臺灣臺中地方法院100年度訴字第2985號｜法律人

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第2985號原　　　告　陳桂蓮訴訟代理人　紀岳良律師被　　　告　陳建宏羅大山共　　　同訴訟代理人　簡汝宜律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國101年1月9日言詞辯論終結，判決如下：主文被告羅大山應將原告所有門牌號碼為台中市○○區○○路349號 1、2樓之房屋騰空，交還原告。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告羅大山負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍拾捌萬玖仟肆佰肆拾元為被告羅大山供擔保後，得假執行。但被告羅大山以新臺幣壹佰柒拾陸萬捌仟叁佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、原告方面：一、訴外人何晉宇於民國96年間，向建物所有人即原告承租系爭門牌號碼台中市○○區○○路349號建物一、二樓（下稱系爭房屋），並約定何晉宇得將系爭房屋轉租他人；嗣何晉宇於98年11月24日就系爭房屋與被告羅大山訂定租賃契約，雙方並約定略如下：「1.租賃期間：99年1月7日至104年1月6 日止。2.每月租金新台幣（下同）20萬元。承租人不得將租賃標的物之全部或一部份轉租、出借、頂讓或以其他變相方法供第三人使用或將租賃權讓與第三人等，出租人得行使不同意（即終止租約），出租人不得要求賠償。」並由訴外人周儀鳳擔任保證人（雙方公證租賃契約，因租賃房屋稅由被告羅大山負擔，故何晉宇配合被告羅大山要求，再書立契約為租金5萬元，實付仍為20萬元），被告羅大山即於系爭房屋開設「金岩餐飲店」，經營「金岩鐵板燒」。二、然而，被告羅大山訂約後，異常遲延繳納租金，經何晉宇催告始交付部分金額，但仍未見改善遲延清償之情事，100年5月開始竟未繳交租金；100年8月27日何晉宇以台中西屯郵局第660號存證信函通知被告羅大山終止契約，並告知限期搬遷，詎料被告羅大山竟陳稱店鋪已頂讓予他人，現已非其使用，其因經營不善積欠債務，已無能力返還積欠租金及繼續履約，並拒絕交還房屋。嗣經何晉宇查詢，始發現被告羅大山竟於100年3月10日即將原經營之「金岩餐飲店」辦理停業，且違約頂讓系爭房屋予被告陳建宏，被告陳建宏並於100 年3月18日未經原告同意，在系爭房屋登記設立「台灣黑岩餐飲店」，改營「黑岩平價鐵板燒」，顯然違背訴外人何晉宇與被告羅大山間租賃契約第17條所示不得轉租之規定，則被告羅大山違約頂讓房屋，業經何晉宇終止租約，而原告與何晉宇間之租約亦已終止，則被告陳建宏顯係無權占用系爭房屋經營餐飲店，其等妨害原告之權利，原告自得依民法第767條之規定，訴請返還系爭房屋。三、聲明：（1）被告羅大山、陳建宏應將原告所有系爭房屋騰空、交還予原告；（2）願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告則以：一、被告羅大山於98年11月24日向訴外人何晉宇承租原告所有之系爭房屋，並經原告同意轉租，有公證書及房屋轉租契約書各1份可證。而被告羅大山自承租時起迄100年4月間均按約定遵期繳納租金，惟系爭房屋二樓竟與何晉宇保證可供開設餐廳使用之情形不符，僅能做為辦公室之用，被告羅大山於是自100年4月間，因消防檢查不合格後，即屢次要求何晉宇出面解決上開困境，何晉宇亦答應願降價五成租金，然此後何晉宇卻避不見面，甚至經被告陸續以台中西屯郵局第400 號、第501號存證信函通知原告與何晉宇處理，其等也未置理，且被告羅大山每至繳納租金時，便會去電與發送簡訊給何晉宇，請其前來收取該月份之租金，並有相關簡訊可證，然何晉宇反而於100年8月27日間，以存證信函通知被告羅大山終止上開租賃契約，顯無道理可言。二、按不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。有民法第230條、第234條明文規定。被告羅大山每月均曾致電給何晉宇請其前來收取租金，復再以簡訊通知，前已敘明。然何晉宇均未有任何回應，債務人即被告羅大山就租金之給付顯未有何可歸責事由，且從100年5月至同年9月間之租金，被告已經至法院辦理提存，是被告羅大山、陳建宏應無須負給付遲延責任。再者，被告羅大山與何晉宇間就租金交付方面，除前幾期租金以遠期支票作為給付方式外，其餘皆以現金交付，何晉宇至100 年4月間亦會前來收取租金，有收據2張可證，被告羅大山則會事先準備租金等待何晉宇前來收租，然何晉宇對被告羅大山已提出之給付，均未曾前來受領，何晉宇自被告羅大山提出給付時起，確應負起遲延責任甚明。其主張以被告羅大山未繳納租金為由，終止系爭租賃契約云云，與法無據。三、另被告羅大山從未將系爭房屋轉租或頂讓予被告陳建宏之意思，純粹係因己身財務規劃，向好友即被告陳建宏借名登記另設「台灣黑岩餐飲店」，並在100年2月間，何晉宇前來收租金時曾口頭告知此事，事實上還是由被告羅大山經營管理，系爭房屋亦未曾變更招牌，何來私自頂讓之事？被告羅大山更不曾向何晉宇表示因經營不善積欠債務，該店鋪已頂讓予他人，現非其使用，且無能力返還積欠租金及繼續履約云云，原告僅執商業設立登記資料，即片面指稱被告羅大山將系爭房屋所經營之餐廳頂讓給被告陳建宏，顯然未明事實真相，即興訟編織歸責事由強加於被告羅大山，其所述非可採納。至何晉宇與原告間訂立之權利移轉同意書，因何晉宇已然構成受領遲延，其自不得將系爭租賃契約終止，復以，權利受讓人即原告於起訴狀所為請求權之基礎亦顯無理由等語，資為抗辯。四、聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。叁、本件經本院整理兩造爭點如下：一、兩造不爭執事項：（一）原告為系爭房屋之所有權人。（二）訴外人何晉宇前於96年間向原告承租系爭房屋，並約定何晉宇得將系爭房屋轉租他人。嗣後何晉宇於98年11月24日將系爭房屋轉租與被告羅大山。（三）原告與何晉宇間就系爭房屋成立之租賃契約，業經兩造合意解除或終止而不存在。（四）以上事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之建物登記謄本、土地登記簿謄本、租賃契約書、權利移轉證明書各1 件；被告提出之公證書、房屋轉租契約書各1件在卷足憑，自堪信為真實，本院自得採為判決之基礎。二、兩造爭執之事項：原告依民法第767條之規定請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？肆、本院之判斷：一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段及中段分別定有明文；又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。查原告為系爭房屋之所有權人，為兩造所不爭執，又被告羅大山亦自承現仍占有系爭房屋，則被告羅大山就其占有系爭房屋之合法權源，自應加以陳明並舉證證明之。查何晉宇前於96年間向原告承租系爭房屋，並約定何晉宇得將系爭房屋轉租他人，嗣後何晉宇於98年11月24日將系爭房屋轉租與被告羅大山，惟原告與何晉宇間就系爭房屋成立之租賃契約，業經兩造合意解除，為兩造所不爭執。被告羅大山固據此主張：伊與何晉宇間之租賃契約，伊均定期繳納租金，係何晉宇受領遲延，且伊亦未曾將系爭房屋轉租或頂讓予被告陳建宏，故何晉宇並無權終止該租賃契約，伊自非無權使用系爭房屋云云。然按租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關係，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租，次承租人與出租人間亦無直接之租賃關係可言。又次承租人之使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人，故定期租賃契約之承租人與第三人訂立不定期轉租契約者，苟出租人與承租人間於租期屆滿後未另定新約，自不能認次承租人尚得合法不定期繼續使用租賃物（最高法院83年度台上字第1328號判決意旨參照）。簡言之，在轉租之情形，次承租人與出租人間並無直接之租賃關係可言，故次承租人欲對抗出租人，必以出租人與承租人、承租人與次承租人之租賃契約均合法存在為前提，倘出租人與承租人間之租賃關係已不存在，次承租人即不得再以其與承租人間之租賃關係主張得繼續使用租賃物。查系爭房屋之所有權人為原告，則縱被告羅大山主張其與何晉宇間之租賃契約依然存在，然何晉宇與原告間之租賃契約既已依法解除或終止，則基於債權相對性之原則，被告羅大山自不得再持其與何晉宇間之租賃契約對抗原告，主張其非無權占有系爭房屋。至何晉宇與被告羅大山間之租賃契約是否仍然存在，僅涉及被告羅大山是否得另對何晉宇請求債務不履行之損害賠償，與本件原告之請求尚屬無涉。二、次按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物（最高法院29年上字第1061號判例、83年度台上字第131號判決意旨參照）；又對於物有事實上管領之力者，為占有人。民法第940條亦規定甚明。查本件原告固提出商業登記資料查詢表1紙，證明被告陳建宏為址設台中市○ ○區○○路349號之臺灣黑岩餐飲店之登記負責人，並據此主張被告陳建宏占有系爭房屋，然被告陳建宏業已明確陳稱：伊僅為掛名負責人，該餐飲店仍由被告羅大山使用中等語；核與被告羅大山自承之情節相符，則原告對於被告陳建宏確實占有系爭房屋此一有利於己之事實，自應舉證證明之，然原告對此亦自承無其他證據可證明被告陳建宏占有系爭房屋（詳見本院101年1月9日言詞辯論筆錄），則原告依民法第767條之規定請求被告陳建宏遷讓返還系爭房屋，即無理由。三、綜上所述，原告本於民法第767條之所有物返還請求權，請求被告羅大山應將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許。至原告另請求被告陳建宏亦應將系爭房屋遷讓返還原告，則無理由，應予駁回。又本件原告與被告均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述、攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。伍、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2 項。中華民國 101 年 1 月 30 日民事第二庭法官黃炫中正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 1 月 30 日書記官呂偵光

臺灣臺中地方法院100年度訴字第2985號

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