上列當事人間98年度店簡字第739號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：99 年 07 月 07 日

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄原　　　告　戊○○ 訴訟代理人　丙○○ 被　　　告　乙○○ 訴訟代理人　齊彥良律師上列當事人間98年度店簡字第739號遷讓房屋等事件，於中華民國99年6月21日言詞辯論終結，同年7月7日下午4時在臺灣臺北地方法院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：主文：被告應將坐落台北縣新店市○○路200之1號房屋及其所占用之空地如附圖紅線所示部分遷讓交付原告，並自民國98年2月22日起至交屋日止按月給付原告新台幣2,630元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新台幣5,510元由被告負擔。本判決得假執行，但被告如以新台幣500,613元預供擔保後，得免為假執行。事實及理由： 程序方面：原告起訴原聲明請求判命：被告應將坐落台北縣新店市○○路200之1號房屋遷讓交付原告，並自民國98年2月22日起至交屋日止按月給付原告新台幣（以下同）20,000元；嗣於訴訟繫屬中之98年10月29日現場履勘時改為請求被告應將坐落台北縣新店市○○路200之1號房屋及其所占用之空地遷讓交付原告，並自98年2月22日起至交屋日止按月給付原告20,000元。核屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，尚無不合。 實體方面： 原告起訴主張：伊與被告乙○○係朋友關係，民國81年間，被告得知伊等兄弟所居住土地（台北縣新店市○○段329地號，以下稱系爭土地）自伊父親死亡後迄未完成移轉登記，因伊等兄弟自幼務農，對法律及土地登記毫無概念，被告便主動建議願代為辦理該項登記業務及擔任仲介出售該土地，嗣於83年2 月22日居間介紹訴外人庚○○先行購買伊之胞弟己○○持分土地之8分之1，金額為420萬元，待所有土地移轉登記完成後仍由被告仲介出售全部土地。86年契約期滿，本件土地仍未完成登記事項，為此於86年5月12日訴外人庚○○寄發台北老松郵局133號存證信函通知伊之胞弟己○○將上開買賣依約終止，應返還買賣所附款項，惟因己○○當時並無清償能力，故庚○○認被告為系爭土地買賣介紹人且兼受任代辦本件土地登記，於居間買賣賺取酬庸後長達3年均未確實辦理委任事項，應對系爭土地買賣雙方負有責任，遂經協調後決議，由被告代己○○返還前開價金予庚○○，前項債權則移轉予被告，並由己○○對被告負清償責任。旋由己○○與被告另協議清償辦法，而合意由原買賣擔保人即伊出讓伊原居住之房屋範圍約30坪（門牌為台北縣新店市○○路200之1號，以下稱系爭房屋，同址共有房屋4棟，系爭房屋為其中之一棟），並以每月折抵2萬元代價出借被告使用，前項債務除前約定利息外，不得再生其他貲息或費用，及若被告續完成委任事項結束，不足抵償部分應自售價所得中扣還，經伊同意後被告乃於86年7月間舉家遷入系爭房屋，伊則另遷往他處租屋；惟至88年間，伊見被告對受任事項仍無進度，乃多次催被告進行，被告乃於88年7月22日要求伊出具委託切結一件後，於88年8月6日對該土地原所有權人提出民事訴訟，同年10月28日經臺灣臺北地方法院（以下簡稱本院）判決原土地登記名義人應移轉登記予伊確定；詎91年初被告以需開立農地做農業使用證明書為由，通知伊拆除該土地上所有建築物，於同年1月14日取得該證明書後，同年6月6日被告再邀伊共同委任訴外人楊進財辦理登記事宜，91年12月17日該申請登記遭駁回，92年1月23日提起訴願，經訴願審議委員會於同年8月6日駁回訴願，因被告未於期限內提起行政訴訟而告終結，經伊委請律師閱卷後發現被告受任辦理登記程序及訴願、行政訴訟程序有諸多疏失，而對被告提出質疑，被告自知理虧，同意就伊之損失為補貼，補貼項目有房屋拆除、廢棄物清理、重建、搬遷、農業耕作及器材損失合計400萬元，並自己○○債務中扣除，所剩餘額如前承諾借用房屋之費用繼續扣除完畢，其計算方式如下：己○○應清償被告債務合計420 萬元加計3年銀行利息100萬元（以當時定存年息約8%計算）及被告代墊訴訟裁判費108萬元、代墊代書費用2萬元，總計630 萬元；扣除被告自86年7月遷入至90年12月房屋拆除止共53 個月（按每月2萬元租金計算）之租金共計106萬元；被告應補貼房屋拆除等損失共計400萬元，及被告自92年10月重建完成重新遷入至98年1月1日止共62個月，抵扣債務金額124萬元。因被告請求將居住日期延長至98年2月22日，以符合15年請求權時效，經伊同意允諾；詎98年2月12日伊先行會同管區警員通知被告期限將至，被告亦允諾如期遷出，惟被告於期限屆至後竟拒絕遷出返還房屋，雖經伊再以98年3月20日新店中央郵局 37號存證信函催告，被告仍拒絕履行；又被告無法律上之原因自98年2月22日起迄今繼續占用系爭房屋，致伊受有相當於租金之損害，應依民法第179條規定，給付相當於租金之利益，並以兩造就系爭房屋所約定折抵價金之租金額每月2萬元計算，被告應自98年2月22日起至交還系爭房屋之日止，按月給付伊2萬元等語。爰依使用借貸關係終止後及不當得利之法律關係起訴請求，並聲明：被告應將坐落台北縣新店市○○路200 之1號房屋及其所占用之空地遷讓交付原告，並自民國98年2月22日起至交屋日止按月給付原告20,000元。 被告則以：系爭房屋係經原告同意後，由伊於84年間自行出資僱工在原告所有之系爭土地上建造後占有使用者，後來曾拆除，並於93年、94年間仍由伊僱工重建，伊均為原始起造人，為系爭房屋之所有權人，原告無權請求返還系爭房屋；且原告當初係為見證其弟己○○對訴外人庚○○之系爭土地買賣契約履行義務，而始同意伊與庚○○在系爭土地上建造該鐵皮房屋居住使用者，惟己○○迄未履行買賣契約，亦未返還前開價金予庚○○，而庚○○嗣於88年1月16日將前項債權移轉予伊，並由伊代己○○返還前開價金予庚○○，己○○則對伊負清償責任，故兩造間之使用借貸原因亦尚未消滅等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 兩造不爭執之事實：系爭土地為原告所有，惟尚未辦理移轉登記；83年2月22日被告居間介紹庚○○購買原告之弟己○○持分土地之8分之1，金額為420萬元，約定3年內移轉登記完成，否則應於3年到期後1週內退還420萬元予庚○○，原告並為該買賣契約之見證人；至86年契約期滿，本件土地仍未完成登記事項，庚○○即於86年5月12日寄發台北老松郵局133號存證信函通知己○○應依約履行，而己○○並未依約履行；而系爭房屋為鐵皮屋，並未辦理所有權登記，現為空屋，無人居住，為兩造所不爭執，有本院履勘筆錄及複丈成果圖在卷可稽。 兩造爭執之爭點：本件兩造主要之爭執點在於：原告是否系爭房屋之建造人？原告就系爭房屋得否行使借貸物返還請求權？經查：㈠原告主張伊就所繼承之系爭土地自伊父親死亡後迄未完成移轉登記，且仍登記於原地主名義下，伊乃於88年7月22日出具切結書委託吳、蔡、連三人負責處理後，於88年8月6日對該土地原所有權人提出民事訴訟，同年10月28日經本院判決命原土地登記名義人應將系爭土地所有權移轉登記予伊確定，惟尚未辦理移轉登記；因系爭土地地目為田，故於91年初拆除該土地上所有建築物後，果於同年1月14日取得農業用地作農業使用證明書等情，業據原告所提出之臺灣省臺北縣私有耕地租約、臺北縣新店地政事務所地籍圖謄本、切結書、本院88年度重訴字第1995號民事判決、臺北縣農業用地作農業使用證明書及兩造間往來之存證信函等件為證，並為被告所不爭執，堪認為真正。被告雖否認有於91年初經告知原告以需開立農地做農業使用證明書為由，通知原告拆除該土地上所有建築物一節，惟已足證包括系爭房屋在內之系爭土地上之所有建築物確曾於91年初間全數拆除無誤。㈡被告雖辯稱略以系爭房屋係經原告同意後，由伊於84年間自行出資僱工在原告所有之系爭土地上建造後占有使用者，後來曾拆除，並於93年、94年間仍由伊僱工重建，伊均為原始起造人云云，並舉證人庚○○及壬○○到庭結稱附和其詞（見本院98年9月23日言詞辯論筆錄），並提出本票及84-5-4 之帳簿各一件為證。惟為原告所否認。證人亦未能證明確已得原告之同意所搭建；況姑不論該帳務紀錄是否真正，該次所建築之鐵皮屋嗣既已於91年間拆除而滅失，對該鐵皮屋之所有權已歸消滅，自無從再主張有何「鐵皮屋所有權」可言；被告所辯已難有可取。㈢次查，系爭土地上門牌號碼為台北縣新店市○○路200之1號之建物共有4棟（包括系爭房屋在內），均係鐵皮建築，除外之1棟外，其餘在內之3棟，自外觀觀之，其建築型式及鐵窗窗框相似，建材及顏色亦相近，經本院履勘現場，製有勘驗筆錄在卷可參。參以證人辛○○到場所證稱之「伊做鐵工，從國中開始接觸，實際受僱於吳坤炎匠工坊（沒有辦理公司或商號登記）做了八、九年，是擔任臨時工，自己從來未報稅，以前有提供資料給別人報稅。工資是每日2500元。缺錢的時候老闆就會給，缺錢向老闆借錢，老闆再從薪資中扣除，平時各自都有紀錄借錢及上工的狀況。年度結束時看有無剩餘，若有剩餘會補發，如果沒有剩餘老闆會包紅包，年度結束時會結算。工作地點不固定，工廠是在新烏路，工作的地點最遠到埡口，曾經有在系爭土地蓋鐵皮屋，那時候因為農地農用，將舊有的拆掉，之後沒有辦理成功，長輩叫我們回復原狀，搭有三棟，民生路進去第一棟是我家，第二棟是二伯家，最後一棟是大伯戊○○家。：：：，三棟房屋是同時蓋的，是在九十一或九十二年左右蓋的，材料大部分都是舊有的（原本拆下的材料），我家的那棟材料比較新，比較舊的材料都放在原告所有的那棟房屋，那時候僅有我跟另一個師傅吳坤炎去蓋的，原告的部份我們有向原告請領工資及材料費大約十二萬元報酬費用，二伯那棟也有請款，但是金額多少我已經忘記了，大伯那一棟花了六、七天，二伯那棟花了五天左右，我那間花了五天時間蓋玩。三棟房屋有打地基，但不是我們打的，我們去做的時候地基已經打好了，沒有劃設計圖，是根據原本舊有的材料去抓形狀出來去蓋。」等語（見本庭99年5月19日筆錄），就其證詞與現場之現況互核比較，證人辛○○之證詞顯較為可信，尚不因其是否曾毆打被告之子而認其證詞為不可取，而證人壬○○之前開證詞則顯為偏頗被告而無可取。㈣至原告曾為其弟己○○與訴外人庚○○之系爭土地買賣契約之見證人，雖亦有兩造不爭執為真正之不動產買賣契約書在卷可稽，而己○○確迄未履行買賣契約，亦未返還前開價金予庚○○，庚○○嗣於88年1月16日將前項債權移轉予被告，並由被告代己○○返還前開價金予庚○○，己○○則對被告負清償責任等情，縱屬實，亦僅係己○○應否負債務不履行損害賠償責任之問題，尚難據此而認原告確有同意被告與庚○○在系爭土地上建造該鐵皮房屋居住使用之事實，被告所辯仍難認可取。㈤綜上，原告主張其為系爭房屋之重建人一節，即為有據；被告辯稱系爭房屋係伊僱工重新建造者云云，則無可取。 按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約；又借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第464條、第470條分別定有明文。查，原告主張其為系爭房屋之重建人一節，為屬有據，既經論述如上，原告並曾應被告請求將居住系爭房屋日期延長至98年2月22日止，嗣再以98年3月20日新店中央郵局37號存證信函催告被告使用借貸期限屆至，請求返還系爭房屋，惟為被告拒絕履行，被告即負有返還使用借貸物予原告之義務。從而，原告主張就系爭房屋行使借貸物返還請求權，即為有據。 再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條定有明文。次按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告自98年2月22日起已無合法之正當權源占用系爭房屋，獲有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告主張依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之損害，即屬有據。且按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法第97條規定之土地價額及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，法定地價係指申報地價，建築物價額則依該管縣、市地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條、土地法第148條所明定。本件系爭房屋坐落新店市地區，自有上開規定之適用。惟原告主張依每月租金2萬元計算相當之損害云云，尚嫌無據。應以系爭土地及其建築物申報總價之申報價額，為計算相當於租金損害之標準，始屬適法。而依卷附之複丈成果圖及土地登記謄本所載，是本院審酌爭房屋坐落新店市○○路200-1號之內側，並未緊臨道路，交通尚非便利，附近亦無市場或學校，面積（含空地）121.38平方公尺，該土地96年1月份申報地價每平方公尺 5,200元，認被告就占用系爭房屋所受相當於租金之利益，以系爭土地申報總價5%計算相當於租金之損害為適當。以此計算，被告應賠償原告相當於租金之損害每月為2,630元（121.38 ×5200×0.05÷12=2630，小數點以下四捨五入）。故原告得請求被告自98年2月22日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告2,630元範圍內，亦屬有據。其餘逾此金額以外部分，則為無據。 從而，原告依民法第470條、第179條規定，請求被告應自系爭房屋遷出，將該房屋遷讓返還原告，並自98年2月22日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告2,630元，為有理由，應予准許。其餘逾此以外之請求，則為無理由，應予駁回。 本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。 本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，及其餘證人己○○、甲○○、丁○○之證詞，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。 本件訴訟費用為裁判費，金額確定為如主文所示。中華民國 99 年 7 月 7 日臺灣臺北地方法院新店簡易庭書記官吳建元法官張明輝上列筆錄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。中華民國 99 年 7 月 7 日書記官吳建元

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