新店簡易庭107年度店簡字第1073號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 107年度店簡字第1073號

原告

王昌毅

被告

高苙桁

上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國108年12月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國104年1月12日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約一），約定原告向被告承租臺北市○○區○○街00號1樓Ａ室（下稱系爭房屋），租賃期間自104年3月1日起至106年2月28日止，至原告與王基洲另簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約二），則係通謀虛偽之契約。詎租賃期滿，原告依約遷出系爭房屋，被告竟拒不返還押金新臺幣（下同）42萬元，原告屢次催討，被告置之不理，爰依押租金契約之約定、民法第179條規定，擇一請求被告返還。並聲明：被告應給付原告42萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告則以：原告原本向被告承租系爭房屋開設服飾店，每月租金15萬元，押金45萬元，嗣經原告同意，被告於105年5月1日起將系爭租約一所有權利義務移轉予王基洲，原告與王基洲並簽訂系爭租約二，基於債之相對性，原告關於租約有任何爭議，請求對象應係王基洲，而非被告。再者，原告屢有遲付租金情形，且遲未繳納水電費，又未依規定申請營業登記，致被告配偶高振瑞遭財政部臺北國稅局大安分局連續裁罰，另未依系爭租約第20條第1項約定於3個月前以書面通知出租人續約或不續約，原告請求返還押金自屬無據等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張：原告於104年1月12日與被告簽訂系爭租約一，約定原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自104年3月1日起至106年2月28日止，有系爭租約一在卷可憑（見店簡卷㈠第75至89頁），且被告對此並未爭執，堪信為真實。

四、得心證之理由：

㈠原告與王基洲簽訂之系爭租約二是否為通謀虛偽意思表示？

⒈原告主張：系爭房屋地址依照土地使用分區法，不能在巷弄營業，被告要用人頭來擋，原告與王基洲才簽訂系爭租約二，系爭租約二是虛偽成立之契約等語。被告則辯稱：被告兄長王基洲於105年間因身體因素結束經營星星小吃店，為讓王基洲有收入，被告與原告商議改由王基洲擔任出租人，故原告與王基洲簽訂系爭租約二等語。

⒉經查，被告雖稱：原告與王基洲簽訂系爭租約二，被告於105年5月1日起將系爭租約一所有權利義務移轉予王基洲等語，但當原告於105年5月1日後遲付租金時，卻仍係由被告對原告發簡訊催討，有簡訊翻拍照片附卷可稽（見店簡卷㈠第135至146頁），且被告自承於105年5月1日前，係請原告將租金匯至被告女兒高詩芸（原名：高瑛若）帳戶，於105年5月1日後，仍請原告將租金匯至同一帳戶（見店簡卷㈠第467頁），實與契約當事人變更後之常情有違。再者，原告於106年1月6日以簡訊通知出租人不再續租時，原告通知對象亦係被告，而非王基洲，其簡訊內容並為：「…高姐我是王昌毅有跟您承租臺北市○○街00號Ａ間合約時間到2017年2月28日，在此做（作之誤寫）為書面通知合約到期不在（再之誤寫）續租，高姐謝謝你這3年來的照顧…」（見店簡卷㈠第333頁），足徵原告主觀上乃認定租賃期間之出租人均係被告。另參以105年3月2日之錄音譯文，被告陳稱：「現在如果開罰是開我嘛！那所以我才找我那個親戚來當這個，講是講人頭啦，可是講是人頭所有的一切都要合法…他現在跳出來你其實去想他就是我的位置…除了擋罰單然後再1個就是擋什麼，因為我有租金收入那個國稅局也在抓這個租金收入…第3個幫你擋就是營業稅，如果你們不簽也ok，我覺得不管什麼關係不管好與不好，什麼事情都要明白，這樣朋友可以做長久，你們如果不簽也沒關係，就走舊約，舊約新約一樣都那個…」（見店簡卷㈠第625頁）、「…我女兒學法律學的好，我什麼事情都跟他商量，以前學生他還比較不懂現在當然是懂得更多了，什麼事情都白紙黑字寫下來，你自己去算，你們兩個自己去想，你要不要跟這個人頭簽…」（見店簡卷㈠第635頁），益徵系爭租約二即為被告所稱之新約，王基洲則為被告所稱之人頭甚明。是以，原告與王基洲簽訂之系爭租約二乃基於通謀虛偽意思表示，洵堪認定，依民法第87條規定，系爭租約二應屬無效，被告辯稱：被告於105年5月1日起將系爭租約一所有權利義務移轉予王基洲，基於債之相對性，原告關於租約有任何爭議，請求對象應係王基洲，而非被告等語，實無可採。

㈡原告得否請求被告返還押金？金額若干？

⒈系爭租約一第5條第3項約定：「本條擔保金，除有承租人（即原告）違反本契約之情形及未履行承租人應盡之義務外，出租人（即被告）應於租期屆滿，承租人依約履行債務並依原狀交還房屋後無息返還之」（見店簡卷㈠第77頁）。

⒉被告雖辯稱：原告於租賃期間遲付租金之月份高達21個月，嚴重違反契約約定等語。查依系爭租約一第4條第3項約定，承租人如遲付租金達3天，經出租人催告後，承租人仍未支付者，出租人得終止租約（見店簡卷㈠第77頁），第5條第2項約定，租金不得賒欠，承租人如有違反，出租人得終止租約（見店簡卷㈠第77頁），但當原告有遲付租金情事時，被告並未依上揭約定終止租約，原告復已於其後繳足租金，則被告即不得以此為由拒絕返還押金，原告上開所辯，並非可採。

⒊被告又辯稱：原告所付租金不包含水電費，被告為原告墊付水電費長達14個月等語。查被告於105年10月14日以簡訊通知原告：「小毅你好：你的電費已計算出來，共使用14個月，總金額為3萬1802元…」，復於105年11月2日以簡訊通知原告：「小毅你好：麻煩請你將電費於11月15日以前匯入，謝謝」（見店簡卷㈠第329頁），原告則於105年11月14日匯款3萬1802元與被告，有存摺明細可佐（見店簡卷㈠第167頁），難認原告有何欠繳電費之情。至水費部分，被告則未提出曾催繳原告繳納，而原告未為繳納之事證，是被告執此拒絕返還押金，洵不足採。

⒋被告另辯稱：原告承租系爭房屋係開設服飾店，卻未申請營業登記，導致被告配偶高振瑞遭財政部臺北國稅局大安分局連續裁罰等語。查依系爭租約一第30條約定，若承租人之其他行為造成出租人之損害，承租人須負所有損害賠償責任，並不得異議（見店簡卷㈠第83頁），但被告並未具體指明高振瑞遭財政部臺北國稅局大安分局連續裁罰，因之造成被告何等損害，被告以此拒絕返還押金，亦非可採。

⒌被告再辯稱：原告未依系爭租約第20條第1項約定於3個月前以書面通知出租人續約或不續約，原告請求返還全額押金並無理由等語。查系爭租約一第20條第1項約定：「承租人如欲租賃期滿續約或不續約皆應於3個月前以書面通知出租人。若承租人未於3個月前以書面通知出租人續約與否，於租賃期滿後承租人只得請求返還1個月擔保金額」（見店簡卷㈠第81頁），而原告係於106年1月6日始以簡訊通知被告不再續租，業如前段㈠⒉所述，並非於租賃期滿（106年2月28日）3個月前即105年11月28日前通知。原告雖稱在3個月前有書面通知（見店簡卷㈠第278頁），惟為被告所否認（見店簡卷㈡第17頁），原告復未提出相關證據以實其說，自非可採。是原告既未於租賃期滿3個月前以書面通知被告續約與否，依上約定，於租賃期滿後原告只得請求返還1個月租金之押金。又依系爭租約一，每月租金為15萬元，押金為45萬元，然系爭租約二記載：「自民國105年5月1日起至民國106年2月28日止，每月租金降為新臺幣壹拾肆萬元整…」、「承租人應於民國105年7月1日、105年8月1日、105年9月1日各匯租金新臺幣壹拾叁萬元整至高詩芸之帳戶，雙方同意每月不足之租金額共新臺幣叁萬元整，自押租金扣抵」（見店簡卷㈠第122頁），且兩造不爭執自105年5月以後至租賃期滿，原告每月給付租金14萬元，其中105年7月、8月、9月則為13萬元（見店簡卷㈠第68、256頁），足認兩造嗣後已合意自105年5月起每月租金降為14萬元，押金則為42萬元（原先3萬元押金扣抵為105年7月、8月、9月租金之一部），故原告得請求被告返還1個月租金之押金即14萬元。

⒍綜上，原告得依押租金契約之約定請求被告返還1個月租金之押金14萬元。又本院既已依押租金契約之約定准許原告請求，則原告依民法第179條規定請求有無理由，即與判決結果不生影響而無探究之必要，併為敘明。

五、從而，原告依押租金契約之約定，請求被告應給付原告14萬元，及自支付命令送達翌日即107年5月29日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

六、本件係關於財產權之訴訟其標的金額在50萬元以下之簡易訴訟程序，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請准聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

新店簡易庭法 官 張文毓