臺灣士林地方法院99年度重訴字第412號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣士林地方法院
• 裁判日期: 101 年 03 月 15 日

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第412號原　　　告　陳慧珊
訴訟代理人　余育軍
被　　　告　新紫工業股份有限公司
法定代理人　林光明
訴訟代理人　陳啟昌律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國101 年2 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段社后頂小段二九一之一、二九二之二地號土地上如附圖所示車庫、辦公室、廠房、廁所之建物拆除，將該部分土地（面積五六一平方公尺）及附圖所示空地（面積二三○平方公尺），返還予原告。
被告應自民國九十九年四月二十八日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣陸萬叁仟伍佰貳拾伍元。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。」民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。查原告起訴時原係請求：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段社后頂小段291-1 、292-2 地號土地（下合稱：系爭土地）上門牌號碼新北市汐止區○○○路307 號之未辦保存建物（下稱：系爭建物）拆除，並返還土地予原告。㈡被告應按月給付被告自民國99年4 月28日起至返還土地之日止之相當於租金之不當得利。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣經本院囑託新北市汐止地政事務所現場測量原告主張之占用面積後，原告於101 年2 月21日之最後言詞辯論期日，始將訴之聲明變更為如後述二之㈠及㈡所示（本院卷第109 頁），核其變更，係基於同一之基礎事實（主張被告無權占用之事實），揆諸前開法條規定，自應予准許。
二、原告起訴主張：系爭土地原為訴外人黃財源所有，嗣本院98年度司執字第14293 號強制執行事件執行拍賣，由原告於99年1 月26日得標買受，並於99年4 月28日取得系爭土地之所有權，因被告興建之系爭建物無權占有在系爭土地上，面積如新北市汐止地政事務所100 年4 月26日土地複丈成果圖（即附圖）所示，爰依民法第767 條第1 項之規定，請求被告拆除占用之建物，並返還所占用之土地。又被告因此受有相當於租金之利益，另依民法第179 條之規定，請求被告按月給付不當得利等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上之系爭建物（如附圖所示車庫、辦公室、廠房、廁所之建物）拆除，將該部分土地（面積561 平方公尺）及附圖所示空地（面積230 平方公尺），返還予原告。㈡被告應自99年4 月28日起至返還上開土地之日止，按月給付新臺幣（下同）6
萬3525元。
三、被告則以：被告興建之系爭建物雖有占用系爭土地之情形，然系爭土地原為被告之法定代理人林光明之岳父即訴外人朱紫明於60年間向原地主買受，原地主並已交付朱紫明使用，因出賣人遲未辦理繼承登記而未完成所有權移轉登記，嗣後又出賣給原告之前手黃財源。但黃財源已於81年5 月12日與朱紫明訂立協議書，同意分割系爭土地中之120 坪無償過戶予朱紫明或其指定之人，故被告占用系爭土地，並非無權占有，原告請求拆除系爭建物及請求不當得利，均無理由。又原告起訴請求拆除系爭建物之結果，將使被告之工廠無法繼續營業，且被告之前曾與原告洽談成立租賃關係，願意支付之租金，高於原告依法所得主張的數額，因原告要求不合理之租金，致兩造無法成立租賃關係，故原告請求拆屋還地，是以損害被告之目的，應屬權利濫用等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
四、整理兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地原為黃財源所有，嗣經本院進行強制執行之拍賣，由原告買受而領有本院99年4 月28日核發之不動產權利移轉證書（影本，本院卷第10頁）。被告興建之系爭建物（如附圖所示車庫、辦公室、廠房、廁所之建物）占用系爭土地之面積為561 平方公尺（計算式：4+17+9+33+396+89+1+12 ），其餘占用之空地面積為230 平方公尺（計算式：1+217+12），係被告作為工廠使用，鄰近之土地都是作為工業使用，系爭建物距離臺北市南港展覽館捷運站，開車約5 、6 分鐘（本院卷第61頁）。
㈡系爭土地之申報地價：99年1 月均為每平方公尺7,200 元，有土地登記第二類謄本在卷可佐（本院卷第18、19頁）。
㈢系爭土地自99年4 月1 日起至100 年9 月30日止，每月每坪合理之價格為352 元至365 元，有本院囑託天下不動產估價師事務所100 年10月12日100 北查估字第1001012 號鑑價報告書（本院卷第90頁及外放資料第35頁）。
五、兩造之爭點（本院卷第80、109頁背面）：
㈠被告是否無權占用系爭土地？占用面積若干？
㈡原告請求拆屋還地，是否屬於權利濫用？
㈢原告得否請求相當於租金之不當得利？數額若干？
六、得心證之理由：
㈠按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，如原告就其物有所有權存在之事實已經認定，而被告以非無權占有為抗辯者，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。經查，被告對於興建之系爭建物（如附圖所示車庫、辦公室、廠房、廁所之建物），占用系爭土地之面積為561 平方公尺，其餘占用之空地面積為230 平方公尺，均係作為工廠廠區使用，占有之面積合計為791 平方公尺乙節，並不爭執，惟提出杜賣證書（本院卷第39至41頁）、協議書（本院卷第42、43頁）為佐，辯稱：系爭土地原為被告之法定代理人林光明之岳父朱紫明於60年間向原地主買受，原地主並已交付朱紫明使用，因出賣人遲未辦理繼承登記而未完成所有權移轉登記，嗣後又出賣給原告之前手黃財源。但黃財源已於81年5 月12日與朱紫明訂立協議書，同意分割系爭土地中之120 坪無償過戶予朱紫明或其指定之人，故被告占用系爭土地，並非無權占有云云。然查，縱令被告上開辯解可採，其所憑之杜賣證書及協議書內容，均僅為兩造以外之人之債權性質約定，基於債權相對性之原則，被告亦無從執上開約定對抗原告，作為有權占有之依據。又被告迄至本院言詞辯論終結前，復未再提出其他證據證明其占有系爭土地之合法權源，則被告辯稱有權占有云云，委無足採，仍堪認被告之上開占用，屬無權占有。因此，原告依民法第767 條第1 項：「所有人對於無權占有者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」之規定，請求被告將坐落系爭土地上之系爭建物（如附圖所示車庫、辦公室、廠房、廁所之建物）拆除，將該部分土地（面積561 平方公尺）及附圖所示空地（面積230 平方公尺），返還予原告，為有理由。
㈡至被告另辯稱：原告起訴請求拆除系爭建物之結果，將使被告之工廠無法繼續營業，且被告之前曾與原告洽談成立租賃關係，願意支付之租金，高於原告依法所得主張的數額，因原告要求不合理之租金，致兩造無法成立租賃關係，故原告請求拆屋還地，是以損害被告之目的，應屬權利濫用云云。經查，被告並無占有原告所有系爭土地之正當權源，已如前述，且系爭建物為未辦第一次保存登記之建物，屬於非依建築相關法規申請建造執照、取得使用執照者，其存在並非現行法令允許之使用方式，如予拆除，尚無違反公共利益之可言。又兩造雖曾洽談租賃，嗣因租金之數額無法達成共識，原告始基於系爭土地所有權人之地位，依法請求原告拆屋還地，其為保障其所有物之完整利用、收益，亦非專以損害被告為目的，自難認原告有權利濫用之情，故被告此部分所辯，尚屬無據。
㈢次按無權占用他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而不動產所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利。又相當於租金之不當得利金額之計算，土地法第97條第1 項固規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」然該條關於約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，至城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。經查，被告占用系爭土地之面積為791 平方公尺（約239.3 坪，計算式：791*0.3025＝239.3 ，小數點下第2 位四捨五入），而占用之情形，經本院於100 年3 月28日現場勘驗之結果，系爭建物係被告作為工廠使用，鄰近之土地都是作為工業使用，系爭建物距離臺北市南港展覽館捷運站，開車約5 、6 分鐘，有該日之勘驗筆錄在卷可佐（本院卷第61頁）。而系爭土地自99年4 月1 日起至100 年9 月30日間，每月每坪合理之價格為352 元至365 元，亦有本院囑託天下不動產估價師事務所100 年10月12日100 北查估字第1001012 號鑑價報告書（本院卷第90頁及外放資料第35頁）。本院審酌上情，以及系爭土地之位置、工商業繁榮程度，被告利用系爭土地之使用情形及所受利益等因素，認原告請求被告自99年4 月28日起至返還占用土地之日止，按月給付之不當得利數額6 萬3525元，係在上開鑑價報告所載之每月合理租金範圍內（63525/239.3 ＝265 ，小數點下四捨五入），亦有理由。
七、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項及第179 條之規定，請求被告將坐落系爭土地上之系爭建物（如附圖所示車庫、辦公室、廠房、廁所之建物）拆除，將該部分土地（面積561 平方公尺）及附圖所示空地（面積230 平方公尺），返還予原告。被告應自99年4 月28日起至返還上開土地之日止，按月給付6 萬3525元，均有理由，應予准許。。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第82條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 15 日民事第二庭 法 官 林政佑
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 3 月 19 日書記官 莊達宏