新市簡易庭106年度新簡字第423號

• 裁判案由: 請求撤銷租約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 新市簡易庭
• 裁判日期: 107 年 02 月 27 日

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決　106年度新簡字第423號原　　　告　陳良吉
被　　　告　李靜宜
上列當事人間請求請求撤銷租約事件，經本院於民國107年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣壹拾陸萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國106年5月31日透過日日興租屋企業社（即林媽媽房屋開元店，下稱日日興企業社）介紹，承租門牌號碼臺南市○○區○○路00號1樓房屋（下稱系爭房
屋），兩造於簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）時，被告表示其為有權出租系爭房屋者，並在代理其母親陳品榛在出租人欄位簽名，原告於簽約當日即106年5月31日支付仲介費新臺幣（下同）6,000元予日日興企業社，另支付1年份租金144,000元及2個月押金24,000元與被告收受。原告於簽約時即表明因原告須於系爭房屋內擺放大量系統廚具，故不能有漏水之狀況，然仲介人員於審閱屋況說明書時，表示被告誤勾選房屋有漏水選項，隨即抽換屋況說明書並要求被告重新勾選無漏水之選項。惟原告於簽約後發現系爭房屋內有漏水及滲水之情況，並於同年6月5日通知日日興企業社及被告，被告允諾會完成修繕，然防漏工程遲至同年6月20日
仍未完成，致原告無法如期於同年6月15日遷入系爭房屋，
且屋況亦不符合原告所需。嗣原告於申請調解時始知悉系爭租賃契約所載之出租人陳品榛已於簽約前死亡，被告所為之出租行為係無權代理，故依民法第110條、114條、170條第1項規定訴請撤銷系爭租賃契約，並依上開規定及民法第113
條、第184條第1項前段規定請求被告賠償原告支出之仲介費6,000元及返還租金174,000元、押金24,000元。並聲明：
(一)兩造間就系爭房屋於106年5月31日所為之租賃契約之債權行為應予撤銷。(二)被告應給付原告174,000元。(三)願
供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：因簽約時系爭房屋尚未辨理繼承登記，故日日興企業社要求被告將系爭租賃契約之出租人部分改為陳品榛、代理人部分改為被告，而原告確實知悉此事，但實際上出租人即為被告本人。而被告未跟陳品榛之其他繼承人李珮綺、李齊瑋談過系爭房屋出租乙事，亦未一起辦理繼承登記。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)系爭房屋原為訴外人陳品榛所有，嗣陳品榛於106年4月1日
死亡，系爭房屋由其子女即被告及訴外人李珮綺、李齊瑋繼承而公同共有，並於同年8月25日辦理繼承登記等情，兩造
並未就此提出爭執，並有系爭房屋建物登記第一類謄本1份
、臺南市政府財政稅務局新化分局函所檢附之房屋稅籍資料查復表1份在卷可稽（見本院卷第47、55至57頁），此部分
事實應可認定。又原告於106年5月31日經由證人侯孟洋簽立系爭租賃契約承租系爭房屋，約定租期為106年6月15日起至107年7月14日，已付一年租金為144,000元及押租金24,000
元，亦有該房屋租賃契約書1份存卷可查（見本院卷第91至95頁），故亦堪信為真實。
(二)惟原告主張該租賃契約出租人係陳品榛，而由被告代理訂約等語，被告則否認，並辯稱其始為該租賃契約之出租人云云，是本件首先所應審究之爭點即為系爭租賃契約之出租人是被告本人，或係陳品榛而由被告代理人為之？經查：
1.系爭租賃契約書最末簽名欄就立契約書人部分：承租人為原告，出租人（原為代理人欄位，後將「代理人」三字刪除改為出租人）「陳品榛」、代理人（原為出租人欄位，後將「出租人」三字刪除改為代理人）「李靜宜」，見諸系爭租賃契約即明（見本院卷第95頁），且兩造均不爭執該租賃契約係在簽訂當下即完成上述刪改內容乙節（見本院卷第182頁
），則顯然從系爭租賃契約之文義外觀上，業已表明陳品榛為出租人、被告本人為出租人之代理人。
2.再者，由被告所提出之錄音譯文（見本院卷第171頁、原告
表明對該譯文內容無意見，見本院卷第182頁）之下列內容
論之：
①首先，證人即仲介人員侯孟洋（下稱侯）：「等一下要不要跟那個房客講說，因為這邊還沒有繼承。」；被告：「所以呢？要跟他講什麼？」；侯：「如果說還沒有繼承的話，等於說到時候妳的兄弟姊妹知道的話，其實他們也有權利要這個租金。」；被告：「嗯嗯嗯嗯」；侯：「阿其實這個我們都做」；被告：「這是他們跟我們的部分，我們的部分當然跟他無關不是嗎？」；侯：「對阿，還是沒有差？」；被告：「我覺得沒有差；跟他無關了。」。由上開對話侯孟洋考量到租金應由繼承人平分乙節，可知其對於系爭租賃契約簽訂之認知，即係由陳品榛為出租人，否則如被告為出租人，自有受領全部租金之權利，而無平分之問題。而後被告回應此事與原告無關，雖可證明被告亦係考量系爭房屋有其他繼承人之問題，而有意隱匿系爭房屋所有權有繼承問題乙節，但隱匿系爭房屋已由被告與其他人共同繼承之方式多元（如：隱瞞所有權人死亡，亦為可能之方式之一），故此節並不能證明被告已與侯孟洋談妥以被告為出租人乙事。
②第二段錄音譯文，大致上為被告與侯孟洋商討系爭房屋漏水應如何處理，期間被告雖曾稱「出租人就是我ㄟ」；侯回稱「對阿，自然老舊就是出租人」，惟該段譯文前後文，侯孟洋提及「勾這個」、「自然老舊就是出租人」、被告回應如約定由承租人自行修繕之可能性及渠等雙方該段對話均討論壁癌、漏水之修繕問題等語。再對照系爭租賃契約書之約定，顯然渠等是在討論該契約第9條「修繕及改裝」之事項，
而被告勾選了「房屋損壞而有修繕之必要時…因自然老舊損壞，由出租人負擔」、「房屋之家電、傢俱或其他設備損壞修繕之必要時…因自然老舊損壞，由出租人負擔；因承租人不當使用或人為破壞，由承租人負擔」，則該段契約文字便有「出租人」之文字，是在討論該約定之過程中，不問被告是出租人或出租人之代理人，均有可能在對話中確認是否為出租人應負擔修繕義務，而由侯孟洋後述話語均再向被告解釋所謂自然老舊之修繕義務，則其上述「對啊」。後面接著解釋「有關房屋自然老舊就是出租人負修繕義務」，則其話語是否為確認被告係出租人乙節，而非確認系爭租賃契約應約定上開自然老舊之房屋及設備耗損應由出租人負擔即有可疑。況且，該部分為被告與侯孟洋之間之對話，尚不能證明「原告」知悉被告有意擔任系爭租賃契約之出租人，而仍簽訂系爭租賃契約。
③第三段、第四段錄音譯文，被告雖於簽約當時在侯孟洋要求被告寫授權書時，曾表示「我才去辦中華電信的ㄟ，是直接寫我ㄟ，不用委任…不然你問一下」，嗣後侯孟洋稱「寫媽媽的」、店長稱：「寫媽媽的名字，然後你代」、「寫你媽的名字，意思是代你媽媽的簽名」。參照卷附被告簽署之授權書1紙（見本院卷第111頁），則上述對話顯然係在要求被告為陳品榛簽名，以表明有授權其出租系爭房屋而簽立系爭不動產租賃契約之意思。而被告為專科畢業（見其個人戶籍資料之記載，本院卷第35頁）、智識程度正常之成年人，在簽立上開文件表示陳品榛有委託其處理簽訂租賃契約事宜，自可理解一旦簽立該份文件，則表明在出租系爭房屋之事項上，其係立於陳品榛代理人之地位為之，而非以自己為出租人。而縱使被告曾於簽約過程中就此提出質疑，倘若被告仍堅持應以己為出租人，而非陳品榛之代理人，則當時侯孟洋、日日興企業社店長均要求被告簽立該授權書，並代簽陳品榛姓名時，當應及時公開表示正確之法律關應為出租人為被告本人，其無受陳品榛處理系爭房屋出租事宜、陳品榛已死亡，被告不能代理陳品榛等情，且可拒絕為簽立授權書、修改系爭租賃契約之稱謂等行為，以使契約當事人明瞭法律關係。但被告卻未為之，在當時其表意自由未受拘束之情況下，最終仍同意按侯孟洋、店長之意見而簽立授權書、刪改前1.所示之契約書稱謂，則由被告對外的表意行為觀之，則與其欲以本人為出租人之狀況不合，反可證被告最終係表明其係受陳品榛委託、而以陳品榛代理人自居等情。
3.再參酌證人侯孟洋於本院審理中證稱：這一件案件是從公司資料庫中開發，一開始聯絡打電話也是問被告是否為陳品榛，被告才說這個物件是她在處理，並表明為陳品榛之女兒；被告雖於訂約過程中曾表示其要自己當出租人，但因為調謄本發現被告不是所有權人，所有權人不能出席的話，就會請代理人簽授權書；其就要求被告要簽授權書，而以代理人身份簽約，依照被告的說法她是幫她媽媽處理這件事等語（見本院卷第83至85頁），則與上開書證所顯示之被告最終有簽立授權書、刪改系爭租賃契約等部分相同，亦合於上述錄音譯文第一段，侯孟洋特別與被告討論租金可能與繼承人平分，所彰顯侯孟洋自始至終均認出租人為陳品榛、被告為代理人乙節，更徵被告最後有同意以陳品榛代理人出租系爭房屋與原告乙節。至證人侯孟洋否認在簽訂契約前知悉陳品榛已死亡乙節，雖與錄音譯文相左而有不可信之處，但其上開有關被告是代理人或出租人部分之證詞，既有客觀書證可佐，且與其是否知悉陳品榛已死亡並無必然關連性，故不能單以此遽認證人侯孟洋其他證述亦均不可採。
4.承上，在被告已填載陳品榛之授權書、並刪改契約簽名稱謂欄，表明己為陳品榛代理人而簽訂系爭租賃契約，而原告亦未就此為反對之意思表示而同簽章表示同意該契約之簽訂成立在後，則在系爭租賃契約雙方（含代理人）意思表示對外部分，均可理解為被告表意其為陳品榛之代理人、陳品榛為出租人之要約，被告就此部分未爭執而承諾，是系爭租賃契約簽訂之雙方所理解之出租人、承租人應分別為陳品榛、原告，應可認定。至被告辯稱原告於簽約時在場均知情上述授權書、契約刪改均係仲介人員之意思，惟被告既然亦配合仲介人員之要求而為上述文書之簽署及修改，且被告及侯孟洋於上述簽約前，已商議不特別向原告提及系爭房屋之繼承狀況，在被告未能舉證證明原告早於簽訂系爭租賃契約時即已知悉陳品榛已死亡乙節之情況下，足認原告主張其於簽訂系爭租賃契約前，對於陳品榛已死亡乙節並不知情等語為可信。且一般屋主授權親人代為處理簽約事宜，客觀上並無顯不合理之處，是被告上述行為，則對原告而言，就是被告自己所為、外在表徵為陳品榛代理人之行為，是縱使原告知悉被告為上述行為係應仲介人員要求，在被告並未反對仲介人員簽立授權書及更改系爭租賃契約書上稱謂，且配合辦理之情況下，自然認定此即為被告所為意思表示即表明為陳品榛代理人，故被告此部分辯詞，實與上述法律關係之判定無影響。
(三)按無權代理亦為代理之一種，須無代理權人，以他人之代理人名義，與相對人為法律行為，始足當之，如該無權代理人為法律行為時，本人已不存在，則該代理即係以不能事項為標的之法律行為，應為無效（司法院71年1月8日（71）廳民一字第9號函參照）。又無效之行為在法律行為當時即已確
定不生效力，與得撤銷之行為須經撤銷權人之撤銷始失其效力者，顯有不同（最高法院32年上字第671號判例參照）。
是原告主張被告係代理已死亡之陳品榛與其訂定系爭租賃契約等情為可信，既已認定如前。又依現有證據，系爭房屋租賃契約相關之授權書等上陳品榛簽名均為被告所為，復查無其他證據足以證明陳品榛確實有委託被告代理處理系爭房屋出租事宜，是被告就出租系爭房屋乙事確無代理權，亦可認定。則依上述說明，既然被告無權代理之陳品榛，於系爭租賃契約簽訂時，業已死亡而不存在，則該法律行為，即應為無效。又既然該法律行為係屬自始不生效力者，則依前揭判例意旨，與得撤銷之法律行為應屬有效成立，性質上迥異，而無效行為既然自始無效，即無撤銷之餘地。況且，原告所舉民法第170條第1項、第110條、第113條、第114條、第184條第1項，均非法定得撤銷法律行為之請求權基礎，是原告
請求本院撤銷系爭租賃契約，即屬無據。
(四)按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110條規定甚明。
又有關上段司法院71年1月8日（71）廳民一字第9號函所揭
示之情形，契約相對人應如何請求損害賠償，學說上則認為可以類推適用民法第110條規定，使無權代理人對善意相對
人負損害賠償責任（見王澤鑑著，民法叢書、債法原理〈2012年3月出版增訂三版〉第351至352頁）。再按依「法官知
法」或「法律屬於法院專門」之原則，適用法律屬於法院之職權，法院固應在當事人所表明之訴訟標的範圍內，根據當事人所主張之原因事實，依職權適用最正確之法律，不受當事人所陳述法律意見之拘束，是本件原告所列舉應適用既然包括民法第110條，雖其未敘明係屬類推適用，然原告主張
之原因事實即被告無權代理已死亡之陳品榛訂立系爭租賃契約而欲請求損害賠償，實際上該原因事實均與無權代理有高度近似性，而就此原因事實適用民法第110條或應類推適用
同條規定，本院自不受拘束，合先敘明。而原告簽訂系爭租賃契約後，業已交付租金144,000元及押租金24,000元與被
告收執，業已認定如上列（一）所述。原告對被告簽訂該契約係屬無權代理已死亡之陳品榛乙節，並不知情，則原告應屬善意相對人無誤，依上述說明，則原告自可類推適用民法第110條規定請求被告賠償其損害。又系爭租賃契約既然係
因被告代理已死亡之而無效，則被告即無合法收受租金及押租金之依據，原告亦因此未取得可合法使用系爭房屋之權利卻支出上述金錢，是原告因被告上開行為受有168,000元之
損害，應可認定，是原告請求被告給付168,000元即屬有據
。又原告併依民法第113條及第184條第1項前段之法律關係
為同一內容之請求，係就同一給付目的之數請求權合併起訴之選擇合併，本院既已擇一為原告勝訴判決，就此部分無庸再就他請求權裁判，附此敘明。
(五)又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。且所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之困果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係，不能僅以行為人就其行為有故意過失，即認該行為與損害間有相當因果關係（最高法院98年度台上字第673號號判決意旨參照）。至原告另請求被告賠償其
所支付之仲介費用6,000元部分，雖然原告支付仲介費6,000元與日日興企業社乙節，有不動產租賃定金契約書1紙在卷
可稽（見本院卷第105頁），然因該筆費用，係本於原告與
日日興企業社之間之契約所應為之給付，原告此部分支出，並非無代理權致契約無效，通常會受之損害，故此與被告上開行為無相當因果關係，是不問適用或類推適用民法第110
條，原告請求被告此部分費用，均屬無據。原告另主張民法第114條、第113條規定請求此部分損害，惟民法第114條為
有關法律行為經撤銷後之效果，而系爭租賃契約為自始無效，不能撤銷，業已論述如前，是原告援引此規定請求被告賠償，亦屬無據；另民法第113條、第184條第1項前段所規定
之應賠償損害之範圍仍均應與無效行為或侵權行為有相當因果關係，而該部分損害與被告之上開行為並不具有相當因果關係，故原告之請求，亦屬無據。
四、綜上所述，原告就被告無權代理已死亡之陳品榛與原告訂立系爭租賃契約，該無效法律行為，致原告支出租金及押租金共168,000元部分受有損害，應可類推適用民法第110條應請求被告賠償，是原告請求被告給付168,000元部分，為有理
由，應予准許。逾此部分之有關金錢給付之請求，欠缺相當因果關係；請求撤銷系爭租賃契約部分，則因無效法律行為不得撤銷，而均屬無據，應予駁回。
五、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告部分敗訴之判決，就原告勝訴部分，依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行。另依職權酌定相當擔保金額宣告被告得以供擔保以代釋明，免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 107 年 2 月 27 日臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官 李音儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 2 月 27 日書記官 蘇豐展