士林簡易庭96年度士訴字第5號

• 裁判案由: 給付管理費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 士林簡易庭
• 裁判日期: 97 年 05 月 07 日

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　　 96年度士訴字第5號原　　　告　荷歡社區管理委員會
法定代理人　陳敬盈
訴訟代理人　張文坤律師
被　　　告　甲○○
上列當事人間給付管理費事件，本庭95年士小字第3297號判決後經本院民事庭96年度小上字第20 號判決廢棄發回，於民國97年4月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹拾肆萬貳仟零柒拾肆元，及自民國九十六年九月二十七日起至清償日止，按年息百分之四計算之利息。被告應自民國九十六年十月十日起，至被告所有坐落台北市○○區○○段一小段五十八地號土地，連同土地上第一０九四四建號（即台北市○○區○○路一八七巷十號）建物所有權移轉登記予第三人之日止，於每月十日給付原告新台幣伍仟捌佰柒拾玖元，及各自每月十一日起至清償日止，按年息百分之四計算之利息。原告其餘之訴駁回。
第一審訴訟費用新台幣捌仟肆佰捌拾元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
訴訟標的及理由要領
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。本件原告起訴後於訴訟繫屬中，擴張請求金額、減縮利息之請求，並追加將來給付之訴，核皆屬同一建物管理費之請求，其基礎事實同一，參照上開條文規定，於法有據。又原告擴張、追加後之訴訟標的金額雖逾新台幣（以下同）50萬元，然管理費之請求，係屬因定期給付涉訟，依民事訴訟法第427 條第2 項第8 款規定，仍應適用簡易訴訟程序，合先敘明。
二、次按「因關於財產管理有所請求而涉訟者，得由管理地之法院管轄。」民事訴訟法第14條定有明文。本件原告請求被告給付管理費之建物，係坐落台北市士林區，本院自有管轄權。至於被告買受系爭建物時與賣方宏盛建設股份有限公司簽訂之房地預定買賣契約書第27條以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院之合意，係以買賣雙方就該買賣契約涉訟者為限，被告以該契約書第18條第4 項第1 款「乙方（按指宏盛建設股份有限公司）與管理顧問公司之權利義務關係，由管理委員會代表全體區分所有權人予以繼受」之約定，抗辯兩造就系爭管理費有合意管轄之約定，容有誤會，其請求移轉管轄，尚非有據，併此敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國94年9 月8 日依公寓大廈管理條例規定成立管理委員會，向台北市政府報備在案取得府寓認字第111258號報備證明。
㈡查被告所有坐落於台北市○○區○○段一小段0058地號土地及同基地上第10944 建號即士林區○○路187 巷10號建物（以下稱系爭建物），為原告社區內編號10號住戶之一，其面積坪數共計65.32 坪，依上開條例及原告社區住戶管理規約（下稱系爭規約）規定，每一住戶之管理費應繳日期為每月10 日 以前，惟查被告自94年10月起至96年9 月止，已累積欠繳管理費共計16萬1670元。之前雖經原告5 次郵寄存證信函催告及口頭面告，均遭拒領退回或拒絕。為此，請求判命被告如數給付等語，並聲明：被告應給付原告16萬1670元，及自民國96年9 月27日起至清償日止按年息按年息4 ％計算之利息。
㈢又被告既已長期累積欠繳管理費，則其每個月10日應繳管理費5879元之義務，恐有到期仍故態依舊，拒不繳付之虞。為此，依民事訴訟法第246 條規定，請求判命被告應自96年10月10日起至被告所有系爭建物所有權移轉登記予第三人之日止，於每月10日給付原告5879元管理費，及各自每月11日起至清償日止按年息4 ％計算之利息。
二、被告答辯：
㈠伊非大廈區分所有權人，而為透天別墅所有人，與原告社區間沒有共有部分，原告不應將伊納入所屬社區中。
㈡原告收取的管理費幾乎全數作為大廈電梯及大廈共用部分公共設施維修的開銷，別墅區的全部共用部分則完全無開銷，所以管理費不應全部由未使用大廈電梯及公共設施的別墅區所有人分攤。
㈢公寓大廈共用部分與管理費之分攤有關，系爭規約最後1 條規定，須合乎公寓大廈管理條例之規定，但原告未依公寓大廈管理條例第23條規定，在系爭規約中載明該法條第1 款應記載事項，致伊無從依據共用部分之比例，計算繳交管理費，故系爭規約依法對伊無法律上之效力。且原告96年9 月26日聲明狀所附未繳管理費明細表，也與系爭規約規定繳費依據條文完全不符合。
㈣根據最高法院90年度台上字第607 號判決所載，管理委員會自應按各住戶不同受益程度制定繳交管理費繳交辦法，再按該辦法要求各住戶繳納應繳之管理費用。另台灣高等法院台中分院92年度上易字第273 號判決所載，即以民法第148 條有關權利濫用之規定，有違誠信原則，予以調和。
㈤系爭規約為私權之規定，伊有出席原告社區管委會會議，並有當場表示異議。伊並未叫建設公司退還預收3 個月之管理費，是建設公司主動開立票據退還給伊，足證建設公司有免除伊繳納管理費之義務。建設公司已在預售屋買賣契約內規定，系爭規約是買賣契約的附件，與本約有同一效力；買賣契約內又記載，管理委員會須承受建設公司移交之權利義務，建設公司既已免除伊繳交管理費之義務，伊依法當然不必繳納。
三、原告主張被告應給付管理費，業提出公寓大廈管理組織報備證明、台北市政府同意備查函、遭退回之通知信函、建物暨土地登記謄本、荷歡社區住戶管理規約、荷歡社區第一屆管理委員會第二次會議通知暨會議紀錄、被告未繳公共基金及管理費明細表等件為證。被告則否認應給付管理費，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。該條例所定中央主管機關內政部（公寓大廈管理條例第2 條）依據該條例第62條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第12條並規定：公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之1 宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。是依前揭條例、細則之規定，除公寓大廈管理條例第3 條第1 款所規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」外，於多數獨立建築物、公寓大廈所組成之集居地區，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦得準用公寓大廈管理條例管理及組織之規定。至何謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，前開條例、細則並授權直轄市、縣（市）主管機關本於權責而為認定。內政部為推動公寓大廈管理組織申請報備業務，並訂定「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」，據此處理原則之規定，主管機關受理多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈而成立共同管理委員會之報備申請時，就申請者是否符合「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」要件，自應加以審核。前開主管機關同意准予報備或駁回報備申請之表示，在集居地區管理組織申請報備之情形，已非單純之觀念通知，而兼含申請之主體聲請主管機關依法就該集居地區是否合於上揭要件，判斷後對外為一「認定」之意思表示，無論准許或駁回，均直接影響申請核發報備證明者所主張之社區範圍內住戶之權利義務，性質上應屬行政處分。該行政處分涉及公寓大廈管理條例第53條構成要件之認定，公寓大廈管理條例所授權制定之細則既規定此一構成要件之認定權責屬於直轄市、縣（市）主管機關，普通法院審理民事事件時，除有特別情形，例如明顯違反現行有效法律規定外，於行政處分經行政爭訟程序撤銷前，自應對該行政處分予以尊重，並援引適用之。經查：系爭建物「確屬荷歡社區管理委員會報備範圍內，該管委會乃依據公寓大廈管理條例規定向本府提出管理委員會報備之申請，本府業於94年9 月8 日核准在案。」據台北市政府於96年10月11日以府都建字第09606308500 號函覆在卷可稽，依前揭法令規定及說明，應認包括系爭建物在內之原告社區業經主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定認定屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，並發給公寓大廈管理組織報備證明，則主管機關前開認定及准予報備之行政處分未經撤銷前，依前揭說明，本庭即應予尊重，不得反於該行政機關之認定而另為相異之判斷。被告以其所有系爭建物係獨棟別墅，並非公寓大廈，不應納入原告社區，毋庸繳納管理費云云，容有誤會，尚難憑採。
㈡公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之費用，需由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，此揆諸上述公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定自明。系爭規約第10條規定管理費之用途，包含委任或僱傭管理服務人之報酬，共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金，有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費，管理組織之辦公費、電話費及其他事務費，稅捐及其他課徵之稅賦，因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用，其他基地及共用部分等經常費用在內，皆屬現今一般公寓大廈管理常見之用途。足認系爭社區管理費之繳納，不僅在於系爭社區住戶生活品質之提升，亦為確保社區之健全管理運作及各項設施之安全性，藉以維護公寓大廈建物及基地之價值及完整，而有益於全體所有權人，洵無疑義。系爭社區既經主管機關審查認定符合公寓大廈管理條例等相關法令規定，而發給公寓大廈管理組織報備證明，系爭建物又在核定範圍內，被告以管理費多用於大廈區共用部分公共設施之開銷，幾無系爭建物所在別墅區共用部分之開銷為由，抗辯毋庸繳納，亦非有據。
㈢公寓大廈管理條例第23條第2 項第1 款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」係指未載明於規約之「約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體」者，該專用或共用之約定不生效力而言。尚非未有此項記載時，規約全部不生效力。被告此項抗辯，亦有違誤。再者，因社區各所有權人或住戶基於各別主、客觀因素之考量不一，致其等實際使用社區公共設施之頻率多寡及程度亦不可能相同，且因上開主、客觀因素隨時均有變動之可能，故欲逐一區別各區分所有權人或住戶對於各項公共設施之使用頻率或程度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額，非僅耗時費事，不易求得客觀正確之計算標準，更容易造成區分所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立之局面，此絕非現今社區住戶群體之福，亦非公寓大廈管理條例制定之初衷。次按公寓大廈管理條例第10條第2 項既規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」則區分所有權人會議或規約就共用部分或約定共用部分之修繕、管理、維護費用之收費標準與收取方式應如何設計，意思機關即有一定之自由形成空間，祇須於不違反公序良俗及法律強制禁止規定之前提下，基於私法自治、團體自治及契約自由原則之精神，司法機關應予尊重，而不宜過渡干涉。經查：原告社區經召開區分所有權人會議，依法定程序議決通過系爭規約，並申請主管機關台北市政府准予核備，本院自應予以尊重。又依系爭規約第9 條有關「公共基金、管理費之繳」中規定「各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定」，原告社區管理委員會乃於94年8 月27日召開第1 屆第2 次管理委員會會議，決議管理費之收費標準為「大樓區：（新台幣，以下同）100 元／每坪、別墅區：95元／每坪、汽車位：600 元／每位」，並決議自「（94年）10月1 日起，開始徵收管理費」等情，顯然已就「區分所有權比例及受益程度」有所考量，而無權利濫用，違反誠信原則之情事。
㈣被告另稱宏盛建設股份有限公司曾主動退還預收3 個月之管理費乙節，雖為原告所不爭執，然被告抗辯宏盛建設股份有限公已免除伊繳納管理費之義務，原告應繼受此一權利義務關係等語，則為原告所否認。經查：對於繳納管理費之義務已經免除乙節，被告並未舉證以實其說。再者，依被告提出其與宏盛建設股份有限公司簽訂之房地預買賣契約書第18條第4 項第1 款「乙方（按指宏盛建設股份有限公司）與管理顧問公司之權利義務關係，由管理委員會代表全體區分所有權人予以繼受，如經區分所有權人三分之二以上之決議，並得提前終止與管理顧問之契約」之約定，管理委員會僅繼受宏盛建設股份有限公司與管理顧問公司間權利義務關係，並不繼受宏盛建設股份有限公司與購屋者間權利義務關係。至於該契約書第25條「本約有關分管之約定暨附件十二之住戶管理規約，對甲方（按指被告）之繼受人及承租人均具有同等之約束力，並應於出售或出租時告知繼受人或承租人」之約定，也僅在規範建設公司與被告之繼受人或承租人間權利義務關係，與原告無涉。況原告係依據其社區召開區分所有權人會議，依法定程序議決通過，並申請主管機關台北市政府准予核備之系爭規約，請求被告給付管理費，也非上開房地預買賣契約書所附之住戶管理規約，被告此項抗辯，洵非有據。
四、是原告依系爭規約，自得請求被告給付自94年10月份起之管理費，唯原告起訴就被告積欠之94年10至12月管理費部分，係依每坪100 元計算，與前述由系爭規約授權經管理委員會會議決議之「別墅區：95元／每坪」，尚有不符，仍應以該額度計算被告每月應繳納6205元（元以下四捨五入）為限，至於自95年1 月份起被告每月應繳納之管理費，則經減按每坪90元計算為每月5879元。據此計算被告自94年10月至96年9 月應繳納之管理費共為14萬2074元【計算式：6205x3＋
5879x(12＋9)＝142074】。又原告並不繼受宏盛建設股份有限公司與購屋者間權利義務關係，業如前述，自無從向購屋者收取宏盛建設股份有限公司向購屋者收取之所謂「預收3
個月管理費」。況原告社區第1 屆管理委員會第2 次會議決議「住戶預繳3 個月管理費之結餘，將納入本社區的公共基金」，乃指宏盛建設股份有限公司移交之結餘而言，至於宏盛建設股份有限公司已退還被告者，已非結餘，原告更無權再向被告收取。是原告起訴請求被告給付1 萬8615元所謂「暫退宏盛預收3 個月管理費應入基金」，亦屬無據。從而，原告請求被告給付96年9 月以前之管理費為14萬2074元，及自擴張聲明狀送達被告之翌日即96年9 月27日起按年息百分之四計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、末按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，始得提起之，民事訴訟法第246 條定有明文。被告既自94年10月份原告社區開始繳納管理費起，迭經催告均不繳納，原告以被告於96年10月以後，仍有不繳納管理費之虞，對此將來之給付，有預為請求之必要，訴請判命被告應自96年10月10日起，至系爭建物所有權移轉登記予第三人之日止，於每月10日給付管理費5879元，及各自每月11日起至清償日止，按年息百分之四計算之遲延利息，亦屬有理。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證等攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定，依職權宣告假執行。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　　月　　7　　日
士林簡易庭法 官 陳介源
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路○ 段2 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　　月　　7　　日
書記官 吳俊明