臺灣士林地方法院97年度訴字第1253號

• 裁判案由: 債務不履行損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 97 年 12 月 17 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第1253號原　　　告　甲○○
被　　　告　乙○○
被　　　告　丙○○
上2 人共同
訴訟代理人　郭宏義律師
蘇昭綺律師
上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國97年12月3
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟捌佰叁拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國96年6 月1 日起至97年5 月31日止，向被告乙○○、丙○○、訴外人翁劉淑卿、劉明宗、劉明立、劉明和等6 人承租其等共有坐落於桃園縣龜山鄉○路○段177-12地號房地（以下簡稱系爭土地），為支付系爭房地之租金，扣除被告先前未清償之押金新臺幣（以下同）22萬元抵銷外，餘交付發票人為訴外人蔡明鳳、面額分別為52萬元、49萬元之支票予被告丙○○、乙○○。原告承租系爭房地後，即轉租予訴外人台勛企業股份有限公司（以下簡稱台勛公司）、誠美機械工業股份有限公司（以下簡稱誠美公司）、祥福機械有限公司（以下簡稱祥福公司）、得嘉傢俱行，其中訴外人誠美公司依租金每月應給付租金21萬元予原告，依被告應有部分共3 分之1 計算，每月租金為7 萬元，自96年6 月1 日起至97年5 月31日止，原告共得向訴外人誠美公司請求84萬元，扣除訴外人誠美公司已給付之21萬元，原告本得再向訴外人誠美公司請求支付63萬元租金。惟原告向訴外人誠美公司收取租金時，訴外人誠美公司竟表示早於97年6 月3 日將租金交付予被告2 人，因而拒絕給付租金予原告。查被告將訴外人誠美公司部分房地出租予原告以前，已先行出租同一房地予訴外人誠美公司並收取租金，以致原告無法對系爭房地行使收益權，係可歸責於被告之事由致給付不能，爰依民法第226 條第1 項規定，訴請被告連帶賠償原告租金損失63萬元等語，並聲明：⒈被告應連帶賠償原告63萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告及其餘共有人原將系爭土地租予訴外人林進益，原告再向訴外人林進益承租後，興建地上物轉租予訴外人誠美等公司，租約至96年5 月31日止。嗣租約到期，6 名共有人中之4 名即訴外人翁劉淑卿、劉明宗、劉明立、劉明和與原告簽訂房地租賃契約書，將系爭房地1,720 坪以每坪每月160 元之代價租予原告。迨原告於97年6 月6 日向被告請求返還押金50萬元，被告乃同意將其應有部分亦租予原告，以每坪160 元計算1,720 坪之6 分之1 ，每月約4
萬5,800 元，50萬元之押金部分轉予承租人，另部分押金自上開金額扣除後，開立支票予被告。
⒉兩造已簽立租賃契約，被告不得以雙方未簽訂制式之書面租賃契約為由，片面主張被告無權占有。
二、被告則以：
㈠坐落於桃園縣龜山鄉○路○段177-12地號土地原為訴外人即被告母親劉寶貴所有，訴外人劉寶貴於94年10月23日歿，由被告2 人、訴外人翁劉淑卿、劉明宗、劉明立、劉明和等6
人共有。原告在未經被告2 人同意下，於96年5 月31日將上開土地出租予訴外人台勛公司、祥福公司、誠美公司、得嘉傢俱行並收取租金，被告2 人於97年6 月間向前揭公司表明彼等為無權占有，若欲使用系爭土地，應與被告2 人簽訂土地應有部分之租賃契約，其中訴外人台勛公司、祥福公司、得嘉傢俱行表示彼等已將96年6 月1 日起至97年5 月31日止之租金交付原告，而訴外人誠美公司則已交付3 個月租金予原告，另9 個月租金尚未交付。經兩造交涉後，同意訴外人誠美公司9 個月租金就被告2 人部分由被告直接收取，並通知訴外人誠美公司，訴外人誠美公司始簽發面額各31萬5,000 元、票載發票日期97年6 月3 日之支票2 紙予被告，另3
家公司及訴外人誠美公司3 個月租金之6 分之2 ，原告則同意交付被告，但被告不得追究原告竊佔不動產之法律責任。經抵扣押租金並計算後，原告交付由訴外人蔡明鳳簽發面額各52萬元、49萬元之支票2 紙予被告作為賠償，原告並要求被告出具租賃契約證明，以解免其竊佔罪責。
㈡原告與訴外人誠美公司係於96年5 月31日簽訂租約，租期自96年6 月1 日起至98年5 月31日止共2 年，非如原告所述，於97年6 月6 日取得被告租賃契約證明後始出租訴外人誠美公司，是訴外人誠美公司倘非取得原告同意，不可能交付其中9 個月租金予被告。
㈢原告於96年5 月30日與訴外人翁劉淑卿、劉明宗、劉明立、劉明和等4 人簽訂之房屋租賃契約書與本件無關，自不得依上開契約計算租金。兩造交涉後，原告同意將其與各承租人所訂租金6 分之2 交予被告，其中訴外人台勛公司每月租金10萬9,200 元、訴外人祥福公司每月租金9 萬7,200 元、訴外人熊昭明每月租金3 萬2,000 元，核算1 年租金之6 分之2 應為43萬6,800 元、38萬8,800 元、12萬8,000 元，又訴外人誠美公司每月租金21萬元，原告僅交付被告3 個月租金之6 分之2 即21萬元，餘由被告自行向訴外人誠美公司收取，應計算不當得利金額為116 萬3,600 元（計算式：436,800+388,800+210,000+128,000=1,163,600） ，另被告同意該金額由原告扣抵22萬元押租金，故原告應給付予被告之金額為94萬3,600 元，原告溢付6 萬6,400 元（計算式：1,010,000-943,600=66,400）。倘如原告主張，其係將訴外人誠美公司相當於1 年租金之不當得利交付予被告，則原告尚應再給付被告56萬3,600 元（計算式：840,000-210,000-66,400=563,600）等語，資為抗辯。
㈣並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠坐落於桃園縣龜山鄉○路○段177-12地號土地為被告2 人、訴外人翁劉淑卿、劉明宗、劉明立、劉明和等6 人共有，應有部分各6 分之1 。
㈡原告於96年5 月30日與訴外人翁劉淑卿、劉明宗、劉明立、劉明和簽訂房地租賃契約書，將系爭房地1,720 坪以每坪每月160 元之代價租予原告，租期自96年5 月31日起至98年6
月1 日止（卷2 第52頁至第53頁）。
㈢原告與訴外人台勛公司簽立租賃契約書，將系爭房地312 坪租予訴外人台勛公司，租期自96年6 月1 日起至98年5 月31日止，租金每月10萬9,200 元，並載明：「新臺幣柒萬押金轉在乙○○、丙○○處，故餘壹拾肆萬捌仟肆佰元」、第20條：「民國96年至97年5 月31日全年租金由甲方全部收取。民國97年6 月1 日起租金由甲方收取6 分之4 之租金」（卷2 第36頁至第40頁）。
㈣原告與訴外人祥福公司簽立租賃契約書，將系爭房地324 坪租予訴外人祥福公司，租期自96年6 月1 日起至98年5 月31日止，租金每月9 萬7,200 元，並載明：「新臺幣柒萬押金轉在乙○○、丙○○處，故餘壹拾貳萬肆仟肆佰元」、「96年6 月1 日至97年5 月31日租金甲方會與乙○○等兩人結算」、「97年起租金甲方向乙方收取6 分之4 之租金，餘6 分之2 由乙○○兩人收取特此證明」（卷2 第41頁至第45頁）。
㈤原告與訴外人熊昭明簽立租賃契約書，將系爭房地部分租予訴外人熊昭明，租期自96年6 月1 日起至98年5 月31日止，租金每月3 萬2,000 元，並載明：「熊昭明全年租金已向甲○○付清」（卷2 第31頁至第35頁）。
㈥原告與訴外人誠美公司簽立租賃契約書，將系爭房地190 坪及426 平租予訴外人誠美公司，租期自96年6 月1 日起至98年5 月31日止，租金每月21萬元，並加註下開附註後復刪除：「民國96年6 、7 、8 月乙方應給付甲方全部租金。民國96年9 月以後乙方給付甲方6 分之4 租金，餘額待地主整合再處理」（卷2 第46頁至第50頁）。
㈦兩造於97年6 月6 日簽訂租賃契約證明，載明：「茲民國96年6 月1 日至97年5 月31日，出租人乙○○、丙○○將桃園縣龜山鄉○路○段177 之12地號的房地（台勛公司、翔福公司、誠美公司、熊昭明的得嘉）出租予甲○○，甲○○已將全年的租金交付完畢，其中不包括林進益所占有部分，特此證明」（卷1 第8 頁）。
㈧原告於97年6 月6 日、同年月7 日交付訴外人蔡明鳳簽發、票載發票日期為97年6 月6 日、面額各52萬元、49萬元之支票各1 紙予被告丙○○、乙○○（卷1 第9 頁）。
㈨訴外人誠美公司於97年6 月3 日分別交付被告2 人票載發票日期97年6 月4 日、面額各31萬5,000 元之支票各1 紙（卷1 第10頁）。
四、基上兩造不爭執之事實，則本件兩造爭執要旨厥為：㈠兩造間租賃契約約定之租金係以每坪160 萬元計算？或係以原告轉租予承租人之租金6 分之2 計算？㈡原告是否已將全部應給付之租金交付被告？或就訴外人誠美公司部分僅給付3 個月租金之6 分之2 予被告，其餘9 個月約定由被告自行向訴外人誠美公司收取？㈢被告是否有給付不能之情事？原告得否請求債務不履行損害賠償21萬元？茲分述如下：
㈠兩造間租賃契約約定之租金係以原告轉租予承租人之租金6
分之2 計算：
原告主張其與被告間租金之約定，係以每坪每月160 元計算總承租面積1,720 坪之6 分之2 ，再扣除先前未清償之押金22萬元，分別交付面額52萬元、49萬元之支票予被告，已將96年6 月1 日起至97年5 月31日止全年之租金給付完畢云云，被告則辯稱原告同意將其與各承租人所訂租金6 分之2 交予被告，其中訴外人誠美公司部分原告僅交付被告3 個月租金之6 分之2 即21萬元，其餘金額約定由被告自行向訴外人誠美公司收取等語。經查：
⒈兩造於97年6 月6 日簽訂租賃契約證明略以：「茲民國96年6 月1 日至97年5 月31日，出租人乙○○、丙○○將桃園縣龜山鄉○路○段177 之12地號的房地（台勛公司、翔福公司、誠美公司、熊昭明的得嘉）出租予甲○○，甲○○已將全年的租金交付完畢，其中不包括林進益所占有部分，特此證明」等語（卷1 第8 頁），並未明文記載租金之計算方式，且觀諸簽訂之時間，顯係於租期屆至始事後回溯補簽，核與原告於96年5 月30日與訴外人翁劉淑卿、劉明宗、劉明立、劉明和簽訂之房地租賃契約書（卷2 第52頁至第53頁），詳細約定租賃面積、租金計算方式、稅捐負擔者有間。而被告既未簽署上開96年5 月30日之房地租賃契約書，自不得任意援引該契約書之約定內容於兩造間之租賃契約。
⒉原告雖主張兩造對於租金之約定與其餘共有人相同，係以每坪每月160 元計算總承租面積1,720 坪之6 分之2 ，再扣除先前未清償之押租金22萬元云云，惟依原告所述，則被告2 人本應得之租金為110 萬800 元（計算式：1,720x160x12/3=1,100,800），扣除押租金22萬元後，餘額為88萬800 元，原告竟交付面額52萬元、49萬元之支票予被告，共計101 萬元，差額近13萬元，則原告之主張顯與事證不符，尚難採信。反觀被告辯稱兩造係約定以原告轉租予其他承租人之租金6 分之2 為計算基礎，其中原告僅向訴外人誠美公司收取3 個月租金，故僅交付3 個月租金之6
分之2 即21萬元，其餘金額約定由被告自行向訴外人誠美公司收取等語，而原告與訴外人台勛公司、誠美公司、祥福公司、熊昭明分別約定每月租金10萬9,200 元、21萬元、9 萬7,200 元、3 萬2,000 元，此有原告提出之上開租賃契約書影本在卷足考（卷2 第31頁至第50頁），共計租金數額為116 萬3,600 元（計算式：{109,200+97,200+32,000}x12/3+ 210,000x3/3= 1,163,600），倘扣除押租金22萬元，餘款94萬3,600 元，與原告實際交付之支票面額較為相近。
⒊第查，原告與訴外人台勛公司簽立租賃契約書加註第20條記載：「民國96年至97年5 月31日全年租金由甲方（即原告）全部收取。民國97年6 月1 日起租金由甲方收取6 分之4 之租金」，另原告與訴外人祥福公司簽立租賃契約書加註條款約定：「96年6 月1 日至97年5 月31日租金甲方會與乙○○等兩人結算」、「97年起租金甲方向乙方收取6 分之4 之租金，餘6 分之2 由乙○○兩人收取特此證明」等語，此有上開租賃契約書足考（卷2 第36頁至第40頁）。則原告既與其承租人約定，自97年6 月1 日起，原告僅收取租金6 分之4 ，其餘租金之6 分之2 由承租人直接給付予被告，應認96年6 月1 日起至97年5 月31日止，兩方間租金約定方式亦相同，否則被告自97年6 月1 日起全年既可取得179 萬3,600 元租金（計算式：{109,200+210,000+97,200+32,000}x 12/3 = 1,793,600） ，豈可能同意於96年6 月1 日起至97年5 月31日止僅收取110 萬800
元租金之理（計算式：1,720x160x12/3=1,100,800 ） ？⒋參以坐落於桃園縣龜山鄉○路○段177-12地號土地為被告2 人、訴外人翁劉淑卿、劉明宗、劉明立、劉明和等6 人共有，應有部分各6 分之1 ，依民法第820 條第1 項規定，共有土地之出租，為共有物管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人或數人擅將共有土地出租與他人，對其他共有人應不生效力。而原告固於96年5 月30日固與系爭土地部分共有人簽訂房地租賃契約書，惟未經被告2 人同意，上開租賃契約書之效力仍有爭議，故原告事後於97年6 月6 日與被告簽立租賃契約證明，給予較優於其他共有人之租金條件，就此6 分之2 部分未獲取轉租差價，以保其餘6 分之4 應有部分之轉租差價，亦不悖於常情。
⒌綜上，被告辯稱兩造間租金約定係以原告與承租人間約定租金之6 分之2 計算，較堪採信。
㈡兩造間約定就訴外人誠美公司部分，9 個月租金由被告自行向訴外人誠美公司收取：
原告主張其已將96年6 月1 日起至97年5 月31日止之租金全數交付予被告，被告竟擅自向訴外人誠美公司收取租金63萬元云云，被告則辯稱原告就訴外人誠美公司部分僅計算3 個月租金予被告，其餘9 個月租金約定由被告自行向訴外人誠美公司收取等語。經查：
⒈如前所述，兩造間租金約定係以原告與承租人間約定租金之6 分之2 計算，經核算全年租金為179 萬3,600 元（計算式：{109,200+210,000+97,200+32,000}x 12/3 = 1,793,600） ，即使扣除押租金22萬元，仍餘157 萬3,600 元，而原告竟僅交付面額共計101 萬元之支票予被告2 人，顯見被告辯稱：訴外人誠美公司部分僅計算3 個月租金等語，屬信而有徵。
⒉復查，原告自承訴外人誠美公司僅給付租金96年6 月至8
月之3 個月租金，自96年9 月起即未給付租金等語無訛（參見本院97年11月19日言詞辯論筆錄，第29頁），則原告於97年6 月6 日與被告簽訂租賃契約證明書時，焉有可能將未向訴外人誠美公司收取之96年9 月份至97年5 月份租金6 分之2 交付予被告？原告此部分主張，與常理不符。參以原告提出其與訴外人誠美公司簽立之租賃契約書，原加註條款載明：「民國96年6 、7 、8 月乙方應給付甲方全部租金。民國96年9 月以後乙方給付甲方6 分之4 租金，餘額待地主整合再處理」，嗣後復經雙方劃線刪除，此有上開租賃契約書在卷可佐（卷2 第46頁至第50頁），比照原告所稱訴外人誠美公司96年6 月至8 月租金已給付，96 年9月以後未給付等情，足以推認原告與訴外人誠美公司確實曾約定自96年9 月以後之租金6 分之2 不交予原告，而由被告收取，僅因訴外人誠美公司鑒於系爭土地共有人間紛爭及租金收取權人有爭議，而對於96年9 月以後之租金6 分之4 是否先由原告收取乙節存疑，故將上開條款刪除，並扣留該筆款項迄今不交予原告。
⒊是以，依兩造之約定，關於訴外人誠美公司96年9 月至97年5 月租金，原告尚未給付予被告，而應由被告自行向訴外人誠美公司收取，則原告主張被告係擅自向訴外人誠美公司收取9 個月租金之6 分之2 即63萬元云云，即非可採。
㈢承前所述，依兩造間約定，被告本得向訴外人誠美公司收取96年9 月至97年5 月租金之6 分之2 ，則原告主張被告給付不能，而請求債務不履行損害賠償云云，洵屬無據。
五、從而，原告依民法第226 條第1 項規定，請求被告連帶賠償63萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併駁回之。
六、末按，「法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。」民事訴訟法第87條第1 項定有明文。查本件原告之訴為無理由，訴訟費用6,830 元應由原告負擔。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　12　　月　　17　　日民事第二庭 法 官 陳玉曆
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　12　　月　　19　　日書記官 吳華瑋