臺灣士林地方法院97年度訴字第225號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 97 年 09 月 10 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第225號原　　　告　己○○
訴訟代理人　辛○○
被　　　告　庚○○
立大仲介有限公司
法定代理人　壬○○
訴訟代理人　丁○○
被　　　告　丙○○
訴訟代理人　余鐘柳律師
被　　　告　乙○國際仲介經紀股份有限公司（原名東森建業不動產仲介經紀有限公司）
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　戊○○
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國97年8 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬陸仟貳佰肆拾叁元由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠被告庚○○（下稱庚○○）為房屋仲介營業員，受僱於被告立大仲介有限公司（下稱立大公司）。原告所有，坐落於臺北縣汐止市○○○路141 巷3 號1 樓房屋（歐香住店華廈）及其基地（下合稱「系爭不動產」）有意出賣，原委託訴外人21世紀仲介股份有限公司（下稱21世紀仲介）銷售，惟庚○○屢次主動請託原告將系爭不動產委由其銷售，並保證必定以新臺幣（下同）520 萬元之高價售出，原告即委任其夫辛○○（下稱辛○○）全權代理原告處理系爭不動產委託庚○○及立大公司銷售事宜。民國95年2 月6 日，辛○○與庚○○辦理委託銷售手續，詎庚○○竟隱匿資訊，謊報行情，諉稱520 萬元只是廣告價，誘騙辛○○同意調降系爭不動產之銷售總價為450 萬元，惟未將約定之總價450 萬元填入委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書）之委託價格欄內，依系爭委託銷售契約之約款，系爭委託銷售契約即為無效；庚○○嗣另行取出契約內容變更合意書（下稱系爭第1 次契約變更合意書），並聲稱：「扣除仲介費，如有人出價425 萬元即可收取斡旋金」，使辛○○誤以為若含仲介費即與總價450 萬元接近，且只是收取斡旋金之憑據，不覺有異，即簽名蓋章，惟系爭委託銷售契約書既未填寫總價，如何能另以系爭第1 次契約變更合意變更之？庚○○另詢問不動產標的現況，並於現況說明書勾選完畢後，竟見辛○○首次售屋，善良可欺，告知如無疑問，即簽名蓋章完成契約，辛○○簽名用印後，庚○○亦未讓辛○○攜回審閱，而自行於審閱期欄偽填於95年2 月3 日攜回審閱3 日字樣。
㈡95年3 月23日晚間，庚○○突然來訪，要求原告及辛○○降價為380 萬元，辛○○禁不起其一再拖延勸說，惟恐耽誤小孩就寢，乃勉強同意再減價5 萬元，即自425 萬元變更為420 萬元，並言明絕不再減，庚○○即再以同樣格式的契約變更合意書（下稱系爭第2 次契約變更合意書），讓辛○○簽名蓋章。嗣於同年3 月底，庚○○即來電告知以420 萬元成交，扣除百分之四的仲介費（即16萬8,000 元），原告實收403 萬2,000 元。辛○○驚覺與委託銷售之原意不符，惟庚○○表示若不成交仍須賠償仲介費，原告與辛○○深感無奈，仍依約辦理過戶，並於95年5 月16日點交予買受人即被告丙○○（下稱丙○○）。惟原告夫妻因此事件互不諒解，被迫離婚、家庭破裂。嗣原告向合法仲介業者查詢，始知庚○○、立大公司未將總價填入系爭，僅於系爭契約變更合意書載明變更後價格之作法，與仲介交易常情不符，顯係藉此詐騙原告得扣除仲介費，致原告受有損害。庚○○為立大公司之受僱人，立大公司又係加盟於乙○國際仲介經紀股份有限公司（原名東森建業不動產仲介經紀有限公司，下稱乙○公司。如同時指庚○○、立大公司、丙○○、乙○公司4 人，則合稱被告），以「東森房屋」之招牌進行不動產仲介業務，原告遭詐騙後，曾向乙○公司檢舉此案，惟音訊全無，乙○公司顯未盡監督管理加盟店之責，庚○○、立大公司、乙○公司自應依民法第184 條、第188 條規定，連帶負損害賠償責任。另丙○○買受系爭不動產後，於96年1 月間以原屋原貌，以520 萬元之高價轉賣訴外人彭蘭香，並已辦妥過戶登記，庚○○、立大公司、丙○○顯係共同基於意圖牟取暴利差價之概括犯意，詐騙原告壓低售價，再高價轉售他人，對原告有共同侵權行為，依民法第185 條規定，丙○○亦應負連帶賠償責任。
㈢原告得請求被告連帶賠償之所失利益、所受損害、懲罰性賠償金、精神慰撫金如下：
⒈所失利益95萬元：原告買受系爭不動產之總價為582 萬元，以520 萬元之價格出售應屬合理；原告原亦以520 萬元之價格委託庚○○、立大公司銷售，惟僅以420 萬元售出，差價100 萬元，扣除原告自願降價之5 萬元（即系爭第2 次契約變更合意書，自425 萬元降價為420 萬元），原告所失利益為95萬元。
⒉原告上開所失利益，係因企業經營者之故意所致，依消費者保護法第51條規定，原告得請求所失利益3 倍之懲罰性賠償，即285 萬元（950,000 X 3=2,850,000） 。
⒊立大公司收取仲介費16萬8,000 元，卻未提供行情資訊，使原告判斷錯誤，原告求教消保官後，消保官認為仲介業者應不得請求仲介費。故被告自應退還全額仲介費用。
⒋原告因被告不法侵害，除遭受財產損失外，更須長期忍受婚姻破裂、身心俱創之痛苦，原告得請求被告連帶賠償精神慰撫金60萬元。
⒌以上共計456萬8,000元。
㈣並聲明請求判決：
⒈被告應連帶給付原告456萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之抗辯：
㈠庚○○、立大仲介有限公司辯稱：
⒈原告於95年2 月6 日簽約時，議定以450 萬元為廣告價格，4 25萬元為底價，因系爭不動產業經21世紀仲介等其他仲介公司及原告自己銷售約半年之久，皆無法以450 萬元之價格賣出。另因買方議價空間普遍為15% 左右，故庚○○於簽約同時製作廣告價格為520 萬元之文宣供原告參考，然未獲原告同意，最後仍以450 萬元為廣告價格。庚○○並未保證以520 萬元賣出系爭不動產，且與原告簽約時已明白告知價格及其他約定事項，且均經原告同意。庚○○承辦本件時為新人，故漏未於系爭委託銷售契約書填載委託銷售價，但由系爭第1 件契約變更合意書，可得知原告最初之委託價確實為450 萬元。庚○○並無任何隱匿行情、詐騙原告降價情事，原告同意降價為425 萬元時，庚○○亦未告知不收仲介費。最後成交價420 萬元確實在一般交易習慣議價範圍內。
⒉系爭第1次、第2次契約變更合意書僅在補充或更動原契約條件時使用，其餘均依系爭委託銷售契約履行，原告指摘契約變更合意書上未載仲介費、增值稅等，顯有誤會；庚○○、立大公司與丙○○並無共謀壓低原告售價情事，否則丙○○再行出賣時，豈有可能不透過立大公司，反由其他仲介公司出售之理？
㈡丙○○辯稱：
⒈丙○○於95年3月底4月初，因擬購屋作為夫妻養老之用，經由庚○○之仲介，以總價420 萬元向原告買受系爭不動產，丙○○支付80萬元後，餘款以銀行貸款方式支應，並於95年5 月11日完成所有權移轉登記，且於95年5 月16日完成交屋手續。系爭不動產原本只有1 間房間，丙○○購得後，改成3 間房間，並全數粉刷，花費裝修費用達20、30 萬 元。惟裝修完畢欲遷入居住時，赫然發現屋後正巧為大廈地下室停車場人口，除空氣污濁外，噪音更擾人無法入眠，不適養老者居住，遂於96年1 月22日，經由訴外人有巢氏房屋仲介股份有限公司（下稱有巢氏房屋）之仲介，以480 萬元之價格將之出售予訴外人彭蘭香。
⒉丙○○以420 萬元購得系爭不動產後，除支付仲介費、繳交稅捐外，尚支出裝修費約30萬元，售出時亦繳交仲介費12萬7,000 元，加上簽約金、代書費、稅捐等，支出逾60萬元，嗣以480 萬元賣出，亦與市場行情及丙○○支出之成本相符。
⒊丙○○為單純購屋者，原告與庚○○、立大公司間如何委託，丙○○全然不知情，亦未參與，無端受累，實感莫名。
㈢乙○公司辯稱：乙○公司與立大公司、庚○○間均無僱傭關係，原告不得依民法第188 條請求乙○公司負連帶賠償責任。
㈣並均聲明請求判決：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭不動產原為原告所有，原委託21世紀仲介銷售，以450
萬元之價格銷售2 個月，而未賣出。嗣原告委任黃渙洲全權代理委託銷售事宜，黃渙洲遂委託立大公司之員工庚○○銷售。
㈡系爭不動產之銷售廣告單，以「歐香店住」為系爭房屋之銷售代稱，廣告註明系爭房屋權狀27.46 坪，總價520 萬元。廣告單並註明「力霸房屋汐止中興福德加盟店」或「力霸房屋中興福德店」，聯絡人（專案負責人）載明為「庚○○00000000000 」。有廣告單附卷可稽（本院卷第14頁至第15頁）。
㈢95年2 月6 日，原告與立大公司（經紀營業員為庚○○）簽署系爭委託銷售契約書。系爭委託銷售契約書並未記載委託銷售總價，亦未載明每坪單價。系爭委託銷售契約書前言載明：「本契約於95年2 月3 日經委託人攜回審閱3 日（契約審閱期間至少3 日），委託人已詳閱並充分瞭解本契約書之內容無誤。」。上開審閱期約款之簽章欄及立契約書人簽章欄、不動產現況說明書委託人簽章欄部分，均經原告簽名蓋章。有系爭委託銷售契約書及所附不動產現況說明書在卷足憑（本院卷第16頁至第19頁）。
㈣原告與立大公司（經紀營業員為庚○○）於簽署系爭委託銷售契約書之同一天（即95年2 月6 日），另簽署系爭第1 次契約變更合意書，契約變更內容為：委託銷售金額由450 萬元變更為425 萬元。有系爭第1 次契約變更合意書存卷可佐（本院卷第20頁）。
㈤原告於95年3 月23日，簽署系爭第2 次契約變更合意書，契約變更內容為：委託銷售金額由425 萬元變更為420 萬元。有系爭第2 次契約變更合意書存卷可佐（本院卷第21頁）。㈥立大公司為乙○公司之加盟店，以「東森房屋中興福德加盟店」之名稱進行不動產仲介業務。原告因出售系爭不動產，給付立大公司仲介費16萬8,000 元，有收據在卷足憑（本院卷第22頁）。
㈦丙○○經由庚○○之仲介，以總價420 萬元向原告買受系爭不動產，於95年5 月11日完成所有權移轉登記，並於95年5
月16日完成交屋手續。嗣丙○○於96年1 月22日，經由訴外人有巢氏房屋之仲介，以480 萬元之價格將系爭不動產出售予訴外人彭蘭香。此有房屋點交明細表、不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本等件在卷可信（本院卷第27頁、第66頁至第91頁）。
四、本件經兩造整理並簡化之爭點為：
㈠庚○○仲介原告出售系爭不動產之過程，有無何因故意過失，不法侵害原告權利，或故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，或有違反保護他人之法律致生損害於原告之情形？原告受侵害者為何權利？其損害為若干？
⒈原告是否有受有差價損失95萬元？
⒉原告得否依消費者保護法第51條請求懲罰性賠償金285 萬元？
⒊原告得否請求仲介費損害16萬8千元？
⒋原告得否請求慰撫金60萬元？
㈡丙○○與庚○○有無共同侵權行為？丙○○是否應連帶負損害賠償責任？
㈢立大公司、東森公司是否應依民法第188 條負連帶損害賠償責任？
五、茲析述如下：
㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184 條定有明文。另按民事訴訟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦為民事訴訟法第277 條前段所明定。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在；侵權行為之債，固須損害之發生與侵權行為間有相當因果關係始能成立，惟所謂相當因果關係，係以行為人之行為所造成的客觀存在事實，為觀察的基礎，並就此客觀存在事實，依一般人之智識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，該行為人之行為與損害之間，即有因果關係。亦有最高法院48年台上字第481 號判例、76年度台上字第158 號裁判可資參照。
㈡原告主張庚○○之侵權行為態樣，包括隱匿市場行情、誘騙原告不當降價、未給予原告契約審閱期、於系爭委託銷售契約書上漏填契約總價等等，並主張其因此受有差價損失95萬元。惟查：
⒈原告主張庚○○隱匿市場行情、誘騙原告不當降價部分，並未舉證以實其說，且為庚○○所否認，已難信為真實；且由原告自承系爭不動產業以450 萬元之價格交由21世紀仲介銷售2 個月而未賣出等情（本院卷第196 頁參照），益足證原告或辛○○顯明確知悉系爭不動產當時之市場行情確實未達450 萬元，故原告同意2 度降低委託銷售價格為425 萬元、420 萬元，應係明知房屋乏人問津，而決定降價求售；原告復主張：同意降價至425 萬元或420 萬元，係誤以為扣除仲介費可以實拿425 萬元或420 萬元云云，惟代理原告全權處理銷售事宜之辛○○為大專畢業，其智識程度非低，並自承「我知道仲介費是成交價格的4%」等語（本院卷第101 頁），則原告就其以425 萬元或420
萬元成交後，須另應依實際成交價格4%給付仲介費予立大公司之情，自不得諉為不知，其主張庚○○於簽約時特別告知「425 萬元是扣除仲介費用之價格」云云，亦與房屋仲介交易常情不符，非可採信。況且，仲介業者之收益來自仲介費，而仲介費係依據實際交易價格之固定比例計算（例如出賣人應給付出賣價格4%之仲介費），實際交易價格愈高，仲介業者利潤愈佳，衡情庚○○自無可能誘騙原告降價，而損及自己之利益。
⒉系爭委託銷售契約書上，就契約審閱權部分，載明：「本契約書於95年2 月3 日經委託人攜回審閱3 日，委託人已詳閱並充份瞭解本契約書之內容無誤」，其日期部分係手寫填載，並有原告之簽名蓋章。原告主張庚○○未給予契約審閱期，即與客觀書面證據不符，非可採信。
⒊庚○○雖於系爭委託銷售契約書上漏填契約總價450 萬元，惟委託銷售價格確實為原告所明確知悉，否則原告何可能於載明委託銷售金額由450 萬元變更為425 萬元之系爭第1 次契約變更合意書上簽名？況實際出售之價格420 萬元，係辛○○與庚○○數度磋商並經辛○○同意之結果，辛○○仍有降價與否之最後決定權，從而，系爭不動產實際出售價格及原告原先期望價格間之落差，係基於辛○○之決定所致，與庚○○於系爭委託銷售契約書上漏填契約總價之行為，二者間並無相當因果關係，從而，原告主張庚○○有侵權行為，及該侵權行為造成原告95萬元之差價損失云云，為無理由。
⒋原告自承其知悉須依成交價4%給付仲介費，故其支出仲介費16萬8,000 元，顯係依系爭委託銷售契約之約定履行之結果，並非庚○○任何侵權行為所致，其請求庚○○賠償仲介費損失16萬8,000 元，洵無足取。
⒌庚○○並無任何故意過失致原告受損害之情，既經認定如上，且依原告所述侵權行為情節，原告亦非遭庚○○不法侵害身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或其他人格法益情節重大，原告依民法第195 條第1 項規定，請求庚○○賠償精神慰撫金60萬元，於法不符。
⒍綜上所述，原告主張因庚○○之行為，受有差價損失95萬元、仲介費損失16萬8 千元、精神上損害60萬元云云，均無理由。
㈢另按因企業經營者故意所致之損害，消費者得請求損害額3
倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第51條固有明文。惟按，系爭不動產最後成交價格為420 萬元，係經原告同意之結果，原告並未因庚○○之故意或過失行為受有任何差價損失，從而原告依消費者保護法第51條規定，請求庚○○給付3 倍的懲罰性賠償金285 萬元，非可憑採。
㈣原告以丙○○以480 萬元轉賣系爭不動產，受有60萬元差價利益為由，主張丙○○與庚○○有共謀詐騙原告之共同侵權行為，惟原告就丙○○如何與庚○○共謀情事，均未舉證以實其說，僅以臆測之情節為其主張之依據，已難採信。且不動產市場價格瞬息萬變，除不動產本身之位置、屋齡等條件外，尚深受買賣雙方之意願及需求、市場供需法則、政府之金融、稅捐、房屋、土地等政策、不動產所在位置有無公共開發案、建商是否炒作，及與股票市場互有消長等因素影響。丙○○於買受系爭不動產逾6 個月後，以高於買價60萬元之價格售出，於不動產交易市場尚非罕見；且如丙○○果與庚○○共謀，則丙○○出售時，豈可能另委託有巢氏房屋代為銷售，而不再委託庚○○或立大公司之其他營業員？從而，原告僅以丙○○買入及賣出間獲有差價利益為由，遽予主張丙○○與庚○○對原告有共同侵權行為，請求丙○○連帶負賠償責任，顯不足取。
㈤庚○○並未有侵權行為，亦未致原告受損害，則原告依民法第188 條請求立大公司、乙○公司連帶負賠償責任，亦屬無據。
六、綜上所述，原告之請求為無理由，其訴應予駁回；其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。並依職權定本件之訴訟費用為第1 審裁判費4 萬6,243 元，應由原告負擔。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及訴訟資料，核與判決結果不生影響，無庸一一論駁，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　9 　　月　　10　　日民事第二庭 法 官 王怡雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　9 　　月　　12　　日書記官 桂大永