九十二年度士簡字第一五三六號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：93 年 12 月 30 日

宣示判決筆錄　　　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度士簡字第一五三六號原　　　告　丁○○○ 乙○○ 共　　　同訴訟代理人　楊雅惠律師被　　　告　甲○○即同盛商行訴訟代理人　郭承昌律師右當事人間九十二年度士簡字第一五三六號請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國九十三年十二月十日言詞辯論終結，並於同年月三十日下午四時０分，在本院士林簡易庭第一法庭公開宣示判決筆錄，出席職員如左：朗讀案由兩造均未到庭。法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：主文被告應將門牌號碼臺北市大同區○○○路三五九號二樓（如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分）及同號三樓（如附圖Ｄ、Ｅ、Ｆ所示部分）房屋遷讓返還原告。被告應自九十二年九月二十八日起，至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬肆仟肆佰壹拾貳元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一、二項得假執行。但被告如於假執行實施前，以新臺幣陸萬貳仟元為原告預供擔保，免為假執行。訴訟標的及理由要領：一、本件原告主張：原告之父張金仁原將門牌號碼坐落臺北市大同區○○○路三五九號二樓（如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分）及同號三樓（如附圖Ｄ、Ｅ、Ｆ所示部分）之房屋（下稱系爭房屋），連同隔鄰三六一號房屋（下稱三六一號房屋）出租予被告使用。訴外人張金仁於民國八十七年間死亡，由原告與訴外人丙○○共同因繼承取得系爭房屋之公同共有，惟適逢原租約租期屆滿，原告等不熟悉張金仁財產情形，未能及時與被告更新契約，致系爭房屋租賃契約變更為不定期房屋租賃契約。嗣於九十二年四月間，原告與訴外人丙○○辦妥遺產分割登記，由訴外人丙○○取得上開三六一號房屋（後轉讓予訴外人陳國柱），系爭房屋改由原告分別共有後，原告即向被告請求給付系爭房屋之租金，並敘明系爭房屋老舊，擬收回整修、改建與自住，但遭被告拒絕，查：㈠被告自九十二年六月二十日起，迄原告於同年八月二十六日寄發終止租約存證信函為止，已逾二個月以上租金未付，原告自得依民法第四百四十條終止租約。㈡原告二人中，乙○○雖另有坐落臺北市○○段○○段八五土地，門牌號碼為臺北市○○○路○段六六號房屋（下稱民權東路房屋）所有權應有部分二分之一，但無單獨所有及使用權，在共有人未同意使用或分割共有物前，並無利用上開房屋居住之餘地，況上開房屋目前屋較系爭房屋危險，而且原告乙○○家住桃園，有女考取中國文化大學，就學期間，須居住於臺北市，故擬收回系爭房屋修建予之居住；另一原告丁○○○，固有臺北市士林區○○○路九十巷三三弄五號三樓（下稱德行東路房屋）號房屋一間，但原告丁○○○有三名子女，均已成年，卻均未擁有自己房屋，多年來與原告丁○○○、長媳及長孫等共同居住於德行東路房屋，空間擁擠，且目前次女閻慧玲並在外租賃房間，故系爭房屋確有收回由原告之子女自住之必要，自得依土地法第一百條第一款收回自住之規定，終止系爭房屋租約。㈢系爭房屋由被告占用多年，任意違法打通隔間牆，囤積重物，加以屋齡老舊、年久失修，九一一地震後，結構堪慮，屋頂並已斑駁破損，成為危樓，隨時可能因地震、或因承租人（即被告）堆積罐頭重物等情形，而有危險，原告雖曾以鋼柱加強支撐，但建物使用利益仍顯受影響，且房屋之建物價值與土地利用價值顯不相當，實有收回重建之必要，故原告亦得依土地法上開條款規定重新建築之理由，終止系爭房屋租約。㈣綜合上述，原告依據民法第四百四十條第一、第二項規定，及土地法第一百條第一款規定，均得終止系爭房屋租約，原告即以此為由，在九十二年八月二十六日寄發存證信函向被告終止租約，並限期被告於一個月內搬遷，該存證信函已於翌日送達被告，被告至遲應於九十二年九月二十七日以前搬遷，惟仍未遷離。故自九十二年九月二十八日起，被告無權占用系爭房屋，無法律上之原因而受有利益，致原告受有相當於租金之損害。依土地法第九十四條法定租金之規定，系爭土地以土地公告現值年息百分之八計算，法定租金應為新臺幣（下同）七萬元，但以系爭房屋老舊，被告使用三層樓房屋之二、三樓，而系爭房屋坐落迪化街商場，被告係利用房屋作營利使用等情形，不當得利金額應按月以三萬元計算為適當。是故，爰依系爭房屋租賃契約及不當得利法律關係，訴請被告：⒈應將門牌號碼臺北市大同區○○○路三五九號二樓（如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分）及同號三樓（如附圖Ｄ、Ｅ、Ｆ所示部分）之系爭房屋遷讓返還原告。⒉被告應自九十二年九月二十八日起，至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告三萬元。二、被告則以：㈠被告於六十年間即向訴外人張金仁承租系爭房屋及三六一號房屋，原租金之計算式以系爭房屋與三六一號房屋合計每月共四萬三千元，被告從未遲延給付租金，原出租人張金仁死亡後，系爭房屋由原告繼承，三六一號房屋由訴外人丙○○繼承後轉售訴外人陳國柱，依買賣不破租賃原則，被告與原告及訴外人陳國柱間，對於原租賃物之租賃契約即繼續存在，視同三人共同出租。至於原租金四萬三千元三人如何分配，非被告所能過問。原告不與訴外人陳國柱協調，竟要求被告就系爭房屋給付租金三萬元，並不合理。嗣至九十二年六月間，被告曾以原租金每月四萬三千元，簽發受款人為原告二人與陳國柱為受款人之支票交與訴外人陳國柱，雖遭訴外人陳國柱退回，但並無拒絕給付租金情事，其後被告更分別於九十二年九月五日及同年十二月二十三日將每半年之租金一次提存以代給付予出租之三人，原告以被告遲延給付租金終止租約，並無理由。㈡原告主張系爭房屋要收回自住云云，但原告乙○○除現住桃園市房屋外，另有民權東路房屋閒置不用，其女就學期間也在外租屋多年；原告丁○○○則擁德行東路房屋，且其長子結婚生子後亦同居於上開德行東路房屋多年，均無收回系爭房屋之迫切必要，況系爭房屋面積不到十坪，無隔間或自來水、衛浴設備，要供原告二人多名子女共同居住，實難想像。又茍為收回自住，何以歷來存證信函隻字未提，卻一再以未付租金欲終止租約，足見原告並無收回自住之準備。反觀被告從事南北貨及進出口食品之營業，需廣大儲貨空間，將系爭房屋作存貨間營業使用，並經原出租人同意，將系爭房屋與隔鄰三五七及三六一號房屋之二樓隔牆全部打通，並利用系爭房屋之樓梯出入，長久營業，已建立商譽，如片面將系爭房屋收回，勢造成被告無法通往三五七號二、三樓及三六一號二樓取貨，影響被告營業，或需另地重新營業，多年營業基礎毀於一旦，原告並無收回自住之必要與急迫，僅為變相調漲租金不成而興訟，顯屬權利濫用。㈢至原告主張系爭房屋有重新建築之必要而欲收回云云，經查：⒈原告並未委託建築師規劃，或向主管機關申請建（拆）除執照，且目前仍將系爭房屋底下一樓店面出租第三人海福商行使用中，該承租人更於九十三年八月十六日派員進行裝潢整修，有長期營業之打算；另原告乙○○於九十二年二月間，也曾代表原告二人向被告承諾系爭三五九號房屋供被告無償使用八年，事後雖協調未果，但足知原告就系爭房屋並無重建之計畫，僅因與共同出租人陳國柱（即三六一號房屋所有人）租金分配無法達成協議，又向被告調漲租金不成，始藉詞重建而欲收回房屋。⒉系爭房屋雖有多處破損，乃原告故意不加維護任其荒廢所致，縱如此，被告及一樓承租人經年於此營業，未見有不勘使用且需重建之情，該房屋只要稍加修繕，即可恢復原貌，不影響繼續出租收益；鄰近同路三五七號及三六一號房屋為同時期建築，二、三十年間從未聽聞任何危險致有立即重建之必要，甚至有違法加蓋三層建物載重較系爭房屋更重之情，原告主張被告推積罐頭重物有危險之慮，言過其實。⒊系爭房屋基地面積依土地登記謄本所載只有八、九坪，畸零狹小，未達建築法第四十四條及臺北市畸零地使用規則第四條第一項第二款、同市土地使用分區管制規則第二條第十五款、第十六款及第二十九條等規定之最小面積的寬度及深度，又該屋屬早年建築，並未領有使用執照，亦無從依法單獨辦理垂直建築，是重建不合建築法令規定；況系爭房地依臺北市政府九十三年十一月二十二日北市工建照字第０９３６８２４１８００號函，其土地使用分區為「大同區大稻埕歷史風貌特定專用區」，非經臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會通過，不得拆除重建。⒋ 系爭房屋底下一樓租金每月三萬元，以臺北市大同區店面租金平均每坪一一九七元為例，其租金行情顯然高於一般行情甚多，並無所謂「建物價值與土地利用價值顯不相當」之情，更況重建後之建物依建蔽率估算，建物面積更為減少，較現況更不經濟，是原告主張欲重建系爭房屋而終止租約，與土地法第一百條第一款規定謀求土地更有效開發利用之宗旨不符。⒌原告一方面主張系爭房屋有重建之必要，另方面又主張有收回自住之必要，主張也前後矛盾等語置辯，並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡願供擔保請准免為假執行。三、原告主張系爭房屋與隔鄰三六一號房屋原由訴外人張金仁出租被告使用。嗣張金仁死亡後，原房屋定期租賃契約變更為不定期，且遺產分割結果，系爭房屋由原告取得分別共有，三六一號房屋則由訴外人丙○○取得所有權後，出賣予訴外人陳國柱，系爭房屋現由被告占有使用中等事實，業據提出建物登記謄本之影本一件為證，且經本院會同臺北市建成地政事務所測量人員履勘現場，就系爭房屋二、三樓現由被告堆放貨物使用之事實，勘驗屬實，並囑託測量人員測量系爭房屋二、三樓面積明確，有本院勘驗筆錄及臺北市建成地政事務所測繪之土地複丈成果圖在卷可憑，復為被告所不爭，原告上開主張，堪信為真正。四、原告主張被告與訴外人張金仁就系爭房屋之租賃關係，在訴外人張金仁死亡，並由原告依遺產分割結果取得系爭房屋共有以後，系爭房屋之租賃契約即存在於兩造之間，被告雖予否認，並辯稱：原租賃契約標的物即系爭房屋與三六一號房屋既分別移轉為原告與訴外人陳國柱所有，出租人即為原告及陳國柱三人云云，然按出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受。惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第四百二十五條第一項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在（最高法院九十一年度臺上字第一０六四號判決參照）。由此可知，訴外人張金仁在系爭房屋與三六一號房屋租賃關係存續期間死亡，原存在於訴外人張金仁與被告間就上開二間租賃標的房屋之契約關係，在遺產分割以前，雖曾由訴外人張金仁之繼承人全體承受，但遺產分割結果，既分由原告及訴外人丙○○各取得系爭房屋及三六一號房屋所有權，則以各該房屋為租賃標的物之租賃關係，應僅對分得各該租賃房屋所有權之繼承人繼續存在，易言之，系爭房屋之租賃關係僅存在於原告與被告之間，訴外人丙○○或自丙○○處受讓三六一號房屋所有權之陳國柱，均非系爭房屋之出租人。五、按不定期房屋租賃契約之出租人因重新建築時，得收回房屋，此為土地法第一百條第一款所定明。而所謂至所謂重新建築，係以充分利用土地為目的，不以房屋瀕於倒塌者為限（最高法院四十五年臺上字第五三六號判例、四十九年臺上字第一七六七號判例參照），其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或建物價值與土地之利用價值顯不相當者，祗須租賃房屋在客觀標準上有重建必要即足（最高法院六十年臺上字第三０二七號判例、六十四年臺上字第一三八七號判例參照），出租人即得依該款規定終止租約。是以，系爭房屋有無收回重建之必要，專以房屋客觀情形是否符合前揭說明之標準為斷，與房屋有無倒塌之危險或出租人主觀上是否已備具相當之重建計畫或準備無關，故被告辯稱：系爭房屋並無原告主張之載重使用而倒塌之危險，原告又無重建計畫，故不得收回重建云云，已均無足採。至就系爭房屋之客觀狀況而言，經查：系爭房屋二樓部分天花板及四邊牆壁均有油漆脫落痕跡，天花板中央並有一道明顯裂痕，且牆壁有多處破裂突起，中央位置並有三處以鋼架支撐天花板，顯然屋齡甚久；系爭房屋三樓部分，除屋頂為木造，且無支撐天花板之鋼架外，其餘屋況與二樓上述情形相同，系爭房屋內現除被告以鐵架搭建置物架放置貨物外，並無人居住；另房屋所在臺北市○ ○○路上，鄰近二百公尺不遠處即迪化街，該址與緊鄰房屋一樓均作南北貨、中藥或食品等交易之商店，附近人車交通繁忙，生活機能便利等情，業經本院現場勘驗甚明，製有勘驗筆錄在卷為憑，並有現場照片附卷供參；而原告主張系爭房屋一、二樓起建於日據時代，民國四十二年間曾修復如現貌，三樓部分則在四十六、七年間自行搭建等事實，除與本院至現場親見之上述屋況相符外，並為被告所不爭（被告僅爭執房屋屋齡應未及百年），堪信原告主張系爭房屋起造之情形為真，則系爭房屋二、三樓之屋齡，至少亦各有五十餘年及四十餘年以上；另參酌卷附房屋現值證明書顯示，系爭三五九號房屋（含系爭二、三樓部分與底下一樓部分）整棟於九十二年度課稅現值僅六萬二千元，但房屋所在臺北市○○區○ ○段三小段五一九、五二０號之基地（下稱五一九號土地、五二０號土地），八十九年七月之申報地價均為每平方公尺一十三萬零一百四十元，有土地登記謄本影本二份在卷可查，以原告所提建物登記謄本顯示之基地面積合計共三十一點六八平方公尺（室內一層加騎樓面積），基地申報地價即高達四百一十二萬二千八百三十五元（元以下四捨五入）等情，及被告復自承系爭房屋並無隔間或自來水、衛浴設備，並不適居住，但房屋所在位置一直延伸至迪化街，均係農曆過年期間「年貨大街」之範圍等語，顯然，系爭房屋已因建造年久，使用逾齡，在客觀上屬低利用價值之建物，且相對於鄰近區域建物與土地利用繁華之情形，實有礙都市之發展，建物與土地之利用價值更顯不相當，已足認有拆除重建之必要。六、至被告又辯稱：系爭房屋基地畸零狹小，不合建築法及土地使用分區管制規則關於建築最小面積的寬度及深度等規定，不能依建築法令規定重建云云，按租賃房屋在客觀標準上有重建必要即足，不以領得建築執照、自建或與他人合建為必要（最高法院七十年臺上字第一四一０號判例參照），則縱系爭房屋基地為畸零地，亦有與相鄰他人土地合併使用，以符合建築法令規定建物基地最小面積，取得建築執照之可能；被告另辯稱系爭房屋所在土地使用分區為「大同區大稻埕歷史風貌特定專用區」（下稱歷史風貌專區），非經臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過，不得拆除重建云云，雖有臺北市政府工務局建築管理處九十三年十一月二十二日北市工建照字第０九三六八二四一八００號函附卷為據，然由被告辯詞提及上開函示之說明內容亦可知，系爭房屋位在歷史風貌專區，在重建限制上，不過須另外經臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議之行政程序，並非全然禁止重建，自難排除原告依法通過審議之可能。綜上，系爭房屋在客觀上並無不能重建之情形，被告辯稱系爭房屋重建不合建築法令，故不能收回重建云云，並不足採。七、本件系爭房屋有拆除重建之必要，業如前述，而原告本於土地法第一百條第一款規定，以收回系爭房屋重新建築為理由，於九十二年八月二十六日由朋博法律事務所楊雅惠律師代理，寄發存證信函向被告表示終止系爭房屋租賃契約，並限期被告於一個月內遷讓返還系爭房屋，被告於翌日，即九十二年八月二十七日收受該存證信函之送達，有該存證信函及掛號郵件收件回執為證，且為被告所不爭執，是原告為終止租賃關係之意思表示，應屬適法。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條前段定有明文。兩造間之租賃關係已於九十二年八月二十七日合法終止，被告即有返還租賃物之義務，其間原告雖曾同意被告在系爭房屋租賃關係終止後一個月期限內遷讓返還系爭房屋，核其性質乃對被告所負返還租賃物之債為緩期清償之同意，故被告仍有在上開期限屆滿後遷讓返還系爭房屋之義務，但被告逾上開期限至今仍未遷還房屋，原告依租賃契約請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬合法有據，應予准許。八、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院六十一年度臺上字第一六九號著有判例。本件被告自租賃契約終止後，逾原告所定緩期清償之期限，仍占有使用系爭房屋，即無合法權源，屬無權占有，且獲有相當於租金之利益，至被告雖辯稱曾將按月以四萬三千元計算至九十二年十二月二十三日止之租金，以原告及陳國柱等三人之名義提存給付云云，然系爭房屋於原告因既成而遺產分割取得所有權以後，該房屋之租賃關係僅存在於兩造之間，與訴外人陳國柱無涉，已經本院敘明如前，則被告提存上開金額，仍無清償租金債務之效力，原告因被告無權占有系爭房屋，猶受有損害，原告依不當得利法律關係，請求被告自遷讓返還房屋最後期限屆滿後，自九十二年九月二十八日起，至被告遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之利益，於法並無不合。九、查：原告取得系爭房屋所有權，成為房屋出租人後，即未曾就租金額數達成協議，然按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。而土地法第九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地法第九十七條、土地法施行法第二十五條分別定有明文。又依土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管市縣地政機關依土地法第一百五十二條或第一百六十條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條亦有明文。故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價而言。但土地法第九十七條第一項之所謂年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院六十八年臺上字第三七一號判例意旨參照）。本院斟酌系爭房屋屋齡雖屬老舊，但依前述勘驗結果，坐落位址鄰近二百公尺不遠處即迪化街，附近房屋一樓均為商店，附近人車交通繁忙，生活機能便利等情，認以土地及系爭房屋申報總價年息百分之七計算為適當。而系爭房屋現課稅現值為六萬二千元，房屋所占基地面積，以八十九年七月申報地價計算總額則為四百一十二萬二千八百三十五元，前已敘明，故依此計算，被告自九十二年九月二十八日起，應按月給付原告不當得利之金額為二萬四千四百一十二元〔計算式：（６２０００＋0000000）×７％÷１２＝２４４１２（元以下四捨五入）〕，超過上開部分之請求，則無理由，應予駁回。十、從而，原告依據系爭房屋租賃契約，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並依不當得利法律關係，請求被告應自九十二年九月二十八日起，至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告二萬四千四百一十二元，均有理由，應予准許，超過上開部分之請求，則無理由，應予駁回。 、本件原告係依房屋不定期租賃契約之法律關係提起本訴，並依民事訴訟法第四百二十七條第一項適用簡易訴訟程序，就被告敗訴部分，與本法第三百八十九條第一項第三款得依職權宣告假執行之規定相合，原告聲請願供擔保請准宣告假執行，不過促法院職權之發動，爰不另駁回其聲請，逕判決如主文第五項所示；被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核亦無不合，爰依民事訴訟法第三百九十二條第二項，酌定相當擔保金額准許之。 、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌結果，與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　十二　　月　　三十　　日臺灣士林地方法院士林簡易庭法　官　梁哲瑋右為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明判決違背法令之上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。書記官陳淑蘭中　　　華　　　民　　　國　　九十四　　年　　　一　　　月　　　三　　　日

士林簡易庭九十二年度士簡字第一五三六號

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