柳營簡易庭109年度營小字第483號

• 裁判案由: 返還訂金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 柳營簡易庭
• 裁判日期: 109 年 09 月 09 日

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決
109年度營小字第483號原　　　告　葉瑞銘
被　　　告　王金振
上列當事人間請求返還定金事件，經本院於民國109 年8 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由要領
一、本件係依民事訴訟法第436 條之18第1 項製作之簡化判決書。
二、原告主張：原告前於民國109 年4 月27日（原告誤為4 月22日），為預定購買被告所有坐落臺南市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地），與訴外人京豐不動產有限公司（下稱京豐公司）簽訂買方議價委託書1 紙（下稱系爭委託書），以總價款新臺幣（下同）280 萬元委託京豐公司代為向被告協商議價，並支付議價金2 萬元以為保證，依系爭委託書第6 條第3 項約定，議價完成後，議價金抵為購買不動產定金之一部分。嗣議價進行期間，原告於109 年5 月1 日向京豐公司仲介人員表示同意加價至285 萬元，兩造約定於109 年5 月21日簽訂買賣契約，詎簽約當日原告向被告表示要辦理貸款，被告卻要求原告1 次付清而拒絕，並以原告違約為由沒收2 萬元之定金。系爭委託書上雖有議價完成3 日內給付一部價金之約定條款，惟價格既已重定，條件亦應重新議定，原告未曾在議價金為285 萬之委託書上簽名，再衡以一般買賣除簽約、核對文件，尚須經過完稅、過戶等程序，故被告要求原告在簽約日1 次付清價款，顯不合理。為此，依民法第179 條前段、第249 條第4 款等規定，請求本院擇一而為判決等語。並聲明：被告應給付原告2 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之2 計算之利息。
三、得心證之理由：
㈠原告主張伊前為預定購買系爭土地，與京豐公司簽訂系爭委託書，約定以總價款280 萬元委託京豐公司代為向被告協商議價，已支付議價金2 萬元，且系爭委託書第6 條第3 項約定議價完成後，議價金抵為購買不動產定金之一部分，嗣原告於109 年5 月1 日向京豐公司仲介人員表示同意提高為285 萬元，再與被告約定於109 年5 月21日簽訂買賣契約等情，業據其提出系爭委託書影本1 紙、通訊軟體LINE對話紀錄影本1 份為證（見本院卷第17頁至第25頁），且為被告所不爭執，自堪信其主張為真實。上開議價委託契約係在賣方同意出售系爭土地前，由買方交付仲介公司特定數額之款項，委託仲介公司以約定之買賣條件向賣方議價，如議價不成，上開款項則由仲介公司無條件退還（參見系爭委託書第6 條第2 項），且仲介人除代買方向賣方洽商買賣條件外，亦負有參與締約及代為辦理不動產移轉之義務，並約明報酬於簽訂買賣契約時方給付（參見系爭委託書第6 條第3 項、第2
條、第7 條），即坊間所謂之「斡旋金契約」，其性質上應係以周旋於他人間為之說合為必要之媒介居間及為他人處理一定事務之委任之混合契約（本院按：另就斡旋金之交付與保管事項，亦有論者認尚應成立特定物之無償寄託關係，並將斡旋金契約定性為上開三種法律關係之結合契約；曾品傑著，財產法理與判決研究㈠，96年9 月初版1 刷，第260 頁至第265 頁，可資參照）；又因系爭委託書明定買賣雙方在議價完成後，仍須再簽定買賣契約，充其量應僅成立為買賣之預約，不能謂雙方就買賣之必要之點已相互同意，而成立買賣契約之本約，合先敘明。
㈡又系爭委託書第6 條第3 項、第4 項約定「議價完成後，議價金抵為購買不動產定金之一部分，甲方應於3 日內補足購買總價款百分5 以上之現金為定金，並於乙方指定時間、地點與賣方訂立不動產買賣契約書，不得藉故拖延。議價完成後，若甲方違約或不買，則議價金悉由賣方沒收，絕無異議」，有系爭委託書影本1 份在卷可稽（見本院卷第17頁）。是依上開約定，京豐公司為原告議價成立之後，應將議價金交付賣方轉充定金，另由原告負有補足定金，並於指定之時間、地點與被告締約之義務。原告雖主張系爭委託書之議價金額既已改變，其他契約條件亦應重新協商，且原告其後未再於委託書上簽名等語。然按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義；又債之內容變更，有僅發生不失同一性之債之變更者，亦得為債之更改，即使舊債關係消滅而成立新債關係。以契約為債之變更時，究為不失同一性之內容變更，抑為更改，應依當事人之意思及變更之經濟的意義定之，倘於債之內容之給付發生重要部分之變更，依一般交易觀念已失債之同一性者，為債之要素有變更，即應認為債之更改（最高法院96年度台上字第286 號、86年度台上字第2753號判決意旨參照）。而原告於簽訂系爭委託書時雖係以總價款280 萬元委託議價，然亦不否認有於109 年5 月1 日向仲介人員同意加價至285 萬元斡旋之事實（見本院卷第16頁、第102 頁）。再參以原告提出與仲介人員之通訊軟體LINE對話紀錄（見本院卷第19頁至第23頁），除仲介人員告知之議價金額與系爭委託書原約定不同之外，別無其他關於履約方式之重新約定。若原告當時實欲就系爭委託書之條件重新磋商，尚非不得對仲介人員提出要求，惟亦未見原告曾對系爭委託書之既有條件再提出討論，或對其中部分另為保留之表示，旋即承諾同意將斡旋金轉充定金，並與被告擬定時間簽約，綜上諸節，應認原告僅有就系爭委託書中之總價款數額部分為變更，始係合於當事人真意、契約經濟目的及交易上誠信原則之解釋。原告委託議價數額之變更，並非債之要素已有所更改，亦未失其債之關係之同一性，且上開債之變更之行為，法律及系爭委託書均未要求一定之方式，僅須意思表示合致即足，自不因原告未重新簽名或另訂新約而有影響。則被告抗辯兩造議價完成後，原告並未再給付任何現金定金給被告等情，亦為原告所自認（見本院卷第103 頁），其未依系爭委託書約定給付總價款百分之5 之定金，違反契約所定義務之事實，至為明確，縱其違約係因原告對契約之誤解所致，至少可認為有過失，自屬可歸責於原告之事由。據此，被告沒收原告交付京豐公司，因議價完成而轉為定金之議價金2 萬元，係依系爭委託書之約定，即難謂無法律上原因，原告因可歸責於己之事由未履行契約，依民法第249 條第2 款之規定，亦不得請求返還。原告請求被告將2 萬元返還，與民法第179 條前段及第249 條第4 款之要件，均有未合，尚屬乏據。從而，原告提起本件訴訟，為無理由，應予駁回。
四、依民事訴訟法第436 條之23、第436 條之18第1 項、第436
條第2 項、第78條、第436 條之19第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 9 日柳營簡易庭 法 官 徐安傑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（依民事訴訟法第436條之24第2項之規定，對於小額程序之第一審判決提起上訴，非以其違背法令為理由，不得為之），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
中 華 民 國 109 年 9 月 9 日書記官 吳宣穎