106年度店訴字第5號｜民事：損害賠償｜裁判日期：106 年 08 月 18 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　106年度店訴字第5號原　　　告即反訴被告　陳建郎訴訟代理人　吳昕澐（原名邱鳳梅）被　　　告即反訴原告　高宇秀訴訟代理人　陳怡彤律師顏玉媚李建賦上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年6 月30日言詞辯論終結，判決如下：主文本訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。本訴訴訟費用由本訴原告負擔。反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由甲、程序部分壹、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。民事訴訟法第10條第2 項定有明文。本件系爭不動產所在地為新北市新店區，本院自有管轄權。貳、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言，即舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度臺上字第262 號判決參照），此即包含兩者在法律上或事實上關係密切，而審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院98年度臺抗字第1005號裁定參照）。被告於本訴訴訟程序進行中，就同一之買賣房屋所生爭議，提起反訴，有民事反訴狀在卷可稽（參見本院卷㈠第38頁），其反訴之標的與本訴之標的確有相牽連，得為相互利用，符合訴訟經濟之原則，復可防止裁判歧異，揆諸上開規定，被告提起反訴應予准許。參、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。七、不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款定有明文。經查，本件本訴部分之原告請求被告損害賠償事件，嗣於審理中，於民國106 年2 月21日言詞辯論程序，提起追加之訴請求被告減少價金800,000 元（參見本院卷㈢第2 頁），其所為之訴之追加與原訴請求之基礎事實同一，且不慎妨礙於被告之防禦與訴訟之終結，核與民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款規定相符，其所為訴之追加合法，應予准許。肆、又按因訴之追加，致其訴之全部或一部，不屬第427 條第1 項及第2 項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，民事訴訟法第435 條第1 項定有明文。本件原告為上開訴之追加，致本案已非民事訴訟法第427 條第1 項及第2 項之簡易訴訟，依前揭法律規定，自應改用通常訴訟程序。乙、實體部分壹、本訴部分一、原告方面㈠原告起訴主張： ⒈原告經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）仲介，委請訴外人吳昕澐（原名邱鳳梅，下因本件係以邱鳳梅名義簽約，故以下仍稱邱鳳梅）向被告購買屋齡30年，門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 號8 樓808 室之位處頂樓之房屋（下稱系爭房屋），雙方約定價金4,000,000 元，訴外人邱鳳梅於買賣洽談、磋商階段特別詢問房屋現況（包含天花板裝設浪板是否方便排水、一般天花板是否有裝設鋁板的必要、房屋是否確實沒有漏水，出售前與現況說明書是否相符、該屋前幾年修繕、如有修繕，該修繕部分是否依舊漏水、現況交屋是否免除全部瑕疵擔保責任）等問題，被告自始強調雖曾因漏水修繕，但保證已完全修復，目前系爭房屋現況良好，設備佳，皆未提及有滲漏水瑕疵之情事，僅陳稱倘若漏水會妥適處理，原告遂與被告於於104 年3 月28日簽訂系爭房屋之買賣契約（下稱系爭買賣契約），系爭買賣契約對房屋現況說明書第8 項（是否有漏水情形），經原告再三詢問其上仍載明「否」，保證無漏水出售，被告顯然以上開答覆致原告陷於錯誤判斷而簽約。原告於簽約後之104 年3 月30日，向永慶房屋仲介即訴外人吳婷婷要求帶看系爭房屋，卻遭吳婷婷以鑰匙被被告取回為由拒絕帶看，原告無從再次詳細查看系爭房屋，其遂發覺訴外人吳婷婷欺瞞系爭屋況與實情不相符乙事，而向永慶房屋客服部0000-000-000反映，仍僅取得「房屋未漏水及三方有簽訂買賣契約書有一定保障，即便有漏水亦有6 個月保固」等詞答覆。原告為能提早取得系爭房屋進行整理，順利入住，即於104 年4 月22日辦理移轉登記。 ⒉嗣系爭房屋移轉至交付期間，不斷發現漏水之問題，然被告與永慶房屋仲介一再欺瞞原告並無此情，經原告於104 年4 月16日委託訴外人駿富公司之師傅實際勘查卻發現有漏水，故原告係在永慶房屋仲介即訴外人吳婷婷之催促下貿然締約，又永慶房屋以上開答覆推諉，原告投訴無門，故其曾於104 年5 月7 日以存證信函請求被告處理、改善漏水問題，並指明系爭房屋有瑕疵。又原告於交屋前於104 年5 月5 日第1 次會勘，於104 年5 月18日要求入屋內遭永慶房屋人員以漏水問題尚處理中阻擋入內，然直至104 年5 月26日於訴外人吳婷婷催促，104 年5 月28日進行第2 次會勘後，被告始於104 年5 月31日交付系爭房屋鑰匙予原告後，同日訴外人邱鳳梅即刻發現系爭房屋有天花板滲水（位於系爭房屋大門玄關處、臥室床上方），顯見被告與訴外人永慶房屋仲介係自系爭房屋登記後，惡意拖延1 個月（自104 年4 月22日至104 年5 月31日）始交屋，避免原告知悉系爭房屋瑕疵。訴外人邱鳳梅於發現天花板漏水致需以臉盆承接，當日立即告知被告，被告之訴訟代理人即訴外人高爾城為此與原告進行協商，達成由被告委託永慶房屋處理之協議。爾後，被告雖僱工進行漏水工程高壓灌注法之初步處理，然並未真正有效防漏，其對於後續工程則置之不理，原告無從請求追加工程。 ⒊另因該屋漏水係經被告委託訴外人郭清芳拆除天花板後，原告始知悉天花板與隔壁區隔之牆面於天花板以上呈現裸空狀態等瑕疵，上開瑕疵均非訂約當時可即時查知，且已造成系爭房屋不堪使用而有居住安全顧慮。詎被告經通知後均置之不理，原告自行支出費用僱工修復，致原告受有160,000 元之損害（包含天花板以上裸空隔間砌磚費用50,000元、天花板毀損費用25,000元、地板磨損修護工程費用8,000 元、油漆施工12,000元、清潔費用5,000 元、漏水修繕費用50,000元、冷氣遷移施工費10,000元）。綜上，被告因自洽談、磋商、締約、交屋階段均隱匿系爭房屋漏水乙情，除應賠償修復費用50,000元及冷氣遷移施工費10,000元外，亦應因系爭房屋本身瑕疵而減少2 成價金800,000 元。爰依物之瑕疵擔保法律關係，請求被告給付共計960,000 元。並聲明：㈠被告應給付原告160,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡被告應給付原告800,000 元及自106 年4 月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢願供擔保請准予假執行之宣告。㈡對被告答辯所為之陳述： ⒈系爭房屋為原告個人出資購買供己用，並無借名登記乙事，原告為此無法入住系爭房屋而需另尋其他住處，同時負擔系爭房屋貸款與租金，長達2 年無法入住，支出費用倍增。又訴外人邱鳳梅並非投資客，於該棟大樓亦無多戶套房，亦無將系爭大樓4 樓出租予律師事務所之情。 ⒉系爭房屋所處之大樓其餘房屋，並無以漏水之原因，而以如此低廉價格售出，顯見被告係因漏水問題急欲出售。此外，原告未曾以要求被告給付抓漏部分費用100,000 元。另拆除系爭房屋天花板為被告為求使原告確認無漏水，係雙方共識，拆除當下僅部分有灰塵為必然，未見漏水係漏水現象本屬於階段性問題，於拆除後2 日發生漏水，訴外人吳婷婷、黃柏豪亦均親眼看見房屋嚴重漏水之情況，經勘查後為屋頂水塔造成系爭屋內嚴重漏水。抑且，系爭房屋倘若無漏水問題，被告何需僱工進行修繕工程，其未採取適當屋頂防水工程，反係以高壓灌注天花板之止水工程，無益於解決漏水問題，被告更造成天花板損壞、及現場髒亂。 ⒊系爭房屋之屋況，應為看屋時或者契約訂立時房屋（主建物、附屬建物、公共設施及水電力、瓦斯配管設施是否接通）是否具備通常效用或預定效用，具有一般通常效用等現況，並非免除系爭房屋確實有漏水之重大瑕疵，況無論被告是否保證系爭房屋有無漏水瑕疵，其仍需對於系爭房屋負物之瑕疵擔保責任。 ⒋原告否認被告稱系爭房屋上方另有一台訴外人阿曼達公司所有之冷氣機持續啟動產生震動，而造成原告所述前揭之損害，且該損害係管理委員會或阿曼達應負之責任。蓋兩造係一般房屋買賣關係，上開問題勢必影響系爭房屋，被告於出售系爭房屋前亦曾與訴外人阿曼達協商漏水乙事，因漏水協議未果始於天花板裝設引水浪板，顯見被告於締約時隱匿系爭房屋漏水原因及房屋現況。二、被告則以：㈠兩造於磋商階段時被告與訴外人永慶房屋仲介已事先告知登記名義人即原告及實際出資者訴外人邱鳳梅，系爭房屋曾有些許漏水現象，惟已於5 年前施作防水浪板修復，且以高壓灌注法修復，的確已阻斷之前之漏水，期間亦曾出租予他人居住，嗣被告因工作需要收回自住，故系爭房屋並非不堪居住，是於簽約前系爭房屋並無漏水之情形。況訴外人邱鳳梅於該棟大樓亦擁有多戶套房，對於系爭房屋建築結構應知之甚稔。而系爭房屋天花板以上裸空，乃當初旅館隔間之設計作為通風之用，頂樓各戶套房均是如此。㈡訴外人邱鳳梅於簽約後，向被告請求100,000 元之抓漏費用，訴外人永慶房屋仲介委託抓漏師傅檢查有無漏水，打開天花板確認後，並無漏水或水漬痕之跡象，僅有灰塵，非如原告稱有隱匿性之瑕疵存在。訴外人邱鳳梅始調降抓漏費用為50,000元，然仍執意主張已自行委託師傅查漏水問題，更提出應拆除天花板，否則拒絕交付尾款之要求，被告當時迫於無奈且不諳房屋買賣流程，為求儘快完成買賣，思慮不周下，遂同意委託訴外人郭清芳拆除天花板，原告亦表示同意憑此條件交付尾款。然拆除天花板上原有之防水浪板後，卻造成系爭房屋漏水。邱鳳梅復請求被告支出高壓灌注費用，被告亦配合於104 年5 月29日自行僱工委託證人郭清芳前往施作，維修保固1 年，是經此高壓灌注後即不可能有漏水情形。㈢至關於天花板滴水情形（玄關、臥室床、廁所、櫃子等格局緊密相連處），縱使有滴水，交付後亦屬原告應危險負擔之範圍，況已經訴外人郭清芳以高壓灌注灌注工程修繕完成，驗收後開立保固書。原告未舉證該等瑕疵於交付予原告時即已存在，就其所提請求天花板裸空隔間砌磚費用，並未說明與被告間有何因果關係？其是否受有何損害？倘若有損害（假設語氣），金額為何？此外，系爭費用實則係原告於購置系爭房屋準備出租，為提升系爭房屋市場價值之支出。又系爭房屋上方另有一臺冷氣機持續啟動產生震動，而造成原告所述前揭之損害，惟該冷氣刨除防水工程需移除系爭冷氣機，其屬於管理委員會所應負責之範圍，並非應由被告承擔。此外，系爭冷氣機為訴外人阿曼達公司所放置，縱有造成系爭房屋之侵害，亦非可歸責於被告之事由。㈣再倘若漏水確實如此嚴重，原告如何將系爭房屋出租作為律師事務所使用，原告提起本件訴訟顯然係為巧立名目向被告索取費用支付系爭房屋裝潢費。尤為甚者，原告亦向系爭房屋隔壁房屋（807 室、809 室）分別索取一半之磚牆費用，807 室屋主給付3,000 元予原告。㈤末者，系爭房屋售價如此低廉係因被告無賣屋經驗，誤信仲介估價，且依仲介指示被告需填廣告價與最低價兩種價碼，倘若廣告價未能售出即以最底價出售。然被告不曉得於買方提出最低價即據此向買方收取斡旋金100,000 元，且無需詢問賣方是否同意將該屋賣予此人。被告事後始得知其他同層樓屋主均以400 多萬售出。由此可見，伊並非因為漏水問題，而低價出售。並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回之。三、本院之判斷：㈠本件原告以兩造於104 年3 月28日簽立系爭買賣契約書，該標的物現況說明書第8 點「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」，均勾選「否」，有契約書暨所附附件1 份在卷可參（參見本院卷㈠第40頁至第73頁反面），另系爭房屋曾於交屋後之104 年5 月29日委請銘家工程行進行房間天花板裂縫灌注工程，有該工程行出具之報價單1 紙附件可查（參見本院卷㈠第75頁），足見被告事前隱匿系爭房屋之現況，且系爭房屋於交屋後確有漏水而經修繕乙事，惟被告以上詞置辯，故本件所應審究者即為：㈠原告與被告間是否存在買賣關係？何人得主張系爭買賣契約之權利？㈡系爭房屋之漏水是否為物之瑕疵？係發生於系爭房地交付前或交付後？㈢原告得否主張被告給付修繕費及請求減少價金？茲分述如下： ⒈原告與被告間是否存在買賣關係？何人得主張系爭買賣契約之權利？本件原告主張係其委任訴外人邱鳳梅與被告簽立系爭買賣契約，並約定登記予原告名下，故原告僅委任訴外人邱鳳梅簽約，該買賣契約之權利義務關係仍歸屬於原告，被告對此亦不爭執，且觀諸系爭買賣契約，其上業已載明「（登記持分＝全部）」等語（參見本院卷㈠第20頁），故原告既係系爭房地之所有權人且僅係委託訴外人邱鳳梅處理簽約事宜，其自得主張系爭買賣契約之權利。 ⒉系爭房屋之漏水是否為物之瑕疵？係發生於系爭房地交付前或交付後？ ⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院著有17年上字第917 號判例可資參照）。是請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分配之原則（最高法院43年台上字第377 號判例意旨參照）。次按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條、第359 條定有明文。復依民法第360 條前段、第364 條第1 項規定，買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。第按，買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，第355 條第1 項、第356 條第1 、2 、3 項分別定有明文。本件原告主張系爭房屋有瑕疵，依民法第359 條規定，請求減少價金，自應就系爭房屋於交付時存在瑕疵，且導致系爭房屋價值減損，而被告應負瑕疵擔保之事由乙節，負舉證責任。 ⑵經查，原告主張其在104 年3 月28日向被告購買系爭房屋，於同年5 月28日完成交屋，而於當日即發現系爭房屋有漏水情況等情，業據其提出不動產買賣契約書、存證信函、漏水照片等為證（參見本院卷㈠第14頁至第23頁），準此，系爭房屋存在前揭瑕疵乙情，洵堪認定。惟系爭房屋存在漏水瑕疵是否係於交屋時即已存在即為本院審酌之重點，經查： ①由原告所提房屋買賣過程表可知，原告係於104 年3 月23日第一次看屋，旋即於同年月27日支付斡旋金，並於翌日（28日）簽立系爭買賣契約，有原告所提房屋買賣過程表1 紙在卷可參（參見本院卷㈡第57頁），足見原告係於第一次看屋後5日即與被告簽立系爭買賣契約。 ②證人即訴外人永慶房屋之仲介黃柏豪於本院審理時結證稱：伊與吳婷婷曾經前往系爭房屋察看現況及估價，肉眼觀察並沒有漏水狀況，簽約後在辦理過戶手續過程中邱鳳梅表示懷疑房屋現況有漏水現象，所以有有請公司搭配的水電師傅即證人郭清芳前往察看，當時郭清芳係察看客廳天花板維修孔，有打開確認，郭清芳認為天花板上方的水泥層是乾的，波浪板也是乾的，灰塵堆蠻厚的，判斷沒有漏水，但原告表示不信任水電師傅之判斷，說會找信任的師傅再察看，後來邱鳳梅找的師傅判斷跟證人郭清芳一樣，推論過程也是一樣的，當時邱鳳梅表示要回去再想想。2 天後邱鳳梅表示無法接受沒有漏水的判斷，說會再找第二個師傅去看，該師傅看完沒有告知結果，後來邱鳳梅跟吳婷婷表示該師傅說有漏水，請伊等跟被告詢問如何處理，伊等就跟邱鳳梅說希望師傅提出相關證明及估價單，但邱鳳梅無法提出。後來伊有親自打電話給該名師傅，師傅表示判斷疑似漏水，但無法提出相關證明或估價單。後來兩造達成共識，由被告及永慶房屋拆除系爭房屋的全部波浪板，全部拆除後原告、被告的二伯、伊、吳婷婷及郭清芳及邱鳳梅所找的2 名律師有一起在現場看，大家看的結果是現場沒有水漬痕，也沒有漏水，才會溝通協調於隔日辦理交屋。交屋後邱鳳梅表示發現漏水要求被告處理，伊等就請郭清芳去現場會勘，結果在大門玄關處之天花板有滴水狀況，就請郭清芳處理漏水的狀況。發現漏水後有聽到高爾城說要按照師傅評估的工法修繕，並請師傅提供保固，讓原告買房子安心。從天花板拆除到交屋時都沒有看到有任何水痕或水漬，現況也沒有漏水狀況才進行交屋。拆除後的天花板是乾燥的，沒有任何水漬痕跡或水痕。郭清芳勘估確認漏水後表示漏水原因很多，可能是拆除天花板時搖晃造成，也可能是頂樓有裂縫造成。因原告方表示希望可以盡快入住，所以師傅建議以高壓灌注法處理漏水並提供1 年保固等語（參見本院卷㈡第2 頁至第3 頁反面、第178 頁至第180 頁），由上開證人之證述可知，原告方係於契約簽立後始懷疑系爭房屋有漏水情事，並要求仲介及賣方提出確認系爭房屋並無漏水之相關證據，經永慶房屋派水電人員到場確認均表示並無漏水，然原告無法信賴該勘查現場之結果，自行雇員察看，然就察看結果僅空言表示系爭房屋有漏水，卻無法提出確有漏水之相關證明，致使系爭買賣契約因買方懷疑有漏水拒絕交屋而暫緩履行，故系爭房屋於交付前之現況是否有漏水即屬有疑。 ③證人即永慶房屋前仲介吳婷婷於本院審理時結證稱：第一次是上午時間看屋，該次邱鳳梅看了約20分鐘左右，第二次是午後雷陣雨後，因邱鳳梅曾詢問有無漏水狀況，伊回去詢問高爸爸，高爸爸說曾經有漏水，但都修好了。簽約當天邱鳳梅問了一次高小姐房屋有無漏水，高爸爸又很詳細的補充什麼時間在房子的何處曾經有漏水，還有當時的修復工法，並表示現在已經沒有漏水的狀況，邱鳳梅的意思是如果沒有漏水就沒事，然後雙方就簽約。簽完約隔幾天邱鳳梅說要拆掉裝潢的天花板，要看拆除天花板後的狀況，伊才願意付價金，伊把這件事情告訴高爸爸，高爸爸本來不同意，但因為邱鳳梅很堅持，所以高爸爸後來同意。拆天花板當天只有伊跟師傅，伊在師傅還沒拆天花板之前，伊有先爬上去拍照，把能拍照的地方都拍了（包含整間房屋的天花板），確定沒有看到水痕才請公司配合的師傅拆除整間套房的天花板，拆除後確認天花板都沒有水漬痕，當天晚上邱鳳梅有去現場看。後來邱鳳梅有打電話說房屋有漏水，現場看的狀況是靠近廁所那一方的櫃子有在滴水，邱鳳梅有說要請屋主來處理這件事，確認有漏水後就請公司接手處理，伊就不清楚後面的狀況。簽約當天在高爸爸提及5 年前曾經漏水後來修復後有提到要以現況交屋，高爸爸有提到要將曾經漏水但已經修復這件事情白紙黑字，代書有詢問邱鳳梅，但邱鳳梅表示沒有意見，所以代書沒有寫下這段過程。漏水的原因沒有辦法判斷，但確定在拆除之前沒有看到水漬痕。漏水之後是公司師傅幫忙修復漏水並保固1 年，該筆修復費用由被告方支付。拆除天花板之前沒有漏水的狀況，所以也沒有漏水問題要處理。交屋程序卡住是因為邱鳳梅堅持一定要拆除浪板才願意交屋，邱鳳梅當時很堅持不付服務費等語（參見本院卷㈡第116 頁至第119 頁反面、第278 頁反面至第280 頁反面）。觀諸上開證人之證述可悉，賣方於簽約前即簽約時均有明確告知買方系爭房屋於多年前曾有漏水情事，然現已排除而無漏水情狀，原告對此亦知之甚詳，惟原告仍因主觀上無法信賴系爭房屋已無漏水情事，多次要求仲介及賣方證明系爭房屋之現況並無漏水，然又於專業人員勘查後表示無法信任。此外，賣方所提系爭房屋曾有漏水之時間已逾現況說明書所載之年限，故被告於現況說明書第8 點勾選「否」之選項並無違誤。 ④證人即永慶房屋員工王仁宏於本院審理時結證稱：104 年4 月25日買方表示覺得房屋有漏水，所以伊等請師傅來勘估，邱鳳梅說他也有認識師傅，她說她的師傅有估一個價格，伊請原告的師傅一起到現場勘估。4 月25日至27日連續下了3 天大雨，4 月27日約好時間，但原告的師傅不願意過來，郭清芳就現場勘估與拍照，師傅說該屋很久前有處理過漏水，所以天花板有裝引水浪板，浪板上也有非常多灰塵，但沒有水漬痕，又經過3 天大雨，所以師傅認為沒有漏水的現象。4 月28日原告方表示款項2 成已經匯款，希望提早交屋，但還是覺得有漏水，希望照原告師傅勘估的價格及方式施作。5 月1 日想說是下雨後，如果有漏水會反應出來，所以又請郭清芳到現場勘估，勘估過程同4 月27日，也沒有發現漏水或水漬痕。5 月4 日再請郭師傅到現場勘估與拍照，勘估過程同4 月27日，也沒有發現漏水跟水漬痕。5 月5 日邱鳳梅表示原告可到現場，原告到現場勘估也沒有發現漏水及水漬痕。有收到原告方的存證信函，也有請原告方的師傅到現場看狀況，不可能僅憑原告說詞就認定有漏水。本件歷程是4 月28日原告方表示2 成款項已經匯款，希望提前交屋，但覺得有漏水，希望照師傅勘估的價格及方式施作。5 月6 日原告方表示希望按照師傅勘估的價格及方式施作，不然就是要拆除天花板確認有無漏水。5 月7 日表示提前交屋之意願，再次提出上開漏水處理。5 月11日邱鳳梅又進線表示希望能在5 月12日交屋，但提出一個保留部分款項在價金履約保證帳戶裡，作為日後修繕的款項，被告回覆不願意，所以5 月12日沒有交屋。5 月18日原告方表示要看房子，但因為中間這些爭執，被告已經表示除非經被告同意，否則不能帶人進去看房子。5 月21日原告方表示要拆天花板的訴求，也就是如果拆了沒有問題就交屋，款項就可以會給被告，如果有漏水就修繕完成再交屋。5 月27日當天公司找郭師傅到場勘估，勘估完成後師傅就拆套房所有天花板，拆完後拍照，房屋是沒有漏水。5 月28日電話通知邱鳳梅到場看屋，因為沒有漏水，當天看完沒有問題就由高爾城、邱鳳梅及原告一起到高代書那完成交屋手續，款項也同時匯給被告。交屋後，邱鳳梅下午回到房屋看，就發現房屋進門處上方有漏水，就通知伊等過去，吳婷婷有去現場錄影，再轉達高爾城有漏水狀況，請高爾城完成修繕，高爾城直接給伊等的師傅修繕，因為標的是在頂樓，如果請管委會負責修繕會花比較多時間，所以採用原告方不願意的高壓灌注法，完成後款項由高爾城幫被告支付給師傅。標的物現況說明書是在跟屋主簽委託時當下要標註詢問的，後來發現漏水後，師傅有說漏水非因房屋老舊，而係因為頂樓防水設備經過日曬雨淋，久了防水層有裂縫或是脆化，所以當時評估應該是公領域造成漏水，只是如果還要經過管委會決議再做修繕時間過長，所以才由高爾城出面同意修繕，依照過去經驗，這種公共領域造成的漏水，也有屋主不願意修繕而歷時過長的狀況。在下台中簽約時邱鳳梅向吳婷婷、黃柏豪表示不願意負擔百分之1 的服務費，所以在服務費簽收單據上記載因未收取服務費，永慶不提供漏水保固，邱鳳梅同意並簽名。伊等有再跟邱鳳梅確認過屋主有提過5 年前有漏水且已完成修繕，但現況已經沒有漏水。交屋前原告方曾提出10萬元保留款，但被告反對，所以後來才用拆除天花板之方式確認是否漏水。雙方接洽過程賣方表示5 年前曾經漏水請師傅採用高壓灌注方式在天花板做一個防水浪板，但現在沒有漏水，伊等也有到現場勘估確認房屋及浪板狀況，也有摸過灰塵，確認現況沒有漏水，伊等是在簽約後確認，若確認後現況有漏水，則會於不動產說明書上加註等語（參見本院卷㈡第174 頁反面至第177 頁反面）。故系爭防水浪板乃先前漏水修繕時，防止漏水工程之一環，而由仲介及兩造曾多次利用雨後之時間前往系爭房屋確認是否有漏水之情狀，而均未發現有漏水瑕疵之存在，亦可證明先前防漏水工程及施作防水浪板確實有效遏止原存在之漏水瑕疵，亦可佐證於賣方委託仲介出售系爭房屋時，系爭房屋之現況乃過去曾有漏水，但漏水情事已經修復完成而有出賣人所保證之現無漏水而適宜居住之情狀。 ⑤證人即到場處理漏水之師傅郭清芳則於本院審理時結證稱：本件係吳婷婷請伊去評估是否漏水，因為系爭房屋天花板有鋁板存在，沒有辦法直接用肉眼看有無漏水，後來永慶請伊把系爭房屋天花板拆掉，拆除後天花板有一些導水板跟灰塵及一些舊的漏水痕跡，因為天花板有結晶體，還有結構上的問題，所以可以判斷曾經有漏水過，但沒有辦法判斷當下有無漏水。伊記得第3 次去看的時候，買方有請師傅先過去，當時買方表示他的師傅說有漏水，問伊意見，伊跟對方說當下沒有漏水，很難判斷系爭房屋到底有無漏水，後來又經過2、3 個禮拜，這段期間有下雨，但伊跟吳婷婷去看的結果是沒有漏水狀況，故伊判斷過去可能有漏水，但已經修繕好，交屋後發現臥室天花板有漏水，永慶房屋請伊去修繕，伊就用高壓灌注法把漏水部分止水並恢復。伊拆除的天花板最底層是鋁板，鋁板上方有懸空的導水板，理論上可以防止水滴到室內，因為該懸空的導水板就是將水導到浴室。依照伊的專業判斷，水經過水泥釋放結晶體，表示之前有漏過水，而且有灌注過修復，在伊察看當時並沒有漏水住況，但依當時狀況無法判斷之後是否還會漏水；因為大樓公共空間無法更動，所以只能從該棟最高樓層住戶之天花板做止水。一般買賣房屋是買方先負責止水，買方再透過管委會去申請。伊到系爭房屋勘驗的日期及次數伊不記得，但至少有3 次以上，當時房屋有釘天花板，伊記得有爬上去看天花板，天花板當時是乾燥的，伊就告知在場的人沒有漏水狀況，也有在下雨天勘驗過，當時勘查結果也是一樣乾燥的，後來聽說買方很堅持拆天花板，伊才過去拆天花板，拆完天花板後是下雨天，但也沒有漏水。拆天花板時鋁板是最底層，中間是浪板，最上方是水泥天花板，伊沒有拆水泥天花板，只有拆鋁板跟浪板，浪板是用來導水，但本件拆除掉後連天花板都是乾燥的，但可以看出來水泥天花板曾以高壓灌注方式處理過漏水。高壓灌注的痕跡就是在入口處、床及廁所的中間處，連接起來是大約150 公分的滲水痕，但已經經過高壓灌注法處理。伊沒有辦法判斷當時的高壓灌注法是否還有效防止漏水，但當時該屋水泥天花板看起來是乾燥的，鋁板跟浪板也都是乾燥的，因為系爭房屋是在頂樓，確實只能從該樓層的天花板以高壓灌注法處理大樓頂樓的漏水。後來是永慶房屋通知伊過去，看的情況是現場有在滴水，滴水的地方就是方稱的水漬痕區域，伊記得拆除天花板當天跟那幾天有下雨。另拆除天花板確認後發現之前曾經有漏水，已經藉由高壓灌注法修復，並且再加浪板做第二層防護，從伊拆除時乾燥沒有漏水可以判斷之前高壓灌注法確實讓之前的漏水有斷水的狀況，做高壓斷注一定有防止漏水的效果，只是功效可以維持多久必需要看是否有外力（地震、冷氣槽長期震動）影響，一般都可以維持幾年。拆除當天已經下雨2 、3 天，如果有漏水應該可以看出來，但拆除後並沒有漏水狀況，所以才會判斷之前的高壓灌注法有修復漏水，但因為系爭房屋之前漏水痕的上方有一台屬於別人得很大、很重的水冷氣，這台冷氣時間到就會一直震動，震動多少會影響到高壓灌注法的補強，所以伊認為可能是因為上方的冷氣機一直在啟動，冷氣的震動造成高壓灌注法的結構遭到破壞等語（參見本院卷㈡第4 頁反面至第5 頁反面、第281 頁至第283 頁反面）。由證人上開證述可知，證人曾多次前往系爭房屋察看該房屋之現狀，經其專業判斷，系爭房屋前有漏水情事，然業經高壓灌注法及加做防水浪板之方式阻斷先前之漏水，故於證人多次前往確認之過程中，均未發現系爭房屋現有漏水之跡證，至多只能看到過去曾有漏水之痕跡，益徵賣方於出售系爭房屋時，該房屋之現況係符合其所保證之品質無訛。 ⑥綜合上開證人等所述，系爭房屋歷經多次委請專業技術人員前往確認察看（包含晴天、雨天及雨後），均未發現有漏水之情事，甚而於證人郭清芳拆除防水浪板、天花板察看之結果，均判斷先前高壓灌注法確有達成阻斷漏水之目的，足見賣方如以未拆除天花板、防水浪板之現況交付系爭房屋時，系爭房屋確有賣方所保證之品質無誤。況衡諸一般社會交易觀念，購屋者於購買房屋時，無不期望所購買之房屋能夠提供適宜居住使用之條件，另就漏水部分除已居住於系爭房屋長達一段期間，或交屋時有雨之情形外，係無從立即檢查發現該漏水瑕疵，故一般正常理性之消費者，於購買房屋前多會在白天、晚上、晴天及雨天時分別前往確認房屋之狀況，於確認房屋狀態符合期望且足供適宜居住之條件時始會給付斡旋金斡旋並進而簽約，然觀諸原告所提之房屋買賣過程表可知，原告於104 年3 月23日看屋後，旋即於同年月28日簽立系爭買賣契約，後則以該屋交易價格顯較周圍為低質疑系爭房屋有漏水狀況而要求賣方處理漏水事宜，原告上開交易模式已顯與一般交易狀況相違，況由證人等上開證述亦可佐證，賣方於簽約前業已表明系爭房屋曾於5 年前漏水，然業經修繕，買方於賣方為上開告知後仍決定先行簽約，復於簽約後始空言質疑系爭房屋有漏水情狀，此種交易模式實已造成仲介及賣方之困擾，然本件仲介及賣方等仍配合買方之質疑，委請專業人員多次前往查證，渠等所為之處理方式難認有買方所指之置之不理情事。況若原告認為係因仲介隱瞞房屋現況，誘以「應盡快完成簽約手續，以免對方反悔出售」等詞，致其陷於錯誤時，當可依民法第92條之相關規定主張其權益，然原告反以系爭房屋有漏水情事為由，要求永慶房屋與賣方處理，並要求賣方依其所提出之估價單予以修繕，或提撥部分價金作為修繕保留金等，原告上開作為難認有據。 ⑦參以，系爭房屋歷經證人郭清芳多次到場確認，均認為系爭房屋現況並無漏水情事，原告亦係於多次到場察看並進一步拆除天花板確認系爭房屋並無漏水之狀況下始進行交屋，佐以由上開證人等之證述亦不能排除該水漬痕處之漏水可能係拆除天花板及防水浪板時造成原本以高壓灌注法進行修繕處受到近距離震動影響下遭受破壞，難認原告業已就系爭瑕疵係於交屋時即已存在盡其舉證之責，自難為有利於原告之認定。末系爭房屋於交屋後所出現之漏水業經證人郭清芳前往以高壓灌注法修繕並提供1 年保固乙情，除據證人郭清芳於本院審理時結證明確外，亦有銘家工程行報價單1 紙在卷可查（參見本院卷㈠第75頁），足見被告交屋後所生之漏水損害業經修補，且邱鳳梅於交屋後與訴外人高爾城利用LINE通訊軟體對話時亦表示「關於漏水屋頂防水費用理應由六樓阿曼達來處理，但我發現他們公司見我小女人，擺著奈我何的態度，我只好跟老哥商量一起出面解決問題」、「私人物品擺在公設，如果依舊置之不理，只管自己賺錢，不管他人痛苦，會把事情弄大的」、「我按照大樓管理辦法去處理，管委會出面後再視情況，我相信他們知道理虧」、「這筆費用不是高宇秀要負責，而是阿曼達」、「現在他們極盡卸責」、「我是追究他們到底」、「他們回給我一句，前所有權人不曾找過阿曼達」、「我回覆他們，找你們恐怕遲早」、「我很希望他們盡早出面移走水塔讓師傅完成防水工程」、「為了保障陳建郎未來的權益，他必須給管委會阿曼達甚至高宇秀一封據實以告的通知函，讓事實書面化，倘若最後要請拆除大隊把私人物品移走，才有資料可以送新北市政府，老哥認為如何？」、「這件事遇上極盡卸責的阿曼達，我們運氣不好囉！」（參見本院卷㈡第144 頁至第146 頁），足見原告方對於交屋後漏水之原因為何知之甚詳並希冀能終局解決，然物之瑕疵擔保係在擔保出賣人交付之物符合其所保證之品質，而非擔保其所交付之物，將來始終符合出賣人所保證之品質，況房屋之狀況本會隨之屋齡、房屋所位處之環境、天候狀況等而逐年遞減其品質及效用，故由上開證人之證述可知，原先存有防水浪板之系爭房屋並無漏水情事，且先前所進行之高壓灌注工程確實有效斷水，是於出賣人業已交付其所保證品質之物，係因買受人堅持拆除遮斷漏水之相關設備之情狀下，物之危險即轉由買受人自行承擔，故本件原告既未能舉證證明系爭房屋予被告交付前即存有漏水之瑕疵，則於系爭房屋交付後縱生有漏水損害，亦非被告所需承擔之責任，附此說明。㈡綜上，本件原告既無法舉證證明系爭房屋於被告交付時即存有漏水之瑕疵，則原告主張被告需給付系爭房屋漏水修繕費及減少價金，即屬無據。從而，原告依物之瑕疵之法律關係請求㈠被告應給付原告160,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡被告應給付原告80 0,000元及自106 年4 月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均無理由，均應予駁回。貳、反訴部分一、反訴原告起訴主張：反訴原告已於簽約前告知系爭房屋曾於5 年前施作天花板漏水工程，「系爭屋況」及事前告知事項，雖均未載明於合約書中，然既告知當時有訴外人永慶房屋仲介吳婷婷、黃柏豪，代書陳仲政在場作證，反訴原告自無須負擔瑕疵擔保責任，故請求交付系爭房屋後所支出之天花板補漏水工程款15,000元。並聲明：反訴被告應給付反訴原告15,000元。二、反訴被告則以：反訴原告就系爭房屋應負瑕疵擔保責任已如本訴主張所述，修繕費用理應由被告負擔甚明，是其主張顯無理由。並答辯聲明：反訴原告之反訴駁回。三、本院之判斷：本件原告無法舉證證明系爭房屋於交前即存有漏水瑕疵，已如前述，然由前開證人之證述可知，本件反訴原告係委託訴外人高爾城代為處理交屋及後續情事，而高爾城曾親口表示「如有漏水會處理，讓買方住的安心」，故縱該漏水非交屋前即已存在，且係不可歸責於賣方，然因高爾城已為上開承諾，基於誠信原則，反訴原告自不得再行要求反訴被告支付該筆款項以維誠信，故反訴原告請求反訴被告應給付反訴原告15,000元，為無理由，應予駁回。參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 106 年 8 月 18 日臺灣臺北地方法院新店簡易庭法官石蕙慈以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路○段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 8 月 18 日書記官陳尚鈺

新店簡易庭106年度店訴字第5號

關鍵資訊