士林簡易庭108年度士簡字第1008號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 士林簡易庭
• 裁判日期: 108 年 09 月 30 日

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　 108年度士簡字第1008號原　　　告　郭麗珍
訴訟代理人　陳明宗律師
複代理人　　汪懿玥律師

被　　　告　張寶嬌

訴訟代理人　戴英妃律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108 年9 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣參仟柒佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國104 年10月15日經宏信房屋仲介有限公司（宏信公司）居間與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由原告向被告購買門牌號碼為台北市○○區○○路00○0 號房屋及該屋所坐落土地（下稱系爭房地），雙方約定價金為新台幣（下同）3,150 萬元，並於104 年12月7 日完成所有權移轉登記，被告亦已交付系爭房地予原告。但原告於事後卻遭訴外人王秋茂（按嗣由訴外人李柏宏承擔訴訟）以系爭房地之部分庭院及圍牆占用其所有之系爭房地前方台北市○○區○○段0 ○段00000 地號部分土地（下稱670-1 地號土地）為由，要求原告拆屋還地，並經本院以105 年度重訴字第559 號審理後判決（下稱另案一審判決）原告應將所占用670-1 地號土地之房屋拆除，並返還該部分土地及另給付訴外人李柏宏347,202 元。
㈡然原告購買系爭房地時，被告曾向原告說明該670-1 地號土地有承租使用權利，係由被告前手向670-1 地號土地所有權人葉勝和承租，租金按每年度地價稅計算，被告也有繳付租金，並出具土地租賃契約書為系爭買賣契約附件，原告始同意買受系爭房地，被告既然已向原告說明該670-1 地號土地是向葉勝和承租，且成立租賃關係，卻遭第三人主張權利，致原告不能為約定之使用，原告本得依權利瑕疵擔保之債務不履行規定行使權利。而670-1 地號土地之承租契約關係既然不存在，使原告並無承租使用該土地之權利，卻經另案一審判決應給付訴外人李柏宏347,202 元，而使原告受有此部分損害，原告自得依民法第227 條第1 項之規定，請求被告賠償347,202 元。
㈢又該670-1 地號土地上之庭院及圍牆為被告出售系爭房地之部分，且由被告交付予原告，被告又說明該部分有租賃契約之使用權利，但因上開訟致原告不能使用該庭院及圍牆，已使系爭房地之效用有瑕疵，原告遂以另案一審判決所認定原告應給付訴外人李柏宏之金額347,202 元為減少買賣價金之數額，故被告收受該347,202 元，已屬無法律上之原因，原告亦得依民法第179 條之規定請求被告返還該347,202 元。㈣爰依權利瑕疵擔保之不完全給付法律關係，請求被告賠償347,202 元。另依物之瑕疵擔保責任，原告減少系爭買賣契約價金347,202 元，被告受領該347,202 元即無法律之原因，並依不當得利之法律關係請求被告返還，為選擇訴之合併，請求本院擇一為原告勝訴判決等語。並聲明：被告應給付原告347,202 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則以：
㈠原告與被告簽訂系爭買賣契約時已清楚知悉系爭房地前方之庭院及圍牆所所占用之670-1 地號土地之土地租賃契約為訴外人羅嘉麟與地主葉勝和所簽訂，原告並非該庭院及圍牆之承租人，出租人亦非被告，原告援引民法第347 條規定準用同法第353 條，而請求被告負權利瑕疵擔保責任或債務不履行之責，實屬無據。
㈡另系爭房地前方之庭院及圍牆並非系爭買賣契約之標的，依照系爭買賣契約第1 條之「不動產標示及買賣權利範圍」係記載：台北市○○區○○路00○0 號主建物及附屬建物（平台、花台）暨其坐落土地即台北市○○區○○段0 ○段000
地號土地，另包括未依法增建之違章建築物即法定空地加蓋、平台外移、防火巷加蓋等。而原告所指系爭房地前方之庭院及圍牆，並非在系爭買賣契約標的之範圍，因該庭院及圍牆之土地本屬第三人所有，被告無權處分，亦即，系爭買賣契約標的建物及其附屬建物並未占用他人土地之問題，原告因而主張依民法第359 條規定減少價金，顯屬無據。
㈢縱認該庭院及圍牆亦屬買賣標的範圍，然依系爭買賣契約第7 條第6 項約定：交屋後有關違章建築物拆除之風險由買方（即原告）自行承擔。而系爭房地於104 年12月間交付前，該庭院及圍牆之土地使用權仍合法存在，並未有任何問題，故於交屋後，該庭院及圍牆之風險歸由原告承擔，原告前揭請求顯悖於系爭買賣契約之約定，委無足採。
㈣再者，原告對於該庭院及圍牆占用他人670-1 地號土地一事，知之甚詳，另案一審判決認原告應該將占用部分拆除，斷非被告所能預見及控制，顯不可歸責於被告，該風險應由原告自行承擔。系爭買賣契約所附之不動產委託銷售標的現況說明書第42點已記載清楚「庭院部分面積670-1 之地號」，原告並簽名於其上。且系爭買賣契約之附件亦清楚載明：「買方確已知悉本標的庭院（含圍牆）部分面積坐落地號670-1 地號，依照分區使用為道路用地之私人用地，該土地前所有權人與本戶前所有權人訂立土地租賃契約（詳租約），且該土地依104 年10月13日地政電傳資訊，該所有權屬如附件，相關使用權益買方已知悉」等語，原告亦簽名為證，並附有系爭房地前手羅嘉麟與土地所有權人葉勝和所簽立之土地租賃契約書，該契約第2 條載明租賃期間自94年11月11 日
至政府正式公告並執行徵收日止，均足見原告對於系爭庭院及圍牆之承租使用權利甚為清楚，縱嗣後原告遭他人請求拆除該庭院及圍牆，然此為交屋後所衍生之訴訟，斷難歸責於被告。本件被告已盡告知義務，原告清楚明瞭該土地使用權限及狀況，被告並未對原告隱瞞該土地使用權限或傳遞不實資訊。
㈤且另案一審判決係認定該土地租賃契約仍有效存在，僅係租賃期限逾5 年而未經公證，故土地所有權人得以其所有權對抗土地承租人，此亦非可歸責於被告之事由，原告主張被告應負不完全給付之損害賠償責任，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠本件原告所主張之於104 年10月15日經宏信公司居間，曾與被告簽訂系爭買賣契約，向被告買受系爭房地，雙方約定買賣價金為3,150 萬元，被告已於104 年12月7 日完成所有權移轉登記，被告亦將系爭房地交予原告使用。嗣原告於106
年間，曾遭訴外人王秋茂以系爭房地前方部分庭院及圍牆占用670-1 地號土地為由，訴請原告拆屋還地，經另案一審判決認原告應將占用670-1 地號土地之房屋（按即部分庭院及圍牆）拆除，返還該部分土地，並給付347,202 元予訴外人李柏宏等事實，為被告所不爭執，並有原告所出之系爭買賣合約書、另案一審判決書、系爭房地第一類謄本、異動索引資料等在卷可查，此部分事實，應認為真正。原告雖主張被告就此應負權利瑕疵賠償責任347,202 元，且因原告已就此物之瑕疵主張減少價金347,202 元，被告受領該347,202 元，無法律上之原因，被告另應依不當得利返還予原告，請求本院擇一判決等語，然此為被告所否認，並為前開為抗辯。故本件所應審究者為：該占用670-1 地號土地之庭院及圍牆（下稱系爭庭院及圍牆）是否為兩造買賣標的範圍？兩造於系爭買賣契約簽訂時，被告有無告知系爭庭院及圍牆係占用該670-1 地號土地？另被告有無告知系爭庭院及圍牆，因有土地租賃契約書，原告可為有權使用？原告得否因此主張被告應就此權利之瑕疵，負債務不履行之損害賠償責任347,202 元，或因原告就此物之瑕疵已主張減少價金347,202 元，被告應依不當得利返還該347,202 元予原告？茲分論如下。㈡兩造間系爭買賣契約第1 條關於不動產標示及買賣權利範圍雖未明確約定包括系爭庭院及圍牆所坐落土地即占用670-1
地號土地部分，然該條後附註已載明：「本買賣標的包括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在法定空地加蓋、平台外移、防火巷加蓋」等語，且兩造間所約定買賣價金為3,150 萬元，此價金計算並未就系爭買賣契約書第1 條所標示之不動產，亦即門牌號碼為台北市○○區○○路00○0 號建物（權利範圍為全部）及該建物所坐落土地即台北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（權利範圍為15分之1 ），分別約定各項價金之計算比例及單項金額。另參系爭買賣契約所附不動產現狀說明書中，被告就系爭房屋現狀「有違建、增建或改建」等非屬前開買賣契約第1 條所標示不動產範圍內，已詳載有「法定空地加蓋、平台外移、花台外移、防火巷加蓋及庭院部分面積占用670-1 地號」等系爭房地現狀情形，並由兩造簽名確認，顯見系爭買賣契約範圍除就該買賣契約第1 條所標示之不動產外，尚就系爭房屋前揭所示現狀點交於被告，衡諸常情，系爭房屋現狀（即前揭標示之不動產及法定空地加蓋、平台外移、花台外移、防火巷加蓋及庭院部分面積占用670-1 地號等現狀），均應同為兩造間系爭買賣契約標的範圍，則被告抗辯稱系爭庭院及圍牆並未包括在系爭買賣契約範圍，尚非可採。
㈢另按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限，民法第349 條、第351 條分別定有明文。再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354 條第1 項、第355
條第1 項復均有明文。故倘若買受人就買賣標的之權利瑕疵，或買賣標的物之瑕疵，於買賣契約成立時即已知悉，參照前開規定，出賣人自無負權利瞎疵擔保或物之瑕疵擔保責任。本件系爭庭院及圍牆係坐落於670-1 地號土地，而該670-1 地號土地為他人所有之土地等節，為兩造所不爭執，且依系爭買賣契約所附之該670-1 地號土地之分區使用說明資料，可知該670-1 地號土地使用分區為「道路用地（公共設施用地）」，而依兩造所簽訂之系爭買賣契約第1 條附註中也載明：「本買賣標的包括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在：法定空地加蓋、平台外移、防火巷加蓋」等語，且於系爭買賣契約之不動產現狀說明書中，被告就系爭房屋現狀「有違建、增建或改建」部分業已說明有「法定空地加蓋、平台外移、花台外移、防火巷加蓋及庭院部分面積占用670-1 地號」等語，並由兩造簽名確認，可認系爭買賣契約及現況說明書所載「法定空地加蓋、平台外移或花台外移」，應包括占用他人土地之系爭庭院及圍牆。另該系爭買賣契約亦有「買方已知悉本標的物前庭院（含圍牆）部分面積坐落670-1 地號，依照分區使用為道路用地之私有土地等」之書面內容為附件（下稱系爭附件），足見原告於買賣契約訂定時，經被告為前述告知及說明後，已明確知悉系爭庭園及圍牆係坐落於他人所有之670-1 地號土地，況兩造所簽訂系爭買賣契約第7 條第6 項亦約定：「違章建築部分（按即法定空地加蓋、平台外移、防火巷加蓋）：在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除者）。買賣雙方同意得按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險」等語，益徵原告對於系爭庭園及圍牆係占用他人土地一事，於買賣契約簽訂時已明確知悉，且已明瞭於被告交屋後，應就系爭圍牆及庭院自負遭通知拆除或被拆除之風險，當不能以系爭房地於被告交屋後，因遭訴外人王秋茂訴請拆除系爭庭院及圍牆，且經另案一審判決拆除後，而認被告須就此負權利瑕疵擔保或物之瑕疵擔保責任。
㈣雖原告另主張：原告購買系爭房地時，被告曾向原告說明該670-1 地號土地有承租使用權利，係被告之前手向670-1 地號土地所有權人葉勝和承租，租金按每年度地價稅計算，被告也有繳付租金，並以該土地租賃契約書為買賣契約附件，原告始同意買受系爭房地，並認被告既然已向原告說明該670-1 地號土地是向訴外人葉勝和承租，並成立租賃關係，卻遭第三人主張權利，致原告不能為約定之使用，被告自應負權利之瑕疵擔保及物之瑕疵擔保責任等情。然觀諸卷附土地租賃契約書，該契約書係由訴外人羅嘉麟與該670-1 地號土地所有權人葉勝和於96年11月21日簽訂，兩造均非該土地租賃契約承租人，縱該訴外人羅嘉麟為系爭房地之前手，而被告或原告於系爭房地交屋前後均曾交付租金乙情屬實，亦僅係兩造因系爭庭院及圍牆占用該670-1 地號土地，而各自繳付租金予訴外人葉勝和，以期能繼續使用系爭庭院及圍牆，尚難據此推論被告於系爭買賣契約簽訂時，曾告知甚至向原告保證系爭庭院及圍牆所占用該670-1 地號土地部分，得為有權使用之事實。況上開系爭附件中，除載有被告所告知「買方已知悉本標的物前庭院（含圍牆）部分面積坐落670-1
地號，依照分區使用為道路用地之私有土地」等系爭庭院及圍牆占用他人所有之670-1 地號土地之訊息外，尚於系爭附件記載：「該土地前所有權人與本戶前所有權人訂立土地使用租約（詳租約），且該土地依104 年10月13日地政電傳資訊，該所有權屬如附件，相關使用權益買方確已知悉」等語，而依系爭附件所附該670-1 地號土地之所有權部登記資料，可徵該地所有權人雖仍記載為葉勝和，但管理者為「詹基益律師即葉勝和之遺產管理人」，且並為記載該土地已遭債權人王秋茂（即對原告提起另案訴訟之原告）為查封登記，足見兩造於簽訂系爭買賣契約時，應當已知悉該土地租賃契約書所示之出租人，亦即，該670-1 地號土地所有權人葉勝和已身故，該670-1 地號土地現已由他人為管理人，且該土地已遭債務人查封登記，因而系爭附件始記載「該土地『前』所有權人與本戶前所有權人訂立土地使用租約（詳租約）」等語。兩造既然均已知悉該土地租賃契約書所示之出租人葉勝和於簽訂系爭買賣契約時應已身故，則被告是否可能仍向原告告知或保證：系爭庭院及圍牆所占用670-1 地號土地，因有該土地租賃契約書，原告仍可為有權使用乙情，甚有可疑。自難僅以兩造將該土地租賃契約書為系爭買賣契約附件，即謂被告曾告知或保證，系爭庭院及圍牆就占用該670-1 地號土地可為有權使用之事實。是原告主張被告因曾告知系爭庭院及圍牆可有權使用該670-1 地號土地，恐乏所據。四、綜上所述，原告於簽訂系爭買賣契約時既已知悉系爭庭園及圍牆係占用他人所有之670-1 地號土地之瑕疵，且無法證明被告曾告知甚至保證系爭庭院及圍牆所占用之該670-1 地號土地，因有該土地租賃契約書而可有權使用之事實，從而，原告主張被告應負權利之瑕疵損害賠償責任347,202 元及主張因物之瑕疵減少價金347,202 元，被告應返還不當得利347 ,202元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，經核均無理由，自應應予駁回。又本件既為原告敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用為3,750 元（第一審裁判費），應由原告負擔。
中 華 民 國 108 年 9 月 30 日士林簡易庭法 官 莊明達
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 9 月 30 日書記官 高郁婷