106年度士簡字第1170號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：106 年 12 月 29 日

臺灣士林地方法院簡易民事判決　　　 106年度士簡字第1170號原　　　告　袁栗華訴訟代理人　趙乃怡律師被　　　告　張年發張巧吟前列二人共同訴訟代理人　陳國雄律師上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國106 年12月13日言詞辯論終結，本院判決如下：主文：被告張年發應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號、二之八號、二之九號及二之十號之房屋遷讓返還予原告。被告張巧吟應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○○號及二之二號之房屋遷讓返還予原告。被告應連帶給付原告新台幣拾捌萬元，及自民國一０六年九月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一０六年八月五日起至遷讓返還第一項房屋止，按月連帶給付原告新台幣肆拾萬伍仟元。被告應自民國一０六年八月五日起至遷讓返還第二項房屋止，按月連帶給付原告新台幣陸萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決主文第一項得假執行。但被告張年發如以新台幣壹仟陸佰貳拾萬元為原告供擔保，得免為假執行。本判決主文第二項得假執行。但被告張巧吟如以新台幣貳佰肆拾萬元為原告供擔保，得免為假執行。本判決主文第三項得假執行，但被告如以新台幣拾捌萬為原告供擔保，得免為假執行。事實及理由：壹、程序部分：原告起訴後變更聲明，核與民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所列情事相符，應予准許，合先敘明。貳、實體部分：一、原告起訴主張：（一）被告張年發與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約一），由其向原告承租新北市○○區○○路00巷0 號、2 之8 號、2 之9 號及2 之10號房屋（下稱系爭租約一之房屋），租賃期間自105 年11月5 日起至106 年8 月4 日止共九個月，租金為每月新臺幣（下同）135,000 元，租押金390,000 元，由被告張巧吟為連帶保證人，並於系爭租約第6 條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方..，乙方如不即時遷空交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金..」，茲因雙方租約已於106 年8 月4 日租期屆滿，原告亦已表示不再續租，並請被告返還房屋，惟被告均置之不理。（二）另被告張巧吟與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約二），由其向原告承租新北市○○區○○路00巷0 ○0 號、2 之2 號房屋（下稱系爭租約二之房屋），租賃期間自105 年11月5 日起至106 年8 月4 日止共九個月，租金為每月新臺幣（下同）20,000元，租押金60,000元（未付款），由被告張年發為連帶保證人，並於系爭租約第6 條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方..，乙方如不即時遷空交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金..」，茲因雙方租約已於106 年8 月4 日租期屆滿，原告亦已表示不再續租，且被告張巧吟終止前，尚積欠原告9 個月租金180,000 元未清償，經原告請求被告張巧吟返還房屋及給付積欠之租金，均置之不理。爰依系爭租約一、二之規定及連帶保證契約關係提起本件訴訟，請求：一、被告張年發返還系爭租約一房屋；二、被告張巧吟返還系爭租約二房屋；三、被告連帶清償系爭租約二積欠之9 個月租金180,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；四、被告應自106 年8 月5 日起至遷讓返還系爭租約一房屋之日止，按月連帶給付原告相當租金5 倍之違約金675,000 元（即1350005 ＝675,000 ）；五、被告應自106 年8 月5 日起至遷讓返還系爭租約二房屋之日止，按月連帶給付原告相當租金5 倍之違約金100,000 元（即20000 ×5 ＝ 100000），並聲明如主文第一項至第五項所示。對被告答辯之陳述：（1）被告等雖以被告張年發前係向訴外人即原告配偶張正宗之父張乎承租系爭租約一房屋，經訴外人張乎同意，而先行修繕系爭租約一房屋、支出修繕費用共3,067,285 元，屬於就租賃物所支出之有益費用，依民法第431 條規定，對原告有償還請求權，而主張同時履行抗辯拒絕返還系爭房屋，然查，被告等提出之房屋修繕估價單，自修繕日期觀之，除了一張估價單係106 年3 月20日，其餘估價單均非於兩造租賃期間，實與原告無涉；次查，原告與被告張年發之系爭租約一第9 條約定「店屋有改裝設施及修繕之必要時，乙方( 即被告張年發) 應取得甲方( 即原告) 之同意後得自行裝設」；第11條約定「乙方( 即被告張年發) 應以善良管理人之注意使用店屋，若因乙方( 即被告張年發) 之故意、過失或其他因素導致房屋有任何毀損滅失時，乙方( 即被告張年發) 應負責修繕或負損害賠償金之責，絕無異議。店屋因天災地變等不可抗拒之情形損壞有修繕必要時，由甲方( 即原告) 負責修理」；是以，依據原告與被告張年發簽署之系爭租約一內容，僅有因天災地變等不可抗拒之情形損壞有修繕必要時，方由原告負責修繕，其他情形，均應由被告張年發負責修繕，且須先取得原告之同意。再查，原告與被告張巧吟簽署之系爭租約二第9條約定「店屋有改裝屋內設施、裝置外牆招牌廣告及任何修繕之必要時，乙方( 即被告張巧吟) 應取得甲方( 即原告) 之同意後得自費裝設修繕」；是以，依據原告與被告張巧吟簽署之系爭租約二約定內容，任何有修繕必要時，均應由被告張巧吟負責修繕，且須先取得原告之同意。106年3 月20日之估價單，其修繕期間雖於租賃期間內，然而，非屬「因天災地變等不可抗拒之情形損壞有修繕必要」，且「被告等未先取得原告之同意」；再查，106 年3 月 20日之估價單記載修繕地址為中山路95巷2 號2 樓，惟，原告與被告等間之租賃標的物，並無中山路95巷2 號2 樓，被告等卻以中山路95巷2 號2 樓之估價單作為抗辯，企圖魚目混珠。（2）另被告等雖以原告於就被告等人給付之擔保性質押租金抵償前，本不得請求被告等人返還系爭標的物房屋，因此請求違約金並無所據等語為抗辯；惟，按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1 項及第455 條前段規定，定有明文。是以，原告與被告等之租賃契約，其租賃關係於租賃期限屆滿時( 即106 年8 月4 日) 消滅，自租賃關係終止後，被告等即負返還租賃物之責，被告等辯稱原告於就被告等人給付之擔保性質押租金抵償前，本不得請求被告等人返還系爭標的物房屋，於法有違，顯不足採信。（3）又被告以原告請求之違約金過高，應予酌減抗辯；惟，基於私法自治、契約自由原則，契約雙方當事人之真意，法院仍應予以尊重；況且，於106 年3 月15日，原告配偶張正宗業已寄發存證信函予被告張年發及被告張巧吟，於該存證信函中，原告配偶張正宗明確表示「於106 年8 月4 日租賃期限屆滿時，本人不再出租系爭房屋予被告張年發及被告張巧吟」( 原證7 及原證8 ）；於106 年7 月5 日，原告配偶張正宗再次寄發存證信函予被告張年發及被告張巧吟，於該存證信函中，原告配偶張正宗再次明確表示「於106 年8 月4 日租賃期限屆滿時，本人不再出租系爭房屋予被告張年發及被告張巧吟」( 原證9 及原證10) ，是以，被告等早已於數個月前知悉，於106 年8 月4 日租賃期限屆滿之後，原告配偶張正宗不再出租系爭房屋予被告張年發及被告張巧吟，原告配偶張正宗亦當然不會再授權原告出租系爭房屋予被告張年發及被告張巧吟，被告等有數個月充足之時間準備遷出系爭房屋，理應能如期返還系爭房屋；然而，迄今，被告等仍持續占用系爭房屋以從事營業行為，可見，被告等係「惡意違約」。被告等既明知未即時遷空交還房屋時，需支付租金五倍之違約金，卻仍執意不返還房屋，被告等理應負相當於租金五倍之違約金之責任。二、被告答辯則以：（一）被告張年發於民國95年始，即向原告配偶張正宗之父親即訴外人張乎承租系爭租約一房屋整棟。而系爭標的物房屋當時因已閒置多年，致遭斷水、斷電，屋頂更有嚴重漏水情況，因此訴外人張乎先生乃向被告張年發表示，若被告欲承租得先自行修繕系爭標的物房屋，致達足以正常使用之狀態，待不再續租之時，會再結算給付房屋修繕款予被告張年發。也因此被告張年發於95年承租前之94年間乃先行負擔系爭租約一房屋之2 號1 樓及地下室房屋之復水、復電等水電裝修費用約533,050 元後，承租系爭租約一房屋至今。再按被告張年發於103 年間，復就系爭租約一房屋之2 號2 樓之承租範圍代所有權人張乎先生辦理屋內廢棄物之清除，同時就系爭標的物房屋其他樓層部分，再辦理復水、復電等水電裝修費用，共計支出1,687,635 元整。104 年至今更因颱風肆虐，造成系爭標的物房屋屋頂鐵皮遭吹翻，導致漏水情況再次發生，致房屋無法使用，被告張年發乃在得到訴外人張乎先生同意之情況下，由被告張年發再行支付846,600 元之屋頂鐵皮裝修費用以修繕屋頂。嗣被告張年發本欲向訴外人張正忠承購系爭租約一、二房屋坐落之土地，即新北市○○區○○段000 ○000 地號土地其中二分之一持份，並已簽訂「不動產買賣契約書」。惟因原告配偶張正宗主張優先購買權，遂使被告張年發承購系爭土地之事無疾而終。而訴外人張正宗取得上開土地所有權後，乃於105 年11月間以被告張年發與訴外人張乎先生間之房屋租賃契約承租標的記載不明，要求被告應重行簽訂租賃契約，並授權原告擔任出租人簽訂系爭租約一、二之房屋租賃契約書，豈料租期屆滿期間之106 年8 月4 日屆至，原告竟要求調漲租金每月2 萬元，被告等人雖並不同意，惟仍開立支票欲繳付租金，惟遭原告拒絕，並表示不再續租。（二）關於被告前所給付之擔保性質押租保證金共計39萬元，應先抵充租金後，若仍有不足部份原告始得請求:按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行所生損害賠償情事時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院83年度台上字第2108號判例意旨、最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照。經查，被告等人於95年承租系爭標的物房屋時，曾給付擔保性質押租保證金予當時所有權人即訴外人張乎，兩造就此並無爭執，並經載明於系爭租約一第3 條。則核該押租保證金性質，係為擔保原告將系爭標的物房屋出租予被告等人後，如有欠繳租金或租賃債務不履行時得為抵充之預付，就此，被告主張原告得向被告等人請求給付租金之數額，應扣除該押租保證金39萬元後若倘仍有不足部份，始得請求為是。（三）被告等人就系爭標的物房屋支出修繕費用共計3,067,285 元，係屬就租賃物所支出之有益費用，依民法第431 條規定於租賃關係終止時，原告應即償還予被告等人。因此於原告給付該修繕費用3,067,285 元前，被告等人自得爰依民法第264 條主張同時履行抗辯，拒絕返還系爭標的物房屋: (1)按民法第431 條第1 項規定: 「承租人就租賃物，支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限。」，法有明文。 (2)查系爭標的物房屋於95年出租時，因當時所有權人張乎先生怠於整理房屋，因此由被告張年發支出修繕費用、廢棄物清理費用等，以使系爭標的物房屋達於可得使用、收益之狀態。104 年至今颱風肆虐，造成系爭標的物房屋屋頂鐵皮遭到吹翻而嚴重漏水，亦係由被告張年發支出修繕費用，共計3,067,285 元。 (3)是依上揭民法第431 條第1 項規定，被告就系爭標的物房屋既已支出復水、復電、漏水修繕等之有益費用，則於租賃關係終止時，原告應即償還該修繕費用予被告等人。被告等人爰就系爭標的物房屋所支出之修繕費用共計3,067,285 元，依民法第264 條第1 項前段規定: 「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」，主張同時履行抗辯，而於原告給付上揭修繕費用3,067,285 元前，自得拒絕返還系爭標的物房屋。（四）原告請求之違約金過高，應予酌減： (1)查原告於就被告給付之擔保性質押租金抵償前，本不得請求被告等人返還系爭標的物房屋，因此請求違約金並無所據，應予駁回。 (2)退步言，縱被告等人應負擔遲延返還房屋之責，惟該違約金之計算亦顯屬過高，應予酌減: 1.按民法第252 條規定: 「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，故約定之違約金若有過高情事，鈞院即得依該規定核減至相當之數額，並依職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，有最高法院79年台上字第1612號判例意旨可參。約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院79年台上字第1915號判例意旨可資參照。 2.又被告等人若未按時返還系爭標的物房屋，造成原告之損害只有未能出租之房租收益，及為催討返還系爭標的物房屋所支出之相關費用等，因此以按租金5 倍計算之違約金，顯屬過高。又系爭標的物房屋雖座落於道路邊，但因屋齡老舊，又非位於淡水老街行人眾多之處，因此以每月租金5 倍計算違約金確實過高，應予酌減。（五）答辯聲明：駁回原告之訴，並願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277 條前段訂有明文。經查，原告主張被告張年發、張巧吟分別與原告簽立系爭租約一、二，各自承租系爭租約一、二房屋，且互為上開租約連帶保證人，系爭租約一、二之租期均9 個月，且均於106 年8 月4 日屆期終止，被告均繼續占用上開租屋，拒絕依約返還原告，另被告於張巧吟於系爭租約二終止前，尚積欠9 個月租金18 萬元未給付等情，為兩造所不爭執，並有原告提出系爭租約一、二租賃契約書各1 份、存證信函2 份、系爭租約一、二房屋稅籍證明書等資料為據，堪認屬實。次查，原告主張系爭租約一、二均已終止，請求被告依約返還系爭租約一、二房屋，連帶給付系爭租約二積欠之租金，並依系爭租約一、二第6 條所約定違約金條款請求被告依約賠償等情，然為被告所否認，並以上情置辯，惟查：（一）原告請求被告張年發、張巧吟分別返還系爭租約一、二房屋部分：按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1 項及第455 條前段訂有明文。經查，兩造間之系爭租約一、二租賃期限均於106 年8 月4 日屆至，兩造上開租賃關係即終止，被告依約負返還租賃物之責。至被告雖以其對系爭租約一、二有支出修繕費用3,067,285 元，依民法第431 條對原告有償還利益請求債權，乃其依民法第264 條主張同時履行抗辯云云，雖據其提出被證1 、被證3 、被證4 之相關工程契約書、估價單等為據，但按民法第264 條規定之同時履行抗辯權，係因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。然查，被告均係於105 年11月5 日起，始向原告承租系爭租約一、二之房屋，先前被告張年發有承租其中門牌號碼新北市○○區○○路00巷0 號1 樓及地下室使用，然出租人係訴外人張乎，並非原告，此為兩造所不爭執，並有被告提出之房屋租賃契約書3 份為據（即被證3 ），而觀諸被告提出之上開修繕房屋工程契約書、估價單等文書，僅有原證4 之其中洋勝工程有限公司106 年3 月20日出具「地址：中山路95巷2 號2 樓；品名地板、水泥工程..、金額226,800 元」及106 年8 月10日出具之「地址：中山路95巷2 號；品名：二樓雨遮；金額78,000元」之工程估價單2 份係於被告向原告承租系爭租約一、二房屋後所發生之支出，其餘工程修繕均係被告向原告承租系爭租約一、二房屋前所為，縱令被告確有支出上開房屋修繕工程契約及估價單所載之費用，然斯時原告並非系爭租約一、二之出租人，與被告間亦並無租賃契約關係，被告自無據以對原告有承租人償還利益請求權，另上開被告所提106 年8 月10日之估價單，係發生於兩造系爭租約一、二終止後所為，自非屬民法第431 條第1 項之租賃期間承租人所為支出有益費用之範圍，故被告以上開承租前及終止後所為支出之修繕租屋費用，主張對原告有民法431 條第1 項之有益費用償還請求權，顯屬無據。至被告提出於上開106 年3 月20日估價單，雖係於兩造系爭租約一、二租賃期間所發生，但觀諸系爭租約一第9 條約定「店內有改裝設備及修繕之必要時，乙方應取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築及結構安全，並不得違反建築法令，乙方於交還店屋時，自應負回復原狀。」、第11條約定「應以善良管理人之注意使用店屋，若因乙方之故意、過失或其他因素導致房屋有任何毀損滅失時，乙方應負責修繕或負損害賠償金之責，絕無異議。店屋因天災地變等不可抗拒之情形損壞有修繕必要時，由甲方負責修理」；是以，依據系爭租租上開內容，除因天災地變等不可抗拒之情形損壞有修繕必要時，方由原告負責修繕，其他情形，均應由被告張年發負責修繕，另若為系爭租屋之改裝，另需先取得原告之同意，故被告雖提出上開估價單，然依工程品項之記載「地板、水泥工程、垃圾清運、幫浦車」，尚無法排除係屬上開約定應由被告自行負擔費用之房屋修繕或改裝工程，亦無法證明上開支出費用確有增加上開租屋之價值，故被告僅以上開估價單主張其對原告有民法第431 條第1 項之有益費用償還債權，舉證不足，難認屬實。綜上，被告主張其支出租屋修繕費用3,067,285 元，對原告有償還利益債權，依民法第264 條第1 項，為同時履行抗辯，拒絕返還系爭租約一、二之房屋，舉證不足，尚屬無據，委無可採。（二）原告請求被告連帶給付被告張巧吟積欠系爭租約二租金18萬元部分：觀諸系爭租約二第13條約定「乙方（即被告張巧吟）如有違背本契約各項或損害租賃房屋等情事時，丙方（即連帶保證人即被告張年發）應連帶負賠償責任」，故原告依系爭租約即連帶保證法律關係，請求被告連帶給付系爭租約二積欠之租金18萬元，自屬有據。被告雖以其有給付租押金39萬元，原告應先行扣除抵充，而拒絕給付置辯，但查，本件原告係請求系爭租約二於租期間積欠之9 個月租金18萬元，至被告所辯有給付租押金39萬元之款項，係被告張年發於系爭租約一依約繳付，此為兩造所不爭執，並有卷附系爭租約一可參，故上開39萬租押金款項，依約僅供擔保系爭租約一之承租人張年發依該租約應履行之相關承租人義務，自不及於系爭租約二原告出租人對承租人即被告張巧吟之租金債權範圍，原告自不得逕行抵扣，故被告以上開事由抗辯拒絕給付積欠之系爭租約二租金18萬元，難認有據。（三）原告請求被告於系爭租約一、二終止後至返還系爭租約一、二之房屋止，連帶給付有關系爭租約一第6 條、租約二第6條約定之相當租金5 倍之違約金部分：原告上開主張，雖提出系爭租約一、二為據，惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。觀諸兩造系爭租約一、二，均於第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，……，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金或立即停水停電至乙方遷讓完了之日止，乙方即連帶保證人丙方，絕無異議」等語，固就上開被告於系爭租約一、二終止後，違約未遷還系爭房屋，有上開違約金之約定，然依原告起訴狀所載系爭租約一、二房屋，經被告承租後均係作店面使用，本院另斟酌系爭房屋坐落地段、租金行情，及原告所受損害等一切情形，認上開約定之違約金顯尚屬過高，應均以每月租金3 倍為適當，故原告請求被告自系爭租約一終止後迄返還系爭租約一房屋之日止，按月連帶賠償原告違約金405,000 元（即135000×3 ＝405000）及自系爭租約二終止後迄返還系爭租約二房屋之日止，按月連帶賠償原告違約金60,000元（即20000 ×3＝60000）為有理由，應予准許，逾此部分，難認有據，應予駁回。四、從而，原告依兩造間之系爭租約一、二之契約約定、民法第450 條、第455 條及連帶保證等法律關係，請求被告張年發、張巧吟分別遷讓返還系爭租約一房屋、租約二房屋，並請求被告連帶給付積欠之系爭租約二租金180,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即106 年9 月1 日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，並請求被告應自106 年8 月5 日起至騰空遷讓返還系爭租約一房屋日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利405,000 元、及自106 年8 月5 日起至騰空遷讓返還系爭租約二房屋之日止，按月連帶給付原告60,000元之違約金，均有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。。五、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。六、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 106 年 12 月 29 日臺灣士林地方法院士林簡易庭法官張嘉芬以上筆錄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中華民國 106 年 12 月 29 日書記官高郁婷

士林簡易庭106年度士簡字第1170號

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