士林簡易庭104年度士簡字第911號

• 裁判案由: 返還押租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 士林簡易庭
• 裁判日期: 105 年 04 月 08 日

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　104年度士簡字第911號
原　　　告　大傳媒體事業股份有限公司
法定代理人　李宛真
訴訟代理人　吳臾夢律師
杜英達律師
上　一　人
複代理人　　陳怡秀律師
被　　　告　英屬維京群島商馥寓股份有限公司
法定代理人　蔡佳樺
訴訟代理人　曾偉倫律師
蔡怡蘋
邱冠銘
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國105年3月15日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒拾柒萬壹仟柒佰壹拾元，及自民國一百零四年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用（除減縮部分外）新臺幣捌仟肆佰捌拾元應由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣柒拾柒萬壹仟柒佰壹拾元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
壹、程序方面：
一、本件係兩造間租賃契約之法律關係而生之訴訟，依房屋租賃合約書第18條約定合意由本院管轄，本院依民事訴訟法第24條第1 項之規定，為有管轄權之法院。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。經查：原告起訴時聲明為「被告應給付原告新臺幣（下同）80萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息」，嗣於本院審理中，原告變更訴之聲明為「被告應給付原告77萬1,710 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率年5 ％計算之利息」，經核屬減縮訴之聲明，並經被告表示不爭執（見本院卷第155頁背面），揆諸前開規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠緣原告與訴外人宏盛建設股份有限公司（下稱宏盛公司）於民國98年就坐落於臺北市○○路0 段00○0 號13樓之房屋（下稱系爭房屋）及編號S10 、S11 號等兩車位簽訂房屋租賃契約，原告與訴外人宏盛公司並於100 年10月4 日租期屆滿前，復又就系爭房屋及上開車位再行簽訂房屋租賃合約書（下稱系爭租約），並予以公證，約定租期自101 年5 月18日起至104 年6 月30日止。嗣後，訴外人宏盛公司於系爭租約之租賃期間內，即102 年7 月26日將系爭房屋出售予被告，又訴外人宏盛公司、原告、被告三方於102 年10月9 日協議由被告概括承受訴外人宏盛公司於系爭租約中全部之權利義務，包含由被告承受返還履約保證金共計80萬元之義務。又原告已如期於租約到期時自行遷出交還系爭房屋，依系爭租約第6 條第1 項後段約定，被告應返還履約保證金。
㈡至被告答辯就系爭履約保證金，應扣除原告未履行回復原狀義務之費用一節，原告對此否認未將系爭房屋回復原狀，被告拒絕返還履約保證金或將履約保證金扣除回復原狀之費用，皆無理由。按原告基於承租人身分負有回復系爭房屋原狀之義務，為兩造所不爭執。惟，原告所應回復者，係102 年11月14日即被告與訴外人宏盛公司間現況點交時之狀態，因原告與訴外人宏盛公司於101 年所重新簽訂租約為一獨立新約，被告所承受之租賃契約亦為新約而非舊約。原告與被告間之租約自10 1年5 月18日起始，原告之回復原狀責任無論如何不應早於此時點，可知被告所稱系爭房屋自98年4 月27日由原告使用，原告須回復系爭房屋至98年間時狀態，顯無理由；況且，被告係以其與訴外人宏盛公司間之買賣契約移交清冊作為原告回復原狀之內容，然此與租約回復原狀義務乃兩回事，原告並非前開買賣契約之相對人，自不受該契約內容約束。
㈢對於被告主張扣除之賠償款項如視聽室茶鏡、木貼皮、地毯、協調管理費、主臥室掛畫等損失，原告於98年與訴外人宏盛公司約定，租期屆滿時僅需以到期現況騰空返還，並將原告不需要之物品，退還予訴外人宏盛公司處理或收於倉庫，並約定原告並無義務於租期屆滿時，將相關燈具、地毯、壁板、掛畫等協助出租人復原，本案視聽室牆面、地毯、主臥室掛畫等，原告早已陸續經宏盛公司同意予以退回，有證人林義榕具結證述、視聽室壁板照片及訴外人宏盛公司倉庫照片為證。故102 年7 月26日被告買受範圍不包括上開物品，並無相關權利受有損害，原告亦無義務回復上開物品予被告，而被告另主張之協調管理費，與回復原狀不相涉，且被告並無提出明確損失事證，亦未計算上開動產之折舊，被告主張實不足採。
㈣聲明：⒈被告應給付原告77萬1,710元，及自起訴狀送達翌
日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉原告願供
擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠按押租金之返還，須以承租人無債務不履行情事為前提，有最高法院77年度台上字第2213號判決與系爭租約第6 條第1
項約定可稽。原告既未將系爭房屋回復至訴外人宏盛公司交付其使用之原狀，乃有債務不履行之情事，被告無須返還履約保證金，原告之主張，洵屬無據。
㈡依系爭租約第14條第2 項約定，原告返還系爭房屋負有回復原狀之義務，而查本案原告未履行回復原狀義務所生之損害賠償債務，被告得以履約保證金抵充之，有最高法院87年度台上字第1631號、98年度台上字第2052號、99年度台簡上字第25號判決可參。
㈢至回復原狀所應回復的時間點，對照系爭租約第4 條載明「如點交清單…」等文字，然卻未有附件或再次辦理點交之文件，再根據證人林義榕之證詞，系爭房屋自98年4 月27日點交之日起至102 年11月14日止皆為原告所使用，而101 年續約時僅調整租金，並無再行製作清冊，足見原告與訴外人宏盛公司訂立系爭租約時，即合意系爭房屋之點交狀態係以98年4 月27日交付原告時為準，原告之主張，顯無理由。
㈣兩造間於104 年7 月3 日辦理系爭房屋返還點交時，系爭房屋與102 年11月14日買賣移交清冊之照片不符，視聽室之地毯有熨斗燙痕，兩面牆上原有木貼皮與茶鏡不存在、主臥室掛畫不翼而飛，查原告應履行卻未履行回復原狀之費用如下：⒈視聽室安裝茶鏡、補黏木貼皮共37,590元、⒉視聽室鋪新地毯53,025元、⒊協調管理費9,450 元、⒋主臥室掛畫價額。縱認被告應返還履約保證金，亦應扣除上開未回復原狀之賠償費用。
㈤聲明：⒈駁回原告之訴。⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
三、法院得心證之理由：
㈠原告主張於98年間向訴外人宏盛公司承租系爭房屋，訴外人宏盛公司於98年4 月27日至系爭房屋進行現場點交，並出具鑰匙移交書及現場照片；嗣原告復於100 年10月4 日與訴外人宏盛公司就系爭房屋簽立系爭租約；迄102 年7 月26日訴外人宏盛公司將系爭房屋出售予被告，訴外人宏盛公司並於102 年11月14日出具交屋移交清冊，並於102 年10月9 日由訴外人宏盛公司、兩造簽立租賃契約承受協議書，由被告承受訴外人宏盛公司與原告之系爭租約等情，為兩造所不爭執（見本院卷第155 頁背面），並有租賃契約承受協議書、房屋租賃合約書、房地買賣契約暨附件在卷可佐（見本院卷第18頁、第69頁至第115 頁），自堪信為真實。
㈡被告固抗辯原告並未將系爭房屋回復至98年4 月27日時之狀態，並有地毯損壞、木貼皮、茶鏡、掛畫遺失等損害，故應扣除該等費用云云，然為原告所否認，查被告於102 年10月9 日與原告、訴外人宏盛公司簽立租賃契約承受協議書，已如前述，而其所承受乃租賃期間自101 年5 月18日起至104
年6 月30日止之系爭租約，而非訴外人宏盛公司與原告先前於98年間所簽立之另一租約，故原告對被告之承租人回復原狀義務，亦應係針對系爭租約，被告抗辯應回復至98年4 月27日時之狀態，自屬有誤；其次，被告雖依照系爭租約第4
條約定及98年4 月27日後未另行製作點交清單一節即可知應回復原狀時點為98年4 月27日云云，惟租賃物之點交應依現場具體狀況為準，而非以先前已製作之點交清單反推現場實際情況，故被告執此為辯，已難認有理由，況且，證人林義榕於本院審理程序時證稱：伊於97年至102 年間任職於訴外人宏盛公司，系爭房屋98年4 月間租約、移交清冊及照片、100 年簽訂續約時均由伊經手處理，依照系爭租約第14條第2 項約定，租期屆滿時以現況返還即可，且視聽室燈具、地板、地毯、主臥室掛畫因原告承租時表示不需要，業已將該等物品退回訴外人宏盛公司倉庫，亦即本院卷第123 頁至第125 頁所示之大樓地下管理室，惟該等物品是在製作清冊後才拆除，嗣後101 年並未再進行點交或製作清冊，只有調整租金等語（見本院卷第138 頁背面至第140 頁背面），顯見於訴外人宏盛公司與原告簽立系爭租約前，該等地毯、木貼皮、茶鏡、掛畫等物早已退回訴外人宏盛公司，並由該公司自行保管，僅係漏未於98年4 月27日製作之清冊上更正而已，該等物品既非屬租賃標的物，原告自不負回復原狀之義務，被告仍執前揭98年4 月27日點交資料抗辯原告應回復當時情況，自難謂有理由，至於系爭房屋買受時之現況如何，此乃被告與訴外人宏盛公司間買賣契約履行之問題，自非本案所能涉及，併予敘明。
㈢綜上所述，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告返還租屋履約保證金771,710 元，及自起訴狀繕本送達翌日即104
年9 月15日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，及被告聲請命原告提出98年間與訴外人宏盛公司簽立之租約（見本院卷第152 頁、第156 頁），經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述及調查，附此敘明。
五、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行，及依職權確定訴訟費用額（除減縮部分外）為8,480 元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中 華 民 國 105 年 4 月 8 日士林簡易庭法 官 劉育琳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 4 月 8 日書記官 黃啓銓