臺灣臺中地方法院100年度訴字第2645號｜法律人

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第2645號原　　　告　陽信商業銀行股份有限公司法定代理人　林彭郎訴訟代理人　蔡坤儒呂佳玲被　　　告　賴瑞隆陳俊宏共　　　同訴訟代理人　陳益軒律師李柏松律師複代理人　　邵芳芳上列當事人間請求確認所有權移轉登記之買賣關係等事件，本院於民國101年12月28日言詞辯論終結，判決如下：主文確認被告間就臺中市○○區○○○段000○000地號土地及其上同段159建號之建物即門牌號碼臺中市○○區○○○路0段0號房屋於民國95年7月25日所為所有權移轉登記之之買賣關係不存在。被告陳俊宏應將前項所示之土地及建物於民國95年7月8日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告賴瑞隆所有。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、兩造爭執要旨： 原告主張：㈠先位之訴部分： ⒈訴外人毅立達國際有限公司(下稱毅立達公司)於民國94年7月25日邀同訴外人陳毅嘉、被告賴瑞隆為連帶保證人向原告借款新臺幣(下同)120萬元，惟毅立達公司於 95年5月25日起即未依約繳付本息，屢催未果，經原告向鈞院聲請支付命令及本票裁定確定，再經聲請強制執行核發債權憑證，尚欠原告本金908,554元及利息、違約金未償。經調閱原告所有臺中市○○區○○○段000 ○000地號土地及其上同段159建號之建物即門牌號碼臺中市○○區○○○路0段0號房屋（下稱系爭房地）謄本及異動索引得知，被告賴瑞隆將原為其所有之系爭房地於95年7月25日以買賣為原因移轉登記所有權予被告陳俊宏。按一般常情不動產所有權移轉後，為求產權清楚，應會由新所有權人向金融機構借貸以償還原抵押債務一併變更原抵押權設定義務人為買受人即新所有權人，惟本件被告二人於系爭房地辦理所有權移轉登記後，設定義務人仍為被告賴瑞隆，且被告賴瑞隆戶籍地及現居地仍設於此，有違一般交易習慣；其次，系爭房地之房貸繳款現亦係由被告賴瑞隆繳納，且被告賴瑞隆之信用卡帳單寄單地址亦為該址，故不僅被告二人間之買賣行為除有違一般交易慣例之事實外，其移轉之意圖似有為避免遭債權人強制執行而為脫產嫌疑。 ⒉被告賴瑞隆雖陳稱有投資傳直銷之資金需求而將系爭房地出賣予被告陳俊宏，但該直銷公司福恩樂富集團及毅立達公司95年6月涉嫌非法吸金逾11億元再惡性倒閉，新聞報導公司負責人陳毅嘉、及訴外人即其妹陳文專( 即被告賴瑞隆之弟媳，被告陳俊宏之堂姊)、妹婿賴瑞麒( 即被告賴瑞隆之弟)潛逃出境後落網遭押解回國移送台中地檢署偵辦。而被告賴瑞隆身為該吸金集團子公司「高立達國際企業有限公司」及「麒聖國際有限公司」股東，95年6月新聞報導該非法吸金案後，被告賴瑞隆旋即於95年7月移轉系爭房地予被告陳俊宏，顯見其目的在於避免債權人追索。 ⒊被告陳俊宏與其妻邱芳敏皆居住於屏東里港鄉，本有住屋且平時均留在營區，並無購置其他不動產之急迫性，而被告陳俊宏已知系爭房地恐因佔用路地無法順利取得銀行貸款，為何仍急於將系爭房地過戶至被告陳俊宏名下，且被告陳俊宏欲以投資不動產獲利為目的，為何選擇購買有占用路地等瑕疵因素之系爭房地。被告賴瑞隆與其年邁父母、弟、弟媳居住於系爭房地，縱若被告賴瑞隆因投資資金需求而出售系爭房地，豈會在家人尚未安頓其它住所情形下而匆促賣出系爭房地。況被告陳俊宏95年度所得資料，每月薪資收入僅約17,000元，且被告陳俊宏當時負債數十萬元，若有多餘資金，應先償還自身負債及高利率之現金卡、信用卡帳款，卻購置202 萬元不動產，確悖常理。 ⒋被告賴瑞隆既可於92年3月向抵押權人遠東商銀順利申貸170萬元，且由系爭房地之建物複丈勘測結果圖也可看出建物均坐落於系爭土地上，可證系爭房地並無占用路地情形，又何來無法向銀行申貸之理。縱若系爭房地因都市計畫而確經徵收，系爭建物坐落位置，僅少部份位於東寶五段600地號土地，徵收時僅拆除小部份建築體，不影響整體使用性，仍不致減損系爭房地價值，不影響銀行核准貸款與否，且徵收時尚可取得補償費或抵價地，對被告或抵押銀行債權而言更甚有利，不致減損房地價值。況且，一般金融機構為保障抵押債權及往後權利之行使，均於設定抵押權時與申貸者約定，如遇因公徵用等原因，債務人或擔保物提供人得領取補償價款時，抵押權人有權代理其直接領取補償款項以抵還負欠債務，此項約定均記載於抵押權設定契約書之附件其他約定事項中，此有台中市雅潭地政事務所關於系爭房地抵押權設定登記申請書之附件「其他約定事項」第10條可證。 ⒌依被告所提供之存摺，被告陳俊宏於95年7月27日及95 年7月28日分別匯款47萬元及18萬元予被告賴瑞隆，惟按一般交付金錢之原因種類有借貸、贈與、買賣、指示交付等等，非僅囿於買賣關係而已，故除別有證據外，僅為現金之交付或匯款，仍不足以證明被告間確存有買賣交易之事實。加上自95年7月27日至95年7月31日短短5日內被告陳俊宏共匯入65萬元，亦於同期間內提領同額65萬元，資金匯入恰好等同提領現金金額，此65萬元資金流向應為被告賴瑞隆避免遭債權人日後提訴而刻意作出之虛假金流。 ⒍被告二人既然協議被告陳俊宏將系爭房地出租予被告賴瑞隆繼續使用，被告陳俊宏就系爭房地所得之租金收入理應有申報租金收入核繳綜所稅。 ⒎被告賴瑞隆「資金需求以清償其他債務」為由出售系爭房地，卻無法清楚說明所清償債務之對象、金額。 ⒏被告稱彙算日95年7月29日房貸餘額為1,300,542元，惟依據遠東銀行攤還收息記錄查詢單，該金額為95年8月份當期房貸繳款後之金額，95年7月29基準日之正確房貸餘額為1,308,699元，而遠東國際商業銀行函文所載：「95年7月29日之本金餘額為1,195,196元」，故實際房貸餘額與被告陳述不符，被告所稱房貸金額應係事後補查銀行餘額後所倉促填寫之錯誤金額，買賣契約書乃為臨訟拼湊製作。 ⒐證人朱吉昌證房貸餘額1,300,542元是在95年7月29日由賴瑞麒去申請證明，然被告卻主張是證人朱吉昌代書臨櫃詢問，而此遠東銀行貸款餘額在95年7月29日當時究為多少，對於買賣雙方之買賣價金尾款及租金抵償價金之約定至關重要，卻出現兩者大相逕庭的證詞陳述，足見系爭買賣確係通謀虛偽。 ⒑被告陳稱以租金抵繳貸款餘額之協議是於95年7月1日經被告二人合意特別批註，惟證人朱吉昌卻稱係在95年7 月29日協議。 ⒒按金融機構審核貸款金額前，在審核程序中皆必先查詢申貸者是否信用不良或負債過高，藉以判斷准、駁或核准額度之依據。依金融聯徵中心函覆資料可證，自95年7月1日系爭契約簽訂後至95年7月29日會算日止，皆無證人朱吉昌與被告所指稱遠東、中信、富邦等銀行查詢過的紀錄，僅有被告陳俊宏向板信銀行申請個人信貸之查詢紀錄；而之後其他銀行之查詢記錄，亦僅係已往來銀行針對舊有客戶之信用覆審作業。銀行就一般人申請最基本信用卡業務時皆會查詢聯徵，何況是額度100多萬元房貸豈能在無查詢聯徵下便可知悉准貸與否及額度。故證人朱吉昌與被告主張曾經將系爭房地向金融機構貸款，但或被拒絕、或條件過低等事實，實為虛假。 ⒓被告賴瑞隆補貼被告陳俊宏水電費1,200元不符常情，蓋被告賴瑞隆自始至終皆居住使用系爭房地水電，且依據房屋租賃契約中第7條「乙方(即承租人賴瑞隆)水電費自行負擔」清楚載明，買方陳俊宏既從未居住使用系爭房地，本就應由賣方即承租人賴瑞隆繼續自付繳納，豈有再補貼陳俊宏水電費之理。 ⒔被告賴瑞隆對於將錢還給誰等問題，皆推稱不知道，且就「為何向陳俊宏租用系爭房地？」、「為何陳俊宏沒有付清價金？」等問題，均稱皆由訴外人即其弟賴瑞麒在處理，然又自承與賴瑞麒商量租金抵繳房貸之事，前後證詞矛盾差異甚大。 ⒕被告賴瑞隆稱因投資失敗欠債100多萬元而便宜賣掉系爭房屋，惟被告賴瑞隆將當初300多萬元買入之系爭房地以202萬元賣出後僅取得35萬元現金(被告稱賣屋所得70萬元與賴瑞麒兩人均分)，而其既可負擔每月15,000 元房貸金額，又何須出售而僅取得35萬元之對價，其逕可向原抵押權人遠東銀行增貸40萬元即可(其92年向抵押權人遠東銀行貸款170萬元，剩餘130萬元)。 ⒖被告陳俊宏陳稱於庭訊當日才見到被告賴瑞隆，且又稱其有看過房子是三樓等語，然系爭房地為二樓並非三樓建物，被告陳俊宏在未見過賣方且不清楚房地現況下即購買系爭房地，甚不合理。 ⒗綜上，被告間就系爭房地所有權移轉登記之物權行為，及買賣契約關係之債權行為，二者均為民法第87條第1 項通謀虛偽意思表示行為而無效，並依民法第242條代位被告賴瑞隆請求被告陳俊宏回復所有權登記於被告賴瑞隆名下所有。㈡備位之訴： ⒈被告賴瑞隆與弟媳陳文專、弟媳之堂弟即被告陳俊宏皆屬姻親關係，又陳文專95年3月21日前皆居住於屏東縣里港鄉○○路000號，距被告陳俊宏住所僅數步之遙(潮厝路128號)，顯見被告陳俊宏與訴外人陳文專除為堂姊弟關係外，亦為從小到大之玩伴，而當陳俊宏之堂姐陳文專、堂姊夫賴瑞麒、堂兄陳毅嘉三人爆發國內直銷公司史上最大違法吸金11億元新聞事件後，被告陳俊宏豈有不知情之理，且又竟於事件爆發後，隨即與其堂姐夫賴瑞麒之兄長賴瑞隆行此買賣之舉，難非可謂其動機可議。 ⒉被告陳俊宏於行為當時實際僅支付70萬元，被告賴瑞隆竟移轉過戶價值202萬元房地予陳俊宏，且每月房貸繳款仍由被告賴瑞隆支付。被告間買賣行為將使得被告賴瑞隆積極財產減少，但消極財產卻無對等減少，此不相當之對價關係，明顯有害及原告債權；復以被告賴瑞隆及陳俊宏在明知有詐害原告債權情形下，以此不相當對價之買賣行為將系爭房地所有權由被告賴瑞隆移轉至被告陳俊宏所有，原告自得依民法第244條第2項規定聲請撤銷之。 ⒊綜上，被告陳俊宏係以不相當之對價關係取得系爭房地所有權，其行為有害於原告之債權，且其等均明知該情事，是原告依民法第244條第2項之規定，請求撤銷買賣契約及所有權移轉登記，並依同法第244條第4項前段規定請求被告陳俊宏將系爭房地所有權移轉登記予以塗銷，回復為被告賴瑞隆所有。㈢並聲明： ⒈先位聲明： ⑴確認被告二人間就系爭房地於95年7月25日所為所有權移轉登記之買賣契約關係不存在。 ⑵被告陳俊宏就系爭房地於95年7月25日以買賣為原因向臺中市雅潭地政事務所辦理之所有權移轉登記應予塗銷，回復所有權登記予被告賴瑞隆。 ⒉備位聲明： ⑴被告二人間於95年7月25日就被告賴瑞隆所有之系爭房地之買賣行為及所有權移轉登記應予撤銷。 ⑵被告陳俊宏就系爭房地於95年7月25日以買賣為登記原因向臺中市雅潭地政事務所辦理之所有權移轉登記應予塗銷，回復所有權登記予被告賴瑞隆。 被告抗辯：㈠原告主張通謀虛偽部分： ⒈簽約當時由被告陳俊宏當場給付被告賴瑞隆5萬元，並於95年7月27日及95年7月28日分別再匯款47萬元及18 萬元予被告賴瑞隆： ⑴被告賴瑞隆因投資傳直銷之資金需求，被告二人於95年5、6月間洽談買賣契約價額202萬元，於95年7月1 日將系爭房地出賣予其弟媳之堂弟即被告陳俊宏，以202萬元簽訂買賣契約(下稱系爭買賣契約)，簽約當時即由被告陳俊宏當場給付被告賴瑞隆5萬元，並於 95年7月27日及95年7月28日分別再匯款47萬元及18 萬元予被告賴瑞隆，至95年7月28日止，被告陳俊宏共給付被告賴瑞隆70萬元之買賣價金。 ⑵上開47萬元係源自被告陳俊宏之父交付其民間互助會得標之會款，被告陳俊宏直接持該現金臨櫃辦理該筆匯款；被告陳俊宏於95年7月28日以匯款作業方式匯至被告賴瑞隆所有台中西屯郵局00000000000000 帳戶內之18萬元，係源自被告陳俊宏之母辭世後其所分得之現金遺產，被告陳俊宏持該現金臨櫃辦理該筆匯款，此二筆匯款均非直接自陳俊宏個人帳戶提款後轉帳匯入被告賴瑞隆上揭郵局帳戶。 ⒉系爭房地上之現抵押債務人仍為當時之出賣人即被告賴瑞隆之原因：系爭房地上因有以被告賴瑞隆為債務人之抵押債務，被告二人曾於簽訂系爭買賣契約前協議先由被告陳俊宏取得銀行貸款後，方由其貸得款項償付原抵押權人即遠東國際商業銀行股份有限公司（下稱遠東銀行）以變更系爭房地之抵押權人及債務人。系爭房地委由代書朱昌吉辦理所有權移轉登記及查詢洽詢申貸事宜（包括土地建物測量），惟因系爭房屋部分占用路地，而使被告陳俊宏之貸款額度不足以清償原抵押債務，加上被告陳俊宏係職業軍人，時間不具彈性，且被告賴瑞隆與其為連襟關係，後續方未積極處理上開事務，致系爭房地上之現抵押債務人仍為當時之出賣人即被告賴瑞隆。 ⒊因被告陳俊宏當時未順利取得貸款以變更系爭房地上之抵押債權人及抵押債務人，故針對買賣價金202萬元之給付方式，被告二人協議由被告陳俊宏幫被告賴瑞隆償付其於系爭房屋上之抵押債務(當時剩餘1,300,542元) ，而償付方式即由被告賴瑞隆以原應給付被告陳俊宏之租金繳付： ⑴因被告賴瑞隆出賣系爭房地目的在於取得現金投資，其當時並無安排其他住處，而被告陳俊宏本有住屋，故被告陳俊宏方將其向被告賴瑞隆購得之系爭房屋出租被告賴瑞隆由其繼續使用；又因被告陳俊宏當時未順利取得貸款以變更系爭房地上之抵押債權人及抵押債務人，故針對買賣價金202萬元之給付方式，被告二人協議由被告陳俊宏幫被告賴瑞隆償付其於系爭房屋上之抵押債務(當時剩餘1,300,542元)，而償付方式即由被告賴瑞隆以原應給付被告陳俊宏之租金繳付，因此被告賴瑞隆戶籍地仍為系爭房屋(即門牌號碼台中市○○區○○○路0段0號）。就系爭房屋之租賃，被告二人當時乃約定以二年的時間為租期，是最近一份租賃期約之租期即99年7月29至101年7月28日，前二次之租賃契約之期間分別為95年7月29至97年7月28日、97年7月29至99年7月28日，租金乃約定每月 15,000元，並由被告賴瑞隆直接以該租金代付房貸之本息後，餘額再由被告二人擇日會算。被告賴瑞隆之貸款金額總計170萬元，而於被告二人為系爭房地之買賣當時尚餘1,300,542元未償付；而被告陳俊宏買受系爭房地並將其出租予被告賴瑞隆後，自95年7月起至今(100年10月)，已由被告賴瑞隆以租金代付貸款63期共計達913,749元，尚餘600,653元之貸款未償付，每期餘額亦業經被告二人會算。 ⑵以租金抵繳貸款餘額之協議確實是於95年7月1日系爭買賣簽立當時，經被告二人合意特別批註，此係因被告陳俊宏仍期待銀行能於95年7月29日前准予足額貸款所為之特別約定，倘能准貸是最能簡化被告二人房地買賣之權利義務關係，如未能准貸時，至少被告陳俊宏得以租金分期抵償價金132萬元之部分，況代書仍持續為陳俊宏向其他銀行洽詢貸款事宜，只要一有銀行准貸時，被告陳俊宏即可付清差額，此並無違反交易常情。因協議之日期距今已有一定時日，當時被告僅依憑買賣契約書上註記之內容而為說明，直至證人朱吉昌於101年1月30日至鈞院證述：「(關於租金抵貸款的部份是否在95年7月1日協議？)應該是在95 年7月29日，可能是我筆誤寫為95年7月1日。」時，被告方憶起確切日期即係於95年7月29日由雙方為此租金抵充貸款之約定。據此，被告確僅因時日久遠，致有此日期上之誤認矣。 ⑶被告二人就不足額132萬元有進行會算，第一次會算時間是在95年7月29日，因被告陳俊宏之銀行申貸審查於97年7月29日屆期時，確定仍未能以160萬元足額申貸完成，所以在扣除房屋稅400元、水電費1,200 元、尾款17,858元後，差額為1,300,542元（此數額仍與賴瑞隆截至95年7月1日止未償貸款金額一致）。第二次會算則是因100年11月14日鈞院令被告陳俊宏應陳報以租金償付貸款之每期金額及已繳付之貸款金額，被告陳俊宏於100年11月23日以陳報狀提出之被證五租金款項金額明細。 ⑷被告賴瑞隆之貸款金額總計原為170萬元，於95年7月1日系爭契約簽立當時，被告賴瑞隆就系爭房地之未償貸款金額尚有1,300,542元。 ⑸被證五租金款項金額明細所載自95年8月起至100年10月止，共計有63期，此乃為統計已繳付之貸款金額，俾利陳報鈞院而為會算所製之列表，並非租金抵繳貸款或抵沖價金之總期數。被證五所列913,749元是被告賴瑞隆自95年8月起至100年10月止以租金抵繳貸款餘額而實際支付之總金額，此乃含括各該期本金及各該期利息之合計。被證五所列截至100年10月止貸款餘額尚有600,653元，是被告賴瑞隆向遠東銀行查詢後得悉之數額。被證五之金額加總後從形式上觀察似有不符202萬元，此乃因其中包括有各該期間已支付遠東商業銀行之利息，此由已繳付之貸款本金及利息913,749元，加上未償貸款本金600,653元，顯然大於系爭買賣簽約當時未償貸款本金1,300,542元，其中差額即為遠東商業銀行收取之利息。 ⒋原告主觀臆測被告陳俊宏知情，率指被告賴瑞隆移轉系爭房所有權予被告陳俊宏，其目的在避免債權人追索，顯屬無稽。 ⒌被告陳俊宏因職務關係須住留屏東地區之營區，確實無購屋之急迫性，惟被告非無調職台中或於退職後移居台中地區之可能，此乃被告陳俊宏個人生涯規畫之範圍。⒍至於被告賴瑞隆如何提領匯入之金錢使用，本與被告陳俊宏無關，原告既然質疑被告賴瑞隆刻意作出虛假金流，自應由原告先盡舉證責任。 ⒎被告陳俊宏因服軍職，無須申報個人綜所，又按被告二人就系爭房地之租金每月1萬5千元，租金總額一年共有18萬元，扣除必要費用43%、免稅額後，依法不用報繳稅額。 ⒏被告賴瑞隆及其家人是否安頓妥當，本與被告陳俊宏購買系爭房地無涉。 ⒐系爭房地之債權人遠東銀行知悉被告賴瑞隆將抵押物所有權移轉予被告陳俊宏後，對被告陳俊宏以承擔債務方式續繳貸款並無異議，又既係由被告陳俊宏以應收取之租金續繳貸款，被告陳俊宏自無須擔心被告賴瑞隆不為繳納時而遭遠東商業銀行拍賣抵押物，故被告陳俊宏自無向遠東商業銀行申請變更債務人之必要 ⒑參照被告賴瑞隆於遠東國際商業銀行就貸款債務(150萬元及20萬元)之攤還紀錄，其中95年7月29日房貸餘額為1, 316,036元(1,187,039(餘額)＋8,157(收回本金)＋ 4,482(利息)＋113,503(餘額)＋2,324(收回本金)＋531(利息)＝1,316,036)，惟因8,157(收回本金)、4,482( 利息)、2,324(收回本金)及531(利息)部分，均係在95 年7月29日以前(計息止日95年7月28日)即已統計完畢之該期繳款金額，故被告賴瑞隆與陳俊宏方約定該期款項之繳交仍由出賣人即被告賴瑞隆繳付，方致買受人即被告陳俊宏承擔之債務金額為1,300,542元(1,187,039( 餘額)＋113,503(餘額)＝1,300,542)。被告對於彙算金額之說明或有過於跳躍而不精確之處，惟上開說明確為當時之雙方之約定內容及事實經過。 ⒒一般向銀行申請貸款時，程序上均會先請銀行初步估價動作，若有達到借方所欲貸款之額度時，方會送聯徵；本件系爭房地因占用路地而未達預估之貸款金額，故原則上即不會送聯徵，因此即無被告陳俊宏就系爭房地申請貸款之聯徵紀錄。 ⒓因被告賴瑞隆對於相關買賣手續並不了解，故交由賴瑞麒處理系爭房地之買賣，而被告陳俊宏亦因服役關係而無暇處理，故將本件買賣事宜交由賴瑞麒處理，賴瑞麒為處理系爭房地而委由朱吉昌辦理，因此被告賴瑞隆對於細節並不清楚。又被告陳俊宏匯款繳付47萬元及18萬元價金部分，是由其家人代為臨櫃匯款，此部分事實之出入係因承辦律師當時就被告所提供之資料為判斷，誤以為係被告陳俊宏本身親自臨櫃匯款，導致答辯狀有誤載之情況。 ⒔另被告賴瑞隆於遠東銀行還款紀錄有被告陳俊宏之記載，乃係因該筆債務被告二人均已約定由被告賴瑞隆以租金抵償的方式代被告陳俊宏繳付，惟實際上該筆貸款之繳付均係被告賴瑞隆委由賴瑞麒按期代為繳付，然因賴瑞麒因有幾次事務繁忙無瑕代為處理，方告知被告賴瑞隆由其自行處理，而被告賴瑞隆因認該筆貸款債務既已由被告陳俊宏承擔，故於被告賴瑞隆代為繳付當時，均以陳俊宏名義來匯款繳付。㈡原告主張撤銷詐害債權部分：被告陳俊宏對於被告賴瑞隆對外是否負有債務並不知情，原告亦未舉證證明何以其認定被告陳俊宏買受系爭房地當時明知被告賴瑞隆負有債務，本件買賣確係損害債權人之債權。㈢並聲明：原告之訴駁回。參、兩造不爭執事項㈠臺中市潭子區東寶五段600（使用分區為道路用地，重測前為東員寶段181-219地號）、601（使用分區為住宅區，重測前為東員寶段181-120地號）地號土地及其上同段159建號（重測前為東員寶段491建號）建物即門牌號碼臺中市○○區 ○○○路0段0號房屋原為被告賴瑞隆所有，其於95年7月25 日以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記與被告陳俊宏。㈡被告二人於95年7月1日簽訂系爭房地之買賣契約書，雙方約定買賣價金為202萬元，並在契約為以租金抵繳貸款餘額之批註：「雙方於95年7月1日協議，甲方即被告陳俊宏以本標的物即系爭房地每月15,000元正出租於乙方即被告賴瑞隆，給付租金方式為乙方每月幫甲方繳交貸款之期款，尚有差額，雙方另行互補之」等語。被告陳俊宏曾於95年7月27日、同年月28日各匯款47萬元、18萬元至被告賴瑞隆所有之臺中西屯郵局帳戶。㈢系爭房屋現仍由被告賴瑞隆居住使用。㈣被告賴瑞隆曾以系爭房地向遠東銀行抵押借款，於系爭房地移轉與被告陳俊宏後，該抵押權之債務人及設定義務人仍為被告賴瑞隆。㈤毅立達公司於94年7月25日邀同訴外人陳毅嘉、被告賴瑞隆為連帶保證人向原告借款1,200,000元，惟毅立達公司自95 年5月25日起即未再依約繳付本息，嗣原告向本院聲請核發本票裁定確定，再經聲請強制執行因執行無結果，核發本院99年度司執字第64677號債權憑證在案，現尚欠原告本金908,554元及利息、違約金。肆、得心證之理由： 按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言（最高法院52年台上字第1922號判例參照）。查本件原告主張被告二人就系爭房地所為買賣及移轉所有權之行為係通謀虛偽意思表示，依法無效，且害及原告之債權，致有無法追償之虞，而被告二人復否認有原告本件主張之情事，原告之法律上地位自有受侵害之虞，且此項危險得以對被告二人之確認判決除去，揆諸前揭判例意旨，原告提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益。 原告先位之訴主張兩造間就系爭房地之買賣契約及物權行為為通謀虛偽意思表示暨其備位之訴主張被告間就系爭不動產之債權、物權行為符合民法第244條第2項得撤銷之情事等節，俱為被告二人所否認，並以前詞置辯。是以本件兩造主要爭執之事項厥為：(一)被告間就系爭房地所為之買賣契約及所為之所有權移轉登記之物權行為，是否為通謀虛偽意思表示依法應為無效？(二)被告間就系爭不動產所為買賣之債權行為及所為之所有權移轉登記之物權行為，是否基於詐害債權所為，原告得否請求撤銷並請求被告陳俊宏回復登記？茲分述如下。 按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。被告二人雖抗辯就系爭房地之買賣契約為真正，且以被告陳俊宏給付被告賴瑞隆買賣價金70萬元，其餘價金則協議以租金繳付貸款餘額之方式抵償，並提出不動產買賣契約書、被告賴瑞隆之存摺、房屋租賃契約、租金款項金額明細為證。惟查：㈠被告陳俊宏抗辯其於95年7月27日及95年7月28日分別匯款47萬元及18萬元予被告賴瑞隆一節，固提出被告賴瑞隆上開台中西屯郵局存摺影本為證，然金錢往來原因不一而足，基於贈與契約或是借貸契約均有可能，尚難僅憑被告間之金錢往來紀錄，遽認渠等間有買賣系爭房地之情事。㈡依被告二人所述，可知被告二人曾於簽訂系爭買賣契約前協議由被告陳俊宏取得銀行貸款，由其貸得款項償付系爭房地之貸款，並委由訴外人即代書朱昌吉辦理系爭房地所有權移轉登記及查詢洽詢申貸事宜，嗣因被告陳俊宏當時未取得貸款，故針對買賣價金202萬元之給付方式，被告二人協議由被告陳俊宏承擔系爭房屋之抵押債務，而償付方式即由被告賴瑞隆以原應給付被告陳俊宏之租金繳付。查證人朱昌吉於本院審理時證稱：「（問：被告賴瑞隆在95 年7月25日時將台中市○○區○○○段000○000地號土地跟其上所坐落建物移轉登記給陳俊宏，其土地及建物移轉登記是否由你辦理？《提示土地移轉登記相關資料》）是由我辦理。是被告賴瑞隆的弟弟賴瑞麒來找我，委任我辦理，他說賴瑞隆的房地要賣給陳俊宏，我們就幫他作買賣契約書，之後再蓋過戶的書類，開始送件、報稅，完稅後就可以送登記。（問：提示不動產買賣契約書，此份是否是你幫他們做的？上面的文字是否都是在95年7月1日寫的？）是。每次繳款是我後來另外寫的，95年7月27日、 28 日是一起在95年7月29日寫的，因為我辦貸款辦不出來，所以後來協議以租金來抵貸款。（問：陳俊宏辦理貸款是否由你負責？）是。我是95年7月1日送件後就送多家銀行估價，大部分的銀行像遠東、台新、中國信託、富邦銀行都有送，但是因為房屋有占到道路用地，所以額度不足。本來是只有一個地號，但是建商沒有把道路分割出來，後來政府逕為分割，才分割出來，所以房屋有占用到道路用地。（問：關於租金抵貸款的部份是否在95年7月1日協議？）應該是在95年7月29日，可能是我筆誤寫為95年7月1 日。（問：95年7月29日之後是否繼續向銀行詢問貸款事宜？）有，但都是額度不足。（問：房貸餘額0000000 元是在95年7月29日向銀行查詢的？）是。這是賴瑞麒去申請證明的。」（見本院101年1月30日準備程序筆錄），依證人朱吉昌所述，可知系爭買賣契約係於95年7月1日簽訂，契約書上關於以租金抵繳貸款餘額之協議是於95年7 月29日由朱吉昌書寫，核與被告陳稱「以租金抵繳貸款餘額之協議確實是於95年7月1日系爭買賣簽立當時，經被告二人合意特別批註」（見本院卷一第130頁反面）一節已不相符，被告所述渠等有以租金抵繳貸款餘額之協議是否屬實，已非無疑；又證人朱吉昌於本院審理時雖證稱貸款餘額係於95年7月29日由訴外人即被告賴瑞隆之弟賴瑞麒向銀行查詢申請證明，然觀之卷附遠東銀行101年10月30 日（101）遠銀消字第414號函文，可知於95年7月1日至95年7月31日並無被告賴瑞隆申請借款餘額證明之紀錄，而被告就此函覆內容復表示借款餘額證明之紀錄或可能係由朱吉昌透過臨櫃詢問等語（見本院卷二第96頁正面），依此，關於被告賴瑞隆有無申請貸款餘額證明乙節，被告陳述與證人朱吉昌亦不相符；另證人朱吉昌雖稱有向遠東、台新、中國信託、富邦等四家銀行送件詢問申貸事宜，然而上開四家銀行均表示並無被告陳俊宏以系爭房地申辦房屋貸款之相關資料，此有遠東銀行100年3月16日（101）遠銀消字第98號函、台新國際商業銀行101年3月19日台新作文字第00000000號函、台北富邦商業銀行股份有限公司101年3月20日消金作業管理部個授第0000000000號函及中國信託商業銀行股份有限公司101年3月30日中信銀00000000000000號函在卷可參，據此，證人朱吉昌上開證述是否屬實，亦非無疑。㈢再者，被告抗辯95年7月29日斯時房貸餘額為1,316,036元，因有部分金額係在95年7月29日以前即已統計完畢，故被告賴瑞隆與陳俊宏約定該部分款項之繳交仍由被告賴瑞隆繳付，故被告陳俊宏承擔之債務金額為1,300,542元云云，惟系爭房地於95年7月29日之貸款餘額總計為1,199,822元（本金1,195,196元、利息4,627元），此有遠東銀行上開函文附卷可參，與被告上開所述貸款餘額為1,300,542元並不相符；另參以被告賴瑞隆前於92年間以系爭房地向遠東銀行申請房屋貸款，遠東銀行就系爭600地號土地認定為道路用地，並未估算價值，但一併設定抵押，此有遠東銀行前揭函文可稽，依此可見，系爭600地號土地縱使為道路用地，應不影響銀行放貸，被告陳俊宏所述系爭600地號土地因係道路用地而無法申辦貸款是否屬實，誠屬可疑。據上，被告二人所述關於系爭買賣過程與證人朱吉昌證述不符，而證人朱吉昌證述之內容亦前揭函文內容互相抵觸，故證人朱吉昌之證言及被告二人所辯以租金抵繳貸款協議之經過，顯違常情，難認被告間確有系爭房地買賣交易之實。㈣況且，被告陳俊宏於本院審理時自陳：「（問：簽約前是否都沒見過賴瑞隆？）沒有。我是今天才見到賴瑞隆。房子我有去看過，房子是三樓。(問：提示不動產買賣契約予被告陳俊宏、被告賴瑞隆，上面的簽名是否都由你們自己簽的？）不是。（問：之前是否看過此份買賣契約書？）沒有。」（見本院101年1月30日準備程序筆錄），查系爭買賣價金達202萬元，數額非微，依被告陳俊宏上開所述，可知被告陳俊宏在未見過被告賴瑞隆，且未看過買賣契約之情形下即購買系爭房地，與一般不動產交易常情不符，益徵被告等間並無買賣系爭房地之真意。㈤末查，被告賴瑞隆雖表示係因投資失敗為了還錢而出售房屋云云，然其於本院審理中陳稱：「（問：取得買賣價金之後錢還給誰？）那時我投資直銷賣化粧品失敗，錢還給誰我不清楚。（問：這種投資賠了投資額後尚需要還什麼樣的錢？）不知道。」（見本院101年1月30日準備程序筆錄），依被告賴瑞隆上開所述，可知其對於出售系爭房地後要將取得之資金返還予何人一無所悉，亦與常情不符。又被告賴瑞隆於本院審理時先陳稱：不記得為何向被告陳俊宏租用系爭房地，對於被告陳俊宏為何沒有把價金付清一事因係由其弟弟賴瑞麒在處理，所以不清楚等語，然又表示賴瑞麒有與伊商量租金抵繳房貸的事等語（均見本院101年1月30日準備程序筆錄），基此，被告賴瑞隆既然知悉租金抵繳房貸一事，豈會不知何以被告陳俊宏租用系爭房地，益證被告賴瑞隆所辯之租金抵繳房貸經過並非屬實，足認被告間就系爭房地之買賣契約應屬虛偽不實。㈥綜上，被告二人所稱系爭房地買賣經過，均不符合一般不動產交易之型態，故由以上事證相互參照以觀，被告二人抗辯就系爭房地之買賣契約及所有權移轉登記行為真實存在，尚難採憑。原告主張被告二人就系爭房地買賣契約係出於通謀虛偽意思表示所為等情，應堪採信，則被告等就系爭房地之買賣，既係通謀虛偽意思表示，依前揭民法第87條第1項前段規定，應屬無效，原告訴請確認被告等間就系爭房地之買賣關係不存在，自屬有據。本件被告二人間就系爭房地並無買賣關係等情，已如前述，則被告二人間，顯無基於買賣原因而移轉系爭房地所有權之真意，應甚明確，則被告二人就系爭房地所為物權行為，亦係屬通謀而為虛偽意思表示，參酌前開民法第87條第1項之規定，其物權行為之意思表示亦應為無效。 又按無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任；債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，民法第113條及第242條分別定有明文。承前所述，被告二人間就系爭房地所為買賣契約，因係通謀虛偽意思表示，應屬無效，且被告二人自始即知悉其間並無就系爭房地訂立買賣契約之意思，依民法第113條規定，其等應負回復原狀之義務，故系爭房地雖登記為被告陳俊宏所有，其亦不能因此取得系爭房地之所有權，被告賴瑞隆既為系爭不動產之真正所有權人，應有請求被告賴瑞隆塗銷系爭不動產所有權登記之權利。惟被告賴瑞隆怠於行使此項權利，且其尚積欠原告前揭債務迄未清償，業如前述，則被告賴瑞隆之債權人即原告，為保全其債權，自得依民法第242條規定，代位被告賴瑞隆請求被告陳俊宏塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並回復登記為被告賴瑞隆所有，是原告此部分請求，亦屬有據。 末按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。玆本院既認原告先位之訴為有理由，則依法自無庸就原告備位之請求為裁判，附此敘明。 綜上所述，被告二人就系爭房地所為買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為，係通謀而為虛偽之意思表示，應屬無效，故原告訴請確認被告二人間就系爭房地所為之買賣關係不存在，並代位請求被告陳俊宏應將系爭房地以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷，並回復登記為被告賴瑞隆所有，為有理由，應予准許。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，並此敘明。 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。中華民國 102 年 1 月 11 日民事第三庭審判長法官陳宗賢法官高英賓法官徐右家正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中華民國 102 年 1 月 11 日書記官

臺灣臺中地方法院100年度訴字第2645號

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