士林簡易庭98年度士小字第1706號

• 裁判案由: 返還斡旋金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 士林簡易庭
• 裁判日期: 98 年 12 月 15 日

臺灣士林地方法院小額民事判決　　　　98年度士小字第1706號原　　　告　乙○○
被　　　告　丁○○
訴訟代理人　陳明宗律師
被　　　告　百分百不動產經紀股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　丙○○
上列當事人間請求返還斡旋金事件，本院於民國98年11月24日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文
被告百分百不動產經紀股份有限公司應給付原告新台幣拾萬元，及自民國九十八年九月四日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告百分百不動產經紀股份有限公司負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
爭執事項及理由要領
一、原告主張伊於民國98年4 月27日，以總價新臺幣（下同）2,222 萬元之價格（其中42萬元為買方仲介服務費，餘2,180
萬元為買受不動產之出價），簽訂買賣議價委託書，委託被告百分百不動產經紀股份有限公司（下稱：百分百公司）仲介購買被告丁○○所有，門牌號碼台北市士林區○○○路○段115 號13樓、119 號13樓房屋、地下1 層224 號、227 號停車位，及其所坐落之土地（下稱：系爭房地），同時交付被告百分百公司現金10萬元供居間斡旋，同年月29日，伊接獲被告百分百公司仲介業務員吳山樹所發簡訊，知悉被告丁○○並未接受上開出價，伊上開出價要約應已失效，原告嗣於98年5 月1 日口頭重新向被告百分百公司表示提升總價為2,230 萬元（含買方仲介服務費），並約明：其中買方仲介服務費不得超過買賣成交總價百分之2 ，其餘均為買受系爭房地之出價，惟未另行簽立新的買賣議價委託書，98年5 月3 日，被告百分百公司業務員吳山樹再以簡訊通知，買方即被告丁○○同意2,230 萬元（含服務費）成交，伊一直以為2,230 萬元最多扣除買賣成交總價百分之2 服務費，其餘均為系爭房地成交總價（惟對於實際成交金額並不清楚），直到鈞院98年11月24日言詞辯論時，始知被告丁○○最後售價竟仍為2,180 萬元，伊所加價之8 萬元，全數用以填補被告百分百公司無法向被告丁○○請求賣方仲介服務費之缺口，伊絕不同意以失效的2,180 萬元出價買受系爭房地，而由被告百分百公司取得伊加價之8 萬元，且因之前所簽議價委託書應已失效，伊不受該議價委託書之約定所拘束，故伊另向被告丁○○提議，必須使用伊所委任之代書全權辦理簽約及過戶，且堅持全數買賣價金均委由銀行承作履約保證，然未獲被告丁○○接受，上開簽約細節買賣雙方尚無共識，系爭買賣契約顯未成立，被告百分百公司疏未注意，逕將伊所託付之斡旋金10萬元轉為買賣定金，交付被告丁○○，且因被告百分百公司內部溝通不良，未於買賣雙方所約定98年5 月11日下午2 時之前，及時將住戶規約給伊閱覽，致買賣雙方無法按時簽訂買賣契約，伊因而受有10萬元之損失（詳如後述），爰依民法第245 條之1 第1 項第3 款、第544 條及第22 6條第1 項之規定，訴請鈞院擇一判決被告百分百公司給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；又因伊原誤以為買賣雙方出價一致，遂於98年5 月5 日向被告百分百公司業務員吳山樹表示，願於98年5 月11日下午2 時與賣方簽訂買賣契約，惟必須於上開簽約時間之前先將系爭房地之住戶規約給伊閱覽，否則伊不能貿然簽約，惟因被告百分百公司內部業務員溝通不良，未能於上開簽約時點之前，及時將住戶規約給伊閱覽，致買賣雙方無法按時簽約，之後，吳山樹要求伊於簽約之前，需事先將定金金額開立票據，並將影本交付被告丁○○過目，以取信於被告丁○○，再訂期簽約，遭伊以不受尊重為由而拒絕，其後，被告丁○○又要求將履約保證價項先提出其中一成交其使用，伊亦認為不合理而拒絕，買賣雙方因上開簽約細節暫無共識，以致並未再約定第2 次簽約日期，不料，被告百分百公司突然於98年5 月底，以存證信函向伊表示被告丁○○將沒收10萬元定金，被告丁○○並於98年6 月19日，以存證信函向伊表示解除系爭買賣契約，伊認為買賣雙方仍在磋商簽約細節階段，意見難免歧異，伊始終有意願購買系爭房地，並繼續與被告丁○○洽談買賣條件，毫無反悔解約之意，惟被告丁○○既然主動解除系爭買賣契約，伊爰依民法第259 條第1
款、第2 款之規定，訴請被告丁○○返還所受領之10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，且上開本息如由被告其中任何一方給付後，另一方即免給付義務等語。二、被告百分百公司辯稱：原告交付10萬元保證金，並簽立議價委託書後，伊公司業務員丙○○即持委託書與賣方即被告丁○○洽談，一開始被告丁○○要求售價為2,300 萬元，並只同意給付被告百分百公司百分之1 服務費，經伊一再溝通，被告丁○○則要求原告在2,180 萬元～2,300 萬元之間加價，伊持續努力協調，被告丁○○答應售價降為2,200 萬元，其中20萬元願作為賣方仲介服務費，直到最後，被告丁○○才同意實拿售價2,180 萬元，至於賣方服務費，由伊公司自行向買方爭取，但不得超過百分之4 ，伊確實在買賣雙方之買賣契約成立後，才於98年5 月2 日將10萬元交付被告丁○○，轉為買賣定金之一部分，原告請求伊返還10萬元，並不合理等語。
三、被告丁○○辯稱：
（一）參照卷內第70頁5 月6 日吳山樹簡訊內容推知，原告應曾要求於買賣契約書總價記載為2,230 萬元（含服務費），然因原告不肯於加價後簽立新的買賣議價委託書，被告丁○○只好配合原告，於原議價委託書上，同意以2,180 萬元之售價簽名成交，又因原告不會同意將加價之8 萬元全數交給被告百分百公司，被告丁○○只好於收受10萬元之同時，另行簽立修正同意書交付被告百分百公司，同意變更委託銷售總價修正為2,188 萬元，表示日後願將原告給付價款2,188 萬元其中之8 萬元轉交被告百分百公司。
（二）兩造所合意系爭房地單純之售價為2,180萬元，伊於98年5月2 日同意以2180萬元出售系爭房地給原告，因此系爭房地買賣契約業已成立，被告百分百公司依約轉交10萬元給伊作為買賣定金之一部分，依買賣議價委託書第3 條之約定，原告應於3 日內補足買賣總價款百分之5 以上為定金，並出面與賣方簽訂買賣契約書，惟原告多次藉詞拖延，屢經伊催告，至今仍未依約履行，伊則無任何違約情形，爰依買賣議價委託書第6 條第1 款之約定，於合法解除系爭買賣契約後，沒收原告已交付之價金10萬元，自無庸退還。
（三）縱認伊解除系爭買賣契約不合法，則系爭買賣契約既未解除，原告請求伊返還已付價金10萬元，亦與民法第259 條之規定不合。
（四）按買賣議價委託書第5 條約定，原告同意委由21世紀不動產總部特約地政士辦理簽約、移轉登記事宜，伊從未同意原告另指定其他代書，原告藉詞指定代書，並無理由；而住戶規約並非簽立不動產買賣契約之必要條件，原告藉詞審閱住戶規約，亦無理由；且被告百分百公司並無內部溝通不良問題，至於百分百公司總經理有無向原告賠罪，與伊無涉。
四、兩造不爭執之事實：
（一）原告最初以總價2,222 萬元（含買方服務費）出價，並於98年4 月27日簽立買賣議價委託書，同意以2,180 萬元之價格，委託被告百分百公司仲介購買系爭房地，並約定如按上開出價成交，原告應給付被告百分百公司仲介服務費42萬元。
（二）原告上開出價，因被告丁○○要求實拿2,180 萬元，致被告百分百公司無法取得分文賣方仲介服務費，而未能成交，經被告百分百公司建議原告加價，原告嗣以口頭重新向被告百分百公司提升總價為2,230 萬元（含買方仲介服務費），並約明：其中買方仲介服務費不得超過成交總價百分之2 ，其餘均為系爭房地買賣出價。
（三）被告百分百公司已於98年5 月2 日，將原告所交付保證金10萬元轉交被告丁○○，作為買賣定金之一部分。
（四）兩造曾約定於98年5 月11日下午2 時出面簽訂買賣契約，惟因被告百分百公司未按原告要求，於上開約定時點之前，提供系爭房地住戶規約供原告閱覽，致原告拒絕出面簽約。
（五）被告百分百公司於98年5 月26日，以卷內第19頁存證信函通知原告將由被告丁○○沒收10萬元定金，被告丁○○則委託律師於98年6 月19日，以卷內第22頁以下存證信函通知原告解除系爭買賣契約，原告已收到上開2份文件。
五、本件應審究之爭點為：
（一）原告與被告丁○○間，就系爭房地之買賣價金是否意思表示一致？系爭買賣契約是否成立？
（二）如系爭買賣契約成立生效，則原告有無買賣議價委託書第6 條第1 款所約定之解約事由？被告丁○○解除系爭買賣契約是否合法？如系爭買賣契約並未成立生效，則原告訴請被告不真正連帶給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，是否有理由？
六、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153 條定有明文。經查：
（一）本件原告雖曾以包含買方服務費在內之總價，先後出價2,222 萬元、2,230 萬元，然而，買賣雙方間之系爭房地買賣契約，與買方、仲介公司間之委託仲介契約，乃分屬不同契約當事人間之2 各別獨立契約，因此系爭房地買賣契約成立與否，端視買賣雙方間對於標的物及價金等必要之點，是否互相表示意思合致而定，不應以買賣價金與服務費之金額總和是否一致而認定；況且，原告上開2,222 萬元、2,230 萬元之出價，均能進一步清楚區分為系爭房地買賣價金部分及買方仲介服務費部分，從而，被告丁○○逕以伊同意在買賣契約書上售價記載為2,230 萬元（含服務費），與原告以2,230 萬元（含服務費）之出價一致為由，主張系爭買賣契約成立，並非可採。
（二）又查，原告最初出價2,180 萬元之買賣議價委託書第4 條固然約定：「買方之委託期間至民國98年5 月5 日12時止。」，然原告最初出價2,180 萬元，因被告丁○○要求實拿2,180 萬元，致被告百分百公司無法取得分文賣方仲介服務費，而未能成交，經被告百分百公司要求原告加價，原告口頭重新向被告百分百公司提升總價為2,230 萬元（含買方仲介服務費），並約明：其中買方仲介服務費不得超過買賣成交總價百分之2 ，其餘均為買受系爭房地之出價等事實，既為兩造所不爭執，堪認原告最初2,180 萬元之出價，未獲被告丁○○通知承諾，嗣原告於被告丁○○承諾前，已另提出新要約（詳如後述），則原議價委託書上所載有關出價2,180 萬元之舊要約，當已失效（至其餘約款是否全部失效，不在本件認定範圍內），被告丁○○自無從對於已失效要約為承諾。因認被告丁○○辯稱：因原告不肯於加價後簽立新的買賣議價委託書，被告丁○○只好於原議價委託書上，同意以2,180 萬元之售價簽名成交等語，亦難憑以推論系爭買賣契約已因價金意思表示一致而成立。
（三）按原告上開加價後之主張換算，其應付買方仲介服務費既不超過買賣成交總價款百分之2 ，則加價後單純系爭房地部分之出價價格顯然在2186.3萬元～2230萬元之區間內（2,230 萬÷（1 ＋2 ％）＝2,186.3萬），被告丁○○以
2,180 萬元之售價向原告之上開新要約為承諾，顯未表示意思一致，系爭買賣契約並未成立。至被告丁○○是否為讓被告百分百公司能自原告取得8 萬元之賣方仲介服務費，而另簽立委託銷售契約修正同意書，乃被告間之內部協議，核與買賣雙方間有關系爭房地價金是否一致之認定，實不生任何影響。
七、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 款、第2 款規定甚明。原告與被告丁○○間之買賣契約既未曾成立生效，被告丁○○自無從合法解除系爭買賣契約，而原告始終主張系爭買賣契約並未成立，經本院命其補正請求之原因事實後（本院卷宗第42頁），仍數度以書狀及言詞主張依民法第259 條第1 款、第2 款之規定，訴請被告丁○○回復原狀，返還解約前所受領之10萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，顯然於法不合，不能准許。
八、按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544 條明文規定。被告百分百公司以不動產經紀為業，對於買賣雙方自應本於專業知識，以透明、公開交易資訊之誠信方式提供服務，促成買賣雙方交易成功，惟被告百分百公司業務員吳山樹，明知賣方即被告丁○○僅同意以實收2,180 萬元之價格出售系爭房地，至於賣方仲介服務費需另要求買方即原告以加價方式彌補被告百分百公司，始有成交可能，卻隱瞞原告上開真相，致原告誤以為被告丁○○針對系爭房地部分要求提高售價，遂將系爭房地原2,180 萬元之出價，提高至2,186.3
萬元～2,230 萬元之區間，因而造成買賣雙方對於系爭房地價金不一致而契約無法成立，被告百分百公司對於買賣契約是否成立，本應詳加確認，且無不能注意之情形，竟因原告拒絕於加價後重簽新出價之議價委託書，而以被告丁○○逕於舊議價委託書上簽名同意原告最初出價之方式，認定買賣契約成立，疏未注意上情，任於98年5 月2 日將原告所託付保管之10萬元保證金，作為系爭買賣定金之一部分轉交被告丁○○，而未能於買賣契約不成立後，將10萬元交還原告，致原告受有10萬元之損害，從而，原告基於民法第544 條之規定，訴請被告百分百公司給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年9 月4 日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
九、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為判決，關於被告百分百公司敗訴之部分，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十一、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　12　　月　　15　　日士林簡易庭法 官　蔡文育
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　12　　月　　15　　日書記官　陳麗如
計算書：
金　　額　（新臺幣)
第一審裁判費　　 　1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436 條之24第2 項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436 條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。