臺灣士林地方法院97年度訴字第1198號

• 裁判案由: 給付價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 98 年 07 月 17 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第1198號原　　　告　生根建設開發股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　劉孟錦律師
複　代理人　周珮琦律師
吳純怡律師
被　　　告　乙○○
訴訟代理人　林玠民律師
上列當事人間請求給付價金事件，本院於中華民國98年6 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾伍萬陸仟捌佰元及自民國九十七年八月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾伍萬陸仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：被告於民國（下同）86年7 月2 日向原告購買坐落臺北縣汐止市○○段北港口小段45地號土地上興建使用執照85汐使字第328 號內社區編號第A5棟第2 層房地（即臺北縣汐止市○○段北港口小段45地號土地、應有部分10萬分之417 暨其上同小段建號2648、門牌臺北縣汐止市○○路○段228 巷18弄15號2 樓、權利範圍全部之房屋，下稱系爭房地），約定買賣總價為新臺幣（下同）499 萬元，原告已於86年7 月24日將系爭房地點交予被告，並於86年8 月19日將系爭房地不動產所有權移轉登記予被告，然被告迄今僅給付買賣價金150 萬元，尚餘349 萬元未給付，而被告並未證明其因林肯大郡災變事件受有何損失，且被告並非林肯大郡災變事件之受災戶，系爭房地並無瑕疵，縱有瑕疵，其物之瑕疵擔保請求權亦已罹於時效，其主張物之瑕疵擔保、不完全給付等均屬無據，爰依買賣契約法律關係請求被告給付前開價金等語。並聲明：㈠被告應給付原告349 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於86年間向原告購買系爭房地，約定總價金499 萬元，被告給付自備款150 萬元，其餘349 萬元部分辦理銀行貸款撥付，在被告簽蓋全部文件交予原告持向銀行辦理貸款之程序中，系爭房地所有權先於86年8 月19日辦峻移轉登記予被告，接下來銀行辦理抵押權設定及核貸撥款之程序中，系爭房地社區即林肯大郡社區因原告建築時所造成之瑕疵，而發生嚴重事故，使得系爭房地減少市場上交換價值，銀行因此決定不予核貸，原告當時因正值事件高峰，避不見面，銀行因而聯繫被告取回相關文件。按系爭買賣契約成立後，發生林肯大郡災變事件，致使系爭房地減少市場交換價值，迄今仍無法出售，非訂約當時所得預料，依其原有效果顯失公平，被告自得依民法第227 條之2 規定，聲請法院減少價金224 萬元。再者，系爭房地因林肯大郡災變事件而有減少交換價值之瑕疵，被告因此受有224 萬元之損失，被告爰主張依民法第360 條所定物之瑕疵擔保損害賠償請求權及民法第227 條第1 項、第226 條第1 項所定不完全給付損害賠償請求權，請求原告賠償224 萬元，並主張以此損害賠償請求權與原告請求之前開價金為抵銷云云資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告於86年7 月2 日與原告簽訂如本院卷第10-26 頁即原證2 所示之房屋、土地買賣契約書，向原告購買系爭房地，約定買賣總價為499 萬元。
㈡原告於86年8 月19日將系爭房地不動產所有權移轉登記予被告。
㈢原告於86年7 月24日將系爭房地點交予被告，被告於點交之前已將辦理貸款所需簽署之文件及證件等，交付給原告。
㈣被告迄今僅給付買賣價金150萬元。
四、得心證之理由：本件原告主張被告尚積欠其349 萬元之價金未給付之事實，為被告所否認，而以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點，即在於：㈠被告主張因林肯大郡災變事件發生，系爭房地減少交換價值，依民法第227 條之2 第1 項，聲請法院減少價金224 萬元，有無理由？㈡被告主張系爭房地因林肯大郡災變事件而有減少交換價值之瑕疵，其因此受有224 萬元之損失，以民法第360 條所定物之瑕疵擔保損害賠償請求權及民法第227 條第1 項、第226 條第1 項所定不完全給付損害賠償請求權主張抵銷，有無理由？⒈系爭房地因林肯大郡導致市場上交換價值之減少，是否屬民法第359 條及354 條所定之瑕疵？⒉如前開爭點⒈為肯定，其物之瑕疵擔保損害賠償請求權是否已逾除斥期間？⒊被告所受之損害應為若干？茲論述如下：
㈠按88年4 月21日增訂之民法第227 條之2 第1 項規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」字樣，乃係按修正前民事訴訟法第397 條立法體例而增訂，即所謂之情事變更原則，依其立法理由記載，情事變更純屬客觀之事實，當無因可歸責於當事人之事由所引起之事例，合先敘明。
㈡次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。經查：
⒈林肯大郡是一座位於臺北縣汐止市○○路○ 段228 巷的複合
功能住宅社區，為林肯開發建設股份有限公司（下稱林肯公司）在82年所推出的建築專案，並以「臺灣第一座複合式整體開發的大眾貴族化社區」作為促銷的號召，分有「金龍特區」、「總統特區」、「15樓區」等七個區，分領有七張建築執照，總戶數可容納約1450餘戶，並規劃有羽球場、多用途球場、河濱遊憩區等。而李宗賢係「林肯公司」與「霖肯實業股份有限公司」（下稱霖肯公司）之名義負責人，亦係原告「生根建設開發股份有限公司」（下稱生根公司）之實際負責人，均以委託營造廠商建興住宅出售為業務，霖肯公司、林肯公司、生根公司並為林肯大郡第一、二、三、四、六區工程之起造人，李宗賢於79年4 月間，依據79年2 月14日內政部營建署修正發布之山坡地開發建築管理辦法（以下簡稱山開辦法）第25條（即所謂之「老丙建落日條款」）之規定，以高清智、邱垂欽2 人名義，向臺北縣政府工務局申請領得在臺北縣汐止鎮（已改制為汐止市，下同）北港段北港口小段100 之1 、100 之2 、102 之1 、102 之2 、106
之7 、344 及345 地號等7 筆山坡地（面積計5.0882公頃）為一般建築使用之開挖整地雜項執照（即79年汐雜字第19號申請案）。因上揭土地申請雜項執照前，已由前手邱垂欽超挖至15萬立方公尺左右，無法按原申請臺北縣政府於69年8
月15日核准水土保持設計圖施工，本應注意調查該處地質是否適合重行深度開挖，且依當時情形並無不能注意之情況，竟疏未注意鑽探調查該山坡地段之地質，且未經專業技師之設計，於領得雜項執照（簡稱雜照）後，即貿然開始大量挖方整地，挖方達25萬3,871 立方公尺，將現場整為2 大平台，以利其日後興建集中式住宅之用，致現場西北側岩盤裸露，坡度過陡，造成日後林肯大郡第二、三區邊坡不穩定性。嗣李宗賢申請領得上揭雜項工程之使用執照，即據以辦理前開7 筆土地變更編定為丙種建築用地，並於81年9 月起至82年8 月間，分別以霖肯公司（第一、三區）、生根公司（第二區）、林肯公司（第四、六區）、長茂建設股份有限公司（下稱長茂公司，第五區）名義（生根及長茂2 家公司實際負責人仍為李宗賢）委請盧正堯建築師為其設計在該7 筆土地上興建5 樓公寓5 棟（即林肯大郡第一至五區，總戶數940 戶）與15樓大廈1 棟（即林肯大郡第六區，208 戶）之林肯大郡集中社區。惟因5 樓公寓可免除升降梯安裝及減少法定空地，可降低售價易於銷售，並排除容積率與建蔽率之限制。且原先所整出之平臺面積不足以供興建如此多戶之5 樓公寓，若配合現狀而提高建物高度興建電梯大廈，則售價提高結果，勢必影響銷路。李宗賢與盧正堯遂共同決定將第三區及第二區西北側位於臺北縣汐止市○○段北港口小段344
、345 地號土地靠近臺灣電力公司鐵塔方向之山坡地邊坡往內剷除，以增加平臺面積。李宗賢與盧正堯明知此種加挖剷除方式對山坡地邊坡穩定性必然產生重大影響，本應注意詳細鑽探調查該處之地質狀況做為施作邊坡擋土牆之參考，並應在擋土牆與建物間保留適當之安全距離，且依當時情況，並無不能注意之情事，李宗賢、盧正堯雖於81年12月間委託古文秀儘速提供林肯大郡第一至六區及總統特區（7 、8 樓區）所佔土地之「地基鑽探與土壤試驗報告書」（下稱鑽探報告），惟其2 人竟與古文秀共同基於行使業務登載不實文書之犯意聯絡，李宗賢、盧正堯均知悉古文秀並未實際至現場鑽探，僅參考他案由聯禾工程顧問有限公司名義於81年6
月12日至同年月23日鑽探臺北縣汐止市○○段北港口小段324 之1 及344 地號土地所作成之另一本鑽探報告，仍推由古文秀於82年1 月初，在安和公司登載不實之鑽探日期為「81年12月25日至82年1 月1 日」於上開各區申請建造執照時所附之鑽探報告。該等鑽探報告並未記載岩石品質指標及單位重、剪力強度參數等必備之地質報告，並不足以做為設計房屋及擋土牆之依據，盧正堯仍於82年2 月間，將上揭不實鑽探報告交予其委託之張中良，作為其地質參考依據，俾便其在第三區西北側坡腳加挖處，繪製設計一道總長106.2 公尺，高5 公尺之混凝土擋土牆（該擋土牆上方於79年汐雜字第19號雜項工程進行時，已挖妥斜坡長約45公尺、傾角為30度之植生護坡）。82年4 月16日第三區邊坡下方開挖後，因時有坍方現象，李宗賢與盧正堯即已得知該處地質係屬砂、頁岩互層，原設計之邊坡穩定工程（含上揭混凝土擋土牆及植生護坡），已不足保護其旁之建築基地，本應注意依山開辦法第22條規定停止開挖或辦理變更設計，並加大擋土牆與建物間之距離，且依當時之情況，又無不能注意之情形，然其2 人為避免平臺面積縮小後，即須增加建物高度，而無法維持原欲興建5 樓公寓之配置，仍執意繼續開挖，僅由盧正堯於同年5 月下旬間，委由與其同處辦公之閎鼎公司負責人張中良設計補強邊坡及擋土牆。張中良至上述坍方之現場觀察，亦明知該處屬砂、頁岩互層之地質，且該處原製作之鑽探報告有前述不實之處，並欠缺強度參數等資料，不足以作為擋土牆設計之參考，惟因李宗賢、盧正堯慮及辦理變更設計時，勢必延宕時日，李宗賢及盧正堯遂未向臺北縣政府辦理該邊坡工程之變更設計審查，亦未委請相關之大地工程或水土保持工程等專業技師對該片擋土牆之設計圖及結構計算書簽證，張中良遂配合李宗賢、盧正堯上揭規避變更設計審查之意圖，即任意參考高速公路相關地段之砂岩強度參數，據以重行繪製在該邊坡設置地錨格樑與地錨直立式擋土牆之工程設計圖（即RC格樑加地錨工法之平面圖、第二、三區擋土護坡平面圖及地錨鋼腱組立示意圖共3 張）與結構計算書，即在原已開挖之邊坡加設地錨格樑並噴漿，由邊坡下方即坡腳處往下直挖部分則設置直立式高約11公尺，長160.01公尺由第三區延伸至第二區之「混凝土加地錨」擋土牆（原設計係總長106.2 公尺，高5 公尺之「混凝土」擋土牆）。張中良因未要求李宗賢、盧正堯進一步作地質探測以求取相關參數，致其疏未考慮水壓因素及設置適當之排水設施致所為之設計安全係數不足。另就地錨錨頭防鏽蝕設計方面，張中良僅就地錨錨頭以水泥砂漿保護座防鏽蝕，疏未考量一般永久性地錨錨頭防鏽尚需有保護套蓋，並於套蓋內灌注防鏽油之保護措施，致無法提供其設計地錨要求之拉力，而無法達到穩定邊坡之功能。李宗賢經營之生根公司、霖肯公司為上揭第二、三區工程之起造人，依建築法第39條規定，起造人本應依照原核定工程圖樣及說明書施工，如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照該法申請辦理。李宗賢就上揭張中良重行繪製「混凝土加地錨」擋土牆之工程設計圖（已變更原核定工程圖樣之長度、高度），本應依規定辦理變更設計，竟未辦理變更設計，逕以林肯公司名義與日昇公司實際負責人翁文濤於82年8 月23日簽訂本件擋土牆之地錨工程與格樑工程合約，指示翁文濤依張中良上揭「混凝土加地錨」擋土牆之工程設計圖（共3 張圖）施作，違反起造人應按圖施作之法定義務。翁文濤即自同年9 月間至83年3 月間，在原來邊坡施作格樑及地錨，邊坡最上方即稜線往下起算約10公尺地區，因土地非屬李宗賢或其所經營之公司所有，並未做任何水土保持設施，致所施作之格樑部分地錨為344 支，較原設計468 支為少。至83年4 月間，邊坡下方開始向下開挖後，即先後發生岩盤滑動突出之現象，此時翁文濤已得知該處之地質實為砂、頁岩互層，而非單純之砂岩，且為順向坡，竟未本於專業及契約責任，告知可能發生之危險。李宗賢、盧正堯、張中良、翁文濤均未進一步查證上揭岩盤滑動突出之實際原因，僅決定以加裝地錨支數之方式繼續施工（格樑部分追加8 支、直立式擋土牆部分追加20支）。另負責施工之翁文濤本應注意使用品質合乎規範之地錨材料，並在施工前應自行做材質測試，竟能注意而疏未注意，分批向郭春企業有限公司、澧興有限公司、瑞太預力器材有限公司之3 家不同廠商購入楔形夾片（握線器）施工，致無法控制品質，而購入品質不良之夾片致無法夾緊鋼鉸線。且於施工過程中，曾發生地錨錨頭鬆動無法施預力之情形，翁文濤、張中良、盧正堯、李宗賢到現場後，竟仍未察覺可能之地質問題，而由翁文濤繼續施工至83年底完工（84年8 月間請領林肯大郡第二、三區之建造執照併雜項之使用執照時，盧正堯與李宗賢明知該二區擋土牆完工實物已與原設計圖截然不同，竟隱瞞前述變更之事實，由盧正堯於地面一層及地下一層平面配置圖上套繪原設計之混凝土擋土牆水保圖加蓋竣工圖字樣後，送件至臺北縣政府，而行使業務上登載不實事項之私文書，以領得第二、三區之建築物使用執照）。自85年初起，上開擋土牆因內部壓力增加，即陸續發生錨頭掉落之現象。李宗賢、盧正堯、張中良與翁文濤得知後，於85年2 月間會勘現場，竟僅將脫落之錨頭重新施預力補裝復原，而未做進一步之安全補強措施，亦未正視錨頭脫掉所顯示之警訊。至86年7 月間，因該區錨頭脫落現象日趨嚴重，翁文濤在會勘後即向李宗賢與盧正堯建議加設傾度管、水位觀測井與橫向排水管等設施，惟李宗賢與盧正堯僅委請「均研企業社」在擋土牆鑽孔88孔，並委請大地工程股份有限公司（下稱大地公司）做評估報告。至86年8 月13日及14日，大地公司向李宗賢及盧正堯提出評估報告，指出須加裝293 支地錨及198
件排水管（工程費新台幣800 餘萬元）。李宗賢及盧正堯既已知悉該擋土牆在設計及施工上均有嚴重缺失，且因溫妮颱風即將來襲，已有明白而立即之危險，竟仍疏未通知毗鄰該片擋土牆之三區及二區居民進行疏散。86年8 月18日上午8
時許，溫妮颱風所帶來之雨水滲入該邊坡砂、頁岩互層之地層，使頁岩之抗滑力降低，加上水壓力作用，該片擋土牆及地錨因無法支撐岩體下滑力量而瞬間倒塌，併引發邊坡南北縱深約50公尺、東西長度約140 公尺之地層滑動，致混凝土牆體併同大量泥石衝向邊坡下方第三區與第二區之住宅，使建物樓柱立即斷裂，造成屋內居民28人不及逃生遭土石與斷裂屋體倒壓死亡及12名居民受傷等情，有臺灣高等法院95年度重囑上更㈢字第1 號刑事判決1 件可稽，顯見林肯大郡災變事件，係原告之實際負責人李宗賢在擋土牆之設計及施工上有嚴重缺失在先，復因溫妮颱風襲台，造成該片擋土牆及地錨因無法支撐岩體下滑力量瞬間倒塌而發生，自可歸責於原告。而系爭房地既位於林肯大郡社區內，林肯大郡社區又係建築於山坡地上，原告對於林肯大郡社區之購買戶，均有維持山坡地邊坡穩定性之維護義務，即有提供安全無虞水土保持設施之義務，系爭擋土牆設計及施工上之嚴重缺失於系爭買賣契約成立前即已發生，且為原告實際負責人李宗賢所知悉，原告故意不告知被告此嚴重瑕疵，被告因不知有前開嚴重瑕疵而購買系爭房地，原告所為之給付內容即不符債之本旨，應負物之瑕疵及不完全給付之損害賠償責任甚明。
⒉買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第365 條定有明文。本件原告既故意不告知被告前開嚴重瑕疵，依民法第365 條第2 項之規定，即無逾越除斥期間可言。
⒊林肯大郡災變事件之發生，造成位於林肯大郡社區之其餘未直接受損房屋，市場乏人問津，交換價值大為減損，經本院委請安信不動產估價師事務所鑑定結果，認系爭房地於98年2 月25日之價格如下：土地部分為826,452 元，房屋部分為1,930,348 元，合計2,756,800 元，有該所98年3 月23日（98）信字第03018 號函送之鑑定報告書1 件可稽。原告雖主張前開房屋價格係折舊後之價格，應另加計13.1年折舊之價值云云，然市場交換價值未必與房屋折舊有關，反與附近周遭之交通條件、公共建設等等較為相關，林肯大郡災變事件造成28人死亡，現場滿目瘡痍，社會震驚，對於位於同一社區之系爭房地，社區內發生此一重大死傷變故，若以發生當時之市場交易價格而論，恐怕更無人問津，交換價值更低，歷經10幾年後，大眾對於此事件較為淡忘，反而其市場交換價值較有可能提升，是本院認原告前開主張為不足採，應認被告因此受有2,233,200 元之損害（4,990,000-2,756,800
＝2,233,200） 。
㈣按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1
項前段定有明文。原告對於被告之價金請求權與被告對原告之損害賠償請求權均已屆清償期，則被告主張抵銷，自為可採，則與原告得請求之價金為抵銷後，被告尚應給付原告1,256,800 元。從而，原告依據買賣契約關係，請求被告給付1,256,800 元及自起訴狀繕本送達翌日即97年8 月22日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告及免為假執行。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　7 　　月　　17　　日民事第一庭 法 官 藍雅清
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　7 　　月　　22　　日書記官 蘇意絜