110年度店小字第1548號｜民事：返還保證金等｜裁判日期：111 年 06 月 24 日

臺灣臺北地方法院小額民事判決 110年度店小字第1548號原告吳秉聰訴訟代理人黃俊瑋律師黃承風律師被告曾世傑訴訟代理人蔡育盛律師複代理人蘇冠榮律師上列當事人間請求返還保證金等事件，本院於民國111年5月17日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣陸萬肆仟元，及自民國一百一十年九月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔百分之七十六，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣陸萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）88,805元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第7頁）。嗣1 10年12月9日具狀到院變更聲明：「被告應給付原告84,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」等語（見本院卷第115頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，自應准許。貳、實體事項一、原告主張：伊於107年6月18日向被告承租門牌號碼新北市○○ 區○○路00號12樓之1房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金4 2,000元，租賃期間自107年7月1日起至110年7月31日止，簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）及給付2個月租金84,000 元為保證金，兩造於110年7月15日合意提前終止租約並於當日完成點交程序，被告應依系爭租約第5條返還伊84,000元保證金等語，並聲明：如變更後聲明所示。二、被告則以：原告單方面終止租約，依系爭租約第10條約定，原告應賠償1個月租金42,000元違約金，以及返還每月1,000元優惠補貼，租期36個月共計36,000元。伊於點交系爭房屋時發現多處毀損，原告應賠償94,700元修繕費用，前揭金額自原告保證金扣抵後已無剩餘等語，並聲明：原告之訴駁回。三、法院之判斷：㈠按租賃契約經合法成立，並已交付租賃物而開始履行者，得以合意終止或行使終止權方式，使之消滅。契約之合意終止與終止權之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約終止第一次契約；後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意終止（最高法院105年度臺上字第639號民事判決理由參照）。查原告主張兩造於110年7月15日合意提前終止租約等情，提出兩造於110年3月至7月間LINE對話紀錄在卷可按（見本院卷第15至23頁），據如附表所示對話內容，可知兩造對於110 年7月15日提前終止租約並約定到場點交等必要之點，雙方互相意思表示一致，依民法第153條第2項前段規定，兩造係合意終止租約。而系爭租約第十條約定：「甲方（指被告）點交房屋予乙方（指原告）後，本契約於期限屆滿前，乙方得提前終止租約，但應於壹個月前通知甲方，並須賠償甲方壹個月租金數額之違約金，並補回因當初長期租賃每月優惠之一千元整，按已租賃之月份賠償之。」等語（見本院卷第71頁），上開約定係有關由一方行使終止權之「保留終止權」，又所謂保留終止權之約定，仍屬由一方行使終止權之約定，自與雙方合意終止契約之概念互不相容。兩造既是合意終止租約，被告抗辯得請求原告賠償1個月租金42,000元違約金，以及返還每月1,000元優惠補貼共計36,000元等語，自屬無據。㈡按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第213條第1項另定有明文。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。是於當事人證明受有損害，然損害額證明尚屬困難，法院基於全辯論意旨及調查證據結果，亦不能獲致確切損害賠償額之結論時，而得依前開調查結果為損害賠償數額之估算，以利權利實現。查被告主張系爭房屋修復費用94,700元，提出呈米國際有限公司工程報價單、系爭房屋設備毀損照片在卷可按（見本院卷第77至89頁）。本院審酌兩造點交時於系爭租約末頁載有：「缺大門磁扣×1 大門Key×1 後陽臺窗戶損壞廚房電器櫃門損壞書房地板損壞主臥窗簾主臥廁所櫃下板損壞浴缸損壞」等文字並經原告簽認（見本院卷第73頁），此據原告自承在卷，有本院111年3月15日言詞辯論筆錄在卷可按（見本院卷第173頁），另審酌前揭照片所示，陽臺窗戶確有零件脫落及刮痕（參見本院卷第77頁照片）、羅馬窗簾拉繩斷掉、原木地板有尖銳物品掉落造成刮痕（參見本院卷第79至81頁上方照片）、廚房櫥櫃抽屜缺底板及零件脫落等情（參見本院卷第81頁下方、第87頁照片），原告既已違背系爭租約第八條應善盡善良管理人之注意義務使用、管理、暨維護租賃房屋所附傢俱、家電等之約定（見本院卷第69頁），自應對被告負債務不履行損害賠償責任。系爭房屋雖於110年7月間售出，被告未實際支出修繕費用乙節，據被告自承在卷，有本院111年3月15日言詞辯論筆錄在卷可按（見本院卷第172 頁），惟依上開法條，法院亦非不得審酌一切情況，依所得心證定其損害賠償之數額。是以，此部分被告既已證明受有損害，僅係不能證明其數額，依民事訴訟法第222條第2項規定，爰參酌現場照片所示受損情狀，原告已租用系爭房屋約3年，被告提出估價金額以重新施做計價，價額顯然偏高等一切具體情事後，認被告請求修復費用以20,000元為適當，逾此部分即無理由。㈢按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度臺上字第1631號民事判決參照）。系爭租約第5條：「乙方（即原告）應於簽訂本租約同時，給付約定月租金兩個月給甲方新臺幣八萬四千元整之保證金，以作為其履行本契約義務之擔保。該保證金於乙方在租約中止或屆滿時遷讓交還房屋後扣除其所積欠之租金和需待收到下期水電費、天然氣費帳單等費用、債務及損害賠償後，由甲方無息返還之。」（見本院卷第69頁）。查系爭租約期間至110年7月31日止，惟原告於110年7月15日提前終止後已將系爭房屋交還被告，為兩造到庭不爭執，依上開說明，原告已繳付押租金84,000元，扣除修繕費用20,000元，則原告請求被告返還押租金64,000元（計算式：84,000元－20,000元＝64,000元），為有理由。四、綜上所述，原告依系爭租約法律關係，請求被告返還64,000元及自起訴狀繕本送達翌日即110年9月11日（見本院卷第37頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條之20規定，應職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，依後附計算書確定訴訟費用額所示。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　24　　日臺灣臺北地方法院新店簡易庭法官　鄧德倩計算書：項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 1,000元合計 1,000元以上正本證明與原本無異。如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　24　　日書記官張嘉崴附表編號對話日期發話人內容頁碼 1 110年6月14日原告哈囉，Tiven哥！我們其實一直有在找，最近有找到一間也在附近可以的，應該這個星期可以確定!如果順利的話，我們可以在7/15前搬離！本院卷第19、75頁被告好啊，到時候有確定的時候。再跟我說，屆時看什麼時候，我們約個時間點交一下房子，記得要幫我打掃清潔喔。謝謝你。 2 110年6月28日原告午安，Tiven哥我們已經確定7/14號可以搬離，7/7會簽約完後就會陸續開始搬家動作，那七月份我就直接轉半個月租金給你！您可以14號把水電費給結清，再跟你約15號中午在房子辦理剩餘歸還事宜好嗎？謝謝！本院卷第19、75頁被告好的，那我們約上午11點？到時候再麻煩你將房子清潔打掃，將屋況修復回復原狀哦！謝謝。另外當天再麻煩記得帶租賃合約。依照合約上面檢附之傢俱、家電和用品先幫我確認一下，以利加速當天我們清點。

新店簡易庭110年度店小字第1548號

關鍵資訊