107年度營簡字第546號｜民事：給付租金｜裁判日期：108 年 05 月 31 日

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決 107年度營簡字第546號原　　　告　林秋蓮被　　　告　賴見周訴訟代理人　陳澤嘉律師簡大翔律師上列當事人間給付租金事件，本院於民國108年5月21日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付新臺幣壹拾陸萬伍仟元，及自民國一○七年十月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一○七年十月十九日起至民國一○八年十一月二十日止，按月於每月十九日前給付原告新臺幣伍萬伍仟元。訴訟費用新臺幣壹仟柒佰柒拾元由被告負擔。本判決得假執行。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時原請求「被告應給付原告新臺幣（下同）165,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」；嗣於107年12月14日具狀變更訴之聲明為「被告應給付原告330,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」；復於108年1月16日具狀變更聲明為「被告應給付原告165,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被告應自民國107年10月19日起至108年11月20日止，按月於每月19日前給付原告55,000 元。」。核其請求之基礎事實相同，揆諸前揭規定，於法並無不合，應予准許。二、原告起訴主張：㈠原告於98年間購買臺南市○○區○里段000000地號土地（下稱系爭土地），應有部分為1,652分之1,571，原告同時購買坐落系爭土地上之未辦理保存登記建物即臺南市○○區○○里○○路00000號建物（下稱系爭建物），並辦理建物納稅義務人變更為原告。系爭建物早於89年間就已經興建，而原告於98年間購入前開房地時，被告已向前手承租系爭建物，嗣原告於98年間購買系爭建物後，被告向原告繼續承租系爭建物，兩造並於106年11月20日就系爭建物再簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）迄今，已經9年餘。又按系爭租約第2條、第3條規定，兩造約定租期自106年11月20日起至108年11月20日止，被告應按月於每月19日前給付租金55,000元。詎被告於107年3月間突稱證人謝明助、訴外人吳淑芬向其主張同為系爭土地共有人，要求其遷出，不准使用，故拒絕給付承租系爭建物之租金，自107年7月起積欠租金至起訴時止已3個月，共積欠3個月租金165,000元。㈡經查，謝明助係於101年10月方購入系爭土地之應有部分僅 1,652分之81，而系爭土地總面積為580平方公尺，依原告應有部分1,652分之1,571換算面積為552平方公尺，另就謝明助之應有部分1,652分之81換算面積僅28平方公尺，足見原告之土地持分已逾應有部分3分之2，故依民法第820條規定，原告依法得決議系爭土地之管理使用方法。而原告告知被告及謝明助系爭建物坐落之土地歸原告使用收益，謝明助就系爭土地應有部分，則按其購買時之狀態，合併在土地後方使用，故謝明助依法僅能按原告決定方式使用土地。此外，原告與謝明助除共有系爭土地外，另共有同段2357-7地號及同段2357-9地號土地，謝明助就上開3筆土地之應有部分集中使用並興建建物（位置如附圖1、原證9所示），而原告與謝明助亦同意按附圖1位置各自使用上開3筆土地迄今。況謝明助所有建物占用之面積，已超過其所有3筆土地合計之土地持分面積，原告尚未向其計較，則謝明助有何法律依據能指定、要求使用原告所有系爭建物坐落之土地？據此，謝明助應受原告就系爭土地決議之共有土地管理使用方法之拘束，對於被告並無任何權利可主張。縱使謝明助對於前開管理方法有所異議，亦屬其與原告間之法律紛爭，實與被告無關。被告不得據此拒絕給付租金，被告應按兩造簽訂之系爭租約內容給付原告租金。㈢被告另辯稱系爭建物坐落之系爭土地共有人之一謝明助向其表示要拆屋還地，還以汽車阻擋於被告承租建物之出入口，妨礙被告使用收益租賃物權利等，主張原告於租賃關係中未保持租賃物合於使用收益狀態，要求減少租金云云。惟從被告提出被證1存證信函內容可知，訴外人吳淑芬係主張被告將攤位擺設於其共有之同段2357-1地號土地（下稱2357-1地號土地）。然查，2357-1地號土地係坐落於公眾通行既成道路及道路側溝位置，現為柏油馬路及水溝，顯非兩造租賃標的之範圍，而吳淑芬既非系爭土地共有人，則無權利得以主張，原告亦無提供2357-1地號土地給被告使用收益之義務。但原告仍試圖協助被告解決問題，特委請律師寄發台南地方法院第341號存證信函予謝明助、吳淑芬，藉以說明被告所承租者為系爭建物，不是承租系爭土地，故其等無權要求被告遷移，並提出向主管機關申請於上開位置劃設紅線，禁止他人於該處停車等解決方式，惟遭被告以該處要擺放攤位，且要供客人停車等語為由拒絕，則被告既認該處可以停放汽車，自無理由只讓客人停車，而不讓他人停車之理。況被告本不應將水果攤位擺設於馬路及水溝上，引起他人覬覦，趁機以汽車阻擋，並藉機敲詐，故被告違法使用馬路水溝土地（非承租建物坐落之土地）導致之紛爭，應不可歸責於原告，故被告請求減少租金並無理由。㈣本件被告提出其與訴外人潘玠安於98年間簽訂之被證1租賃契約書就租賃範圍記載土地地號等，惟兩造間簽訂之系爭租約謹載明出租標的之建物門牌、面積及位置，並記載原告出租系爭建物為門牌號碼臺南市○○區○○路00000號，地面層為236.70平方公尺、二層96.20平方公尺。又系爭土地面積580平方公尺，以原告就系爭土地應有部分比例1,652分之1,571計算，面積為552平方公尺，而謝明助就系爭土地之應有部分比例1,652之81計算，為28平方公尺，然原告出租系爭建物坐落之面積僅有236.70平方公尺，並未逾越以原告就系爭土地應有部分比例換算之面積552平方公尺，足見原告出租系爭建物使用之系爭土地面積未逾越應有部分之範圍，故原告並無不當得利。㈤至於謝明助縱曾以口頭向被告主張其為系爭土地共有人，要求被告拆屋還地，惟被告並非建物所有權人，謝明助依法根本無權對被告主張拆屋還地。況被告迄今仍繼續使用收益系爭建物，客觀上並無其所謂租賃物有權利瑕疵，致不能為約定之使用收益情事。況謝明助到庭亦否認其曾以車輛阻擋系爭建物之出入口，致影響被告就系爭建物之使用收益，顯見係被告上揭所辯，顯為卸責虛構之詞，不堪採信。㈥另依謝明助證稱其於101年購買系爭土地及2357-6、2357 -7、2357-9地號土地時，後方本有搭建鐵皮屋及伊所購買博愛街46號（應為146號）之鐵皮建物，嗣該鐵皮建物遭原告拆除，至於金田水果行的鐵皮建物（即系爭建物）我沒有購買，足見謝明助購買的是原博愛街146號之鐵皮建物，核與系爭建物無關。㈦此外，兩造就系爭建物簽訂之系爭租約，約定租賃面積為地面層面積236.70平方公尺、二層96.20平方公尺，面積共332.90平方公尺，每月租金僅55,000元，反觀被告與謝明助在明知系爭建物為原告單獨所有，謝明助對系爭建物並無任何權利之情下，卻另約以每月高達15,000元之租金承租謝明助就系爭土地僅有28.4平方公尺之應有部分，顯與常情相違。又兩造就系爭租約約定之標的為系爭建物，迄今被告也仍在上址如常經營水果行生意，縱被告與謝明助另合意承租謝明助於系爭土地之應有部分，亦與原告無涉。況被告除使用系爭建物坐落基地外，還利用系爭土地其他空地放置貨車及堆放貨物，是否係因此自願貼補謝明助租金亦不無可能，惟不得因此為由請求原告酌減租金。㈧並聲明：被告應給付原告165,000元及自支付命令送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。被告應自107年10月19日起至108年11月20日止，按月於每月19日前給付原告55,000元。訴訟費用由被告負擔。三、被告抗辯則以：㈠兩造簽訂之系爭租約中雖僅記載租賃物為系爭建物，然系爭建物終究無法脫離土地而獨立存在及使用收益，故兩造間系爭租約當然包括所坐落土地之使用收益，否則脫離土地如何利用系爭建物？㈡查被告至少自98年起即承租系爭建物及基地，並作為經營金田水果行之用，嗣系爭建物及基地所有權人數次更換，然現系爭建物及基地所有權人仍連續與被告就系爭建物及基地為租賃契約，是兩造簽訂系爭租約時，應知被告係將系爭建物及基地用於營業目的，則原告應積極地在租賃關係存續中，保持系爭建物合於約定使用之狀態。而原告僅係系爭建物坐落土地之共有人，且於兩造成立系爭租約前，原告並無權使用系爭土地。㈢又原告與謝明助為系爭土地、同段2357-6地號土地、同段2357-7地號土地、同段2357-9地號土地之共有人，共有人之應有部分並非侷限於共有物之特定部分，而係抽象地存在於共有物之任何微小部分，即被告承租系爭建物之基地上，而系爭土地謝明助應有部分之1,652之81，原告於出租時並未如實告知被告此事。又日前謝明助以存證信函轉知兩造，以伊為系爭土地共有人為由主張共有人權利，並向被告表示欲對其主張拆屋還地，更以汽車阻擋被告於系爭建物之出入口，妨礙被告使用收益系爭建物之權利。經被告數次向原告反應後，原告皆置之不理，僅係消極地以存證信函方式向謝明助等表示其有權出租系爭建物及基地，卻忽略謝明助亦有權向原告主張不當得利及請求相當於租金之不當得利，足見原告未於租賃關係存續中保持租賃物在客觀上合於約定使用收益之狀態，且已因系爭土地共有人對租賃物主張所有權，致被告對租賃物不能為約定之使用收益甚明，被告自得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。㈣再查，原告稱因被告將水果攤擺設於馬路及水溝蓋上，致遭他人藉機敲詐，此不可歸責原告云云。然對於已成立公用地役關係之私有土地，所有權人喪失自由使用收益之權限，吳淑芬及謝明助實則係請求被告給付承租系爭建物及基地之租金，此屬原告保持租賃物合於約定使用狀態義務之範圍內，且自原告提供之照片中，實難達到當時向原告承租系爭建物及基地作為營業用途之目的。況關於系爭土地租金被告早已全數交予原告，係原告未將謝明助應有部分之租金轉交，故被告自得請求減少租金數額。㈤綜上，依謝明助於本案審理時所為證述，可知系爭土地並無任何約定之使用方式，嗣謝明助即以系爭建物坐落土地之共有人身分，向被告主張拆屋還地及使用系爭土地之利益等權利，上情均為原告所知，卻不願出面排除，足見原告未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，亦即原告於租賃關係存續中未保持租賃物於客觀上合於約定使用收益之狀態，致被告對於租賃物不能為約定之有權且無瑕疵之使用收益甚明，故被告自得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金。或係在被告迫於無奈及恐懼下，依謝明助等之建議而重複就系爭建物所占有之基地（即系爭土地）簽訂租約並給付金錢，以繼續維持租賃物使用目的，故被告因將原本應由謝明助向原告請求之租金代為給付予謝明助，而承受原告應給付予謝明助之不當得利債權，應得以債權抵銷方式減少每月應給付於原告之租金數額。縱認被告前開主張無理由，惟本件因謝明助另向被告主張權利，此情顯已符合民法租賃物瑕疵擔保要件，而有妨礙被告使用收益系爭建物之權利，故被告主張依民法第436條準用第435條規定請求減少租金，應屬有據。㈥並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。四、本院得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號民事判例意旨參照）。㈡經查： ⒈原告主張兩造於106年11月20日就系爭建物簽訂系爭租約，租期自106年11月20日至108年11月20日止，並約定每月租金55,000元，且被告自107年7月起即未繳租金等節，業據其提出系爭租約、土地登記謄本、買賣所有權移轉契約書、財政稅務局房屋稅籍證明書等資料影本為證，而被告就原告上揭主張並未否認，應堪採信。至被告雖辯稱系爭建物坐落之系爭土地共有人謝明助向其表示要拆屋還地，還以汽車阻擋於系爭建物出入口，妨礙被告使用收益租賃物權利等，認原告於租賃關係中未保持租賃物合於使用收益狀態，主張同時履行抗辯或要求減少租金，並以前揭情詞置辯。本院審酌原告提出之系爭租約第一條房屋租賃標的部分，明確記載：「一、建物標示：㈠建物門牌：臺南市○○區○○路00000號（房屋稅籍編號）00000000000」、「二、租賃範圍：㈠房屋：地面層，面積236.70平方公尺，二層96.20平方公尺共計 332.90平方公尺（如「房屋位置格局示意圖」標註之租賃範圍）」，足見系爭租約標的主要係針對系爭建物，而非系爭建物所坐落之基地。而系爭土地雖為原告與證人謝明助共有，然系爭土地總面積為580平方公尺，原告應有部分高達1,652分之1,571，換算面積為552平方公尺，遠高於系爭建物座落面積236.70平方公尺，至謝明助之應有部分僅1,652分之 81，換算面積僅約28平方公尺，足見原告就系爭土地之持分顯逾應有部分3分之2，故依民法第820條規定，原告依法得決議系爭土地之管理使用方法。 ⒉被告雖辯稱謝明助以伊係系爭土地共有人身分，表示欲向被告主張拆屋還地，並停放汽車阻擋伊於系爭建物之出入口，足見原告於租賃關係存續中未保持租賃物於客觀上合於約定使用收益之狀態，致被告對於租賃物不能為約定之有權且無瑕疵之使用收益云云。惟依證人謝明助於本院審理中證稱：沒有將車輛停放在金田水果行門口（詳見108年4月9日言詞辯論筆錄），由上可知被告辯稱因謝明助將車輛停放在系爭建物出入口，妨害其出入，致未能達到其承租系爭建物用以經營金田水果行生意之目的，顯屬無據。再者，謝明助縱曾以伊為系爭建物坐落之系爭土地共有人身分向被告主張權利，然據謝明助於本院審理中另證稱：我的持分比例大約1,652分之81。上揭土地我是101年購買，購買當時就有金田水果行的鐵皮建物，後方也有搭建鐵皮建物，但此鐵皮建物被原告他們拆除了，我購買時有購買後方的鐵皮建物，但金田水果行的鐵皮建物我沒有購買等語（詳見108年4月9日言詞辯論筆錄），足徵謝明助就系爭建物並無合法權利可向被告主張。縱認其與原告共有之系爭土地應如何管理有所爭執，亦僅屬謝明助與原告間就系爭土地約定分管契約之共有人內部約定，而無法拘束共有人以外之第三人，更與本件兩造間就系爭建物所簽訂之系爭租約無涉，而無礙於原告依系爭租約向被告請求給付租金之主張。是被告前揭抗辯，亦難採憑。⒊被告另辯稱伊係迫於無奈而將原應由謝明助向原告請求之租金代為支付，並因此承受原告應給付予謝明助之不當得利債權，故應以債權抵銷而減少每月應給付於原告之租金數額云云。惟依債之相對性原則，債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，並不得以之對抗契約以外之第三人，縱被告與謝明助另就系爭土地簽訂租賃契約並支付租金，然前開契約並無拘束契約以外第三人即原告之效力。五、綜上所述，被告既未就其辯稱原告於租賃關係存續中有何未保持租賃物合於約定使用、收益狀態之情事，亦未針對系爭建物有何租賃物瑕疵擔保要件等節提出其他有利事證，以供本院審酌，至被告與謝明助另行簽訂之租賃契約更無拘束原告之效力，則原告依據租賃契約法律關係，請求被告給付165,000元，及自支付命令繕本送達翌日即107年10月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨請求被告應自107年10月19日起至108年11月20日止，按月於每月19日前給付原告55,000元，均為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，或與本案之爭點無涉，或與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。七、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。經核本件訴訟費用額為1,770元（即第一審裁判費1,770元），而原告之請求為有理由，爰依上開規定確定被告應負擔之訴訟費用如主文第3項所示。八、本件係就民事訴訟法第427條規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準用第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。九、結論：本件原告之訴為有理由。爰依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。中華民國 108 年 5 月 31 日柳營簡易庭法官曾仁勇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 108 年 5 月 31 日書記官黃玉真

柳營簡易庭107年度營簡字第546號

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