106年度士簡字第1098號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：107 年 03 月 30 日

臺灣士林地方法院簡易民事判決　　　 106年度士簡字第1098號原　　　告　陳黃柳雪訴訟代理人　何佩娟律師被　　　告　陳菁葏上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國107 年3 月12日言詞辯論終結，本院判決如下：主文：被告應給付原告新台幣貳拾柒萬元及其中新台幣玖萬玖仟陸佰元自民國一０六年七月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴均駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新台幣貳拾柒萬元為原告供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請均駁回。事實及理由：一、原告起訴後變更聲明，核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。二、原告主張：（一）被告前透過住商不動產南京承德加盟店恆久不動產仲介經紀有限公司之仲介人員王裕文，於民國106 年1 月24 日向原告承租坐落台北市○○區○○街00號2 樓之房屋（下稱系爭房屋）。惟因被告要求給予一個多月之「免租裝潢期」，故兩造乃約定自「106 年3 月15日」起租，租期自106 年3 月15日起至110 年3 月15日止，共計四年，每月租金共新台幣（下同）36,000元整，應於每月15日前給付，並簽訂房屋租賃契約書1 份（下稱系爭租約）。詎被告僅於106 年3 月15日給付第1 個月租金（由上開仲介公司代收並扣除半個月租金充作仲介費後，餘額方才給付予原告），此後即藉口系爭房屋產權有糾紛，而於106 年4 月14日以存證信函通知原告伊於106年3 月8 日開始施工，期間不斷遭受訴外人即系爭房屋同棟3 樓住戶陳巍木之干預，訴外人陳巍木並於106 年3月22日晚間要求伊停工；嗣後伊自訴外人王裕文處得知系爭房屋為其他三人( 即訴外人陳巍木、陳一鳴與陳囿任) 所共有，故伊乃於3 月30日先行停工，並要求與系爭房屋全體所有權人重新議約、協調停工期間之營業損失、財物損失之賠償云云。然查，系爭房屋雖為訴外人陳一鳴、陳囿任( 即原告之子) 與陳巍木( 即原告之侄子) 三人所共有，然因系爭房屋所在之「台北市○○區 ○○街00號」為1~3 樓之透天厝，原本為訴外人陳一鳴、陳囿任之父陳榮祥與其兄陳方祥( 即訴外人陳巍木之父) 所共有，訴外人陳榮祥與陳方祥早於94年間即訂立「共有財產分割協議書」，約定除一樓部分仍共同使用外，二樓部分屬訴外人陳榮祥所有，三樓( 含屋頂增建部分) 則歸訴外人陳方祥所有，並各自分管使用及辦理所有權移轉登記予下一代。然因上開透天厝1~3 樓為同一建號之故，且2 、3 樓無獨立出入口( 須從1 樓進出)，故無法分層單獨登記所有權。又訴外人陳一鳴、陳囿任( 即原告之子) 就系爭房屋之出租事宜，早已全權委託原告處理，足見原告確為有權出租系爭房屋之人，殆無疑問。且原告早在委託訴外人即上開仲介人員王裕文處理系爭房屋出租事宜時，已一併交付上開「共有財產分割協議書」及委託書等文件，而訴外人王裕文身為專業仲介人員，理應於居間介紹之際，即已將系爭房屋之所有權屬及分管情形，與被告解釋清楚。退步而言，縱使訴外人王裕文疏未解釋，也與原告無涉，被告豈能藉故指摘原告有何欺騙之情！又因系爭房屋三樓無獨立出入口，訴外人即陳巍木等人須經由二樓方能進出其等居住之三樓，故兩造約同於租屋現場簽約之際，原告亦特地向被告說明此事，並要求被告於裝潢時，不得阻塞二樓至三樓之通道，故訴外人陳巍木或於被告裝潢時，提醒被告應注意工地清潔、共用管線及通行等問題，希望被告勿影響三樓住戶之居住權益，但其並無阻撓被告施工或要求其停工之主張。況訴外人王裕文於106 年3 月 31日也曾邀集兩造及訴外人陳巍木等人共同開會釐清相關爭議，訴外人陳巍木於斯時即明確表示系爭房屋係由原告分管，故原告有權出租，伊並無異議等語。被告卻仍藉故於4 月14日以上開存證信函，要求應由系爭房屋全體所有權人重新議約、簽約云云，實屬無理。（二）原告前乃於106 年4 月19日以存證信函通知被告，重申系爭房屋分管及授權出租之情，訴外人陳巍木嗣亦於10 6 年6 月6 日以存證信函通知兩造承認上述分管使用之情，被告卻仍藉故拒付租金，顯然惡意違約！原告乃於 106 年6 月26日委請律師以存證信函，催告被告給付所欠三個月租金計108,000 元整，否則即終止租約。詎被告於6 月27日收受後，未於7 日內( 即106 年7 月4 日前) 給付，原告乃於106 年7 月6 日委請律師發函通知被告終止系爭租約，並請其依約繳清租金及遷空交還系爭房屋，被告於7 月7 日收受後，系爭租約即經原告終止，然被告仍置之不理，原告乃提起本件訴訟請求被告返還系爭房屋及給付積欠之租金與違約金，其後因被告於本案審理時就返還系爭房屋一節與原告達成調解，而於106 年12月6 日將系爭房屋遷讓返還原告外，其仍堅詞系爭租約係經其一方於106 年6 月30日終止，拒不給付上開終止前積欠之租金，故依兩造系爭租約第3 條、第4條及第6 條之規定，原告自得請求被告給付系爭租約終止前被告積欠之3 個租金108,000 元及自106 年7 月15 日起至106 年12月6 日（被告返還系爭房屋之日）止，按月給付原租金5 倍180,000 元之違約金。（三）對被告答辯之陳述：（1）被告辯稱因系爭二樓房屋之出租人原告並非屋主，還有其他共有人，且因訴外人即系爭房屋其他共有人陳巍木干涉二樓之裝修，致伊無法使用系爭二樓房屋，所以伊才停工並解除租約云云。然查：依系爭房屋仲介人員即訴外人王裕文到庭證述原告委託出租時，有提供建物謄本及財產分割協議書，並告知所有權人是原告兒子；伊有告知被告這些資訊，並告知如果要裝潢時必須要留通道給三樓的住戶，系爭租約在系爭房屋一樓簽約，被告亦有在現場看過，瞭解三樓必須由二樓通道進出，故被告承租時，透過訴外人王裕文，應已知悉系爭房屋所有權人為原告兒子( 陳一鳴、陳囿任) 與訴外人陳巍木共有，及雙方有分管協議，縱使王裕文疏未解釋，也與原告無涉，被告豈能藉故指摘原告有何故意隱瞞或欺騙之情。（2）次按，兩造簽訂系爭租約後，原告即已將系爭二樓房屋交付被告裝潢、使用，此為兩造所不爭執。從而倘被告主張系爭二樓房屋在其裝潢、使用過程中，有所謂被訴外人陳巍木阻止、妨害致無法繼續裝潢、使用之情，既經原告否認，則被告自應就此變態事實負舉證責任，無由空言主張。況查，證人陳巍木亦到庭證述：伊在106 年3 月20日有發LINE予被告對其裝潢有意見，那時伊不知系爭房屋存在共有財產分割協議書，當時LINE只有針對被告在通道放很多廢棄物，及使用到三樓管線的問題，在那個時間點沒有人告知伊房屋已經租出去了。伊沒出席被告申請區公所調解，因伊認與系爭房屋租賃事件無關，伊對原告出租系爭房屋沒有意見，因其後有在肯德基的協調，原告有出示財產分割協議書給伊看，其上確實有伊父親簽名，當場伊就認為二樓應該歸我叔叔他們管理，對於原告出租系爭房屋租賃行為沒有意見，但是房屋本身該有的通道，因為牽涉到安全及消防的問題，我認為應該繼續保留。伊沒有在肯德基協調會要求被告二樓不准裝潢必須停工等語。綜上可知，訴外人陳巍木除主張被告應保留通道供三樓住戶通行外，並未做其他要求或有何強制、脅迫、阻撓或妨害二樓裝潢工程之不法行為，而保留三樓住戶之通行通道乃被告承租之初就明知之條件，故其於106 年3 月30日停工，乃其自己之決定，並非訴外人陳巍木有何要求或不法阻撓，更無二樓房屋不能使用之情形！更何況，嗣於同日訴外人王裕文所召開之肯德基協調會上，訴外人陳巍木已當場肯認原告夫妻對系爭二樓房屋之分管使用權，並對原告之租賃行為無異議，被告卻仍堅持己見，先則於106 年4 月14日以存證信函，無理要求應由系爭房屋全體所有權人重新議約、簽約云云( 請見原證2)，嗣經原告於106 年4 月19日以存證信函回覆、重申系爭房屋分管情形及兒子陳一鳴、陳囿任授權出租等情，且訴外人陳巍木亦於106 年6 月6 日以存證信函表明系爭二樓房屋確係由原告等分管使用、故其對系爭租賃契約無異議，亦無權干涉等情後，被告卻仍繼續停工且拒付租金，其惡意違約之情，至為昭然！（3）末按，被告前雖於106 年6 月30日委託律師發函，主張伊於3 月8 日開始系爭房屋之裝潢工程後，遭訴外人陳巍木要求停工，才得知原告非系爭房屋之所有權人，故要求原告提出三樓陳巍木之使用同意書並重新與全體所有權人議約，然原告無法補正致租賃目的不達，故發函解除系爭租約云云。然被告上開解除契約並無理由，故系爭租約應係於7 月7 日經原告合法終止( 原告係於7 月6 日發函終止、經被告於7 月7 日收受）。（四）原告訴之聲明：被告應給付原告108,000 元及自106 年7 月5 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自106 年7 月15日起至106 年12月6 日止按月給付180,000 元；並願供擔保請准予假執行。三、被告答辯則以：原告為系爭房屋之出租人，然非屋主，被告於出租後裝潢期間，訴外人即系爭房屋共有人陳巍木對其主張其為系爭房屋共有人之一，且干涉伊裝潢，原告亦無法幫伊協調，因伊有催告原告處理，然原告一直未能解決，故系爭房屋原告一直無法交付使用，且屬可歸責原告之事由，故經被告於106 年6 月30日發存證信函與原告解除系爭租約，系爭租約經被告一方合法解除，被告無給付租金及違約金之義務等語答辯，並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。四、兩造不爭執事項：（1）兩造於106 年1 月24日簽立系爭房屋租約，約定租期4 年，自106 年3 月15日至110 年3 月15日止，租金每月36,000 元，於每月15日前給付，原告並同意簽約後迄106 年3 月15日前期間給予被告免租裝潢期。被告並於簽約後即先進場施作裝潢。（2）被告僅繳付第1 個月租金，其後即未再給付原告租金。（3）原告於106 年6 月26日發函通知被告主張被告積欠租金已達3 個月，催請被告於收受後7 日清償，否則依約終止租約，於106 年6 月27日送達被告。（4）被告於106 年6 月30日發函通知原告為解除系爭租約之意思表示，於106年7月4日送達被告。（5）原告於106 年7 月6 日發函以上開積欠租金事由終止系爭租約，於106 年7月7日送達被告。（6）於本案審理時，兩造就系爭房屋被告遷讓返還原告一事，達成調解，業經被告於106 年12月6 日遷讓返還原告。五、本院得心證之理由：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條訂有明文。本件原告主張被告積欠租金達3 期以上，經其定期催告被告給付未果，而於106 年7 月7 日以函通知終止系爭租約並送達被告，被告於原告終止租約後，迄106 年12月6 日始返還系爭房屋，乃依系爭租約之約定請求被告終止前積欠之3 個租金 108,000 元及自106 年7 月15日起至106年12月6 日（被告返還系爭房屋之日）止，按月給付原租金5 倍180,000 元之違約金，被告則辯以原告非系爭房屋之屋主，於被告裝修系爭房屋期間，遭系爭房屋共有人即訴外人陳巍木干涉，原告未能協調處理，主張原告無法交付系爭房屋與被告使用，且屬可歸責原告事由，業經被告一方於106 年6 月30日以函通知原告解除系爭租約，系爭租約業經解除，被告無依約給付租金、違約金義務等語置辯，故本件爭點首為，被告抗辯系爭租約有上開可歸責原告之事由而給付不能，業經其一方解除，故其無給付租金及違約金義務是否有據可採？此部分應由被告負舉證責任。其次，若被告抗辯不可採，原告主張租約業經其終止，請求被告給付終止前積欠租金及終止後遷讓房屋前之違約金是否有理？（一）有關被告抗辯系爭租約業經其一方於106 年6 月30日以函解除一事，被告係以系爭租約簽立後，經其進入裝潢施工，遭系爭房屋共有人即訴外人陳巍木干涉，原告未能協調處理致其無法使用系爭房屋等情，為原告所否認，經查，被告主張其有於106 年6 月30日以函通知原告解除系爭租約一節，雖有卷附原告提出之崇和法律事務所106 年6 月30日崇法字第0000000 號律師函1 份，及聲請傳喚證人王裕文、陳巍木到庭作證，惟查：（1）質諸上開律師函內容略以：「（二）詎本人於106 年3 月8 日開始於租賃標的進行裝潢工程後，竟遭同址3 樓住戶陳巍木要求停工，並表示其為上開房屋所有權人之一，本人驚覺有異，遂向仲介王裕文及陳黃君反應，赫然得知仲介王裕文及陳黃君竟隱瞞本人上開房屋之產權狀況，且陳黃君亦非上開房屋之所有權人，本人迫於無奈，只能先行暫停上開房屋之裝潢工程，並透過仲介王裕文及發函要求陳黃君提出上開房屋之所有權狀及3 樓住戶陳巍木之使用同意書等文件，並與真正之所有權人重新議約，後更於106 年6 月1 日向台北市大同區調解委員會申請調解，惟陳黃君迄今仍未依本人要求補正上開事項，上開房屋之裝潢工程亦因此延宕至今，造成本人莫大之財產損害。（三）承上所述，陳黃君既先惡意隱瞞本人上開房屋之產權狀況，繼而又無法補正本人所要求之上開事項，致造成本人上開房屋之裝潢工程延宕至今，而無法於上開房屋開設心靈診所營業使用，則本人與陳黃君就上開房屋所簽定之租賃契約顯係因可歸責於陳黃君之原因而無法達租賃之目的，故本人今特委請律師發函以本函送達作為解除本人與陳黃君於106 年1 月24日所簽訂房屋租賃契約之意思表示」等語，可知被告以上開律師函所為解除系爭租約之事由，係以原告隱瞞其非系爭房屋所有權人，造成被告裝潢系爭租屋遭系爭房屋共有人即訴外人陳巍木要求停工致其無法使用系爭房屋為據。（2）然質諸訴外人即系爭房屋仲介人員王裕文到庭證稱：原告委託伊出租時，有提供建物謄本及財產分割協議書，並告知所有權人是原告兒子；伊有告知被告這些資訊，並告知如果要裝潢時必須要留通道給三樓的住戶，系爭租約在系爭房屋一樓簽約，被告亦有在現場看過，瞭解三樓必須由二樓通道進出等語，參以原告提出上開共有財產分割協議書，內容係系爭房屋原共有人即訴外人陳巍木之父陳方祥與訴外人陳一鳴、陳囿任之父陳榮祥於94年1 月7 日所簽立，內容約定系爭房屋及同棟一樓、同棟二樓現登記為雙方各1/2 所有，雙方同意房屋分層分割，第二層房屋歸訴外人陳榮祥所有，第三層及屋頂增建部分歸訴外人陳方祥所有，第一層仍為雙方共有各1/2 等情，可認系爭房屋依該原共有人協議，為訴外人陳榮祥所有及使用，訴外人陳巍木之父陳方祥則取得系爭房屋同棟三樓及增建之所有及使用，足見被告承租時，已透過證人王裕文，知悉原告為系爭房屋共有人陳一鳴、陳囿任之母及系爭房屋雖另登記共有人有訴外人陳巍木，然依上開分割協議書，雙方有分管協議，難認被告所辯原告簽約時有何故意隱瞞或欺騙非房屋所有權人一事。（3）且查，有關被告雖主張兩造簽約後，原告將系爭房屋交付被告裝潢、使用，裝潢過程中，遭訴外人陳巍木阻止、妨害致無法繼續裝潢、使用系爭房屋等情，惟質諸證人陳巍木到庭證述：伊在106 年3 月20日有發LINE予被告對其裝潢有意見，那時伊不知系爭房屋存在共有財產分割協議書，當時LINE只有針對被告在通道放很多廢棄物，及使用到三樓管線的問題，在那個時間點沒有人告知伊房屋已經租出去了。伊沒出席被告申請區公所調解，因伊認與系爭房屋租賃事件無關，伊對原告出租系爭房屋沒有意見，因在106 年3 月21後有在肯德基的協調，原告有出示財產分割協議書給伊看，其上確實有伊父親簽名，當場伊就認為二樓應該歸我叔叔他們管理，對於原告出租系爭房屋租賃行為沒有意見，但是房屋本身該有的通道，因為牽涉到安全及消防的問題，伊認為應該繼續保留。伊沒有在肯德基協調會要求被告二樓不准裝潢必須停工等語。另質之證人王裕文到庭證稱106 年3 月30日兩造與陳巍木在肯德基主要協調房屋裝潢事宜，伊基於居間仲介租賃關係在場，因被告裝潢系爭房屋期間，提及陳巍木對其裝潢有意見，要求原來樓梯上來2 樓平面原有通道位置保留，2 樓往3 樓天花板部分陳巍木認為太低，希望高度退回原來高度，中間有提出財產分割協議書，陳巍木看過後，認同2 樓部分使用權在原告方，但對2 樓裝潢部分協商還是沒有結果等情，可知訴外人陳巍木於106 年3 月30日後，並未以其為系爭房屋共有人對被告主張原告無權使用出租系爭房屋權，僅對於被告承租2 樓使用後，於2 、3 樓通道所為裝潢施工之方式，改變原來2 、3 樓通道位置及天花板高度，涉及其3 樓房屋使用進出樓梯空間，要求被告回復原來樓梯通道空間狀況，並未對被告承租使用系爭房屋之權利有爭執。再者，訴外人陳巍木於106 年5 月6 日發存證信函與兩造，其中內容亦陳明「本人對出租人將建物第二樓層出租與承租人作為商業診所使用毫無異議，且無權干涉，為本人依據分割、分管契約擁有使用第三樓層，多年皆從第一樓層級第二樓層之樓梯進出，且為唯一出入通道，本人及其他共有人多年皆以牆面將第一樓層級第二樓層之樓梯通道與樓層使用面積隔離，使通道得以獨立使用並不干預樓層內使用之隱私及安全。..訴求保留原本樓梯間之獨立性及通路之隱私、安全性」等語，亦僅針對被告承租系爭房屋後，主張被告將二、三樓梯通道施工裝潢變更之方式，影響其三樓居住使用權，請求保留原本樓梯間，與證人到庭證述上開情節相符，綜上，訴外人陳巍木僅係基於系爭房屋三樓使用權人之地位，請求被告維持系爭房屋與三樓樓梯通道之狀況，並非基於系爭房屋所有權人地位排除被告使用系爭房屋，自難認原告簽立系爭租約後，有客觀給付不能之情形，故被告主張其承租系爭房屋後，訴外人陳巍木以其系爭房屋共同所有權人而干擾施工致其無法使用，難認有據，故被告主張兩造簽立系爭租約後，有原告無法提供系爭房屋予其使用之事由，且可歸責原告，乃以函為解除契約之意思表示而解除契約，自非依法有據，難認可採。（二）原告主張系爭租約因被告積欠租金3 期未繳，經其限期通知繳納未果而經其一方為終止，請求被告給付積欠之租金及終止後讓系爭房屋前之違約金部分：（1）按如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條訂有明文。經查，原告主張被告於系爭租約簽立後，迄106 年6 月26日，僅繳付第1 期租金等情，為被告所不爭執，應屬實在。又原告主張其於106 年6 月26日以被告積欠租金已達3 期，發函通知被告於收受後7 日清償，否則依約終止租約，並於106 年6 月27日送達被告，其後被告仍未於上開期間繳納，經原告於106 年7 月6 日發函以上開積欠租金事由終止系爭租約，於106 年7 月7 日送達被告而終止系爭租約一事，亦有原告提出之106 年6 月26日存證信函、106 年7 月6 日律師函及被告收執影本各1 份在卷，堪認屬實，故原告主張系爭租約業經其一方以上開被告積欠租金逾2 月而於106 年7 月7 日以函通知終止一節，依法有據，堪認可採。惟查，系爭租約第4條，被告應於每月15日給付租金，故於106 年7 月7 日被告依法終止前，被告未依約給付之積欠租金金額應為106 年4 月15日至106 年7 月7 日共2 個月又23日，故原告請求被告給付系爭租約終止前之積欠租金金額應為99,600元（即36,000×2+36,000×23/30 ＝99,600），是以原告此部分請求被告給付積欠之租金金額應以99,600元為有據，故原告此部分請求被告給付99,600元及自106 年7 月5 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬有據，應予准許，逾此部分，難認有據，應予駁回。（2）原告請求被告於106 年7 月15日後迄被告106 年12月6 日遷讓返還系爭房屋前，依系爭租約第6 條約定之按月賠償相當租金5 倍之違約金部分：按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。經查，原告主張被告於原告終止系爭租約後，違約未將系爭房屋返還，迄本案審理期間，始就返還房屋一事達成調解，而於106 年12月6 日遷讓返還一事，為被告所不爭執，並有本案106 年12月18日調解筆錄1 份在卷，堪認屬實。觀諸兩造系爭租約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止」，故原告依系爭租約上開約定，請求被告給付系爭租約終止後，迄被告返還房屋期間，相當租金5 倍之違約金，雖非無據，然本院斟酌本件被告違約之情狀，違約後亦未實際使用系爭租屋，以及系爭房屋坐落地段、租金行情，及原告所受損害等一切情形，認上開約定之違約金顯尚屬過高，應均以每月租金1 倍為適當，故原告請求被告自系爭租約終止後迄返還系爭房屋之日止，賠償原告違約金170,400 元，應為適當，應予准許，逾此部分，難認有據，應予駁回。六、從而，原告依兩造間系爭租約之法律關係及系爭租約第6 條之約定，請求被告給付積欠之租金99,600元及違約金 170,400 元共270,000 元及其中99,600元自106 年7 月5 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行，至原告敗訴部分其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。八、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 107 年 3 月 30 日臺灣士林地方法院士林簡易庭法官張嘉芬以上筆錄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中華民國 107 年 3 月 30 日書記官高郁婷

士林簡易庭106年度士簡字第1098號

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