103年度士簡字第843號｜民事：給付租金｜裁判日期：103 年 11 月 19 日

臺灣士林地方法院簡易民事判決　　　　103年度士簡字第843號原　　　告　周朝陽被　　　告　馬瀅瀅　　臺北市○○區○○路000○0號訴訟代理人　張克西律師陳宏彬律師林芝羽律師上列當事人間103 年度士簡字第843 號給付租金事件，於中華民國103 年11月5 日言詞辯論終結，本院判決如下：主文：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由：一、原告起訴後變更聲明，核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。二、原告主張：兩造於民國101 年6 月8 日簽立房屋租賃契約1 份（下稱系爭租約），由被告向原告承租門牌號碼台北市○○區○○路00號1 樓之房屋（下稱系爭租屋），租期自101 年7 月1 日起至104 年6 月30日止，約定每月租金新台幣（下同）4 萬元，被告並於簽約時給付擔保金8 萬元予原告，然被告遷入系爭租屋後，即更換前後大門鑰匙，亦未再給付租金，去向不明，原告無奈之餘只得於102 年2 月18日以北投豐年郵局000037號存證信函催告，嗣又於同年6 月18日再以士林法院郵局000130存證信函解除兩造系爭租約，迄原告終止系爭租約前，被告共積欠12個月租金共計48萬元，及按系爭租約第13條，應付違約金4 萬元，另應補付車位月租金3,000 元，12個月共計36,000元，另此期間被告應付管理費每月3,510 元，共計42,120元，及水電、瓦斯費共計4,384 元未繳，經原告墊繳，又原告因被告換鎖另支出修換門鎖費3,000 元，共計被告應給付原告605,504 元，乃經以被告上開擔保金抵扣後，被告仍積欠原告525,504 元，爰依兩造系爭租約法律關係請求，爰提起本件訴訟，並聲明被告應給付原告525,504 元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並聲明願供擔保准予假執行。三、被告則以：兩造於101 年6 月8 日簽立系爭租約，至同年月24 日，被告曾要求原告清潔房屋、原告所有物品清運及大型花木修剪，原告皆表示會如期讓被告遷入，但直至同年7 月3日被告仍未完成點交系爭租屋，被告遷入後，於7 月4 日時，因系爭租屋之二樓住戶清洗陽台時，系爭租屋一樓客房牆壁如下雨般大量滲水，洗衣機壞掉、瓦斯爐無法點火，同年7 月8 日外出返家水淹至客餐廳、臥室、後陽台全部淹水約5 公分，隨即通知原告進行修復事宜，原告直至同年7 月9日晚上6 時才來處理，被告並向原告提出房屋有未點交事宜，並請求原告降低每月租金36,000元，然原告非但不接受，亦不理會，又未就系爭租屋上開漏水等問題進行處理，被告乃於同年7 月12日發存證信函通知原告請其於3 日內將上開所提事項處理完畢，否則依第20條提前終止租約，原告收受後，仍未予處理，故系爭兩造租約至遲於101 年7 月12日經被告以系爭租約第20條事由提前終止。退步言之，依系爭租約第13條，被告本得賠償1 個月違約金而提前終止系爭租約，被告既已於101 年7 月9 日、12日多次向原告方為終止系爭租約之意思表示，系爭租約即已終止，僅被告需負擔該條款所訂之違約金4 萬元，而原告亦已沒收被告簽約時交付之擔保金8 萬元未返還，已超過被告應給付之租金及違約金。再者，原告曾於本案起訴前對被告提告刑事毀損告訴（即鈞院刑庭103 年度易字第16號案件），於該案偵訊中亦自承其於101 年9 月6 日已將系爭租屋換鎖收回一事，本件確又主張其於102 年6 月18日片面發函終止兩造租賃契約，顯然有違事理，原告請求無理由，並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。四、兩造不爭執事項：兩造於民國101 年6 月8 日簽立房屋租賃契約由被告向原告承租系爭租屋，約定租期自101 年7 月1 日起至104 年6月30日止，每月租金新台幣4 萬元，被告簽約時給付擔保金8 萬元，其後即未再繳付租金，其後被告未再繳納租金、管理費予原告，原告於101 年9 月6 日自行將系爭租屋大門換鎖。五、本院得心證之理由：按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之為真實，則被告就其抗辯即不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，民事訴訟法第277 條之規定自明。原告主張被告承租系爭租屋後，即未繳納租金，經原告發函催告仍未清償，始經原告於102 年6 月18日發函通知被告終止系爭租約，經扣除上開被告給付擔保金後，被告尚積欠上開租賃期間12個月之租金、車位租金、管理費、水電費、換鎖費及相當1 個月租金之違約金等情，為被告否認，並主張其承租後，發現系爭租屋有上開房間漏水、洗衣機、瓦斯爐及不明原因淹水等損害，經通知被告修復，仍未處理，已依系爭租約第20條，先後於101 年7 月9 日、同年月12日，分別以口頭及存證信函向原告要求修繕，否則提前終止，原告置之不理，系爭租約即生終止效力，被告即於同年月15日搬離系爭租屋等情，而以兩造租約至遲於101 年7 月12日終止，被告自無給付其後租金、管理費之義務，被告於租約終止前所生租金、管理費、水電費之債務，甚或原告主張之系爭租約第13條提前終止違約金等費用，均足以由被告簽約時給付之擔保金8 萬元扣抵，被告已無給付義務置辯。故本件爭點首需釐清者為，兩造間之系爭租約終止時間及原因為何？原告主張上開被告積欠租金之期間，兩造是否就系爭租屋仍存在租賃關係？亦即被告主張兩造系爭租屋之租賃關係，至遲於101 年7 月12日，由其依系爭租約20條，發函通知原告提前終止，其後兩造已無租賃關係，被告無給付租金、管理費之義務是否有據？（一）原告主張系爭租約於102 年6 月18日，係由其一方依系爭租約第19條終止一節，固據其提出102 年2 月18日、同年6 月18日其發予被告之存證信函2 份為據，然為被告所否認，主張其未收受到上開存證信函，且兩造租賃關係，因其遷入系爭租屋後，即有上開房屋損害情形發生，經通知原告修復未果，乃經其一方依系爭租約第20條，於101 年7 月9 日、12日分別以口頭及函向原告表示終止，除有提出被告所發予原告101 年7 月12日存證信函及附件等資料為據，並聲請本院調閱原告對被告提告刑事毀損之本院 103 年度易字第16號刑事案卷為參。（1）經查，觀諸系爭租約內容，有關約定到該租約提前終止之條文，有其下第13條「租期屆滿」、第19條「出租人終止租約」及第20條「承租人終止租約」等約款，內容如下：第13條：「本契約承租人出租人於期限屆滿前，不得終止租約。」其後另手寫「若提前解約，則應補付車位租金及賠償違約金1 個月」等特別約定（其上有兩造簽名及蓋印）；另第19條：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：一、遲付租金之總額達二個月之租額，並經出租人訂相當期間催告，承租人仍不為支付者。二、違反第9 條規定而為使用者。三、違反第10條第2 項規定而為使用者。四、承租人積欠應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經管理負責人或管理委為會訂相當期間催告仍不給付者。」；第20條：「有下列情形之一者承租人得終止租約一、房屋損害而有修繕之必要，其應由出租人負責修繕時，經承租人訂相當期間催告，仍未修繕完畢。二、有第12條第1 項情形，減少租金無法議定者。三、房屋有違及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時。」，依系爭租約所訂有關租約提前終止條款之體系，可知系爭租約就屆期前提前終止事由，第19條係可歸責於出租人之事由，由承租人之一方為終止之情形，第20條係可歸責於出租人之事由，由承租人之一方為終止之情形，而第13條則係約定兩造無故提前終止之情形，並以手寫特別約定加註該條違約責任。（2）次查：被告主張系爭租約係由其一方依系爭租約第20 條於101 年7 月12日存證信函通知原告表示終止一事，業據被告提出之上開101 年7 月12日存證信函1 份為據，原告對伊有於101 年7 月15日收受該函不爭執，然否認被告有以該函表示提前終止兩造租約之意，認被告僅要求伊要降租金，然伊不同意，隨即有於101 年7 月16日函覆被告等情，亦提出上開101 年7 月16日存證信函1 份在卷。惟查，觀諸上開被告提出101 年7 月12日存證信函，其中載有「..6 月8 日至24日間不斷於台端溝通，台端皆表示會讓我方如期遷入，無奈直至7 月3 日皆未完成點交，7 月4 日遷入當天二樓洗陽台同時一樓客房牆壁如雨下大量滲水，洗衣機是壞的，瓦斯爐無法點火，7 月8 日外出返家水淹至客餐廳臥房後陽台全部淹水約5 公分，整個屋子惡臭不堪。7 月9 日晚上6 點台端才來處理，同時我方提出以上未完成及點交事項，並要求降低每月租金為3 萬6 千元，台端非但不接受，至今也不予理會，我方提出租賃合約第20條承租人終止合約請求，台端還說一切照常不付房租就告我，如此惡言惡行已造成我方同居人生活不便及精神恐懼，嚴重影響我方同居人之安全及健康，限台端於收到此函3 日內出面處理理性解約，若無解約之誠意一切後果請台端自行負責。」等語，並提出系爭租屋屋況照片11張為存證信函附件，依上開信函文字內容，被告已明確表示，遷入後系爭租屋有上開漏水等損害，因同年7 月9 日向原告反應修繕及降租未果，而以該函催請原告於收受3 日內解決上開所述屋內滲水、淹水、洗衣機、瓦斯爐損害之情形，否則其即依系爭租約第20條為一方終止系爭租約之意思表示甚明。復參以原告於102 年3 月間，曾以被告於租賃期間毀損系爭租屋庭園花木對被告提出刑事毀損告訴（該案經台灣士林地方法院檢察署檢察官以102 年度偵字第5686號案件起訴後，於本院103 年度易字第16號案件審理時，經原告撤回告訴。），原告於該案偵訊中，亦曾以告訴人身分供稱：「（問：當你在101 年7 月6 日離開本案房子後，你有無再與馬瀅瀅或是乾脆就解約？）馬瀅瀅要求解約或是減低租金，之後又要求說要延長支付租金，我有答應減少租金3000元，並答應他晚一點支付租金，但馬瀅瀅要求將租金降至每月3 萬元，我不接受」等語（見上開偵卷第100 頁），亦自承被告有對其表示終止系爭租約之意思表示等情，故原告於本院主張被告上開存證信函僅係要求原告降租，並無終止租約之意，即非可採。（3）茲再審認者為，被告主張兩造租賃關係，業經其依系爭租約第20條，於101 年7 月12日發函通知原告提前終止而不存在是否有據？亦即被告所為上開終止租約之意思表示，是否符合兩造系爭租約第20條事由承租人一方得提前終止之要件而生效力？經查，有關被告主張其遷入後，系爭租屋發生一樓房間漏水、洗衣機故障及房屋淹水等情，有提出上開存證信函後所附照片11張可參，質諸原告到庭亦陳稱：「有關被告說一樓客房牆壁滲水，那是二樓住戶洗陽台的問題應該是找二樓不是找我，所以我沒有處理，因為我認為是樓上要處理漏水問題，另外洗衣機並沒有壞掉，我有立刻聯絡東元的人來修理，我有請東元他們的人去聯繫被告，他說被告說不用修理。另外有關7 月8 日淹水5 公分，是洗衣機使用不當造成的，我之前的房客和我自己使用就沒有這問題，我有聯繫東元的人來修理」等語，並不否認系爭租屋於被告遷入後，確有發生如被告存證信函所述房屋漏水、淹水等情，且其中被告反應之系爭租屋一樓客房漏水部分，原告因認係二樓屋主應解決之事，故其不予處理，足見系爭租屋於被告遷入後，存有房間漏水之損害問題，於被告向原告口頭及存證信函催請原告修繕，均未獲原告置理等情。又依兩造系爭租約第10條「修繕及改裝」第1 項約定：「房屋損害而有修繕之必要時，正常使用情況下（註：上開7 字部分係以手寫加註），應由出租人負責修繕」，該約款明定系爭租屋於租賃期間，在承租人正常使用狀況下發生之房屋損害，該修繕責任由出租人負擔，而本件被告於遷入系爭租屋時，發生之房間漏水損害，顯非被告不當使用系爭租屋所致，依上開約款，修繕責任自應由原告負修繕責任，故被告先後以口頭請求原告修繕未果，復以上開存證信函催請原告於3 日內解決，否則依上開租約第20條提前終止租約，與系爭租約第20條第1 款之事由及要件均相符，其所為由承租人一方提前終止租約之行為即屬有據，至原告雖主張系爭租屋漏水原因與二樓有關，然此僅係漏水原因出於第三人之抗辯，而非承租人不當使用行為有關，自不得免除系爭租約出租人應負修繕責任之義務。（4）復查，被告於101 年9 月12日以上開存證信函通知原告，經原告於同年月15日收受，此為原告到庭所自承，原告於收受通知後，僅於翌日另發存證信函函覆，然未於被告方所訂3 日催請修繕期限內處理系爭租屋漏水問題，可認系爭租約業於被告收受後翌日起3 日後（即101 年7 月19 日）即生承租人一方依系爭租約第20條第1 款提前終止之效力，是以兩造間就系爭租屋之租賃期間迄101 年7 月18日止，其後兩造間就系爭租屋無租賃關係。（二）承上，本院審酌原告請求被告給付101 年7 月至102 年6 月份租金（每月4 萬元）共計48萬元，車位租金（每月 3,000 元）共計36,000元，大樓管理費（每月3,510 元）共計42,1 20 元，及使用之水電、瓦斯費共計4,384 元，提前終止違約金4 萬元，原告於101 年9 月請鎖匠換鎖費3,000 元，共計605,504 元，經原告扣抵被告簽約時給付擔保金8 萬元，請求被告應給付525,504 元，是否有據，分述如下：（1）有關原告請求被告給付租金、管理費部分：原告請求此部分，雖有提出系爭租約、101 年9 月至102 年6 月份期間之管理費9 份為據，然承上（一）理由所認，兩造間就系爭租屋之租賃關係，係自101 年7 月1 日起至101 年7 月18 日止，其後即因被告一方依第20條第1 款以存證信函通知原告而生提前終止效力而不存在，是以原告依兩造租賃關係請求租金部分，僅得請求上開租賃期間所生租金共計23,226元（即40000 ×18/31 ＝23226 《小數點以下四捨五入》）。另管理費部分，原告並未提出101 年7 月份之管理費收據，故此部分請求，乏其所據，另原告提出之上開月份管理費單據，亦已在系爭租約終止後所生，原告就上開管理費之請求，亦無理由。（2）有關原告請求被告給付車位租金、違約金部分：依系爭租約第1 條「房屋標示」車位後，另手寫特別約定加註：「車位月租3,000 元乃贈送不收租」等約款，另系爭租約第13條第2 項後段雖手寫特別約定記載「若提前解約，則應補付車位租金及賠償違約金1 個月」等內容，可知，原系爭租約，除於發生系爭租約第13條第2 項後段之事由（即兩造無故提前終止之違約情形）下，被告於租賃期間並無負擔車位租金每月3,000 元之義務，且系爭租約第13條第2 項所訂違約責任，並無包含系爭租約第20條因可歸責於出租人事由由承租人一方提前終止之情形，是以，本件既係被告一方依系爭租約第20條為提前終止，原告自不得依第13條之違約款請求被告負無故提前終止之違約責任，故原告請求被告補付車位租金、違約金4 萬元，均無所據，為無理由。（3）原告請求被告應給付租賃期間之水電、瓦斯費共計4,384 元部分：原告請求上開款項，有提出臺灣電力公司101 年8 月份電費通知單、台北自來水事業處水費收據及陽明山瓦斯股份有限公司收費通知單各1 份為據，核上開費用係在被告上開系爭租屋租賃期間使用所生費用，故原告請求此部分，核屬有據。（4）原告請求換鎖費用3,000 元部分：原告主張其於101 年9 月，發現被告搬離，門鎖遭換，請鎖匠換鎖費3,000 元，業據其提出大東鎖印行收據1 份，此部分核屬系爭租約終止後被告應負回復原狀所生損害賠償費用，故原告此部分請求，核屬有據。（5）綜上，本件原告依兩造租賃關係及系爭租約請求被告給付租金23,226元、水電、瓦斯費4,384 及換鎖費3,000 元等部分，應屬有據，其餘款項，難認有理，又被告於簽約時有給付原告擔保金8 萬元，未經原告返還，為兩造所不爭執，經原告主張扣抵與上開擔保金債務後，被告已無積欠原告款項，故原告請求被告給付525,504 元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，已無理由，應予駁回。六、本案原告主張依兩造租賃關係及系爭租約請求權向被告請求給付上開款項，尚屬無據，不應准許。從而，原告提起本訴，請求被告給付525,504 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回，併此敘明。七、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 103 年 11 月 19 日臺灣士林地方法院士林簡易庭法官張嘉芬以上筆錄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中華民國 103 年 11 月 19 日書記官張葵衢

士林簡易庭103年度士簡字第843號

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