臺灣士林地方法院97年度重訴字第236號

• 裁判案由: 所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 98 年 01 月 08 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 97年度重訴字第236號原　　　告　丙○○
訴訟代理人　張睿文律師
複　代理人　溫尹勵律師
複　代理人　甲○○
被　　　告　丁○○
訴訟代理人　吳姝叡律師
上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國97年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段八八地號土地應有部分三萬分之四九五一移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠坐落臺北市○○區○○段3 小段88地號土地（下稱系爭土地）原為伊之母洪彭瑞蘭所有。詎伊之胞兄洪文樑於民國76年3 月24日以假買賣真節稅之目的，將其中應有部分1 萬分之5918，擅自以買賣為原因，移轉所有權登記予被告名下。嗣於80年2 月13日同地段85-1、89、91-1地號土地與系爭土地合併，面積增加為606 平方公尺，被告登記之應有部分則減少為1 萬分之4951，其餘1 萬分之5049則登記於洪彭瑞蘭名下。嗣洪彭瑞蘭於81年9 月9 日往生，雖經伊與胞姊鄭洪玉崑迭次催請洪文樑共同辦理遺產稅申報及繼承登記，因洪文樑與伊涉訟，致遭其拒絕。嗣洪文樑去世後，伊等再次催請被告自動返還系爭土地，經洪文樑長子即其遺產管理人乙○○出面協商達成共識，被告乃於91年8 月26日簽立承諾書（下稱系爭承諾書），同意就系爭土地登記被告名下之應有部分各3 分之1 分別返還予原告及鄭洪玉崑、洪文樑，並同意分別辦理移轉登記手續。然屢經催告被告依約履行，均未獲置理。爰依系爭承諾書請求被告移轉系爭土地登記被告名下之應有部分之3 分之1 即3 萬分之4951予伊等情。並聲明：如主文所示。
㈡被告並非因買賣而取得系爭土地之應有部分，即非系爭土地應有部分之真正所有人，伊自無可能同意向其購買系爭土地之應有部分。且伊於洪彭瑞蘭去世後，於被告欲出售系爭土地應有部分時，本即依法有優先承買權，自無再要求被告另立承諾書以保障伊優先承買權之必要，顯見被告所辯與事實不符。
二、被告則以：
㈠系爭土地係伊以約300 萬元之價格向訴外人洪彭瑞蘭購買，並無原告所指之信託登記情事。伊雖簽立系爭承諾書，然係為維持洪家家族和諧，而承諾於洪彭瑞蘭遺產過戶完成後，將伊所有系爭土地之應有部分出賣予洪彭瑞蘭之繼承人，並配合辦理移轉過戶手續。然原告既未曾與伊就價購系爭土地之買賣相關細節達成任何協議，逕依系爭承諾書請求伊須將系爭土地所有權移轉登記予原告，實屬無理等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
㈡系爭承諾書既係被告單方面所簽署，而非兩造間所訂之契約，故系爭承諾書所指為何，理應探求伊之真意，而非原告個人主觀臆測，縱原告有所誤解，亦不得拘束伊。系爭承諾書實為一優先承賣之承諾，並兼含買賣預約之意。又系爭承諾書為伊單方面承諾，非屬契約，原告自無逕依系爭承諾書請求伊移轉系爭土地所有權之理。
㈢系爭承諾書既係由訴外人乙○○代表伊與原告協調其內容應如何撰擬，負責草擬之代書戊○○又係乙○○所覓，則彼二人就系爭承諾書性質所為之證言應堪採信。
㈣原告於另案中曾主張系爭承諾書之原因關係乃信託關係，則原告就系爭承諾書之性質及兩造間是否有信託關係之成立，均應負舉證責任。又伊既登記為系爭土地之所有人，原告就其主張伊實非系爭土地所有人，及伊簽署系爭承諾書之原因為返還信託物之相關事實，亦應負舉證責任。如原告無法證明，自難認原告之請求有理由。
㈤系爭土地係伊向洪彭瑞蘭所購買，縱認系爭土地係因信託關係登記於伊名下，亦係漢霖建設股份有限公司（下稱漢霖公司）所為之信託，而非洪彭瑞蘭之信託。伊未經漢霖公司同意則屬無權處分，故原告自不得請求伊返還系爭土地。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告現為系爭土地登記所有權人之一，應有部分為1 萬分之4951。
㈡被告於91年8月26日簽立系爭承諾書。
㈢原告之被繼承人洪彭瑞蘭於81年9 月9 日過世，原告及訴外人鄭洪玉崑、洪文樑為其共同繼承人。
㈣鄭洪玉崑於95年間以系爭承諾書訴請被告將其名下系爭土地應有部分3 萬分之4951移轉登記予鄭洪玉崑，經本院95年度訴字第1128號判決鄭洪玉崑勝訴，嗣經臺灣高等法院96年度重上字第401 號駁回被告上訴，再經最高法院於97年5 月15日以被告上訴不合法為由裁定駁回而確定。
四、本件之爭點：㈠系爭承諾書性質為何？㈡原告得否依系爭承諾書請求被告將系爭土地所有權應有部分3 萬分之4951移轉登記予原告？茲析述如下：
㈠系爭承諾書性質為何？
①按解釋意思表示，固應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，但契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，即不得反捨契約文字而為曲解（最高法院96年度臺上字第1300號判決參照）。
②次按法律行為以得否與其原因相分離，可分為要因行為（有因行為）及不要因行為（無因行為）。前者如買賣、消費借貸等債權契約是，後者如處分行為、債務拘束、債務承認、指示證券及票據行為等屬之。民法上之典型契約固均屬有因契約，惟基於契約自由原則，當事人於不背於法律強行規定及公序良俗之範圍內，亦得訂定無因契約，此種由一方負擔不標明原因之契約，亦屬無因行為。當事人訂立無因契約之目的，在於不受原因行為之影響，及避免原因行為之抗辯（最高法院88年度臺上字第1189號判決意旨參照）。
③經查，被告於91年8 月26日簽立系爭承諾書，為兩造所不爭執之事實，已如上三之㈡所述。核系爭承諾書之內容，已明確載明：「立承諾書人丁○○，茲為配合整體興建需要，同意將所有土地坐落臺北市○○區○○段三小段88地號，土地面積六０六平方公尺，持分壹萬分之四九五一，為配合丙○○、鄭洪玉崑、洪文樑（遺產管理人乙○○）共同辦理繼承洪彭瑞蘭（即共同持分人）遺產之過戶後，另案辦理移轉過戶予丙○○等三人，持分各為原持分壹萬分之四九五一的三分之一；亦同意丙○○等三人分別辦理移轉過戶，而不主張丙○○等三人應同時辦理移轉過戶手續。在未辦妥移轉過戶予丙○○等三人前，立承諾書人自立本承諾書日起絕不將上開標的土地移轉過戶予其他第三人，或提供任何他項權利之設定及借款之擔保，亦不會出租、出借或同意其他第三人為任何使用，否則願聽憑丙○○等三人依法訴究，並賠償一切損失。前開移轉過戶手續如有與丙○○等三人分別另立土地買賣契約之必要時，立承諾書人亦願隨時配合，不以任何理由刁難或推諉。恐口無憑，特立此承諾書為證。」等字樣，是系爭承諾書係被告承諾於原告及訴外人鄭洪玉昆、洪文樑共同辦理被繼承人洪彭瑞蘭遺產之過戶後，願將系爭土地應有部分萬之4951分別移轉過戶予原告及訴外人鄭洪玉崑、洪文樑等3 人各3 分之1 ，文義已十分明確，且係上揭所謂之無因債權契約。至系爭承諾書後段所提及，移轉過戶手續如有與原告等人分別另立土地買賣契約之必要時，被告亦願隨時配合等文字，當係慮及地政機關如要求出具移轉原因關係之相關文件，為求順利辦理移轉登記，避免橫生枝節所設。此由系爭承諾書既未提及買賣價金，亦未以訂立買賣契約，給付買賣價金後，始行移轉系爭土地所有權即明，益見系爭承諾書乃上揭所謂「無因債權契約」。至被告忽而辯稱系爭承諾書並非契約，僅係優先承賣之單方承諾，故僅需探求承諾人即被告之真意，忽而又指稱系爭承諾書寓有買賣預約之意，即又自承系爭承諾書為契約，非僅與系爭承諾書文義不符，且法律概念亦多所含混，自無足採。
④至證人即代擬系爭協議書之代書戊○○雖證稱：「90、91年間乙○○到我事務所去找我，說他祖母的名下與被告有一筆共有土地，因祖母過世後，繼承登記尚未辦妥，為免系爭土地將來遭細分，被告承諾於祖母繼承登記辦妥後，將其名下系爭土地出售於繼承人，但買賣價金尚未談妥。」、「從一開始乙○○去找我，請我所代擬之承諾書，與後來修改的承諾書，只有文字的修飾，法律效果沒有不同。我草擬的承諾書之性質應該是買賣預約。」、「我當時草擬附件一的稿，因為當時系爭土地的繼承尚未辦妥，未確定系爭土地由何人繼承，所以買受人未確定。且繼承辦妥時間點未確定，不知何時可訂約，會影響土地增值稅之計算，故買賣價金亦未能確定。」等情，非僅與系爭承諾書之文義不符，且證人戊○○於鄭洪玉崑另案訴請被告移轉系爭土地所有權之事件中先證稱：「‧‧‧我原來是預定一個買賣契約，他們之間的關係是分別共有，丁○○為何要移轉，這是因為共有人有優先承購買權，擔心賣給第三人，影響該土地建築及價值，當時本來可以定買賣契約，但因價錢等未談妥條件，所以才先定一個承諾書，‧‧‧這只是承諾不會賣給別人。我原來所擬的稿都是承諾出賣對象，併一再強調需另加預定買賣契約‧‧‧」等情，旋又證稱：「‧‧‧乙○○說買賣的金錢、交款方式、價格皆有共識，所以沒有寫在買賣契約裡面」等語（見臺灣高等法院96年度重上字第401 號卷附96年10月11日準備程序筆錄），是證人戊○○就系爭承諾書之性質究係買賣預約或單純承諾優先承賣予原告及訴外人鄭洪玉崑、乙○○，及「買賣價金」於斯時是否已談妥一事，亦先後證述不一，其證言已難採信。況其亦證稱其未見過最後定稿之系爭承諾書，也未見過被告（見本院97年8 月26日言詞辯論筆錄），則更難據其證言以揣測被告書立系爭承諾書之真意，而曲解系爭承諾書之文義。
⑤又證人乙○○雖證稱：系爭承諾書係其請代書草擬的，性質是要給洪家優先購買權，原告亦知悉系爭承諾書之性質；系爭土地上面原有一個興建案，當時只完成一半。我推斷原告之所以提出上開條件，係原告與洪文樑因就洪彭瑞蘭的遺產繼承彼此間不信賴，所以原告希望被告能讓洪家優先承買等情（見本院97年9 月18日言詞辯論筆錄），其所為證言非僅與系爭承諾書所明確載明被告願移轉系爭土地所有權予洪彭瑞蘭之共同繼承人之文義不符，且共有人依法本即就系爭土地應有部分之出售有以同一條件優先承買之權，毋待另行約定，系爭承諾書既經原告律師審核後始定稿，當無僅係由被告就法律已明定之優先承買權為承諾之理。又如原告係欲向被告購買系爭土地，系爭承諾書何以不載明被告願將系爭土地出售予原告，反係載明願將系爭土地移轉過戶予原告？顯見證人乙○○所為證言與事實不符，而不足採。
㈡原告得否依系爭承諾書請求被告將系爭土地所有權應有部分3 萬分之4951移轉登記予原告？
①系爭承諾書為無因債權契約，已如上述，於不背於法律強行規定及公序良俗之範圍自屬有效，當事人即應受其拘束。被告辯稱原告應證明其原因關係云云，委無足採。被告既未能舉證證明系爭承諾書有何違背法律強行規定及公序良俗之事實，自應受其拘束。
②又依系爭承諾書，被告所負將系爭土地登記其名下之應有部分移轉予原告及訴外人鄭洪玉崑、乙○○等3 人，係以辦理繼承洪彭瑞蘭遺產之過戶為條件。而彭洪瑞蘭所有系爭土地應有部分，已於96年3 月26日辦理繼承登記過戶完畢，有土地登記謄本在卷為憑，且彭洪瑞蘭之遺產稅及罰鍰業已分別於87年6 月23日、92年1 月17日全部繳清，有財政部臺北市國稅局96年3 月7 日財北國稅徵字第0960028033號函附於本院95年度訴字第1128號卷宗第128 頁可稽。另洪彭瑞蘭所遺新勝股份有限公司、臺灣新光實業股份有限公司之股票，則經繼承人同意由洪文樑繼承，用以抵繳乙○○再轉繼承之遺產稅，亦經證人即洪文樑之子乙○○證述屬實（見本院97年9 月18日言詞辯論筆錄），復有原告、鄭洪玉崑、乙○○所訂之協議書在卷為憑，堪認系爭承諾書上揭所載移轉被告名下系爭土地應有部分之條件業已成就。準此，原告自得依系爭承諾書請求被告將系爭土地所有權應有部分3 萬分之4951移轉登記予原告。
五、綜上所述，原告請求被告將系爭土地所有權應有部分3 萬分之4951移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，於訴訟判決結果不生影響，爰不再逐一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　1 　　月　　8 　　日民事第二庭 法 官 方彬彬
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　1 　　月　　9 　　日書記官 王玉雙