100年度訴字第518號｜民事：居間報酬｜裁判日期：100 年 09 月 20 日

臺灣臺中地方法院民事判決　100年度訴字第518號原　　　告　伯威不動產經紀股份有限公司法定代理人　陳國泰訴訟代理人　林春榮律師複代理人　　楊大德律師被　　　告　江洲松訴訟代理人　張繼準律師上列當事人間請求居間報酬等事件，本院於民國100年8月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、原告主張：一、緣坐落台中市○○區○○段523號土地及其上同段5910、5911、5912號建物 (門牌號碼：台中市○○區○○路三段75號、77號、79號，下稱系爭房地)為被告所有，被告於民國99 年12月29日委託原告以總價新台幣(下同)4375萬元銷售系爭房地，約定服務報酬為成交總價款之4%，並於是日簽訂委託銷售契約書(見證1，下稱系爭委託銷售契約書)。原告嗣於同日覓得買主即訴外人李樹蘭願以該價格買受，遂與李樹蘭簽訂不動產買賣斡旋契約書，約定報酬為成交總價款之2%（見原證2，下稱系爭不動產買賣斡旋契約書）。此時依系爭委託銷售契約書第八條約定：「一、甲方(即被告)同意乙方(即原告)得為買賣雙方之代理人。二、甲方承諾買方之要約條件或買方提出之購買總額、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金」及民法第345條第2項所定「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」等情，被告與李樹蘭就系爭房地已成立買賣契約，買賣價金為4375萬元，李樹蘭更於100年1月6日交付定金1000萬元之支票一紙與原告代為收受(見證3)。二、原告嗣於100年1月6日通知被告前來簽訂不動產買賣契約，惟被告不但置之不理，嗣更片面終止兩造間之委託銷售契約，顯屬違約行為而無理由。對被告此一違約行為，原告自得依系爭委託銷售契約書第八條第五項約定「買賣契約因本條第二項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽定不動產買賣契約者，應加倍返還定金予買方或對買方負損害賠償責任，並給付乙方本契約第五條第一項之服務報酬及賠償乙方之損害」，請求被告給付報酬175萬元(4375萬元之4%)及賠償原告之損害87萬5000元 (4375萬之2%，即原告原得向李樹蘭請求給付之報酬)，合計262萬5000元。三、原告與李樹蘭簽訂如原證2所示之不動產買賣斡旋契約書，並非無效之通謀虛偽意思表示：(一)李樹蘭雖為原告公司之董事，並在原告公司擔任協理，惟李樹蘭與原告係不同之權利主體，且李樹蘭確有意以4375萬元購買系爭房地，始與接受被告專任委託銷售系爭房地之原告簽訂如原證2之不動產買賣斡旋契約書，故被告以李樹蘭為原告公司之董事並在原告公司擔任協理等情為由，主張原證2之不動產買賣斡旋契約書屬通謀虛偽意思表示而為無效，顯無理由。(二)又李樹蘭所交付之斡旋金高達一千萬元及原告於100年1月7日方以書面之存證信函通知被告系爭房地之簽約事宜等情，均不足以證明原告與李樹蘭所簽不動產買賣斡旋契約書屬通謀虛偽意思表示。況李樹蘭已於100年2月22日對被告起訴請求被告履行出賣人之義務，將系爭房地之所有權全部移轉登記與伊，並由鈞院以100年度重訴字第88號審理中，足證李樹蘭確實願依被告所出4375萬元之價格購買系爭房地，始與原告簽訂不動產買賣斡旋契約書，且同意給付買賣總價款百分之二之服務報酬與原告，故被告主張：原告為圖居間報酬而與李樹蘭通謀虛偽訂立不動產買賣斡旋契約書云云，顯與事實不符。(三)被告雖另主張原證2之系爭委託銷售契約書係陳國泰於99年12月31日領表使用，以此證明原告與李樹蘭間具有通謀虛偽意思表示等語。惟陳國泰係於99年12月29日已與李樹蘭簽立097035號之不動產買賣斡旋契約書及買方給付服務報酬承諾書，當時李樹蘭所交給原告之斡旋金為200萬元支票，且承購總價為4000萬元。惟於同月31日，李樹蘭願意以4375萬元購買，並將斡旋金提高為1000萬元，始再簽訂097043號之系爭不動產買賣斡旋契約書及買方給付服務報酬承諾書，惟其既於同月29日即進行斡旋，故仍以該日為契約之訂定日，此屬據實記載，被告竟僅以097043號之系爭不動產買賣斡旋契約書由陳國泰於99年12月31日始領受，即認原告與李樹蘭間有通謀行為，洵非可採。四、被告與李樹蘭就系爭房地已成立買賣契約：（一）被告於99年12月29日委託原告以總價4375萬元銷售系爭房地，並簽訂系爭委託銷售契約書(專任委託)，依該契約書第八條第一項約定：「甲方(即被告)同意乙方(即原告)得為買賣雙方之代理人」，原告自得代理被告向李樹蘭提出以總價4375萬元出售系爭房地之要約，並代理被告接受李樹蘭所為同意以該價格購買之承諾，此時依民法第345條第2項規定，被告與李樹蘭就買賣標的物即系爭房地及價金既互相同意，其二人就系爭房地之買賣契約即為成立，故被告主張其與李樹蘭間尚未就系爭房地成立買賣契約云云，顯於法有違而屬無理由。（二）被告在委託銷售契約書第四條「付款方式及應備文件」內雖載明「協議」字樣，惟關於買賣價金之給付方式，本非買賣契約的必要之點，且委託銷售契約書第八條第二項前段係約定「甲方(即被告)承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件，買賣契約即為成立」，李樹蘭亦已同意關於付款方式及應備文件以「協議」定之，故被告與李樹蘭就系爭房地確已成立買賣契約。被告以其尚未與李樹蘭協議付款之方式為由，主張買賣契約不成立，實屬無據。況本件係被告拒絕與李樹蘭協議付款方式及簽訂書面之不動產買賣契約書，而非李樹蘭不願協議付款方式，此更足以證明被告上開主張確屬無理由。（三）被告就系爭房地已為他人設定3120萬元、480萬元之最高限額抵押權，故李樹蘭僅就775萬元負有給付之義務，而李樹蘭於100年1月6日之帳戶內有1200萬元存款，此有華泰銀行交易明細可稽，被告以李樹蘭無足夠資力購買系爭不動產，亦非可採。五、被告主張已合法終止兩造間之委託銷售契約，並無理由：（一）原告於99年12月29日與被告簽訂系爭委託銷售契約書後，既於同日及同月31日為被告就系爭房地覓得買主李樹蘭而完成居間銷售之義務，原告自無在系爭房地現場製作平面帆布廣告或以其他方式推銷系爭房地之必要，故原告並無任何違約之情事。是被告以原告未在現場製作平面帆布廣告，違反委託銷售契約書第十九條所載特別約定事項為由，於100 年1月6日寄發存證信函與原告主張終止委託銷售契約，即於法有違而屬無理由。（二）原告於100年1月6日20時14分發簡訊將已有買主願以4375萬元承購及支付1000萬元支票作為定金乙事告知被告，此經被告在100年度重訴字第88號案於 100年6月7日審理時自認無誤，並有其所提簡訊影本在該案可稽（見原證5）。（三）被告雖於100年1月6日17時發出台中水湳郵局第5號存證信函，原告於同月7日15時30分收受，已在原告向被告告知之後，原告更立即以台中向上郵局第18號存證信函，請被告簽訂契約、給付服務費及表明其所為終止委託之信函不生效之意旨（見原證6），故被告所為相反之主張，顯非實在。（四）又系爭委託銷售契約書第七條第五項雖約定：「如買賣簽立要約書，乙方(即原告)應於二十四小時內將該要約書轉交甲方(即被告)，不得隱瞞或扣留」，惟李樹蘭係選擇與原告簽訂不動產買賣斡旋契約書，而非要約書，此顯與委託銷售契約書上開約定不同，亦即原告並無必須在二十四小時內將李樹蘭所簽不動產買賣斡旋契約書轉交被告之義務，是被告主張原告未依上開約定將不動產買賣斡旋契約書轉交予被告，存在違約事由，其得據以終止兩造間之委託銷售契約云云，亦屬無理由。六、聲明：1、被告應給付原告2,625,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2、願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告主張：一、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。民法第87條第1項前段定有明文。原告雖提出系爭不動產買賣斡旋契約書，然實質上該契約書有諸多悖離一般交易常情之處： (一)就簽訂系爭不動產買賣斡旋契約書之時間而言，被告係於99年12月29日與原告簽訂系爭委託銷售契約書，且銷售底價為4375萬元，價值可謂不菲，然原告竟可於同日下午19時左右即迅速覓得買方李樹蘭簽訂不動產買賣斡旋契約書，且被告當日並未交付系爭房地之鑰匙予原告，李樹蘭竟然願意於從未見過系爭房地之屋況前即簽約買受系爭房地，實與常情不符。 (二)就買受人之身分而言，經被告查詢結果，所謂之「買方」李樹蘭竟然為原告公司持有50,000股份數之董事(卷第26頁證 1)，且以「李心怡」之化名擔任原告公司「東森房屋七期大富加盟店」之協理(卷第26頁證2)，另據被告所知，李樹蘭與原告公司法定代理人陳國泰為同居人關係，凡此種種，皆可證明李樹蘭買受系爭房地係出於虛偽。 (三)就斡旋金之金額而言，系爭委託銷售契約書第4條第1項明訂「買方同意於簽立本契約書同時支付受託人斡旋金（約承購總價款之百分之三，不另立收據）」，而系爭房地之底價為4375萬元，倘李樹蘭確有買受之真意，其至多僅須支付原告承購總價款之百分之三即0000000元之斡旋金即可，根本毋庸支付高達1000萬元之斡旋金，然李樹蘭於尚未觀看系爭房地而對系爭房地毫無所悉之情形下，竟可以超過被告委託銷售價格二成三之1000萬元作為斡旋金額，明顯高於通常市場交易行情而難認為真。 (四)就原告提出系爭不動產買賣斡旋契約書之時間點而言，於一般房屋仲介之交易情形，倘李樹蘭確於99年12月29日即與原告簽訂系爭不動產買賣斡旋契約書，原告為求儘速取得居間報酬，勢必儘速與被告聯繫洽談簽約事宜。然本件原告竟遲至100年1月7日方以存證信函通知被告就系爭房地之簽約事宜，確與一般交易實務相違。 (五)原告與李樹蘭俱主張系爭不動產買賣斡旋契約書之簽訂日期為99年12月29日云云，原告並提出如卷第74頁證4之「領取紀錄表影本」藉欲證明其法定代理人陳國泰早於99年12月23日即將編號B097043之系爭不動產買賣斡旋契約書自秘書蘇嘉玉處領取而使用之事實。然經鈞院於100年7月14日傳喚原告公司秘書蘇嘉玉到庭說明，其證稱：「若依卷第74頁領取紀錄表的記載是在99年12月23日領取的，但是該領取紀錄表有問題，因為當時我有用手機拍下這份領取紀錄表，上面顯示編號B097042至B097045文件的領取日期都是99年12月31日…」等語，再由蘇嘉玉提示予鈞院之手機照像畫面可知，陳國泰領用系爭不動產買賣斡旋契約書確係99年12月31日，可徵原告所出示如卷第74頁證4之領取紀錄表確已經過變造，益證原告已自認理虧而情虛。既陳國泰領用系爭不動產買賣斡旋契約書之時間為99年12月31日，則陳國泰根本不可能於領表前2日之99年12月29日即代表原告與李樹蘭簽訂系爭不動產買賣斡旋契約書。原告為圖掩飾與李樹蘭無簽訂系爭不動產買賣斡旋契約書之真意，竟於訴訟中提出「倒填簽約日期」之變造「領取紀錄表」，非但得見其等因理虧而情虛，益證系爭不動產買賣斡旋契約書因性質上為通謀虛偽意思表示而無效。二、李樹蘭並無購買系爭房地之資力，遑論願甘冒違約風險而有買受系爭房地之真意： (一)李樹蘭如於99年12月29日與原告簽訂系爭不動產買賣斡旋契約書時，並簽發卷第10頁所示發票日為99年12月29日之支票一紙，主張其於99年12月29日即有買受系爭房地之真意，則李樹蘭所有渣打國際商業銀行股份有限公司文心分行（下稱渣打銀行）之支票存款帳戶（或活期存款帳戶）於99年12月29日應有1000萬元之存款，始符常理；如否，則適足可證李樹蘭並無買受之真意。然觀之李樹蘭於該日之存款餘額（卷第84、85頁查詢表），無論係支票存款帳戶或活期存款帳戶，均未見有1000萬元之存款餘額，即使至100年1月6日或其後數日，仍未見李樹蘭將1000萬元之款項匯入該支票存款帳戶，既然李樹蘭從未將1000萬元之款項匯入支票存款帳戶，則如上開支票自始即無兌現之可能，可證李樹蘭並無買受系爭房地之真意。 (二)原告雖於主張「…嗣原告通知李樹蘭於100年1月6日簽訂不動產買賣契約書並給付訂金，李樹蘭始向華泰商業銀行台中分行貸款而如期於100年1月6日取得1200萬元。」云云，並以卷第46頁之存摺影本為證。然查，另由華泰商業銀行台中分行（下稱華泰商銀）之客戶對帳單（卷第88頁）可知，李樹蘭固然於100年1月6日自華泰商銀因放款而取得1200萬元，然其後竟陸續轉出，截至100年4月11日止更僅剩下17750 元，益證李樹蘭向華泰商銀所借之1200萬元與本件買賣根本毫無所涉，無足以證明李樹蘭有買受系爭房地之真意。三、退而言之，縱認系爭不動產買賣斡旋契約書為有效，然被告與李樹蘭之間尚未就系爭房地成立買賣契約： (一)核「甲方(即被告)承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件，買賣契約即為成立。」系爭委託銷售契約書第8條第2項前段定有明文。 (二)原告雖主張依系爭委託銷售契約書第8條第2項之規定，被告與李樹蘭就系爭房地已成立買賣關係云云。就系爭房地之「付款方式」而言，因被告業已於系爭委託銷售契約書第四條「付款方式及應備文件」內載明「協議」字樣，業已表示就系爭房地之「付款方式」仍須經原告居間協調被告與李樹蘭合意訂之，亦即系爭房地之「付款方式」為本件買賣成立之「必要之點」，既被告與李樹蘭間仍未就付款方式之契約成立必要之點符合系爭委託銷售契約之委託條件，且李樹蘭於系爭不動產買賣斡旋契約書第二條第一項就「付款方式」另行提出之付款期別承購條件，既尚未由被告所接受承諾，則被告與李樹蘭間之買賣契約自始即未為成立。且不但兩造以系爭委託銷售契約書第8條第2項前段約定「付款方式」為本件買賣之成立要件，即便李樹蘭與原告所訂之系爭不動產買賣斡旋契約書第6條第1項亦同樣約定有「付款方式」為本件買賣之成立要件之一。被告既未與李樹蘭就「付款方式」之承購條件達成合意，且未在「不動產買賣斡旋契約書」第12條下方之「賣方承諾簽署」欄下簽名蓋章。從而，既被告與李樹蘭均以「付款方式」作為本件買賣之成立要件之一，然被告與李樹蘭又未就「付款方式」達成協議，則李樹蘭與被告間仍未就系爭房地成立買賣契約，故原告猶仍執須以買賣契約為成立前提之第8條第5項規定，請求被告給付服務報酬及負擔損害賠償責任云云，顯乏依據。 (三)再者，被告業已合法終止兩造前所簽訂之系爭委託銷售契約書。核系爭委託銷售契約書第19條「特別約定事項」載有「現場乙方(即原告)須平面帆布廣告」等字樣。兩造雖於99年12月29日簽訂系爭委託銷售契約書，且亦就系爭房地廣告之方式達成「原告須於現場製作平面帆布廣告」之約定，然遲至100年1月6日為止，被告非但未見原告履行上開製作平面帆布廣告之協議，甚至於原告所有「東森房屋七期大富店」之網路銷售案件，亦未見原告就系爭房地有任何之廣告。既原告違背系爭委託銷售契約書第19條之「特別約定事項」，被告遂於100年1月6日寄發存證信函予原告(卷第28、29頁) ，明確表示終止系爭委託銷售契約書，故原告不得再以系爭委託銷售契約書對被告為任何之權利主張，應甚灼然。 (四)退步言之，縱鈞院認兩造所簽訂之系爭委託銷售契約書效力仍然存在，然另由系爭委託銷售契約書第7條第5項載有「如買方簽立要約書，乙方(即原告)應於二十四小時內將該要約書轉交甲方(即被告)，不得隱瞞或扣留。..」可知，原告應有於二十四小時內將買方所簽署之文件轉交予被告之義務，否則即構成該條違約事由。然查，原告所提出之系爭不動產買賣斡旋契約書係於99年12月29日19時簽訂已如上述，惟原告並未依上開條款之約定將系爭不動產買賣斡旋契約書轉交予被告，顯然存在違約事由，故被告特以本狀再向原告為終止系爭「委託銷售契約書」之意思表示。原告不得本於系爭委託銷售契約書對被告為任何權利上之主張。四、綜上所述，原告與李樹蘭所簽訂之系爭不動產買賣斡旋契約書既為無效，且被告與李樹蘭間尚未成立買賣契約，被告更已合法終止兩造所簽訂之系爭委託銷售契約書，足以證明原告起訴之無由。五、聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利之判決，願供擔保免為假執行。參、本院之判斷：一、下列事實，為兩造所不爭執，本院採為判決基礎： (一)系爭房地為被告所有，被告於99年12月29日委託原告以底價4375萬元銷售，同日簽訂系爭委託銷售契約書。 (二)原告公司董事長為陳國泰，李樹蘭為董事，並有對外自稱「李心怡」之名，陳國泰與李樹蘭二人為同居關係。 (三)證人蘇嘉玉於98年間至100年3月間任職原告公司，擔任秘書工作。 (四)被告於100年1月6日寄發卷第28、29頁存證信函予原告，表示終止兩造間之系爭委託銷售契約。 (五)原告於100年1月6日20時14分傳送如卷第75頁簡訊通知被告於五天內至原告公司與買方簽定不動產買賣契約。二、按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限（自己代理及雙方代理之禁止）。民法第103、106條各定有明文。基於代理關係之本質，代理人應依基礎法律關係( 如委任契約)為本人忠實處理代理事務，維護本人利益。在「自己代理」時，本人與代理人間顯然發生利益衝突，在「雙方代理」時，無法避免本人與相對人（第三人）間發生利益衝突。代理人並非仲裁人，不在維持雙方利益的均衡，故民法原則上禁止自己代理及雙方代理行為。違反自己代理或雙方代理規定而為代理行為時，原則上其代理行為無效，惟禁止雙方代理的目的乃在保護本人利益，宜認為與無權代理同其效力，即屬效力未定之行為，必待本人拒絕同意，方始確定不生效力（最高法院87年度台上字第948號判決意旨參照）。民法第106條基於保護本人利益，雖以禁止為原則，惟為尊重本人意思，特設「經本人許諾」之例外規定，蓋禁止自己代理及雙方代理的目的在保護本人利益，本人既已許諾，即無再加限制之必要。如律師或土地專業代理人，經雙方同意，可同時為買賣契約雙方當事人的代理人，締訂各種契約或辦理土地登記。三、證人蘇嘉玉於審理時結證稱：「我於98年間至100年3月間任離於原告公司擔任秘書。原證2系爭不動產買賣斡旋契約書、原證4的領取紀錄表文件是我保管的，原證3之定金收據不算是我保管的，因為原告公司原本的定金收據是地將仲介公司的定金收據（我任職期間原告公司老闆陳國泰交待我向東森總部訂新的契約書，之前原告公司所有的空白契約書文件上面蓋的原告公司名稱都是地將仲介公司，而空白契約書上面加盟店的名稱都是東森房屋總部事先蓋好，東森總部交給加盟店的空白契約書上都有流水編號，也就是有控管契約書的數量，陳國泰當時交待我向東森總部申請新的契約書上面都改蓋伯威不動產經紀股份有限公司的名稱）。但是新的伯威不動產經紀股份有限公司加盟店名稱的定金收據，是100 年年初我離職前陳國泰才叫我去跟東森總部訂的，在此之前原告店內並沒有伯威不動產經紀股份有限公司名義的定金收據可以使用，這第一次新的定金收據有幾十張，我拿到以後陳國泰就叫我拿給他保管。我負責保管的上述原證2、4的文件，店內同事若要使用都要跟我請領，領用人並要在領取紀錄表上面簽名，但若是陳國泰、李心怡（與陳國泰為同居人關係，陳國泰為原告公司的店長，李心怡是協理，二人分別為店內首要及次要的領導人物，我去原告公司工作時，原本只知道李心怡這個名字，後來看過她的身分證，才知道她的本名叫李樹蘭，但她使用李心怡的頻率比李樹蘭多）領用的話，就由我代他們簽名，是簽他們的名字。（原證2文件是何時領取？）若依原證4領取紀錄表的記載，是在99年12月 23日領取的，但是該領取紀錄表有問題，因為當時我有用手機拍下這份領取紀錄表，上面顯示編號B097042至B097045文件的領取日期，都是99年12月31日，而當庭我看的卷附原證4領取紀錄表卻被改成99年12月23日（當庭提出手機照相畫面，經法官核閱無誤，並以法院數位相機拍下該手機螢幕畫面附於卷第72-1、72-2頁）」等語。由蘇嘉玉上開詳實證詞可知：原告法定代理人陳國泰係於99年12月31日始領取卷第8頁原證2之編號B097043系爭不動產買賣斡旋契約書，惟其與李樹蘭簽訂該契約書之訂約日期，竟倒填為99年12月29日19時(恰為其與被告簽訂系爭委託銷售契約書之日)，嗣於本件訴訟中，又提出將原證4的領取紀錄表日期篡改為99年12 月23日之文件影本，欺瞞法院。原告與李樹蘭間若存在正常之不動產買賣斡旋契約關係，何須如此造作。又原告竟於與被告簽訂系爭委託銷售契約書之同日，即覓得恰符合成交底價條件之買主李樹蘭，此買主復為原告公司之董事(有卷第26頁之經濟部商業司公司查詢資料可憑)兼協理，又對外化名「李心怡」(有卷第27頁之名片可憑)，其並為原告公司法定代理人陳國泰之同居人，於原告公司地位僅次於陳國泰，依此實質利害關係，揭穿李樹蘭之「買方」面紗，其立場實同於原告公司，原告無異自編自導，假居間仲介之名，行壟斷以底價買受被告所有系爭房地之實。民法第567條第1項規定「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。」；第571條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」。本件被告之所以委託原告公司居間買賣系爭房地，其目的在希望原告公司能為其謀求更大利益，惟原告公司竟逕由其內部人李樹蘭出面購買，顯然未盡其「替被告斡旋以求最大利益」之契約義務。本件原告隱瞞被告買方李樹蘭為原告公司內部人之極為重要訊息，違反據實報告義務，使掌控不動產市場交易訊息能力弱勢之被告，喪失高於約定底價成交之市場競價機會（同步使公司內部人李樹蘭獲得以底價成交之利益），是原告所為，顯違房仲業居間人之誠信義務。四、原告雖執系爭委託銷售契約書第8條約定：「一、甲方(即被告)同意乙方(即原告)得為買賣雙方之代理人。二、甲方承諾買方之要約條件或買方提出之購買總額、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金」，主張其得雙方代理被告與李樹蘭成立系爭房地之買賣契約。惟如前述，民法第106條基於保護本人利益，以禁止自己代理、雙方代理為原則，惟為尊重本人意思，始設「經本人許諾」之例外規定。本件原告簽立系爭委託銷售契約書第八條約定，「同意」居間人即原告為買賣雙方代理人之真意，顯然是限於居間人循正常房屋仲介行銷途徑，尋覓得市場上有利賣方交易條件之真實買主時，始同意原告得為雙方代理，要無可能於原告私自以其公司內部人李樹蘭出面承買時，仍同意其得為雙方代理。從而，本件原告公司所為之雙方代理，未經本人即被告之許諾，復非屬專履行債務之情形，其代理行為應屬效力未定，茲被告復已明示拒絕同意，即已確定不生效力，是其代理被告與李樹蘭所簽訂之買賣契約，效力自不及於被告。五、又依兩造所訂系爭委託銷售契約書第8條第2項，必須就「購買總價」、「付款方式」及「其他購屋條件」符合該契約之委託條件者，買賣契約始為成立。復就「付款方式」部分，於契約第4條「付款方式及應備文件」欄內，有以手寫方式書寫「協議」二字，綜觀契約全篇意旨，當事人間於「付款方式」欄內特別以手寫方式加以書寫，顯然該點係當事人所重視之要素，堪認屬買賣契約成立之「必要之點」；再對照原告與李樹蘭所簽訂之系爭不動產買賣斡旋契約書第2條關於「承購總價款及付款方式」內所提出之付款期別承購條件等，亦未見經被告承諾之情形(此觀之該契約書下方「賣方承諾簽署欄」未經被告簽署益明)，故就「付款方式」部分，原告公司既未踐行「協議」或徵得賣方同意之程序，即難謂被告與李樹蘭間已就「付款方式」此一必要之點達成合致，故買賣契約並未成立。六、綜上，原告並未有效代理被告與李樹蘭成立系爭房地買賣契約，則原告依須以買賣契約成立為前提要件之系爭委託銷售契約書第8條第5項規定，請求被告給付居間報酬175萬元(4375萬元之4%)及賠償原告之損害87萬5000元(4375萬之2%，即原告原得向李樹蘭請求給付之報酬)，合計262萬5000元，並加給法定利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 100 年 9 月 20 日民事第二庭法官蔡建興正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 9 月 21 日書記官楊金池

臺灣臺中地方法院100年度訴字第518號

關鍵資訊