士林簡易庭101年度士簡字第1051號

• 裁判案由: 修復漏水等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 士林簡易庭
• 裁判日期: 102 年 06 月 17 日

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　101年度士簡字第1051號
原　　　告　黃鴻龍
訴訟代理人　魏淑華
黃福裕律師
被　　　告　日光大廈管理委員會
法定代理人　邱玉霞
訴訟代理人　陳睦彥
上列當事人間修復漏水等事件，於民國102年5月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將原告所有門牌號碼為台北市○○區○○路○○○巷○號八樓房屋之屋頂漏水原因予以排除，並依照台北市建築師公會民國一百零二年三月二十日(102) 鑑字第０五七五號鑑定報告書第八項鑑定結果，及其附件六（如附件）之房屋屋頂修復費用表所示修復項目及費用方法修復至不再漏水之狀態。
被告應將原告所有前項房屋八樓內因漏水所致損害，依照前項台北市建築師公會鑑定報告書第八項鑑定結果，及其附件六（如附件）之八樓房屋室內修復費用表所示修復項目及費用方法予以修復。
訴訟費用新台幣捌萬肆仟陸佰參拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
訴訟標的及理由要領
一、原告起訴主張：
㈠原告所有門牌號碼台北市○○區○○路000 巷0 號8 樓房屋，因系爭房屋上方屋頂層年久失修，每逢下雨即多處漏水、滲水，致原告所有系爭房屋之客廳天花板、客廳陽台天花板、玄關天花板、女兒房間天花板、書房天花板、和室天花板、浴室天花板及牆壁、浴室門口天花板及牆壁、主臥室天花板及牆壁等多處滲漏水及壁癌，經原告委請中嘉工程有限公司估價，須施作現有屋頂地坪打除至RC結構體、地坪施作面清潔清理及吹塵、陰角，止水墩，落水頭施作高分子彈性防水層、屋突側木板拆除後砌磚粉光並施作防水層、地坪及牆面30cm施作瀝青底塗黏結、地坪及牆面30cm施作不硬化橡膠瀝青、地坪及牆面30cm鋪設改質瀝青防水毯、防水毯收頭以壓條固定並封口處理，施作全面進行72小時浸水試驗、施作面鋪設PS隔熱磚及3m*3m 留伸縮縫、女兒牆及主建物周圍砌壓磚並粉光及營建廢棄物清運等工程，估價金額為新台幣（下同）364,849 元。而被告有修繕義務，原告多年來多次以口頭或存證信函請求被告修復漏水，被告迄今仍未修繕。
㈡系爭房屋之屋頂因防水層破裂，致發生漏水之情形，係被告對於大樓頂樓地板疏未注意維護致防水層破裂而漏水，造成原告房屋浸水受損害，被告受住戶之委託管理大樓公共事務顯有疏失。從而，原告得依據委任之法律關係，請求被告修復系爭房屋屋頂以排除漏水，並修繕系爭房屋遭漏水損害之室內天花板及牆壁。為此，依公寓大廈管理條例第10條第2
項及委任契約之法律關係提起本訴，聲明：⑴被告應將系爭房屋屋頂漏水原因予以排除，並依照台北市建築師公會民國102 年3 月20日(102) 鑑字第0575號鑑定報告書第八項鑑定結果，及其附件六所示修復項目及費用方法修復至不再漏水之狀態。⑵被告應將系爭房屋內因漏水所致損害，依照前項台北市建築師公會鑑定報告書第八項鑑定結果，及其附件六（如附件）之8 樓房屋室內修復費用表所示修復項目及費用方法予以修復。
㈢被告答辯後，原告補陳略以：
⒈依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第36條第2 款之規定，已經明確規定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管委會為之，則不論由管理委員會或區分所有權人會議決議或規約規定，均不能將管理修繕之責任，移轉予住戶來承擔，本件被告主張依管理委員會及區分所有權人會議決議「補助2 萬元，由原告自行修繕」系爭房屋頂層之漏水，明顯與上開法律規定有違。
⑴就程序言：被告所主張「補助20,000元，由原告自行修繕」之決議係由管理委員會在100年3月22日所為，不符公寓大廈管理條例第10條第2項後段但書所規定之「區分所有
權人會議或規約另有規定」。待本件起訴後，被告急忙在101 年9 月1 日召開臨時區分所有權人會議以「追認」上開管理委員會之決議，顯無補正上開管理委員會決議之效力。
⑵系爭房屋屋頂層係共用部分，並未約定由原告專用，亦非因可歸責於原告之事由造成系爭房屋屋頂層漏水，為何強要原告負擔全部的修繕責任，並負擔大部分修繕之費用？⑶若將系爭房屋屋頂層修復，使之不再漏水，原告的房屋並不會因此「增值」而是「回復到其原來應有之價值」，縱使認為完善的維修與維護可以使房屋增值，屋頂層既係共用部分，亦應是全體住戶的房屋有所增值。
⑷又物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以供吾人需要而言，而大樓樓頂平台之用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，被告竟以多數暴力強迫原告承擔此維修維護之責任，並負擔幾近全部之維修維護費用，該決議內容明顯違反誠信原則、平等原則，應屬無效。⒉被告爭執系爭房屋屋頂層漏水之修復方法、費用及系爭房屋因漏水毀損而造成損害之修復方法、費用應詳如台北市建築師公會102 年3 月20日(102) 鑑字第0575號鑑定報告書八鑑定結果及附件六所示：
⑴系爭房屋屋齡已有32年，其建材因時間而劣化在所難免，如防水層之損壞，管道間在屋頂之覆蓋物部分也已經損壞，屋頂又疏於管理而任令雜草根生長在防水層上，故研判以上多項因素是造成漏水之原因。修復方法為將屋面防水層全部敲除，重新施作屋面防水層及上舖隔熱磚，並將管道間覆蓋物之損壞部分修補，所需費用約314,050 元。
⑵系爭房屋頂樓室內因漏水而受損部份，如天花板、木地板均須拆除重作，牆貼馬賽克瓷磚也須拆除重作，其他塗料油漆部份則重新處理粉刷，所需費用約115,540 元。
⒊被告未曾自認其有修繕系爭房屋屋頂之責，且一再爭執造成系爭房屋屋頂漏水，其僅有部分之責任；且縱使被告於101
年10月17日調解程序中陳稱願意修復漏水，惟雙方就漏水之原因、修復方法、費用仍有爭執，被告甚至在原告表達希望參與、瞭解修復工程時言明：既然原告主張修復漏水的責任在管委會，原告就無權過問修復的方法、費用、過程等，兩造因此無法達成和解。因此，本件確有送請鑑定之必要；況被告於101 年10月17日調解程序中，就法院詢問本件是否送鑑定時，亦陳稱「同意，對鑑定單位沒有意見」。
2.被告稱曾同意修復系爭房屋屋頂者為無據：
⒋按管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。公寓大廈管理條例第3 條第9 款定有明文。復依日光大廈管理公約管理委員會組織章程第12條規定：「決議及施行：本會之議事，經委員會過半數同意通過後公布施行。」顯然日光大廈管理委員會係採合議制，議案應經委員會過半數同意通過後公布施行始生效力。縱使兩造過去在討論有關修復系爭房屋屋頂漏水事項中，有管理委員主張管理委員會有修繕義務、並同意修繕，亦僅能代表其個人之意見，並無拘束管理委員會之效力，而管理委員會未曾有同意修復系爭房屋屋頂之決議。且若被告曾經同意修復系爭房屋屋頂漏水者，何須再以100 年3 月22日管理委員會決議「補助20,000元，由原告自行修繕」？且本件被告代理人在歷次調解程序中陳稱，管理委員會之權限僅有20,000元，超過此額度之事項其無法決定云云。而修復系爭房屋屋頂費用遠超過20,000元，顯見被告代理人不能決定本件和解的內容，任何一位管理委員也不能以口頭承諾代替管理委員會之決議。
二、被告答辯略以：
㈠本社區為屋齡超過30年之集合住宅大樓，建材老化以及樓板混擬土受各種因素而龜裂是自然現象；原告亦將其室內陽台和窗台擴大外推，牆柱隔間是否有變更等尚未釐清，無法認定造成漏水之原因全部都歸責於被告，另依原告提供之室內損壞照片，發現其天花板粉刷和浴室瓷磚與地板等，可能都還是30年前最早期的建材，實無法將年久使用的狀況全都肇因於頂樓平台漏水而損壞。
㈡原告多年來與本社區歷屆管理委員會協商皆無法取得共識，主因於原告執意將公用頂樓平台維修處理漏水問題和其私人天花樓板翻修與隔熱等工程混為一談，且所有工程款和施工責任皆全部要求由被告負擔。原告並拒繳社區大樓管理費數年（於調解庭前兩天才補繳），尚欠繳公共水管更新分攤費用12,000元，這期間被告依本社區管理公約的管理費用收繳辦法暫停該處平台的定期清潔整理，原告提供之照片只是暫時性的且倒因為果。
㈢本社區為舊的集合住宅大樓，管委會並無起造建商移交之公共維修基金，住戶每月繳交的管理費皆用於管理員人事費，電梯和發電機等緊急設備之維修保養，和水電及清潔等費用，並無再固定收繳公共維修基金，依本社區年度財務報表分析，使用於大樓修繕費用僅約為5%，原告每月繳交的管理費為1,850 元，卻要求社區負擔期360,000 元之維修費用，完全不符合權利義務和公平比例原則。所以本社區上屆管委會於100 年3 月22日之決議：由公共基金提撥20,000元予原告作為自行施工管理公共空間之補助費用實屬洽當。
㈣原告不願接受管委會之決議向台北市政府陳情，管委會於
100 年12月21日去函說明，經台北市政府於100 年12月30日以府都建字00000000000 號函回覆，有關原告屋頂修繕費用之分擔方式除按公寓大廈管理條第10條第2 項辦理外，亦可依區分所有權人的受益程度，彈性訂定標準，以維公平。原告當然是最大的直接受益者，完善的維修和裝潢對該區分所有權人的居住品質提升，和其私人房屋價值當然是增值的。㈤被告再依公寓大廈管理條規定之法定程序於101 年9 月1 日召開區分所有權人會議，第三案決議通過維持100 年3 月22日上一屆委員會決議，補助原告20,000元，原告乃社區13間頂樓住戶之一，原告在大會中已有充分的說明和尋求其他所有權人的支持，依投票結果顯而易見，多數包括頂樓區分所有權人同意本委員會的決議，作為爾後處理的依據。原告即應遵守和接受會議決議之拘束。被告召開區分所有權人會議記錄已經台北市政府於101 年9 月25日以府都建字第00000000000 號函，同意備查在案，依據公共大廈管理條第36條第1 項與第37條，和本社區管理公約第3 條規定，被告亦必須遵守和接受會議決議之拘束，以及政府主管機關之監督。
㈥本社區共有13間頂樓住戶，除原告外其餘12間頂樓住戶歷年來都自己維修和管理其所屬之頂樓平台，未曾向本社區公基金要求支付維修工程費用，絕大部分住戶都能理解本社區管理費中並未內含此項公共維修基金，此為本社區區分所有權人之共同決議，為社區管理委員會正常運作之支柱，亦屬「社區自治」之範疇。因此，被告經區分所有權人大會決議：全額退還原告該戶應繳的管理費內含的大樓維修費用約為5%每年約1,000 元，等同退還20年費用已屬公平合理。
㈦被告之管理委員皆為社區住戶推選產生，無給職義務替全體住戶服務，並無充足時間亦無能力單只處理原告一戶之不合理要求，疲於應付原告四處陳情，不但對其他住戶不公平，亦會嚴重影響本社區住戶未來擔任管理委員會職務之意願，而讓「社區自治」精神無法運作等語，茲為抗辯，並聲明：請求駁回原告之訴。
三、法院判斷：
㈠按公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3 條第12款定有明文。而區分所有權人會議係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，亦為同條例第3 條第7 款所明定。是區分所有權人會議之決議，係就涉及權利義務有關之事項而召開，依同條例第1 條第2 項適用民法第56條第2
項規定之結果，倘區分所有權人會議決議之內容，違反法令或規約者，應屬無效。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大管理條例第10條第2 項亦定有明文。依此規定，管理委員會為法律明定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之義務人，不能藉區分所有權人會議而免除去其義務，且修繕、管理、維護費用，除因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者外，以由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖同條但書另規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用，依民法第
148 條第1 項之規定，尚非法之所許。
㈡查系爭大廈於100 年3 月2 日召開之管理委員會「有關頂樓漏水問題」之決議為：由公共基金提撥20,000元予原告作為自行施工管理公共空間之補助費用；嗣於101 年9 月1 日召開區分所有權人會議，決議通過維持管理委員會決議，補助原告20,000元等情，將系爭大廈屋頂平台修繕之義務，經由決議移由被告負擔，並將應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之修繕費用，決議改由原告負擔絕大部分，則依前開說明，上開決議應屬權利之濫用而屬無效之決議，被告據為抗辯，尚非可採。是原告依公寓大管理條例第10條第2 項規定及委任之法律關係，主張系爭房屋屋頂平台漏水之修繕費用應由被告負擔，於法有據。
㈢據證人即被告聲請訊問之前管理委員會主任委員蔡書楷，到庭結證：「我後來有為這件事召集委員會，其中有一位委員提議如果原告那麼堅持，我們就用三張估價單其中一張，用二萬元補助原告，我們議定後，原告不滿意，要求管委會出全額，但管委會為了全體住戶的公平性，不能答應原告的要求，後來這件事都無法達成共識。……我們樓頂在我接主任委員之前，沒有前例是由管委會來修，所以我們管委會不能開先例去修個別戶的樓頂。……原告要求要修的話，一定要找他信任的廠商來修，這樣管委會只能給予部分補助，如果原告相信管委員找的廠商，管委會就會幫忙找，但原告不同意管委會找的廠商，每個廠商的施工方式不一樣，價錢差很多，原告擔心管委會找比較便宜的廠商，管委會後來同意補助原告所找的廠商的一成費用，就是兩萬元。那段時間是99年，當時管委會有表示同意要去修原告的屋頂，但原告擔心我們會找最便宜的廠商，施工他不見得會滿意，我們就讓原告自己去找。（法官問：你們有無大家開會決議同意幫原告付全額的錢去修？）沒有。沒有人敢答應。」（見卷第182
頁以下）等語，顯見兩造間就系爭房屋屋頂平台漏水之修繕方法一直有爭議，而被告也始終未決議同意負擔全額修繕費用，遑論被告於101 年10月11日提出答辯狀對漏水原因及修繕費用之負擔，多所爭執。是以，原告聲請送請專業機構鑑定系爭房屋屋頂平台漏水原因及修護方法與費用，即屬有據。故被告辯稱：之前管理委員會已同意修繕系爭房屋屋頂漏水，係因原告不同意，才拖延至今；被告既已同意修繕，自無由建築師公會鑑定之必要性，因此鑑定費用應由原告自行負擔等語，亦非可採。
㈣次查，「系爭房屋屋齡已有32年，其建材因時間而劣化在所難免，如防水層之損壞，管道間在屋頂之覆蓋物部分也已經損壞，屋頂又疏於管理而任令雜草根生長在防水層上，故研判以上多項因素是造成漏水之原因。修復方法為將屋面防水層全部敲除，重新施作屋面防水層及上舖隔熱磚，並將管道間覆蓋物之損壞部分修補，所需費用約314,050 元。」等情，據本院依原告選定，並經被告同意，囑託台北市建築師公會鑑定，據該公會以102 年3 月20日(102) 鑑字第0575號鑑定報告書回覆鑑定結果在卷（見卷第131 頁以下）。又「系爭房屋頂樓室內因漏水而受損部分，如天花板、木地板均需拆除重作，牆貼馬賽克磁磚也需拆除重作，其他塗料油漆部分則重新處理粉刷，所需費用約115,540 元。」等情，亦有前開鑑定報告書鑑定結果足稽，該鑑定報告書並以附件六詳列兩項修復工程之工程項目及費用（如附件），且為兩造所不爭執。則原告主張系爭房屋屋頂平台因年久失修，每逢下雨即多處漏水、滲水，致系爭房屋客廳天花板等多處滲漏水及壁癌受損，請求被告修復屋頂平台之漏水及回復系爭房屋受損部分以為賠償，應屬有據。
㈤從而，原告依公寓大廈管理條例規定及委任之法律關係，請求⑴被告應將系爭房屋屋頂漏水原因予以排除，並依照台北市建築師公會鑑定報告書第八項鑑定結果，及其附件六（如附件）所示修復項目及費用方法修復至不再漏水之狀態；⑵被告應將系爭房屋內因漏水所致損害，依照前項台北市建築師公會鑑定報告書第八項鑑定結果，及其附件六（如附件）之8 樓房屋室內修復費用表所示修復項目及費用方法予以修復；為有理由，應予准許。
四、本件係依民事訴訟法第427條第2項規定適用簡易訴訟程序之事件，且為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款
規定，應依職權宣告假執行。
五、訴訟費用為84,630元（內含裁判費4,630 元及鑑定費800,
000 元）。
中 華 民 國 102 年 6 月 17 日士林簡易庭法 官 陳介源
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路0 段0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 102 年 6 月 17 日書記官 范煥堂