104年度新簡字第335號｜民事：給付租金及遷讓房屋等｜裁判日期：105 年 01 月 12 日

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決 104年度新簡字第335號原　　　告　　廖行權即旺旺來企業社訴訟代理人　　吳美玲被　　　告　　李宛萱兼訴訟代理人　李淑蘭上列當事人間請求給付租金及遷讓房屋等事件，經本院於民國104年12月29日言詞辯論終結，判決如下：主文被告李宛萱、李淑蘭應連帶給付原告新臺幣柒萬肆仟元，及自民國一百零四年十二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告李宛萱應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號房屋（即耕心園素食餐廳）遷讓返還原告。被告李宛萱應自民國一百零四年十二月一日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬壹仟元。訴訟費用新臺幣柒仟柒佰壹拾元，由被告連帶負擔新臺幣壹仟元，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告李宛萱、李淑蘭以新臺幣捌萬玖仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。事實及理由一、原告起訴主張：㈠被告李宛萱邀同被告李淑蘭為連帶保證人，於民國102年7月18日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將所有門牌號碼臺南市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告李宛萱，租期5年，自102年8月1日起至107年7月31日止，每月租金新臺幣（下同）31000元，水、電、瓦斯及管理等費用，均由被告李宛萱自行負擔。㈡被告李宛萱僅交付102年8月當月份租金及押租金50000元，其餘各期房租均未支付，截至104年8月18日止，被告李宛萱遲付之租金已達24個月（未付月份為102年9月起至104年8月止，共744000元），扣除押租金50000元後，共計欠繳租金 694000元。原告於104年7月16日向臺南市永康區調解委員會申請調解，被告李宛萱仍不願給付租金。被告李宛萱積欠租金已達2個月，原告遂於104年8月間寄發存證信函終止租約，則被告應遷讓返還系爭房屋，並清償積欠之房租694000元；而被告李宛萱繼續使用系爭房屋即屬無權占有，每月可獲得相當於租金之利益，爰併依不當得利之法律關係，請求被告自104年9月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告31000元等語。㈢並聲明： ⒈被告應給付原告694000元，及自102年9月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒉被告應將系爭房屋遷讓交付原告。 ⒊被告應自104年9月1日起至遷讓交屋之日止，按月給付原告31000元，及自104年9月1日起至遷讓交屋日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告等則辯以：㈠被告李淑蘭自89年起，向訴外人廖德偉即系爭房屋所有權人承租系爭房屋，經營飲料店及餐飲店，目前經營耕心園素食餐廳，每月租金29000元，並訂有租賃契約。廖德偉為原告父親，因其雙目失明，故每月租金皆是由被告李淑蘭親赴廖德偉住處交給伊本人。被告李淑蘭與廖德偉之租約於102年7月31日期滿，雙方約定續約5年即本件之租賃期間，並改由被告李宛萱為系爭租約名義上之承租人，被告李淑蘭為連帶保證人，然實際洽談承租及使用系爭房屋之人仍為被告李淑蘭。㈡承上，因廖德偉於102年7月間年事已高健康狀態不佳，故其向被告李淑蘭表示，將由其子即原告廖行權代理其與被告李淑蘭簽訂新約。然原告以出租人使用「旺旺來企業社」名義方便其報稅等理由，要求被告2人同意以旺旺來企業社作為系爭租約之名義上出租人，被告2人因原告為廖德偉之子，不疑有他遂簽立系爭租約。㈢系爭租約簽立迄今滿2年，每月租金仍由被告李淑蘭親赴廖德偉住處交予伊，長達2年期間，原告從未催告被告2人未繳納租金或表示其他意見。兩造間就系爭房屋並無租賃之真意存在，該租約應係存於系爭房屋真正所有權人廖德偉與被告2人間。而系爭租約之約定及雙方履約等節，均與一般租賃情形迥異，足見兩造簽訂以原告為出租人名義之系爭租約，顯為被告2人簽約時受原告詐欺所為，被告2人已依民法第92條第1項規定，寄發存證信函予原告，作為撤銷系爭租約之意思表示，被告2人與原告間已無租賃關係存在，原告提起本件請求，均無理由等語。㈣並聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保請准免予假執行三、得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例可資參照）。又租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立（最高法院64年臺上字第424號、最高法院33年上字第84號判例意旨參照）。原告主張伊為系爭房屋之所有人，被告李宛萱邀同被告李淑蘭為連帶保證人，於102年7月18日與伊締結系爭租約，約定由原告將系爭房屋出租予被告李宛萱，租期自102 年8月1日起至107年7月31日止，每月租金31000元，被告李宛萱已給付102年8月份之租金31000元及押租金50000元等情，並提出房屋租賃契約書、台南縣稅捐稽徵處85年度契稅繳款書、臺南市政府稅務局102、104年度房屋稅繳款書、公證書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、匯款回條等資料影本為證，核與所述大致相符。被告等固不爭執曾與原告簽訂系爭租約，惟抗辯系爭房屋真正所有權人為廖德偉，原告僅係代理廖德偉出面簽約，系爭租約應存於廖德偉與被告2人間，又被告等係受原告訛詐而答應與其簽約，業已寄發存證信函撤銷該意思表示，兩造間已無租賃關係云云。惟租賃契約並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，已如前述，兩造所訂立之房屋租賃契約書內關於系爭房屋租賃之約定，既已定明原告一方將系爭房屋租與被告使用收益，被告應支付租金之表示，該租賃契約即已合法成立，且系爭租約亦未特別就租賃物須為出租人所有；如非出租人所有，承租人即可終止租約等節有所約定。再者，系爭租約訂立後，被告等事實上為租賃物之使用，則承租一方之被告李宛萱自不得以系爭房屋非出租之原告所有為理由，主張原告有何違反租約之情事，而終止系爭租賃契約。況被告等於言詞辯論終結前，均未就廖德偉為系爭房屋所有權人、被告2人係受原告詐欺而簽訂系爭租約等節舉證以實其說，是以被告等所辯，均不足採。原告前開主張，自堪認定為真實。㈡又承租人應依約定日期，支付租金；租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。原告主張被告李宛萱自102年9月至104年8月，未依約給付租金，伊已於104年8月間寄發存證信函為終止租約之意思表示等情，並提出存證信函、調解不成立證明書等資料影本為證，亦為被告等否認，並以前詞置辯。經查： ⒈按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。被告等辯稱系爭房屋102年9月份至104年8月份及其後月份之租金，均已如數給付，並由原告之父廖德偉代原告受領租金，業據證人廖敏安於本院審判中到庭具結證稱：租金的部分，被告一直是拿給我父親（即廖德偉），一直到這個月初為止都是如此，他們都有按時付租金等語（詳參本院104年11月24日言詞辯論筆錄）。原告固陳稱伊自102年9月起迄今，皆未收到租金，伊才在今年7月間去找被告，要求直接將租金付給伊，並向永康區調解委員會申請調解等語，然系爭租約自102年8月1日起至104年7月間原告向被告等表示往後租金應給付予伊為止，期間長達2年，原告對於被告等持續使用系爭房屋並將租金交付廖德偉等節主張不知情，顯與常情不符，並不足採。而原告明知廖德偉長期自被告處收受系爭租金之行為而未表示反對，核與民法第169條所謂之「知他人表示為其代理人而不為反對之表示」之旨相符，揆諸前開說明，自難辭對於廖德偉應負民法第 169條所規定之表見代理授權人責任。 ⒉另原告曾於104年7月16日親自向被告表示如果要繼續承租系爭房屋，應自104年8月份起要將房租直接付給伊等語，亦為被告李淑蘭當庭自承（詳參本院104年12月29日言詞辯論筆錄）。從而，原告既已於該日明白向被告等表示自104年8月份起不再同意由廖德偉代為收受系爭租金，則廖德偉自該月份起即不再獲得代為收受系爭租金之權限。參酌系爭租約第4條明定「租金應於每月壹日以前繳納，每次應繳壹個月份乙方不得藉詞拖延」等語，則自104年8月1日起，被告李宛萱即應向原告本人給付系爭租金，縱被告等仍持續將租金給付予廖德偉，對原告而言已屬無效之給付，自不生拘束力。故被告李宛萱自104年8月起即未依約支付租金，以押租金50000元抵付8月份之租金31000元及9月份之部分租金19000元後，截至104年11月份，實際上已積欠租金74000元（31000 元×4月－押租金50000元＝74000元），已逾系爭房屋二個月之租金額，應堪認定。而原告雖於104年8月間曾以存證信函送達被告等為終止系爭租約意思表示之通知，惟因系爭租約兩造間針對租金是否已如期支付、押租金應先供扣抵部分積欠租金，及被告等自起訴後迄本案言詞辯論終結前仍未對原告為任何給付，故系爭租約應至104年11月30日才生合法終止之效力。從而，原告本於租賃契約之法律關係，請求被告李宛萱遷讓返還系爭房屋，並給付自104年8月份至同年11月份，積欠之4個月租金合計124000元，扣除押租金50000元，共74000元，及自104年12月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。㈢另無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條規定定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決可資參照）。經查，系爭租約業於104年11月30日終止，已如前述，是被告李宛萱自該時起已無占有使用系爭房屋之正當權源，屬無權占有而應返還相當租金之不當得利。再參酌系爭房屋每月租金為31000元一節，有系爭租約在卷供參，是原告請求被告李宛萱給付自租期屆滿後之104年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利31000元，亦屬有據。㈣又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付責任者而言，此就民法第272條規定連帶債務之文義參照觀之甚明（最高法院45年台上字第1426號判例意旨可佐）。經查，系爭租約第13條乃約定「乙方（即被告李宛萱）如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方（即被告李淑蘭）應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。」，是被告李淑蘭係系爭租約之連帶保證人，揆諸上開說明及約定，原告依系爭租約之法律關係得向被告李宛萱請求之租金部分，被告李淑蘭自應負連帶責任，準此，原告請求被告2人連帶給付租金74000元及遲延利息，自屬有據。至於不當得利部分，係因被告李宛萱無權占有系爭房屋而生，與系爭租約無涉，已非保證債務之範圍。從而，原告起訴請求被告李淑蘭對上開租金74000元及遲延利息之債務負連帶保證責任，為有理由，逾此範圍之連帶保證責任請求即非有據，不應准許。四、從而，原告依系爭房屋租賃契約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告李宛萱、李淑蘭應連帶給付原告74000元，及自104年12月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告李宛萱應將系爭房屋遷讓返還原告；被告李宛萱自104年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付原告31000元，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求則屬無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，或與本案之爭點無涉，或與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第79條、第85條第2項、第87條第1項分別定有明文。查本件訴訟費用為7710元（即第一審裁判費7710元），本院爰依職權確定上開訴訟費用兩造比例負擔如主文第4項所示。七、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準用第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告就此部分聲明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要。另依被告之聲請，依同法第392條第2項規定，宣告如被告李宛萱、李淑蘭以89100元預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。爰依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第85條第2項、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 1 月 12 日新市簡易庭法官曾仁勇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 105 年 1 月 12 日書記官蘇豐展

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