103年度士簡字第961號｜民事：給付管理費｜裁判日期：103 年 11 月 28 日

臺灣士林地方法院簡易民事判決　　　　103年度士簡字第961號原　　　告　威靈頓山莊管理委員會法定代理人　林淵池訴訟代理人　馬在勤律師複代理人　　陳佳雯律師被　　　告　汪采槿德產汽車貿易股份有限公司上一被　告法定代理人　王公威　　住台北市○○○路000號1樓居臺北市○○區○○○路○段00號羊曉東　　住台北市○○區○○路○段000巷00號5樓林玫岑　　住台北市○○區○○路000號6樓之1 居台北市○○區○○○路00號3樓之1 宏群開發建設股份有限公司設台北市○○○路00號6樓之1 上一被　告法定代理人　汪佳坤　　住台北市○○○路00號6樓之1 居臺北市○○區○○○路000○0號3樓上被告五人共同訴訟代理人簡維能律師徐俊逸律師郭鐙之律師被　　　告　廖原儀　　住台北市○○路○段000巷00號2樓居臺北市○○區○○○路00○0號上列當事人間103 年度士簡字第961 號給付管理費事件，於中華民國103年11月10日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告廖原儀應給付原告新台幣壹拾叁萬零壹佰貳拾貳元及自民國一０三年八月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由被告廖原儀負擔十分之四，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告廖原儀如以新台幣壹拾叁萬零壹佰貳拾貳元預供擔保，得免為假執行。事實及理由甲、程序部分：被告廖原儀未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。原告起訴後變更聲明，核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。乙、實體部分：一、原告主張：（一）被告廖原儀為門牌號碼台北市○○區○○○路00○0 號建物所有人，被告汪采槿門牌號碼台北市○○區○○○路00號建物所有人、被告德產汽車貿易股份有限公司（下稱德產公司）為台北市○○區○○○路00號2 樓、2 樓之1、5樓、5 樓之1 建物所有人、被告羊曉東為門牌號碼台北市○○區○○○路00號3 樓建物所有人、被告林玫岑為門牌號碼台北市○○區○○○路00號3 樓之1 建物所有人、被告宏群開發建設股份有限公司（下稱宏群公司）為門牌號碼台北市○○區○○○路00號4 樓所有人，均為原告「威靈頓山莊」社區之住戶，依原告「威靈頓山莊住戶公約」第2 條規定，所有社區住戶應於每月20日前繳納每戶管理費新台幣（下同）4500元及上月水費( 每戶每月個別水費加上應分攤之公共水費) 之義務，惟被告廖原儀於100 年11 月起迄103 年4 月間止，有積欠管理費、水費如附表所示之各月份欠款共計130,122 元，另被告汪采槿則有自103 年2 月起至同年5 月止積欠4 個月管理費未繳共計 18,000元，被告德產公司則自103 年1 月起至同年5 月止積欠其所有上開4 戶建物5 個月管理費未繳共計90,000元、被告羊曉東則自103 年1 月起至同年5 月止積欠5 個月管理費未繳共計22,500元，被告林玫岑則自103 年1 月起至同年5 月止積欠5 個月管理費未繳共計22,500元及被告宏群公司則自103 年1 月起至同年5 月止積欠其所有上開2 戶建物5 個月管理費未繳共計45,000元，經原告依公寓大廈管理條例21條規定相當期間向被告催告仍不給付，爰依原告「威靈頓山莊住戶公約」第2 條及公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告6 人各自給付其等積欠之上開管理費及水費，並聲明被告汪采槿應給付18,000元、被告德產公司應給付90,000元、被告羊曉東應給付22,500元、被告林玫岑應給付22,500元、被告宏群公司應給付45,000元及被告廖原儀應給付130,122 元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）對被告汪采槿、德產公司、羊曉東、林玫岑、宏群公司等人答辯之陳述： (1)被告等雖以其等所有上開門牌號碼台北市○○區○○○路 00號1 至5 樓等9 戶建物，另已成立「崇仰21社區管理委員會」，非原告「威靈頓山莊」社區之住戶，無須向原告繳納管理費。惟查，原告社區係依公寓大廈管理條例第53 條規定，為多數各自獨立建物然有共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，準用公寓大廈管理條例，於97年9 月20日所成立之社區，而被告上開9 戶建物雖係於101 年7 月24日改建完成，然乃坐落於「威靈頓山莊」社區內，共用社區內之共同設施，包括: 警衛室、供水設備、道路、垃圾清運設備等，故依上開規定，系爭9 戶建物之管理及組織，應準用公寓大廈管理條例之規定，故原告為修繕、管理上開共同設施而收取之管理費，被告等人自有繳納之義務；至於被告另行成立之「崇仰21社區管理委員會」至多僅能管理上開9 戶建物之內部事務，如: 頂樓、外牆、樓梯間之修繕等，然就「威靈頓山莊」社區內之共同設施，包括: 警衛室、供水設備、道路、垃圾清運車等，仍由原告負責管理，此即被告須向原告繳納管理費之理由。茲有關原告社區內之共同設施均有設置之必要，且均有運作之事實部分，分述如下： 1、原告社區之自來水設備，即社區內最重要之「共同設施」，係台灣自來水公司於崇仰公園內設置供威靈頓山莊社區使用之蓄水池、馬達及總表，此一馬達之設置目的係將自來水分送至社區門口( 崇仰一路10之1 號) 之蓄水池；上開設施均由原告管理及維護，原告社區內各棟建物均設置有自來水管線及自來水分表，被告上開9 戶建物則共同使用一個自來水分表，是以自來水設備( 包含蓄水池、馬達、輸水管線等) 確屬威靈頓山莊社區之「共同設施」，被告上開9 戶建物既然坐落於原告社區內，共同使用自來水設備，並由原告就全部設備進行管理與維護，故自來水設備對被告而言乃具有整體不可分性，被告除了須按月向原告繳納水費外，亦應繳納管理、維護供水設備正常運作所支出之費用、抄表人員之薪資等管理費。 2 、警衛室：進入原告社區之汽、機車如無社區核發之通行證，由原告社區外聘之保全攔下並登記車號與進、出時間，是知警衛室之設置係為維護社區全體住戶之安全，確有設置之必要且屬社區之共同設施，被告辯稱進出社區無須查驗、無實質功能云云，並非事實。 3 、道路：因社區內之道路為私有公用，故區公所不會主動進入社區鋪修道路，社區內道路須由原告向區公所申請鋪修，另道路下方及道路旁之水溝維修費亦須由管理費支付，道路（含道路下方及路旁之水溝）亦屬社區之共同設施。 4 、垃圾清運設備: 因區公所之垃圾車並未進入威靈頓山莊社區清運垃圾，為處理社區垃圾問題，原告遂外聘清潔人員進社區清運各戶之垃圾（含資源回收），故垃圾清運設備有設置之必要且屬社區之共同設施。 (2)再者，依「威靈頓山莊住戶公約」第2 條之規定，管理費乃按「戶」收取而非按「棟」收取，且被告上開9 戶建物雖坐落於同一棟地上物，然分設9 個門牌，屬9 個獨立之所有物，此觀各該門牌有獨立之建號即明，相較社區內其他僅有一個門牌之建物，系爭9 戶顯會使用更多社區內之共同設施，如: 水資源、垃圾清運設備等，焉有僅繳納一戶管理費之理？故故依原告規約，被告應依其等所有建物戶數繳納各戶每月管理費4,500 元。二、被告答辯之陳述：（一）被告廖原儀部分：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌。（二）被告汪采槿、德產公司、羊曉東、林玫岑、宏群公司均聲明駁回原告之訴及假執行之聲請，其等答辯理由同下： (1)緣被告宏群公司雖於96年間購買門牌號碼台北市○○區○○○路00號之別墅及坐落土地，然因別有用途，於99年12月委託訴外人即營造廠商禾昌公司將原21號建物打掉重建，並已在重建時申請報廢原來門牌號碼，另於改建成兩棟公寓大樓後新增出門崇仰一路牌號21-1號。而被告宏群公司身為起造人，在房屋蓋好時亦遵循公寓大廈管理條例第28條規定，召開區分所有權人會議並向臺北市政府申請報備成立崇仰21社區管理委員會在案。被告宏群公司在改建原購買的房屋時已申請報廢門牌號碼，故自動工始該地就並非屬威靈頓山莊管理委員會管理範圍。而後被告宏群公司將房屋蓋好於102 年7 月3 日成立崇仰21社區管理委員會後，被告德產公司、汪采瑾、羊曉東、林玫岑、宏群公司等人均為崇仰21社區管理委員會之住戶，更與威靈頓山莊管理委員會毫無瓜葛。被告德產公司、汪采瑾、羊曉東、林玫岑、宏群公司等人均為崇仰21社區管理委員會之住戶，其管理費之繳納自係繳交給崇仰21社區管理委員會，威靈頓山莊管理委員會，並無任何請求權基礎可以向崇仰21社區管理委員會之住戶請求管理費，原告向被告等人請求管理費實無理由。退步言之，假設鈞院認定被告等仍需繳交管理費予威靈頓山莊管理委員會，則被告宏群公司購買時僅一戶屬於威靈頓山莊管理委員會之住戶，現繳交之管理費亦應僅以一戶為限，因現實情況而言，崇仰21 社區管理委員會之住戶所會耗費之管理資源，與當初購買時並無二致，何以因門牌號碼之增加即加收多戶之管理費，更遑論上開被告更並非威靈頓山莊管理委員會下之住戶，原告主張被告德產公司、汪采瑾、羊曉東、林玫岑、宏群公司等均須繳內管理費予威靈頓山莊管理委員會顯無理由。 (2)崇仰21社區為一獨立社區，並非原告主張之公寓大廈管理條例第53條之集居社區，緣在臺北市○○區○○○路00號建物，尚未拆除重建成公寓大廈前，係依公寓大廈管理條例第53條：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」與原告威靈頓山莊社區管理委員會間準用公寓大廈管理條例之規定。而在崇仰21社區管理委員會至102 年12月止仍有繳納原崇仰一路21號建物之管理費予原告，然實則自崇仰21社區管理委員會成立(102年6 月1 日) 後就無繳納管理費義務，原告主張原告社區係被告有使用社區內之共同設施，如：警衛室、道路、垃圾清運、供水設備云云，惟按公寓大廈管理條例第53條之要件為，各獨立使用之建物、公寓大廈間有「共同設施」且其使用與管理具有「不可分性」並需兩個要件同時具備始能認為有集居之狀況。上開法條之所以讓各獨立使用之建物、公寓大廈間準用公寓大廈管理條例之規定實係因其各獨立建物間有共同使用之設施且具不可分性，類似公寓大廈之公共設施而會有需共同分擔的費用或管理之成本之故。然本件在原崇仰一路21號建物改建成五樓高公寓大廈後並有向臺北市政府辦理公寓大廈管理組織報備並領有報備證明後，就警衛室、清潔設備、道路已無與原告有所謂共同設施且具不可分性之事，且原告所稱被告有共同使用設施部分，並非事實，分述如下： 1、警衛室：被告等人之社區已有請獨立之保全，進行被告等崇仰21社區之安全維護，在有人需進入崇仰21社區時皆會進行身分查驗並通知住戶，始有實質的警衛功能。原告警衛之查驗對被告等之社區並無實質的警備功能，卻要強加予被告等說係為被告之安全云云，實難採信。 2、道路：原告主張道路係私有公用，亦即係所有權人同意他使用，而可能為既成道路。而此既成道路既不屬於原告所有，何有原告所謂係原告社區之共同設施？而鋪修道路之費用原告亦自承係向區公所申請而非用管理費維修，原告以此私有道路列為共同設施並無理由。 3、垃圾清運設備：原告社區固然有請外聘清潔人員進社區清運原告社區住戶之垃圾，係原告社區不可或缺之共同設備無誤。但被告等之崇仰21社區有自聘清潔人員進行垃圾之清運，而無用到原告社區之清潔人員，原告所請之清潔人員實與被告等人毫無干係，此處請鈞院明察。 4、供水設備：被告等有使用供水設備，亦有繳納水費與原告如前所述，然參原告所提原證五可知，供水設備所使用之馬達為自來水公司所代設，而設置及維修費用始由原告管委會負擔，可知此馬達亦非屬原告，被告等之管委會有按時繳納水費，若遇有須修繕供水設備時，亦可持清單，按原告社區使用人數加上崇仰21社區均分費用後，與原告等之崇仰21社區請求維護費用。至於公共用水部分，原告主張包括警衛室用水、原告辦公室用水、原告社區內之花草用水等皆需要，而要被告等負擔，惟被告等為崇仰21社區之住戶，與原告社區各自獨立，原告以其社區內需用水之費用，強加予被告等並無理由。（3）綜上，被告等五人所居住之崇仰21社區難認與原告社區有共同設施且具不可分性，且被告等五人之崇仰21社區唯一有使用之供水設備其水費及維修費亦係可分的，並非如原告所主張具有不可分性，此情請鈞院明察。且本崇仰21社區為威靈頓山莊中極少數之第二種住宅區而可改建成五層樓公寓之住宅，故原告所主張若讓原告獨立於威靈頓山莊社區管理委員會，會讓其區分所有權人亦有獨立之可能而拒繳管理費云云，並無理由。三、本院得心證之理由：（一）原告請求被告廖原儀給付於100 年11月起迄103 年4 月間止，積欠之管理費、水費130,122 元部分：經查，原告主張被告廖原儀為門牌號碼台北市○○區○○○路00○0 號建物所有人，未依原告社區規約按月繳納管理費4,500 元及水費，積欠如附表所列管理費及水費一事，業據原告提出原告住戶公約、被告廖原儀上開建物登記謄本、台北市政府核發原告社區報備證明書、郵局存證信函及被告廖原儀應繳納費用明細表各1 份在卷，被告經本院合法通知後，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，堪信此部分原告主張為真。從而，原告訴請被告廖原儀給付如主文第1 項所示金額之管理費、水費，及自起訴狀送達翌日即103 年8 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。（二）原告請求被告汪采槿、德產公司、羊曉東、林玫岑、宏群公司等人依原告山莊規約給付上開期間積欠之管理費部分：按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之為真實，則被告就其抗辯即不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，民事訴訟法第277 條之規定自明。（1）原告主張被告汪采槿為門牌號碼台北市○○區○○○路00號建物所有人、被告德產公司為同號2 樓、2 樓之1 、5 樓、5 樓之1 建物所有人、被告羊曉東為同號3 樓建物所有人、被告林玫岑為同號3 樓之1 建物所有人、被告宏群公司為同號4 樓所有人，為原告山莊住戶，未依原告規約繳納管理費，分別各積欠原告103 年2 月起至同年5 月管理費18 ,000 元、103 年1 月起至同年5 月管理費90,000元、103 年1 月起至同年5 月管理費22,500元，103 年1 月起至同年5 月管理費22,500元及103 年1 月起至同年5 月管理費45,000元等情，被告雖就原告主張其等分別為上開門牌建物所有人一事不爭執，然否認需依原告山莊規約繳納原告管理費之義務，辯以其等9 戶建物係被告宏群公司為起造人，於99年12月委託訴外人即營造廠商禾昌公司將原門牌號碼台北市○○區○○○路00號獨棟建物拆除後重建之兩棟5 層樓公寓大樓，並新增被告建物門牌號碼共9 戶，並於102 年7 月3 日依公寓大廈管理條例第28條規定，成立「崇仰21社區」並向臺北市政府申請報備在案，被告3 戶建物均係原門牌號碼台北市○○區○○○路00號獨棟建物拆除後所新增，於動工時即非屬原告山莊管理範圍，其後於102 年7 月3 日成立「崇仰21社區」管理委員會後，即與原告管理委員會毫無瓜葛，被告等人均係依「崇仰21」社區規約繳納管理費，原告依原告山莊規約向被告請求給付管理費無依據等語答辯，故本件爭點首為，原告依原告山莊規約向被告請求其等所有每戶建物按月繳納管理費4,500 元是否有據？被告是否有依原告山莊規約繳納管理費與原告之義務？（2）經查，原告主張被告等為其山莊住戶，依原告規約第2 條，每戶應繳管理費4,500 元等情，雖據原告提出原告97年度區分所有權人及住戶會議紀錄、原告山莊公寓大廈管理組織報備證明、原告山莊住戶公約等為據，惟經被告以上開理由置辯，主張其等另有於102 年6 月成立崇仰21社區，制訂住戶管理規約繳納管理費予被告社區，亦有被告提出「崇仰21社區」102 年6 月1 日區分所有權人第1 次會議紀錄、住戶管理規約、「崇仰21社區」公寓大廈管理組織報備證明等件在卷，而觀諸原告山莊報備證明所載該山莊之範圍（即地址），除載台北市○○區○○○路00號外，並未載被告德產公司所有門牌號碼台北市○○區○○○路00號2 樓、2 樓之1 、5樓、5 樓之1 建物、被告羊曉東所有台北市○○區○○○路00號3 樓建物、被告林玫岑所有台北市○○區○○○路00號3 樓之1 建物、被告宏群公司所有台北市○○區○○○路00號4 樓建物等地址，又參以原告提出被告等人所有上開9 戶建物第二類登記謄本，其等建物均係坐落台北市○○區○○段○○段00000000地號土地，於101 年7 月24日建築完成，101 年8 月23日完成第一次建物登記，屬五層鋼筋混凝土建物，共有建號崇仰段二小段00000-000 （面積809 平方公尺，其他登記事項本共有部分之項目有梯廳、供公寓大廈管理維護空間、機房1 、機房2 、停車空間、垃圾處理空間、安全梯、發電機房、機房供電信、消防、樓梯、門廳、大廳等17項）、崇仰段二小段00000-000 建號（面積113.16平方公尺，其他登記事項：使用執照101 使字0204號，停車位共16位），可見原告主張被告汪采槿、德產公司、羊曉東、林玫岑、宏群公司等人所有上開建物，係在原告山莊成立後，始興建完成之5 層樓建物，已非原告山莊成立時地址為台北市○○區○○○路00號之獨棟建物住戶，故被告等人以被告所有建物，均係自台北市○○區○○○路00號之獨棟建物拆除後，申請新建之9 戶建物，應屬實在。是以被告等人所有上開建物，係於101 年8 月始完成之新建物，其等所有建物所有權，並非繼受原址台北市○○區○○○路00號之獨棟建物所有人，亦即被告等人並非原告山莊成立時原址為台北市○○區○○○路00號獨棟建物住戶之繼受人，自無依公寓大廈管理條例第24條第1 項所訂區分所有權人之繼受人，應於繼受時遵守原區分所有權人，依原告規約所訂之一切權利義務事項之義務。故原告主張被告為原告山莊住戶，依原告規約應按月給付管理費等情，舉證不足，已難認有據。再者，依被告等所有上開建物登記謄本所載，9 戶建物所有人均有共有停車空間、垃圾處理空間、安全梯、發電機房、機房供電信、消防、樓梯、門廳及停車場等共有部分，且於102 年6 月1 日召開該社區區分所有權人第一次會議及制訂規約後，經申請向台北市政府報備核准，有被告上開提出之區分所有權人第1 次會議紀錄、住戶管理規約、「崇仰21社區」公寓大廈管理組織報備證明可證，足認被告所辯其等建物興建完成後，亦已依公寓大廈管理條例第28條成立獨立之社區管理委員會，非屬原告山莊管委會，不受原告規約拘束，尚非無據，應屬可採。（3）至原告雖主張原告山莊係依公寓大廈管理條例第53條所訂集居地居所組成之管委會，被告所有建物坐落原告山莊範圍，屬共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，並提出原告社區供水設備照片、警衛室照片及登記簿影本、供水設備維修費單據、原告組織及職責表、原告向區公所申請鋪修道路之會議紀錄及路旁水溝維修單等件為參，然查，本件被告所有建物係在原告山莊成立後所新建完成，被告等人並未參與原告規約之制訂，其等亦非原告原住戶之繼受人，並無受原告規約之拘束，原告山莊成立管委會之緣由及依據，並非請求被告給付管理費之依據。且查，原告主張與被告建物所有人有與原告山莊共用警衛室、垃圾清運設備部分，亦為被告否認，主張被告等人成立「崇仰21社區」有委請獨立保全以及清潔人員清運垃圾，此有被告提出崇仰21第二屆區分所有權人會議開會紀錄1 份在卷可證，是原告主張被告建物與原告山莊就上開警衛、清潔屬共同設施使用與管理具有整體不可分性，難認屬實，至原告雖主張共有設施有道路部分需共同維修管理，然依原告提出原告山莊103 年10月4 日區分所有權人會議紀錄，其中書面提案3b. 有關社區整區道路柏油重鋪，決議亦係記載「社區道路事由北投區公所負責維護，..管委會持續視需要而向區公所申請鋪修山莊道路。」等情，足見原告社區之道路管理維護仍屬台北市政府之職務範圍，故原告此部分主張，亦與事實有違。至原告主張被告建物需使用同一蓄水池及馬達設備供水使用一節，惟提出供水設備照片數張在卷為據，且為被告所不爭執，然此部分若原告遇有須修繕供水設備時，亦非不得與被告所屬崇仰21 社區事先商議約定負擔比例，或另請求被告各自依用水比例分擔請求維護費用。是原告上開主張被告等人所居住之建物與原告社區有警衛、清潔及道路等共同設施且具不可分性，難認屬實，至被告等五人有與原告山莊共同使用之供水設備其水費及維修費，亦非無管理使用不可分之情狀，故原告以上開主張作為請求被告給付管理費之理由及依據，仍尚乏所據，難認可採。（4）綜上，原告主張依原告住戶公約第2 條及公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告汪采槿、德產公司、羊曉東、林玫岑及宏群公司分別給付原告管理費18,000元、90,000元、22,500元、22,500元及45,000元及分別自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，難認有據，為無理由，應予駁回。四、綜據上述，原告主張依原告山莊住戶公約第2 條及公寓大廈管理條例第21條，請求被告廖原儀給付如主文第1 項所示金額之管理費、水費共計130,122元，及自起訴狀送達翌日即103 年8 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，其餘請求被告汪采槿、德產公司、羊曉東、林玫岑及宏群公司給付管理費部分，均無理由，應予駁回；原告之訴駁回部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回，併此敘明。五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79 條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 103 年 11 月 28 日臺灣士林地方法院士林簡易庭法官張嘉芬以上筆錄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中華民國 103 年 11 月 28 日書記官張葵衢

士林簡易庭103年度士簡字第961號

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