臺中高等行政法院 高等庭(含改制前臺中高等行政法院)九十年度訴字第一二○三號

臺中高等行政法院判決　　　　　　　　　　　　　　　九十年度訴字第一二○三號

原告

象王建設股份有限公司

代表人

甲○○○

訴訟代理人

丙○○

代表人

乙○○

訴訟代理人

丁○○

右當事人間因營業稅事件，原告不服財政部中華民國九十年四月二十四日台財訴字第

○九○一三五三八○七號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰

主文

事實

壹、事實概要：原告於民國（下同）八十六年間售出新建房屋四棟，經被告所屬沙鹿分處通知查核其銷售房屋開立發票之情形，因原告係依合約開立ＭＤ00000000號至ＭＤ00000000號四紙統一發票其銷售額共計新台幣（下同）

二、三二○、○○○元，換算每坪售價僅為一萬餘元，顯屬偏低，且未能提示正當理由，被告所屬沙鹿分處乃依「台灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照台灣省建築師公會『八十二年ＲＣ造住宅建築造價表』研訂房屋工程造價及售價參考表」按使用執照所載構造種類面積核定其四棟房屋售價（地上層三樓者每坪售價三五、○○○元）總計六、七○五、○六四元（含稅），並就其差額四、三八五、○六四元部分，核定補徵營業稅額二○八、八一三元。原告不服，申請復查未獲變更，遞經訴願，亦遭駁回，遂提起行政訴訟。

貳、兩造之陳述及爭點：

一、原告部分：原告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，據其提出之書狀，所為之聲明及陳述如左：

㈠聲明：求為判決撤銷訴願、復查決定及原處分。

㈡陳述：

⑴緣原告於八十六年底及八十七年間出售八十四年八月即已完工之房屋，由於該等房屋均因地形、房形及出入通道不佳之情況，致遲近三年無法出售，原告因財務週轉之需不得已斷頭賠售，被告竟一成不變，以其依台灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照台灣省建築師公會「八十二年ＲＣ造住宅建築造價表研訂房屋工程造價及售價參考表」臆測估價原告房屋估算售價，再減原告實際售價，以其差額臆論原告短報營業收入四、三八五、○六四元，而補徵營業稅二○八、八一三元，迭經原告舉證事實，均未蒙詳查，甚難甘服，被告不明查事實，徒增納稅義務人困擾。

⑵被告係以八十二年度自行核定之參考售價表臆測，推算原告所售系爭房屋售價，據以核算原告短報營業稅，已違行政程序法第九條、第三十六條規定。又該稽徵單位所核定之八十二年度售價除未參考房屋坐落地點（熱閙地區及偏遠鄉村地區，其售價差異常達數倍），建材（優良建材與普通建材差異甚大）及附屬設備（高級衛浴與一般衛浴差異甚大）（倘附贈高級㕑房全套高級配備其售價差異更大），另八十二年度正值房地產飇高點，而至八十六年底及八十七年已是房地產景氣蕭條期，房價已跌落數倍，房屋蓋好能售出己屬好運，眾人皆知多少房屋因無法售出遭法院拍賣，其售價（拍定價）均慘跌，更甚者多少房屋經三拍，甚至四、五拍仍無法出售，由上述均可明確被告違行政程序法第九條對原告因景氣變動所造成之不利因素，及原告房屋係建於偏遠之鄉嘉義縣中埔鄉社口村已違行政程序法第三十六條調查事實之職責，一味以不合事實之自行臆測估算表並八十二年老表，用以推算八十七年已差逾五年，顯有壓擾之嫌。

⑶原告自八十三年興建系爭房屋即開始預售，至八十四年八月完工，由於地點偏遠，且因地點不佳，臨斷崖，屋後有另一集體建物冲射，有部分房屋地居中間，屋形完整而於八十五年及八十六年初出售，而售價每坪達三五、○○○元。

⑷原告係小型建設公司，資金週轉條件不佳，自八十四年八月完工，已投入購買土地及建築房屋成本甚鉅，遲至八十六年底己逾二年，仍無法將空屋出售，為資金週轉之需，不得已於八十六年底開始賠售，這是非常不得已之不利情況。

⑸系爭房屋均採用普通建材，由於地處偏遠，原購房屋之承買人迄今仍未遷入使用。

⑹綜上已昭顯被告未詳查事實，以景氣佳之八十二年房屋售價表推算八十七年景氣蕭條之房價，其臆測之推算顯違民事訴訟法舉證責任及行政程序法對原告不利之事實應予注意及調查證據之職責，提出使用執照影本、地籍圖影本、房屋現況及售價分析及相片一式等件，請撤銷原處分、復查及訴願決定。

二、被告部分：

㈠聲明：求為判決駁回原告之訴。

㈡陳述：

⑴按「營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額」、「營業人申報之銷售額，顯不正常，主管稽徵機關，得參照同業情形與有關資料，核定其銷售額」為營業稅法第十七條及四十三條第二項所明定。「如房屋售價偏低，：：應依營業稅法第十七條、第四十三條第二項及同法施行細則第二十五條有關規定，核定其銷售額，計算應納稅額，並補徵之。」亦為財政部七十九年八月三十日台財稅第七八○四五八四六一號函釋在案。

⑵查原告於八十六年間出售新建房屋四棟，經被告所屬沙鹿分處於八十七年九月三十日通知查核其銷售房屋開立發票之情形，因原告僅開立發票銷售金額計二、三二○、○○○元，換算每坪平均售價僅為壹萬餘元，顯屬偏低，且未能提示偏低之理由，被告依據「台灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照台灣省建築師公會『八十二年ＲＣ造住宅建築造價表』研訂房屋價格參考表」所訂一至三樓每坪售價三五、○○○元，依使用執照所載構造種類面積調整核定其房屋售價計

六、七○五、○六四元，將已開立發票之銷售數額予以減除，就其差額四、三

八五、○六四元（含稅），核定補徵營業稅額二○八、八一三元，尚無不當。

⑶原告主張：⑴原告係小型建設公司，資金週轉條件不佳，自八十四年八月完工已投入購買土地及建築房屋成本甚鉅，遲至八十六年底已逾二年仍無法將空屋出售，為資金週轉之需，不得已於八十六年底開始賠售。⑵系爭房屋均採用普通建材，由於地處偏遠，購屋者迄未遷入使用，被告未詳查事實，以景氣佳之八十二年房屋售價表推算八十七年景氣蕭條之房價，其以臆測之推算顯違民事訴訟法舉證責任，請撤銷原處分、復查及訴願決定。

⑷查原告所出售四棟新建房屋，均為三層樓ＲＣ造（鋼筋混泥土），且建造面積為四十至五十餘坪，卻以每坪平均售價壹萬餘元開立發票申報銷售額，該房屋售價顯屬偏低與常理不合，且未能提示偏低之具體理由及買賣價款之證明文件，依上揭稅法規定，被告依「台灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照台灣省建築師公會『八十二年ＲＣ造住宅建築造價表』研訂房屋價格參考表」核算調整其房屋售價並無違誤，原告主張，核不足採。

理由

一、本件原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按「營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額。」、「營業人申報之銷售額，顯不正常者，主管稽徵機關，得參照同業情形與有關資料，核定其銷售額或應納稅額並補徵之。」分別為營業稅法第十七條及第四十三條第二項所明定。另「：：如房屋售價偏低，土地售價偏高者，應依營業稅法第十七條、第四十三條第二項及同法施行細則第二十五條有關規定，核定其銷售額，計算應納稅額，並補徵之。」亦為財政部七十九年八月三十日台財稅第七八○四五八四六一號函釋在案。上開函釋為主管機關就其執掌公務所為職務上解釋，既與上揭營業稅法暨其施行細則不相抵觸，自可採用。

三、本件原告於八十六年間出售新建房屋四棟，經被告機關所屬沙鹿分處於八十七年九月三十日通知查核其銷售房屋開立統一發票之情形，因原告僅開立發票銷售金額合計二、三二○、○○○元，換算每坪平均售價僅為壹萬餘元，顯屬偏低，且未能提示偏低之理由，被告依據台灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照台灣省建築師公會「八十二年ＲＣ造住宅建築造價表」研訂房屋價格參考表所訂一至三樓每坪售價三五、○○○元，依使用執照所載構造種類面積，調整核定其房屋售價計六、七○五、○六四元，將已開立統一發票之銷售數額予以減除，就其差額四、三

八五、○六四元（含稅），核定補徵營業稅二○八、八一三元等情，為兩造所不爭執，並有統一發票影本四張、房屋預定買賣契約書影本三份、財政部七十九年八月三十日台財稅第七八○四五八四六一號函釋影本一件、台中縣稅捐稽徵處研訂房屋工程造價及售價參考表一份、台中縣營業人銷售額與稅額申報書影本一份、房屋契稅交易資料影本二份附於原處分卷可證，依上開法令規定及函釋，被告所為之處分並無不合。原告不服，主張其於嘉義縣中埔鄉○○段委由營造廠商興建房屋一批，截至八十六午底尚有餘屋四戶，因經濟不景氣，且該批房屋建於偏僻不熱鬧之地，銷售困難，為免資金積壓，只得以低價賣出。被告機關對原告提示之房屋買賣契約書及所開出之發票金額不予採信，逕以銷售額偏低補徵營業稅，令人不服；以請體恤商困等語，申請復查，遭復查決定駁回；原告復主張因經濟不景氣，興建地點偏僻銷售困難，為免資金積壓，才以低價出售等情提起訴願，亦因未提示足資採認之具體理由及證明文件以證實原告所述為真實遭訴願決定駁回。

四、原告雖起訴主張：原告係小型建設公司，資金週轉條件不佳，自八十四年八月完工已投入購買土地及建築房屋成本甚鉅，遲至八十六年底已逾二年仍無法將空屋出售，為資金週轉之需，不得已於八十六年底開始賠售。且系爭房屋均採用普通建材，由於地處偏遠，購屋者迄未遷入使用，被告未詳查事實，以景氣佳之八十二年房屋售價表推算八十七年景氣蕭條之房價，顯係以臆測而推算，系爭房屋均因地形、房形及出入通道不佳之情況，遲遲無法出售，原告因財務週轉之需，不得已才斷頭賠售；被告卻以八十二年度自行核定之參考售價表臆測推算原告所售系爭房屋售價，據以核算原告短報營業稅，並未考慮環境因素及景氣榮衰之變動等因素，有違行政程序法第九條、第三十六條規定云云。然查：由原告所提附卷之地籍圖謄本、系爭房屋現況及售價分析表、相關照片及建造執照（見本院卷第十一頁至第十四頁、第四十一頁及第四十二頁、第五十頁至第五十三頁）觀之，系爭四棟房屋均為獨立雙連壁之住宅，與系爭房屋緊鄰之其它兩棟房屋雖係於八十五年年末及八十六年年初出售，與系爭房屋出售之時間間隔約九個月至一年四個月，然每坪售價相差一萬六千餘元至兩萬五千餘元不等，況原告係將系爭房屋出售予原告原代表人丙○○之妻或其公司之股東，此亦經原告訴訟代理人丙○○於本院準備程序時，陳述在卷（見本院卷第三十九頁），原告又未能提出所支付價款之流程或證據，其僅於原處分復查時提出之房屋預定買賣契約書，自難採信；而系爭房屋與原告同期建造之其他房屋比較，依原告所提出之照片，亦無法看出原告所稱地形、房形及出入通道不佳之情形，原告又未提供其他可資認定財務困難有必要以顯然偏低價格出售之具體事證以實其說，被告所屬沙鹿分處認定原告售價顯屬偏低，並非無理由。原告仍執陳詞主張，自難採信。因而被告依據「台灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照台灣省建築師公會『八十二年ＲＣ造住宅建築造價表』研訂房屋價格參考表」所訂一至三樓每坪售價三五、○○○元，依使用執照所載構造種類面積調整核定其房屋售價計六、七○五、○六四元，將已開立發票之銷售數額予以減除，就其差額四、三八五、○六四元（含稅），核定補徵營業稅額二○八、八一三元，並無違誤，亦無原告所稱違反行政程序法第九條及第三十六條對當事人之原告有利未予注意之情事。

五、綜上所述，原處分及復查決定，核無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告前開主張，均無可採，原告起訴意旨請求撤銷原處分及復查、訴願決定，為無理由，應予駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段、第二百十八條、民事訴訟法第三百八十五條第一項前段，判決如主文。

臺 中 高 等 行 政 法 院 第 三 庭審 判 長 法 官　王 茂 修

法院書記官　蔡 宗 融