載，爰不再贅述。反訴爭執要旨為：
㈠反訴被告是否對於買賣價金受領遲延並交屋給付遲延？反訴原告得否請求反訴被告履行契約，並依契約第16條第2 項約定請求以已繳房地價款萬分之5 計算之遲延利息？
㈡反訴被告得否主張同時履行抗辯？
四、茲就上述爭點，析述本院得心證之理由如下：
㈠反訴原告尚未提出給付，反訴被告並未受領遲延並交屋給付遲延：
反訴原告主張其多次催告反訴被告聯繫系爭不動產抵押權設定及協同辦理與訴外人國泰人壽貸款撥付事宜，惟反訴被告置之不理，業已構成受領價金遲延及交屋遲延云云，惟為反訴被告所否認。
⑴按「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」民法第234 條定有明文。復按，民法第234 條規定之「受領遲延」，必須債務人對於債權人確依「債之本旨」提出給付，而為債權人無故拒絕收受者，始足當之。倘債務人未依債之本旨提出給付，自難認已生提出給付之效力（最高法院84年度臺上字第1452號判決要旨參照）。
⑵經查，反訴原告於96年8 月15日以臺北信維郵局存證信函第3026號通知反訴被告略謂：「……近日內國泰人壽保險公司即可告知本人最後核貸方案……待國泰人壽保險公司核貸後，本人將立即處理對保事宜，屆時則可立即將餘款撥付瓏山林公司」等語，又96年8 月21日寄發予原告之律師函略謂：「請於函到後5 日內將丁○○小姐向貴公司購買、坐落臺北市○○○路○ 段146 號5 樓之1 及5 樓之2之建物及土地，於民國96年7 月31日設定予中國信託商業銀行股份有限公司之抵押權辦理塗銷登記，並與本所聯繫丁○○小姐向貴公司購買上開建物及土地之尾款撥付事宜……本人業已向國泰人壽保險公司申貸，經核准金額為540 萬……且可立即處理對保及撥款事宜」等語，再96年9
月28日律師函略謂：「請於函到後5 日內，指示本所轉知丁○○小姐購屋餘款擔保本票之發票金額，並將丁○○小姐向貴公司購買、坐落臺北市○○○路○ 段146 號5 樓之
1 及5 樓之2 之建物及土地之所有權狀正本交付予本所，俾與本所交換丁○○小姐開立之上述擔保本票，並與本所聯繫，偕同辦理丁○○小姐自洽國泰人壽公司貸款之撥款事宜」等語，上開存證信函、律師函分別於96年8 月16日、96年8 月22日、96年9 月29日，此有上開存證信函（第125 頁至第127 頁）、律師函（第130 頁至第131 頁）、掛號郵件收件回執（第219 頁至第221 頁）附卷可稽。依反訴原告上開函文內容所示，無論其通知反訴被告另行申貸之進度、請反訴被告塗銷抵押權並聯繫尾款撥付事宜、提出擔保本票等，均不符合房屋預定買賣契約書第7 條第1 項、土地預定買賣契約第4 條第1 項約定之「現金或即期支票如數壹次繳清」、房屋預定買賣契約書第18條、土地預定買賣契約第5 條第1 項約定之「現金一次向賣方繳清」，難謂反訴原告業已依債之本旨提出價金之給付，自不得主張反訴被告受領價金遲延。
⑶又依房屋預定買賣契約書第16條第1 項約定：「買方可委辦貸款抵繳之期款，如買方委託賣方向金融機構代辦貸款或自行向金融機構洽辦貸款，以資抵繳者，應於金融機構貸款核撥後並繳清本契約各期價款、稅費及預收款項始得辦理交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：一、賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。二、賣方如未於領得使用執照4 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予買方。」第2 項約定：「賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、住戶規約草約、使用執照影本（正本則由賣方保留）及賣方代繳稅費之收據交付買方，並發給房地點交確認單，俾憑換取鎖匙，本契約則無需返還。」土地預定買賣契約第9 條約定：「買方應照左列規定履行後，始得憑賣方交付之房地點交確認單與交屋同時辦理交地：一、付清土地總價款（包括室內變更工程追加款）。二、付清因逾期付款之滯納金及其他費用……」。房屋預定買賣契約書第7 條第1 項、土地預定買賣契約第4 條第1 項約定之付款辦法。誠如前述，反訴原告經反訴被告催告後，未於96年8 月20日期限前繳清價金尾款，應自96年8 月24日起按日加計萬分之5 之遲延利息，反訴原告迄今仍未繳清上開價金尾款及逾期滯納金，自不得依前揭契約約定請求反訴被告交屋並給付所有權狀等資料及物品，亦不得請求遲延利息。
㈡如前所述，反訴被告無受領價金遲延及交屋遲延，反訴原告不得請求反訴被告交屋、給付所有權狀等資料及物品，亦不得請求遲延利息，則關於反訴被告得否主張同時履行抗辯乙節，即無庸認定，附此敘明。
五、從而，反訴原告依契約約定，請求反訴被告將如附表1 所示之建物點交予反訴原告，並交付反訴原告使用上開建物及附屬停車位公共設施所需之鑰匙、IC棒或感應讀卡、遙控器及辨識卡、如附表所示土地及建物所有權狀正本、使用執照影本、賣方代繳稅費之收據及房地點交確認單，並自96年1 月11日起至反訴被告履行第1 項聲明所示內容之日止，按日給付反訴原告1,470 元，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併駁回之。
叁、末按，「法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。」民事訴訟法第87條第1 項定有明文。查本件原告之訴及反訴原告之訴均為無理由，本訴訴訟費用7 萬3,765 元應由原告負擔，反訴訴訟費用1 萬7,335 元應由反訴原告負擔。
肆、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
伍、據上論結，本訴原告及反訴原告之訴均為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　　月　　14　　日民事第二庭 法 官 陳玉曆
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　　月　　16　　日書記官 吳華瑋