臺灣士林地方法院99年度重訴字第106號

• 裁判案由: 出讓公寓大廈區分所有房地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 99 年 09 月 29 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第106號原　　　告　白金翰大廈管理委員會
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　黃虹霞律師
被　　　告　乙○○
丙○○
共　　　同
訴訟代理人　周燦雄律師
蔡德倫律師
被　　　告　戊○○
訴訟代理人　己○○○
被　　　告　甲○○
上列當事人間出讓公寓大廈區分所有房地等事件，本院於民國99年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告乙○○、丙○○、戊○○應將附表所示其所有之不動產所有權出讓。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○、丙○○、戊○○負擔十分之九，其餘十分之一由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠臺北市○○區○○路2 段103 巷34、36號，總層數11層之建築物「白金翰花園名宮大樓」（下稱白金翰大廈），於民國90年間經鑑定為高氯離子混凝土建築物（即海砂屋），列為危險房屋，且經臺北市政府工務局以90年10月31日北市工建字第9044625500號函命停止使用及拆除重建。
㈡白金翰大廈區分所有權人共22戶，其中20戶已於97年4 月25日召開區分所有權人會議（下稱97年區分所有權人會議），作成以與訴外人璞園開發股份有限公司及璞永建設股份有限公司（以下合稱璞園公司）合建之方式，拆除重建白金翰大廈之決議。被告乙○○、丙○○、戊○○均為區分所有權人，其等專有部分如附表所示，惟均不同意重建，原告得依公寓大廈管理條例第13條第2 款、第14條規定，請求出讓其所有權，並請求其等遷出。被告甲○○（與乙○○、丙○○、戊○○合稱被告，如分指各被告，則逕稱姓名）為白金翰大廈34號11樓房屋之現住人，原告亦有請其遷出之必要等語。爰依被告均不同意重建，且經原告多次催告亦置之不理，爰依公寓大廈管理條例第13條第2 款、第14條、第22條條規定，起訴聲明請求判決：
⒈乙○○、丙○○、戊○○應自附表所示其等所有之不動產遷出。甲○○應自臺北市○○區○○路2 段103 巷34號11樓房屋遷出。
⒉乙○○、丙○○、戊○○應將附表所示其所有之不動產所有權出讓；且如本判決確定後3 個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，並准予拍賣。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之抗辯：
㈠乙○○、林家宏辯稱：
⒈丁○○雖於91年5 月31日擔任主任委員，然任期屆滿後未經改選，依公寓大廈管理條例第29條第3 項、第4 項規定，已當然解任而不具有主任委員身分，自不能代理原告提出訴訟。
⒉99年3 月5 日之區分所有權人會議係由無召集權之丁○○召開，因非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始不生效力。
⒊乙○○、丙○○從未反對重建，95年3 月31日重建委員會開會時，即同意由廖益謙建築師規劃設計重建工程，重建委員會並於96年3 月2 日要求住戶匯款支付建築師報酬，程序已進入申請建造執照階段。然因重建委員會主任委員換人，竟於96年11月9 日提出與璞園公司合作改建之方案，而璞園公司所提出之方案，係由其擔任起造人，且公設面積增加，主建物登記面積與室內實際面積均較廖建築師方案大幅減少，顯然不利於白金翰大廈住戶。
⒋基此，乙○○、丙○○只是反對與璞園公司合建，並無公寓大廈管理條例第14條規定不同意重建決議之情形，原告訴請法院命乙○○、丙○○出讓其區分所有權及基地所有權應有部分，顯無理由。
⒌並聲明請求判決：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
㈡戊○○辯稱：
⒈白金翰大廈雖經認定為海砂屋，惟與事實不符，因十幾年來房屋並未有何明顯毀壞，不必重建。
⒉戊○○為所有權人，原告對戊○○無債權存在，不能強制其搬家。如重建後的坪數與重建前相同就同意重建。
⒊並聲明請求判決：原告之訴駁回。
㈢甲○○辯稱：
⒈甲○○只是在那邊看房子，除非老闆（己○○○）指示其遷離，否則原告無權要求其遷出。
⒉並聲明請求判決：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告成立後，已於91年間向臺北市政府報備，經臺北市政府同意備查。有公寓大廈管理組織報備證明、臺北市政府府工建字第09108600400 號同意備查函附卷可稽（本院卷一第22頁至第24頁）。
㈡乙○○、丙○○為如附表所示白金翰大廈34號3 樓之區分所有權人，戊○○則為附表所示白金翰大廈34號11樓之區分所有權人，此有土地及建物登記謄本為證（本院卷一25至第59頁）。
㈢甲○○為白金翰大廈34號11樓房屋之現住人。
㈣白金翰大廈區分所有權人共22戶，其中20戶於97年區分所有權人會議中，作成以與璞園公司合建之方式，拆除重建白金翰大廈之決議。
四、本件經兩造整理並簡化之爭點為：
㈠白金翰大廈是否有公寓大廈管理條例第13條第2 款規定「嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞」之情事？
㈡乙○○、丙○○不同意與訴外人璞園公司簽訂合建契約，是否符合公寓大廈管理條例第14條所規定之「不同意決議」？五、茲敘述如下：
㈠程序方面：丁○○自91年5 月31日起擔任主任委員，任期屆滿雖未進行改選，惟訴訟進行中，經白金翰大廈區分所有權人5 分之1 以上及其區分所有權比例合計5 分之1 以上請求召集，而於99年7 月9 日召開區分所有權人會議（下稱99年區分所有權人會議），原法定代理人丁○○續任白金翰大廈管理委員會之主任委員，此有原告所提之會議紀錄影本附卷可稽（本院卷二第52頁），是丁○○於起訴時之法定代理權縱有欠缺，亦因嗣後經改選仍獲選擔任原告主任委員而補正。此外，該次會議並針對97年區分所有權人會議之決議重新表決通過，即決議以與璞園公司合建方式，拆除白金翰大廈重建，被告乙○○、丙○○抗辯該決議不生效力云云，尚無可採。
㈡實體方面：
⒈白金翰大廈有公寓大廈管理條例第13條第2 款規定「嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞」之情事：
⑴白金翰大廈結構體之安全性問題，經臺北市結構工程工業技師公會鑑定後，以90年5 月18日（90）北結師鑑字第1274號出具鑑定報告書，其意見略為：「⑴..研判標的物因鋼筋鏽蝕已導致結構體有安全之顧慮。⑵混凝土抗壓強度試驗結果顯示各樓層均有混凝土抗壓強度不足之現象，尤其強度最低處位於7 樓及2 樓，研判於強震來襲時標的物之安全堪慮。⑶由於標的物混凝土中有氯離子含量過高及混凝土抗壓強度不足之雙重現象，難以經濟且有效之方法補強及處理防蝕問題，建議標的物拆除重建。⑷標的物36號9 樓有主鋼筋裸露腐蝕及混凝土剝落之現象..。⑸樓版鋼筋混凝土保護層可能因鋼筋鏽蝕而有部分剝落，但仍堆積於天花板及混凝土樓版之間，日久將因剝落之混凝土重量累積而落下，可能有安全之虞..。」等語（本院卷一第72頁）。顯見白金翰大廈確有抗壓強度不足、鋼筋裸露腐蝕、混凝土剝落等嚴重毀損、傾頹或朽壞之情，並有危害公共安全之虞。
⑵臺北市政府工務局90年10月31日北市工建字第9044625500號函，亦依上開鑑定報告書及相同見解之90年9 月1
日(90)北結師鑑字第1274之1 號鑑定報告書之鑑定意見，認定白金翰大廈嚴重傾頹或朽壞，而有危害公共安全之虞，命令立即停止使用並依規定辦理後續拆除重建事宜（本院卷一第60頁）。戊○○雖提出臺北市政府都市發展局95年12月19日北市都築字第09536310100 號函所附之「為本市內湖區白金翰大廈擬依『臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法』申請重建，放寬原容積率或原樓地板面積研商會議」會議紀錄，其中都市審議委員會李繁彥委員發言表示：「…雖經鑑定為海砂屋，其實是部分樓層而已並不是整棟建築物…」等語（本院卷二第150 頁），據以抗辯白金翰大廈並無「嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞」之情事云云，惟查上開會議召集目的係針對「放寬原容積率或原樓地板面積」進行討論，並非就白金翰大廈是否須拆除重建作成會議結論，戊○○片面摘取單一委員之發言紀錄，尚未可認定白金翰大廈並無重建之必要。
⑶按公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但因嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，不在此限。公寓大廈管理條例第13條第2 款定有明文。白金翰大廈經鑑定後，認其結構已有嚴重毀損、朽壞，致危害安全之虞，自已符合上開法條規定之情形。考量長期使用性、安全性、補強費用成本之經濟性及有效性等因素，應以拆除重建為妥，且其重建並不以得到全體區分所有權人及基地所有權人之同意為必要。
⒉乙○○、丙○○不同意與璞園公司簽訂合建契約即為不同意重建決議：
⑴按公寓大廈有公寓大廈管理條例條第13條第2 款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，公寓大廈管理條例第14條定有明文。
⑵白金翰大廈有公寓大廈管理條例第13條第2 款所定之情事，已如上述。另依97年區分所有權人會議紀錄之記載，該次會議討論之事項，包括「白金翰大廈決定依臺北市政府工務局之要求，進行拆除重建案，本案如經決議通過，應即依公寓大廈管理條例第14條第3 項規定，以本次區分所有權人會議決議之名義，申請重建時所需建造執照」、「白金翰大廈決定就前述拆除重建案與璞園開發有限公司與璞永建設股份有限公司合作興建，並簽訂如附件一所示之『合作興建房屋契約書』（附件資料現場提供）」（本院卷一第183 頁），復以99年區分所有權人會議中再次為相同之決議（本院卷二第52頁）。而97年區分所有權人會議、99年區分所有權人會議，均已達公寓大廈管理條例第31條所規定「區分所有權人3
分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席，以出席人數4 分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3 以上之同意」之決議門檻，此有原告提出之白金翰大廈全部區分所有權人名冊、97年區分所有權人會議簽到簿、99年區分所有權人會議紀錄在卷可佐（本院卷一第12頁、第184 頁，本院卷二第52頁）。堪認白金翰大廈之區分所有權人已依公寓大廈管理條例第14條之規定，決議以與璞園公司簽訂合建契約之方式，進行重建。
⑶乙○○、丙○○雖抗辯：其等僅係反對與璞園公司合建，並未反對拆除重建，與公寓大廈管理條例第14條之情形有間云云。惟查，白金翰大廈區分所有權人會議既決議「以與璞園公司簽訂合建契約之方式進行重建」，而就「是否重建」及「如何重建」一併作成決議，則乙○○、丙○○反對與璞園公司合建，自係對重建方案併為反對，已符合公寓大廈管理條例第14條所謂「經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議」之情形。蓋白金翰大廈拆除後，苟欲重建，勢須有可行之重建或合建方案作為配套措施，透過與建築師事務所或建設公司合作興建，以獲得資金之挹注及技術上之協助，是區分所有權人決議拆除重建時，往往須同時就重建方案達成共識。若將上開規定限縮解釋為僅限於區分所有權人對於「是否重建」有反對意見時，方有適用之餘地，則實質上不同意重建之區分所有權人可迂迴藉由「同意重建但反對重建方案」之說詞或方式，蓄意阻撓公寓大廈重建之目的，致拆除重建之日久懸未決，有悖於公寓大廈管理條例第14條維護公共安全並兼顧區分所有權人利益之立法意旨。是以，乙○○、丙○○之抗辯即難採信。
⑷此外，公寓大廈管理條例第14條係強制規定，帶有公益性質，不同意重建之區分所有權人之契約自由或受影響，然此為立法政策下利益衡量之選擇，乙○○、丙○○以該法條規定侵害其締訂契約之自由置辯，亦屬無據。⒊原告復依公寓大廈管理條例第22條規定，聲明請求判決「強制住戶遷離」、「於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之」。惟得依該條規定訴請強制遷離或聲請法院拍賣者，應須符合「積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一」、「違反本條例規定經依第49條第1 項第1 款至第4 款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯」、「其他違反法令或規約情節重大」等情形，始有適用之餘地，與本件係依同條例第13條第2 款規定請求之要件迥不相涉，原告該部分請求，即乏依據。
六、綜上所述，原告主張白金翰大廈之現況符合公寓大廈管理條例第13條第2 款所定情形，依同法第14條第1 項訴請乙○○、丙○○、戊○○應將附表所示其所有之不動產所有權出讓，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
七、本件原告陳明願供擔保宣告假執行，惟就原告勝訴部分，性質上屬於命被告為意思表示之判決，而命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示。強制執行法第130 條第1 項定有明文。是命被告為意思表示之判決必待確定後始生擬制債務人已為意思表示之效力。依其性質，不得在判決尚未確定前依聲請宣告假執行（司法院院解字第3076號解釋、最高法院49年台上字第1225號判例參照）。從而，原告就其勝訴部分，聲請宣告假執行，即非合宜，其聲請應予駁回。至原告其餘之訴經駁回部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及訴訟資料，，核與判決結果不生影響，無庸一一論述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 29 日民事第二庭 法 官 王怡雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 10 月 1 日書記官 桂大永
附表：
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│土地坐落： │
│臺北市○○區○○段三小段162地號 │
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│編號│所有權人│面 積 │地目│權利範圍│
│ │ │（平方公尺）│ │ │
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│ 1 │乙○○ │ 6.5856 │ │ 1/2 │
├──┼────┼──────┤ ├────┤
│ 2 │丙○○ │23.1672 │ 建 │ 1/2 │
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│ 3 │戊○○ │29.7528 │ │ 全部 │
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│ 建 物 標 示 │
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│ 基地坐落：臺北市○○區○○段三小段162地號 │
│ 建物門牌：臺北市○○區○○路2段103巷34號 │
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│編│ 所 │樓 │專建│當平│ 陽平 │共有部分 │權 │
│號│ 有 │ │有 │層方│ 方 │建號2884 │利 │
│ │ 權 │ │部 │面公│ 公 │ │範 │
│ │ 人 │層 │分號│積尺│ 台尺 │ │圍 │
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│1 │乙○○│3樓 │ │ │ │ │1/2 │
├─┼───┼──┤2866│ │23.06 │517/10000 ├──┤
│2 │丙○○│3樓 │ │ 197│ │ │1/2 │
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│3 │戊○○│11樓│2878│ │41.12 │514/10000 │全部│
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