士林簡易庭106年度士簡字第807號

• 裁判案由: 返還押租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 士林簡易庭
• 裁判日期: 106 年 09 月 15 日

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　106年度士簡字第807號原　　　告　李梓燊
訴訟代理人　劉秋絹律師
丁偉揚律師
王佩絹律師
黃匡麒律師
被　　　告　曹明玉
訴訟代理人　陳義銘
上列當事人間返還押租金事件，於中華民國106年9月1日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟壹佰捌拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告前於民國105 年10月25日與伊簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告以每月租金新臺幣（下同）6 萬元，向被告承租門牌號碼台北市○○區○○○路000 ○0 號2 樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為105
年11月15日至106 年11月14日，伊並於簽約當日交付被告押租保證金12萬元及第一個月租金6 萬元，嗣原告於105 年11月29日將剩餘之11個月（即105 年12月至106 年11月）之租金，共計66萬元匯款予被告。嗣伊因故須提前終止系爭租約，遂於10 6年2 月19日委請訴外人蔡佳宏通知被告終止兩造間租賃契約，並已交還系爭房屋鑰匙，系爭房屋之租金應計算至106 年3 月15日止。嗣伊於106 年3 月20日以南港軟體園區郵局第0000 97 號存證信函請求被告返還106 年4 月份至同年11月份共8 個月溢領之48萬元租金，加計兩造簽約時伊所交付之押租保證金12萬元，故被告於終止租賃契約時共應返還伊60萬。本件伊於租賃期間屆提前終止租約，依內政部房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項規定，違約賠償金至多不得超過1 個月租金，而本件伊既願意賠償被告2
個月租金12萬元，自得於期限屆滿前終止租賃契約，無須徵得被告同意。本件系爭租約於106 年3 月15日合法終止，被告自應返還扣除2 個月租金賠償溢領之48萬元租金。詎被告經催告後迄未返還上開溢領之租金，亦不願與伊協商系爭租約終止後之後續事宜，系爭租約既經伊合法終止，被告受領上開溢領之48萬元租金即為無法律上原因受有利益，致伊受有同額損害。為此，爰依民法第259 條第2 款、第263 條、第179 條及類推適用民法第454 條規定提起本件訴訟等語；並聲明：被告應給付原告48萬元，及自106 年3 月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告未於終止系爭約租前先期通知被告，其於106 年2 月19日委請訴外人蔡佳宏通知被告終止租約之意思表示，對被告不生效力。原告雖於106 年3 月20日以存證信函催告伊返還溢領之48萬元租金，惟原告未合法終止系爭租約，兩造間租賃關係仍然存續，何來返還溢領租金之問題？再者，原告雖於106 年2 月22日至信任房屋股份有限公司忠誠店（下稱信任房仲公司），將聲明書交付信任房仲公司店長蔡佳宏，該聲明書內容略謂：「原告將於106 年2 月24日歸國，故委託唐稚超處理系爭租約終止後之相關事宜，另授權唐稚超與被告簽訂終止合約同意書」，並無原告所稱終止系爭租約之情。嗣唐稚超於106 年3 月13日委請蔡佳宏幫忙轉租系爭房屋，並將該屋鑰匙一副交付蔡佳宏，俾利其帶承租人看屋，並無原告所稱已將系爭房屋返還之情。此外，唐稚超再於106 年4 月29日委託訴外人王佩絹律師全權處理與被告終止系爭租約事宜，蔡佳宏並已依開立系爭房屋水、電、管理費等相關費用清單予王佩絹律師，俾利兩造再行協商終止租約，惟嗣後唐稚超及王佩絹均未到場協商，顯見兩造間並無終止系爭租約之情，原告主張其已合法終止系爭租約及並已交還系爭房屋，均非事實等語；資為抗辯；並聲明求為駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於105 年10月25日簽訂系爭租約，約定由原告以每月租金6 萬元向被告承租系爭房屋，合約期間自105 年11月15 日 起至106 年11月14日止計1 年，原告並於同日交付被告押租保證金12萬元及第一個月租金6 萬元
（二）原告於105 年11月29日將系爭房屋105 年12月至106 年11月之租金共11個月計66萬元，以匯款方式預先交付被告。（三）原告於106 年3 月30日以南港軟體園區000097號存證信函通知被告，內容略為：其已交付12萬元押租保證金及房租72萬元共84萬元予被告，其欲提前終止租約，並願意賠償被告一個月租金，請求被告返還溢領之租金，而上開存證信函業已送達被告。
（四）原告之受託人唐稚超於106 年3 月13日先交還系爭房屋鑰匙乙副予被告，嗣原告訴訟代理人於106 年8 月11日攜帶另外乙副鑰匙到庭，並表示欲交還該鑰匙予被告，惟為被告所拒絕。
四、本件兩造之爭點厥為：原告主張終止系爭租約，並請求被告返還押租保證金及其預先繳付租金，有無理由？
（一）按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450 條第3
項之規定，先期通知，為民法第453 條所明定。依上規定之反面解釋，即定有期限租賃契約之終止，必須於租期屆滿時始可為之，倘欲於租期屆滿前終止租約，除經契約當事人雙方同意外，必須於租約中載明當事人之一方得任意終止，否則即不得任意終止。經查，本件兩造間就系爭租約租期之約定係自105 年11月15日起至106 年11月14日止，系爭租約屬定有期限之租約，有房屋租賃契約書在卷可按。佐以原告已於105 年11月29日預先繳付系爭房屋剩餘11個月之系爭房屋整年度全部租金，足認兩造有受上開租賃期間拘束之意，如原告欲於租期屆滿前單方終止租約，須系爭租約內有明文約定或徵得被告同意始得為之，否則原告即應受契約拘束，不得任意終止系爭租約。經本院細繹卷附系爭租約全部內容，僅系爭租約第7 條第2 項約定：「如房屋應由甲方（即被告）負責修繕而甲方不修繕，經乙方（即原告）定相當期間催告，甲方仍未修繕完畢者，乙方得提前終止租約，或自行修繕而請求出租人償還該費用。乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩個月以上，其租金約定於每期開始支付者，並應於遲延給付逾二個月，經甲方催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得提前終止租約。」等語，明定兩造得提前終止租約僅有上開情形，此外未見其餘出租人或承租人得於租期屆滿前任意終止租約之約定，揆之上揭說明，本件原告對被告所為終止契約之意思表示，除非有法定事由外，仍須待被告同意，始能依合意終止之方式，使系爭租約歸於消滅。
（二）本件原告雖主張伊於106 年2 月19日委請信任房仲公司店長蔡佳宏轉知被告終止系爭租約，並已交還系爭房屋鑰匙云云，惟依證人蔡佳宏到庭證稱：106 年2 月19日原告有跟伊說想要終止系爭租約，但後來原告說另外有事情要處理，所以當天沒有請伊轉知被告要終止系爭租約。後來原告於106 年2 月22日來店裡時有說106 年2 月底要搬走，請伊轉告被告終止系爭租約，當日伊遂打電話告知被告原告要搬離系爭房屋及要終止租約，被告當時說要有事要忙，沒有辦法想這件事，後來被告於106 年2 月底有說不要終止租約，請原告去找別人承接系爭租約。原告係委託唐稚超與被告終止系爭租約，原告只有請伊轉告被告要終止系爭租約。106 年3 月時伊有跟被告說原告已經搬離系爭房屋，被告說其只能接受轉租，不願意終止系爭租約，被告希望原告找人承接系爭房屋直到租約期滿之日為止。伊將上情轉告原告後，原告同意並表示要找人承接系爭租約。系爭房屋出租時有交付原告兩副或三副鑰匙，唐稚超只有交還伊鑰匙乙副等語（見本院卷第59-62 頁）可知，原告雖有透過證人蔡佳宏轉知被告其欲提前終止系爭租約乙事，然被告從未向原告表示同意原告提前終止租約，況且原告承認其至本件訴訟中（原告訴訟代理人於106 年8 月11日到庭攜帶系爭房屋另乙副鑰匙表示欲交還被告，惟被告拒絕受領）自己尚保留系爭房屋鑰匙乙副未歸還被告，益徵兩造並未合意提前終止租約。此外，原告復未舉證其提前單方終止系爭租約有法定事由，足認原告單方終止系爭租約之意思表示，不生終止系爭租約之效力，系爭租約仍應繼續有效迄至106 年11月14日始屆滿，應堪認定。
（三）次按承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行（最高法院69年度台上第3985號裁判意旨參照）。經查，本件原告對被告所為終止系爭租約之意思表示，均不生合法終止租約之效力，系爭租約租期仍然有效存續，業據本院認定如上，是原告雖已於106 年3
月15日前自行搬離系爭房屋，惟此乃其自身使用權之拋棄，被告並未實際占有系爭房屋，依民法第441 條規定：「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務」，不論原告是否使用租賃物，仍不得免其支付租金之義務。而本件原告已於105 年11月29日將系爭房屋整年度剩餘之全部租金預先繳付予被告，是原告之租金給付義務業已履行完畢，於系爭租賃契約屆期或終止前，被告受領原告預先支付之租金並非無法律上原因，自無返還原告預先繳付租金之義務。又系爭租賃契約既仍有效存續，揆之首揭說明，原告於返還系爭房屋予被告前，尚不得請求被告返還押租保證金。從而，原告訴請被告返還押租保證金及預先繳付之租金，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件原告既未合法終止系爭租約，系爭租約仍有效存續，是原告請求被告給付48萬元，及自106 年3 月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本案事實及判決結果不生影響，爰不予一一審究，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為5,180 元（第一審裁判費），應由原告負擔。
中 華 民 國 106 年 9 月 15 日士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路0 段0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 106 年 9 月 15 日書記官 陳仕偉