107年度店簡字第563號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：107 年 11 月 23 日

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　107年度店簡字第563號原　　　告　宋淑貞訴訟代理人　侯水深律師張簡映庭律師被　　　告　六合益資產開發有限公司法定代理人　邱俊仁訴訟代理人　朱增祥律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國107年11月5日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落新北市○○區○○○段000地號及同段792地號土地上，如附圖新北市新店地政事務所民國107年8月31日土地複丈成果圖所示編號A（171.23平方公尺）、B（217.74平方公尺）、C （59.02平方公尺）、D（28.94平方公尺）部分之地上建物拆除，將該部分土地返還原告。被告應給付原告新臺幣壹仟肆佰貳拾元，及自民國一百零七年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百零七年三月二十日起至返還主文第一項所示坐落新北市○○區○○○段000地號土地之日止，按月給付原告新臺幣伍拾元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣捌萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、程序部分一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司負責人；有限公司之清算，以全體股東為清算人，但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，公司法第24條、第25條、第8條第2項、第113條準用第79條分別定有明文。查被告六合益資產開發有限公司業經臺中市政府於民國106年11月22日以府授經商字第10607575720號函辦理解散登記乙情，有臺中市政府107年3月1日府授經商字第10707100450號函及所附被告有限公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第5頁至第7頁），是被告即應行清算程序，然被告迄未向法院呈報清算人乙節，有臺灣臺中地方法院107年5月10日中院麟民字第1070000808號函在卷足憑（見本院卷第51頁），自應以全體股東為清算人，對外代表公司。而依上開公司變更登記表所載，被告公司之股東為邱俊仁，應為被告公司之清算人，故依法列前開之人為被告公司之法定代理人，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者（最高法院91年度台抗字第552號裁定意旨參照）。查原告就其請求被告拆除建物部分原起訴聲明為：被告應將坐落新北市○○區○○○段000地號土地上，門牌號碼新北市○○區○○街00○0號及80之3號建物拆除，並將占用之土地返還原告。嗣原告於107年5月16日具狀追加訴之聲明為：（1）被告應將坐落新北市○○區○○○ 段000地號、792地號土地上，門牌號碼新北市○○區○○街00號建物拆除，並將占用之土地返還原告。（2）被告應將坐落新北市○○區○○○段000地號土地上，門牌號碼新北市○○區○○街00○0號、80之3號建物拆除，並將占用之土地返還原告。嗣原告於107年9月27日具狀變更訴之聲明為：被告應將坐落新北市○○區○○○段000地號土地上如新北市新店地政事務所107年8月31日複丈成果圖所示編號A、B、C及坐落新北市○○區○○○段000地號土地上如新北市新店地政事務所107年8月31日複丈成果圖所示編號D之建物拆除，並將占用之土地返還原告。核原告所為上開訴之變更、追加，其中107年5月16日所為追加聲明部分，亦係基於地上權妨害除去請求權而請求將相鄰土地上同為被告所有之建物拆除，與原訴之聲明請求之主要爭點有共同性，且在社會生活上可認為具有相關聯性，兩項請求之訴訟及證據資料，在相當程度範圍內具有一體性，得合併審理利用，且兩者請求在同一程序加以解決，得避免重複審理，進而為統一解決紛爭，自屬請求之基礎事實同一，核與首揭民事訴訟法規定相符，應予准許；至於107年9月27日所為變更部分，係依據新北市新店地政事務所107年8月31日土地複丈成果圖測量結果而為事實上陳述之更正，非屬訴之變更或追加，併予敘明。貳、實體部分一、原告主張：（一）原告為新北市○○區○○○段000地號、792地號土地（下稱系爭土地）之地上權人，被告所有門牌號碼新北市○○區○○街00號、80之2號、80之3號建物（下稱系爭建物）並無合法使用系爭土地之權源而無權占用系爭土地，影響原告對系爭土地之使用收益，爰依民法第767條第1項、第2項規定，請求被告應拆除系爭建物，將占用之土地返還原告。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，被告既無權占有系爭土地，原告自得依據民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，而系爭建物前曾出租與第三人作為營業使用，每月租金為新臺幣（下同）180,000元，自原告登記為系爭 769地號土地地上權人之日即105年1月4日起至原告提起本件訴訟之日即107年3月19日止，計2年又15日，是此期間被告不當得利之總額為4,407,096元，爰依民法第179條規定，請求被告返還該段期間之不當得利4,407,096元（計算式：180,000×24＋180,000×15/31＝4,407,096），及自107年3月20日起至返還占用系爭769地號土地之日止，按月給付原告180,000元。（二）對被告抗辯之陳述：（1）被告雖於本院98年度司執字第70999號案件執行程序經拍賣取得系爭建物所有權，但原告於上述執行案件執行程序進行中曾具狀向執行處表示系爭土地之租賃契約已屆滿，希望法院民事執行處在拍賣公告註記系爭建物就系爭土地已無正當使用權源，民事執行處就拍賣公告使用情形欄位的第五點執行處也特別要應買人注意使用權源，所以本件並無違反誠信原則及權利濫用情形，又原告是以建築房屋為目的取得地上權，不拆除房屋要如何使用土地建築房屋，所以顯然不是以損害他人為主要目的。（2）系爭土地之占有使用關係原本是存在於原告與強羅花壇有限公司間，當初強羅花壇公司出資興建系爭建物並約定系爭建物所有權歸屬出租人，但因嗣後發生爭執，最後法院判決強羅花壇有限公司是原始起造人，故系爭建物所有權屬於強羅花壇有限公司，因此法院才能因強羅花壇有限公司之債權人聲請而拍賣強羅花壇有限公司所有系爭建物，被告取得系爭建物時，原告與承租人即強羅花壇有限公司的土地租賃關係已經終止，所以沒有被告繼受強羅花壇有限公司占有使用系爭土地權源的問題，被告非常清楚系爭建物占用土地的權利至102年5月31日租賃契約屆至後就沒有正當使用權源。（3）有關相當於租金之不當得利是否過高，由法院斟酌。（三）聲明：（1）被告應將坐落新北市○○區○○○段000地號土地上如新北市新店地政事務所107年8月31日複丈成果圖所示編號A、B、C及坐落新北市○○區○○○段000地號土地上如新北市新店地政事務所107年8月31日複丈成果圖所示編號D之建物拆除，並將占用之土地返還原告。（2）被告應給付原告4,407,096元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（3）被告應自107年3月20日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告180,000元。二、被告抗辯：（一）系爭土地所有權人前同意提供土地予訴外人廖秀金及廖秀金同意之第三人無條件、無限期使用，原告與廖秀金等人先後於94年1月1日、97年6月1日將系爭土地出租予強羅花壇有限公司，由強羅花壇有限公司興建系爭建物，並約定強羅花壇有限公司拋棄系爭建物所有權，系爭建物為原告與廖秀金等人所有，原告等人並將系爭土地及建物出租第三人麗琦生活休閒館，租期至105年3月15日，而原告於97年6月30日、105年1月4日已先後取得系爭土地地上權，然原告不請求興建系爭建物之強羅花壇有限公司拆屋還地，反而將系爭建物出租予訴外人麗琦生活休閒館，原告之上述行為顯已表示不以其地上權人地位行使拆屋還地請求權，已足使被告產生正當信任原告不欲行使地上權，故以高價14,720,000元向法院民事執行處投標購買系爭建物，取得系爭建物所有權，原告地上權之權利價值僅41,000元（792地號40,000元、769地號1,000元），與被告拍定系爭建物之金額實乃天壤之別，今原告突以地上權人之姿，請求被告拆屋還地，顯專以損害被告為目的，乃權利濫用，違反誠實信用原則，自不應准許。（二）系爭建物既因原告同意並約定為原告所有而合法占有系爭土地，原告且據以出租並收取租金，今被告自法院拍得系爭建物，而拍賣亦屬買賣，被告自應繼受系爭建物合法占有系爭土地之狀態，則依最高法院106年度台上字第2082 號、89年度台上字第2606號裁判意旨，原告請求被告拆屋還地並請求相當於租金之不當得利，並無理由。（三）原告請求不當得利計算基準為原告前與第三人所訂立租賃契約約定之租金數額，但原告所提出之租賃契約書租賃標的包括系爭建物及土地，且出租土地計有12筆，面積遠較系爭土地為大，與被告僅占有系爭土地相比，原告以該租約租金180,000元為標準請求不當得利，並無理由。（四）聲明：（1）原告之訴駁回。（2）願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事項：（一）原告為系爭土地地上權人。（二）被告為系爭建物所有權人。（三）依新北市新店地政事務所現場測量結果，系爭建物占用系爭土地面積如附圖即新北市新店地政事務所107年8月31日土地複丈成果圖所示編號A、B、C、D部分。四、本院之判斷：（一）原告請求被告拆屋還地，有無理由？（1）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。民法第767條第1項、第2項定有明文。（2）經查，原告主張被告所有系爭建物無權占用其設定地上權之系爭土地乙節，業據其提出系爭土地登記謄本、他項權利證明書、本院102年11月25日北院木98司執獲字第00000號民事執行處通知、103年9月26日北院木98司執獲字第00000號民事執行處函為證（見本院第9頁至第14頁、第59頁至第60頁），復有本院職權調取之新北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書附卷可稽（見本院卷第47頁至第50頁）。而系爭建物實際占用系爭土地之位置、面積，則經本院現場勘驗並囑託新北市新店地政事務所測量完竣，如附圖即新北市新店地政事務所土地複丈成果圖所示編號A、B、C、D部分之情，有本院107年8月16日勘驗筆錄、現場照片及附圖即新北市新店地政事務所107年8月31日土地複丈成果圖在卷足憑（見本院卷第85頁至第90頁），是原告上述主張，自屬可採。（3）被告抗辯原告將系爭土地出租他人興建系爭建物，約定系爭建物歸屬原告，並將系爭土地及建物出租他人使用，致其信任原告不欲行使地上權而以高價買受系爭建物，其後所為地上權之行使乃權利濫用，違反誠信原則云云。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固有明文。惟若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。原告於系爭土地設定普通地上權，係為使用系爭土地建築房屋或其他工作物之用，被告拍賣取得之系爭建物無權占用系爭土地，致原告設定地上權之目的無法達成，原告請求被告拆屋還地，係為維護其對系爭土地使用收益之權，其請求結果固損及被告利益，惟其目的既係為維護自身權利而非以損害被告權利為主要目的，尚難謂權利之濫用。被告雖另陳稱其係因信任原告不欲行使地上權而以高價取得系爭建物云云，然被告係於102年12月11日經由拍賣自強羅公司取得系爭建物所有權，有本院不動產權利移轉書附卷可稽（見本院卷第76頁至第77頁），被告就系爭建物所有權原屬強羅花壇有限公司而非原告乙情，應知之甚詳，且系爭建物拍賣公告使用情形第五點記載：「本件拍賣之標的僅為三筆建物及水井部分，而該三筆建物及水井所坐落土地部分，並不在本件拍賣範圍，是拍定後，關於建物及水井與土地之所生各項法律權利義務關係，均由拍定人自行與土地所有權人、土地使用權人、土地管理人等人為處理或循適法途徑為之。拍定人或應買人於注意之」，有本院執行處拍賣公告在卷為憑（見本院卷第12頁至第13頁），亦明確表明系爭建物與坐落土地之權利義務關係，須由拍定人與土地所有權人或使用權人自行處理，被告自應於應買前先行確認系建物之土地使用權源，被告未詳為調查即應買系爭建物，自不得事後再以其誤信原告不欲行使地上權為由抗辯原告之權利行使違反誠信原則。另上開執行程序之債務人為強羅花壇有限公司乙情，已如前述，被告既係拍賣取得系爭建物，理應知悉系爭建物非原告所有，被告復未舉證證明其拍賣取得系爭建物時，強羅花壇有限公司與系爭土地所有權人或地上權人間有約定合法使用系爭土地權利，則被告所辯繼受取得占有系爭土地之權源云云，亦難採憑。（4）附圖即新北市新店地政事務所107年8月31日土地複丈成果圖既已確認編號A、B、C、D部分合計476.93平方公尺（A 部分171.23＋B部分217.74＋C部分59.02＋D部分28.94＝ 476.93）為被告所有系爭建物占有系爭土地之位置、面積，從而，原告依據民法第767條物上請求權規定，請求被告應將坐落系爭土地上，如附圖即新北市新店地政事務所107年8月31日土地複丈成果圖所示編號A、B、C、D部分面積合計476.93平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還原告，自屬有據。（二）原告請求被告返還相當於租金之不當得利，有無理由？（1）按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告無權占用原告設定地上權之系爭土地乙節，已如前述，則其無法律上原因受有使用系爭土地之利益，自屬獲得相當於租金之不當得利，並因而致原告受有相當於租金之損害，是原告依不當得利之規定，請求被告償還相當於租金之不當得利，亦屬有據。（2）復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10 %為限；所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。上開規定以年息10 %為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10 %計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查，原告起訴僅請求被告返還無權占用新北市○○區○○○段000地號土地之不當得利，而系爭建物無權占用上開土地之面積為447.99平方公尺（171.23＋217.74＋59.02＝447.99），有上述新北市新店地政事務所107年8月31日土地複丈成果圖在卷可稽，而系爭769地號土地105年1月之公告地價為每平方公尺36元，申報地價應為每平方公尺29元（元以下4捨5入），107年1月之申報地價為每平方公尺27元（元以下4捨5入），有土地公告地價資料及第二類謄本在卷可稽，本院審酌上開土地為原住民保留地、地處偏遠經濟繁榮程度較低及系爭建物目前破舊未能使用等狀況，業經本院現場勘驗屬實，原告請求相當於租金之不當得利應以上開土地申報地價年息5%為適當，原告請求按月以180,000元計算，雖提出租賃契約書為據，然該租賃契約租賃標的包括土地及建物，土地除系爭土地外，尚包括其他多筆土地，是以上述租賃契約租金標準作為請求本件不當得利依據，實屬過高。故依此計算結果，被告自原告登記為上開土地地上權人之日起即105年1月4日起至原告提起本件訴訟之日止即107年3月19日止，應給付予原告之不當得利金額應為1,420元【計算式：（29元×447.99㎡×5%×1又361/ 365年）＋（27元×447.99㎡×5%×77/365年）＝1,420元，元以下4捨5入】。自107年3月20日起至返還系爭土地之日止，應按月給付原告之租金數額為50元（27元×447.99 ㎡×5%÷12月＝50元）。從而，原告請求被告給付1,420 元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年4月1日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自107年3月20日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告50元，自屬正當，應予准許，逾此部分之請求，非屬正當，應予駁回。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第2項物上請求權之規定，請求被告將坐落系爭土地上，如附圖即新北市新店地政事務所107年6月25日土地複丈成果圖所示編號A、B、C、D部分面積合計476.93平方公尺之建物拆除，將土地返還原告，並應給付原告1,420元及自起訴狀繕本送達翌日即107年4 月1日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自107年3月20 日起至返還系爭土地之日止，按月給付50元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。六、本件命被告給付部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，應依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行，本院並依同法第392條第2 項之規定，職權宣告被告得預供擔保免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 107 年 11 月 23 日新店簡易庭法官陳杰正以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 11 月 23 日書記官馮姿蓉

新店簡易庭107年度店簡字第563號

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