100年度重訴字第88號｜民事：所有權移轉登記｜裁判日期：100 年 08 月 18 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 100年度重訴字第88號原　　　告　李樹蘭訴訟代理人　楊大德律師複代理人　林春榮律師被　　　告　江洲松訴訟代理人　張繼準律師複代理人　徐祐偉律師上當事人間因請求所有權移轉登記案件，於民國100年7月28日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、原告主張：一、如附表所示系爭房地均為被告所有，其於民國99年12月29日委託伯威不動產經紀股份有限公司（下稱伯威公司）以總價新臺幣（下同）4,375萬元銷售該房地，並於是日簽訂委託銷售契約書。伯威公司嗣於同日覓得買主即原告願以4,375 萬元之價格等出賣條件買受系爭房地，原告遂與伯威公司簽訂不動產買賣斡旋契約書，此時依被告與伯威公司所簽委託銷售契約書第8條約定：「一、甲方（即被告）同意乙方（即伯威公司）得為買賣雙方之代理人。二、甲方承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金」及民法第345條第2項所定「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」等情，兩造就系爭房地確已成立買賣關係。原告並於100年1月6日交付一紙原告於99年12月29日簽發、票號：AA0000000號、面額1,000萬元之支票（下稱系爭支票）予伯威公司代為收受。伯威公司更於100年1月6日20時14分對被告發出「… …本公司已有買方願意依照您委託價格4,375萬元承購，並已支付1,000萬元支票作為定金，在此特以簡訊通知您五天內至本公司與買方簽訂不動產買賣契約」之簡訊，兩造間之買賣契約已成立，自屬至明。被告雖於100年1月6日17時藉臺中水湳郵局第5號存證信函通知伯威公司「於本書面送達之時起，該房地與貴公司之委託立即終止」，惟此信函係於翌日15時30分始送達伯威公司，更未對原告為解除契約之意思表示，兩造間之契約不因被告對伯威公司有任何之表示而受影響，被告有依約履行之義務，自屬至明。二、被告雖否認不動產買賣斡旋契約書之形式上真正，惟被告對於委託銷售契約書之真正不爭執，而不動產買賣斡旋契約書上之伯威公司及其負責人陳國泰之印文與委託銷售契約書均相同，伯威公司更已對被告發出簡訊，被告竟對此否認，其理由可議。原告雖為伯威公司之董事，並在伯威公司擔任協理，惟原告與伯威公司係不同之權利主體，且原告確有意以4,375萬元購買系爭房地，始與接受被告專任委託銷售系爭房地之伯威公司簽訂不動產買賣斡旋契約書，然被告以原告為伯威公司之董事並化名為「李心怡」在伯威公司擔任協理等情為由，主張不動產買賣斡旋契約書屬通謀虛偽意思表示而為無效，顯無理由。又原告所交付之斡旋金高達1,000萬元及伯威公司於100年1月7日方以書面之存證信函通知被告系爭房地之簽約事宜等情，均不足以證明伯威公司與原告簽訂不動產買賣斡旋契約書屬通謀虛偽意思表示。況伯威公司已於100年2月22日，以完成系爭房地之銷售為由，對被告起訴請求給付居間報酬，並由本院100年度訴字第518號己股承審當中，足證原告確實願依被告所出4,375萬元之價格購買系爭房地，始與伯威公司簽訂不動產買賣斡旋契約書，且同意給付買賣總價款百分之二服務報酬與伯威公司，故被告主張伯威公司為圖居間報酬而與原告通謀虛偽訂立不動產買賣斡旋契約書云云，顯與事實不符而屬無理由。三、再詳言之，原告設於渣打國際商業銀行文心分行帳號000000000號支票存款帳戶，屬甲存帳戶而不計息，故原告平時不會將該錢存放在該帳戶，僅於有支票提示時始匯款至該帳戶供兌現。原告於99年12月29日雖簽發系爭支票交伯威公司作為斡旋金，惟該支票於是日尚無須交被告提示兌領，故該支票存款帳號於9年12月29日並無1,000萬元之存款。嗣伯威公司通知原告於100年1月6日簽訂不動產買賣契約書並給付定金，原告始向華泰商業銀行臺中分行貸款而如期於100年1月6日取得1,200萬元，原告並書立如原證3之定金收據給伯威公司，待伯威公司將上開支票交被告提示後，即將其中1,000萬元匯至該支票存款帳戶供兌領。上開情事，有原告設於華泰商業銀行臺中分行帳號0000000000000號活期存款帳戶之存摺影本可證，原告確有依被告所出價金等條件，購買系爭不動產之真意與資力，被告主張原告與伯威公司係虛偽簽訂之不動產買賣斡旋契約書云云，顯無理由。四、被告於99年12月29日委託伯威公司以總價4,375萬元銷售系爭房地並簽訂委託銷售契約書（專任委託），依該契約書第8條第1項約定：「甲方（即被告）同意乙方（即伯威公司）得為買賣雙方之代理人」，伯威公司自得代理被告向原告提出以總價4,375萬元出售系爭房地之要約，並代理被告接受原告所為同意以該價格購買之承諾，前已敘明，是此時依民法第345條第2項規定，被告與原告就買賣標的物即系爭房地及價金既互相同意，其二人就系爭房地之買賣契約即為成立，故被告主張其與原告尚未就系爭房地成立買賣契約云云，顯無理由。至被告在委託銷售契約書第4條「付款方式及應備文件」內雖載明「協議」字樣，惟關於買賣價金之給付方式，本非買賣契約的必要之點，且委託銷售契約書第8條第2項前段係約定「甲方（即被告）承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件，買賣契約即為成立」，原告亦已同意關於付款方式及應備文件以「協議」定之，故被告與原告就系爭房地確已成立買賣契約。被告以其尚未與原告協議付款之方式為由，主張買賣契約不成立，實屬無據。況本件係被告拒絕與原告協議付款方式及簽訂書面之不動產買賣契約書，而非原告不願就付款方式作協議，此更足以證明被告上開主張確屬無理由。被告於100年4月26日以證人身分證稱：其與伯威公司簽訂委託銷售契約書，仲介為蔡志強，於100年1月5日再以4,500 萬元售與張鎮文，仲介亦係蔡志強等語，此足以證明被告對蔡志強信賴有加，前後二次契約價差125萬元，占總價不到3％，應純係是被告已找到更高之價格始後悔而欲毀約，依法洵非可採。從而，依上所述可知，兩造間之買賣契約確已成立，被告雖另作同時履行之抗辯，惟被告以系爭不動產為聯邦商業銀行、張鎮文分別設定3,120萬元、480萬元之最高限額抵押權，此有系爭不動產之登記謄本可考，此應在買賣價金4,375萬元中扣除，故原告僅有給付775萬元之義務。五、聲明：被告應將附表所示之土地及建物所有權全部移轉登記與原告。貳、被告主張：一、原告雖提出不動產買賣斡旋契約書，然該「不動產買賣斡旋契約書」有諸多不實與悖離市場交易常情之處，故性質上為通謀虛偽意思表示而無效。首先，原告主張與伯威公司系爭「不動產買賣斡旋契約書」之簽訂日期為99年12月29日云云，且銷售底價為並非低廉之4,375萬元，然伯威公司竟可於同日下午19時左右即迅速覓得「買方」即原告簽訂「不動產買賣斡旋契約書」，且被告當日並未交付系爭房地之鑰匙予伯威公司，原告竟然願意於從未見過系爭房地之屋況前，即簽約表示願買受系爭房地，實與常情不符。就買受人之身分而言。所謂之「買方」即原告竟然為伯威公司持有50,000股份數之之董事 (證物一)，甚且化名為「李心怡」擔任伯威公司「東森房屋七期大富加盟店」之協理，且原告與伯威公司法定代理人陳國泰亦為同居人關係。又查，系爭「不動產買賣斡旋契約書」第4條第1項訂有「買方同意於簽立本契約書同時支付受託人斡旋金（約承購總價款之百分之三，不另立收據）…」之明文。因系爭房地之底價為4,375萬元，倘原告確有買受之真意，其至多僅須支付伯威公司承購總價款之百分之三即1,312,500元之斡旋金即可，根本毋庸支付高達1,000萬元之斡旋金，然原告於尚未觀看系爭房地且對系爭房地毫無所悉之情形下，竟可以超過被告委託銷售價格二成三之1,000萬元作為斡旋金額，明顯高於通常市場交易行情而難認為真。二、另就原告所提出之支票及財產資力而言，原告如於99年12月29日與伯威公司簽訂「不動產買賣斡旋契約書」時，並簽發系爭支票乙紙，謂其於99年12月29日即有買受系爭房屋之真意者，則原告所有渣打銀行之支票存款帳戶（或活期存款帳戶）於99年12月29日應有1,000萬元之存款，始符常理；如否，則適足可證原告並無買受之真意。惟觀之原告於該日之存款餘額，無論係支票存款帳戶或活期存款帳戶，均未見有1.000萬元之存款餘額，即使至100年1月6日或其後數日，仍未見原告將1,000萬元之款項匯入該支票存款帳戶，從而，既然原告從未將1,000萬元之款項匯入支票存款帳戶，則系爭支票自始即無兌現之可能，益可證原告並無買受系爭房地之真意。再者，原告於100年4月26日所具之民事準備狀，雖泛言「嗣伯威公司通知原告於100年1月6日簽訂不動產買賣契約書並給付訂金，原告始向華泰商業銀行臺中分行貸款而如期於100年1月6日取得1,200萬元」云云，然自華泰商業銀行臺中分行之客戶對帳單可知，原告雖於100年1月6日自華泰商業銀行臺中分行因放款而取得1,200萬元，然其後竟陸續轉出，至100年4月11日止更僅剩下17,750元，益證原告所借1,200萬元與本件買賣毫無所涉，無足以證明原告有買受系爭房地之真意。且依一般房屋仲介之交易情形，倘原告於99年12月29日即與伯威公司簽訂「不動產買賣斡旋契約書」，伯威公司為求儘速取得居間報酬，勢必儘速與被告聯繫洽談簽約事宜；另原告倘果真有意購買系爭房地，其於與伯威公司簽約後，亦勢必會頻頻催促伯威公司速與被告接洽。然就本件而言，伯威公司竟遲延至100年1月7日方以存證信函通知被告就系爭房地之簽約事宜，確與一般交易實務相違。三、退步言之，縱上開「不動產買賣斡旋契約書」為有效（被告仍否認其為真正），然兩造之間亦尚未就系爭房地成立買賣契約。核被告與伯威公司所簽訂之系爭委託銷售契約書第8 條第2款前段為「「甲方（即被告）承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件，買賣契約即為成立。」復原告與伯威公司簽訂之「不動產買賣斡旋契約書」第4條第2項為「斡旋金係作為受託人與賣方斡旋洽商及價格條件確認之憑據。若買方之承購條件於本約有效期間不為賣方所接受承諾者，斡旋金無息全數返還買方。」、第6條第1項為「買方之承購條件於本約左列有效期間經賣方同意，或賣方提出之承購總價、付款方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為成立，…」、第12條下方載有「◎賣方聲明：本人已詳閱本『不動產買賣斡旋契約書』並同意買方承購之條件。（惟若買賣雙方就總價款及付款方式已達成合意時，雖賣方未在本欄簽章確認，其買賣契約仍視為成立。）」等語，原告雖主張依系爭委託銷售契約書第8條第2款之規定，兩造就系爭房地已成立買賣關係云云，然查，就系爭房地之「付款方式」而言，因被告業已於系爭委託銷售契約書第4條「付款方式及應備文件」內載明「協議」字樣，業已表示就系爭房地之「付款方式」仍須經伯威公司居間協調兩造合議訂之，亦即系爭房地之「付款方式」為本件買賣成立之「必要之點」，既兩造仍未就付款方式之契約成立必要之點符合系爭委託銷售契約之委託條件，並原告於「不動產買賣斡旋契約書」第2條第1項就「付款方式」另行提出之付款期別承購條件既尚未由被告所接受承諾，則兩造間之買賣契約自始即未為成立。且查，不但被告與伯威公司以系爭委託銷售契約書第8 條第2款前段約定「付款方式」為本件買賣之成立要件，即便原告與伯威公司以「不動產買賣斡旋契約書」第6條第1項亦同樣約定有「付款方式」為本件買賣之成立要件之一；另被告既未與原告就「付款方式」之承購條件達成合意，且未在「不動產買賣斡旋契約書」第12條下方之【賣方承諾簽署】欄下簽名蓋章。從而，兩造既然均以「付款方式」作為本件買賣之成立要件之一，然兩造又未就「付款方式」達成協議，故原告請求被告應移轉系爭房地之所有權予伊云云，顯屬無據。縱認兩造之間就系爭房地已成立買賣契約，惟因買賣契約為雙務契約，揆諸民法第264條第1項之規定可知，於原告尚未支付被告4,375萬元之系爭房地買賣價金前，被告得行使「同時履行抗辯權」拒絕移轉系爭房地予原告。因原告迄今仍未支付被告任何買賣價金，故被告拒絕移轉系爭房地所有權予原告，係屬有理。四、至於伯威公司在相關另案（即本院100年度訴字第518號）提出「領取紀錄表影本」藉欲證明伯威公司之法定代理人陳國泰早於99年12月23日即將編號B097043之「不動產買賣斡旋契約書」自秘書蘇嘉玉處領取而使用之事實。然查，該案於100年7月14日傳喚秘書蘇嘉玉到庭說明，由蘇嘉玉結證稱：「若依原證4紀錄表的記載是在99年12月23日領取的，但是該領取紀錄表有問題，因為當時我有用手機拍下這份領取紀錄表，上面顯示編號B097042至45文件的領取日期都是99年 12月31日」等語、再由蘇嘉玉所提示之手機照像畫面可知，陳國泰領用系爭「不動產買賣斡旋契約書」確係99年12月31日，可徵伯威公司所出示之「領取紀錄表」確已經過變造。既陳國泰領用系爭「不動產買賣斡旋契約書」之時間為99年12月31日，則陳國泰根本不可能於領表前二日之99年12月29日即代表伯威公司與原告簽訂系爭「不動產買賣斡旋契約書」，伯威公司為圖掩飾並無與原告簽訂系爭「不動產買賣斡旋契約書」之真意，竟於另案訴訟中提出「倒填簽約日期」之變造「領取紀錄表」，非但得見其等因理虧而情虛，更可證明該「不動產買賣斡旋契約書」因性質上為原告與伯威公司間之通謀虛偽意思表示而無效。是以，為證明上開所述事實，自應再傳訊蘇嘉玉至本案說明相關案情。五、此外，原告雖主張「被告以系爭不動產為聯邦商業銀行、張鎮文分別設定3,120萬元、480萬元之最高限額抵押權，此應在買賣價金4,375萬元中扣除，故原告僅有給付775萬元之義務」云云，惟查，被告就系爭房地分別設定予聯邦商業銀行及張鎮文者為最高限額抵押權而非普通抵押權，故應不得逕以設定金額而認聯邦商業銀行及張鎮文現實上已分別對被告有3,120萬元、480萬元之抵押債權存在；且因無論係原告與伯威公司所簽訂之「不動產買賣斡旋契約書」，或被告與伯威公司所簽訂之「委託銷售契約書」，均未見應由買受人承接系爭房地抵押債務之約定，故原告仍有給付全額買賣價金之義務，俟被告將所得價金之一部清償抵押債務後再為塗銷抵押權。故原告主張應扣除上開抵押權款項而僅有給付775 萬元之義務云云，並無所憑。六、聲明：原告之訴駁回。參、本件不爭執事項（採為裁判之基礎）：一、坐落臺中市○○區○○段523號土地及其上同段5910、5911 、5912號建物、門牌號碼分別為臺中市○○區○○路三段75號、77號、79號之房屋為被告所有，於99年12月29日被告委託伯威公司銷售該房地，並於是日簽訂委託銷售契約書。契約書上載明總價4,375萬元。二、伯威公司於100年1月6日20時14分對被告發出「……本公司已有買方願意依照您委託價格4375萬元承購，並已支付新臺幣1,000萬元支票作為定金，在此特以簡訊通知您五天內至本公司與買方簽訂不動產買賣契約」之簡訊。三、原證1「委託銷售契約書」（契約當事人為：被告與伯威公司）之真正。四、原告尚未支付4,375萬元。五、系爭房地上有設定第一順位、第二順位最高抵押權，內容如謄本所載。肆、法院之判斷：一、本件經兩造協議整理爭點為：（一）兩造間是否就系爭房地成立買賣契約？（二）即系爭房地之「付款方式」為本件買賣成立之「必要之點」？又就該點是否合致？及付款方式是否要以兩造協議之方式為之？（三）原告與伯威公司所簽訂之「不動產買賣斡旋契約書」，是否因通謀虛偽意思表示而無效？（四）若買賣契約成立則被告主張同時履行抗辯，原告應給付之金額是否應扣除最高限額抵押權之擔保債權總額？其中爭點（四）以爭點（一）為前提，而爭點（二）、（三）為爭點（一）之具體爭點，下分析之。（一）按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。民法第103條定有明文。經查，本件兩造間並沒有成立「以兩造為當事人」之口頭或書面契約，而係分別由被告與伯威公司簽訂一紙委託銷售契約書（下稱Ａ契約），及原告與伯威公司所簽訂之不動產買賣斡旋契約書（下稱Ｂ契約），此為兩造所不爭執，復有卷附之契約影本可參，堪以認定。是以，本件原告以契約請求權為基礎，請求被告應負所有權移轉之責任，其前提便必須以兩造間有成立契約為前提，但原告所提出之契約，不論是Ａ契約或Ｂ契約，均係被告與伯威公司，及伯威公司與原告間之個別契約，上揭二紙契約充其量僅能認定被告有委託伯威公司，原告亦有委託伯威公司而已，至於伯威公司分別受原告及被告之委託，是否就代表契約已成立於兩造之間？恐仍屬有間，無法僅以被告委託伯威公司，原告亦委託伯威公司，以此二紙委託契約，即認定兩造間有成立買賣契約。（二）換言之，以Ａ契約以觀，於契約末端署名處，被告係「委託人甲方」，伯威公司係「受託人乙方」，兩者間顯然是委託人與受託人之關係，性質應為民法上之委任；又就Ｂ契約以觀，原告為「買方」，伯威公司為「受託人」，另就Ｂ契約之「買方給付服務報酬承諾書」（本院卷第8頁）上方，即載明「…買方委託…居間仲介購買…」，是以，本件二紙契約，性質上均係原告與伯威公司，及被告與伯威公司間之個別關係，其性質或係委任，或係居間，但均無法以此二紙契約，即遽謂兩造間已成立契約。（三）另按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。最高法院86年度臺上字第3873號判決意旨參照。經查，Ａ契約第八條第二項雖有云「甲方承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立」。然查，就同條第一項當事人已明定「甲方同意乙方得為買賣雙方之代理人」，顯然被告與伯威公司間之關係，係民法之委任關係，Ａ契約得作為被告與伯威公司間委任關係（原因關係）之依據，及代理權授權單方行為（代理權授與行為）之書面證據。另我國民法關於代理制度，顯然將本人、代理人及第三人間之三方關係截然區分，本人與代理人間，因採代理行為無因性理論，故同時涉及代理權授與（單獨行為）及原因關係之問題，而原因關係常為委任；代理人與第三人之間，則必須代理人以「本人名義」，與第三人為契約之締結，其效力才「及於本人」。從而，本人將代理權授與代理人後，只是使代理人取得「有權代理」之資格與地位而已，但具體契約是否成立？效力是否及於本人與第三人之間？則必須形式上代理人有進一步「以本人名義為代理行為」之締約動作，實質上代理人所為之締約內容，也符合原先之代理權授與範圍，簡言之，必須形式上有「代理行為」，實質上復屬「有權代理」始足當之。從而，上揭Ａ契約第八條第二項雖就文義上看，乍看之下，只要該等條件符合，「買賣契約即為成立」。但本院認為，被告與伯威公司於簽訂Ａ契約時，伯威公司「根本尚未為任何代理行為」，換言之，本人（即被告）、代理人（即伯威公司）、第三人（即原告）三者間，於Ａ契約簽訂當時，僅完成「本人與代理人間代理權之授與及原因關係之委任契約」，其效果僅使身居代理人之伯威公司取得「有權代理」之資格與地位，但因代理人尚未為任何代理行為，在我國民法代理制度設計下，根本無從論斷契約是否成立。故雖文義上如此載明，但伯威公司既尚未為代理行為，自不發生代理行為效力及於本人而拘束本件被告之情形。（四）另就上揭Ａ契約第八條第二項之文義，尚必須就「購買總價」、「付款方式」及「其他購屋條件」符合被告與伯威公司之委託條件。經查，就「付款方式」部分，於契約一之第四條「付款方式及應備文件」欄內，有以手寫方式書寫「協議」二字，本院綜觀整份契約之全篇意旨，當事人間於「付款方式」欄內特別以手寫方式加以書寫，顯然該點係當事人所重視之要素，堪認屬買賣契約成立之「必要之點」，再對照原告與伯威公司所簽訂之Ｂ契約之內容，其第二條關於「承購總價款及付款方式」內所提出之付款期別承購條件等，亦未見經被告承諾之情形，故就「付款方式」部分，伯威公司既未再踐行「協議」之動作，難謂兩造間已就「付款方式」之必要之點加以合致，故被告此部分所辯，確實可採。（五）且由被告與伯威公司間之「Ａ契約」以觀，伯威公司係專門從事不動產買賣之公司，其與被告間就不動產買賣締約能力間顯有差距，故衡之常情，被告之所以委託伯威公司，其目的乃在於希望伯威公司能為其謀求更大利益，而原告為伯威公司之協理，亦為兩造所不爭執（本院卷第28頁反面），故伯威公司逕由其內部協理出面購買，顯然未盡其「替被告斡旋以求最大利益」之契約義務。故被告辯以「契約沒有站在兩造利益考量」之詞，即足採信。（六）至於原告所稱Ａ契約第五條後方有以手寫方式書寫「成交價達新臺幣肆仟參佰柒拾伍萬時，支付百分之四服務費」乙節，但上揭條款充其量僅能認定係被告同意於成交價達四千五百萬元時，支付伯威公司服務費，從而，此句係「服務費」之約定，更不能遽謂兩造間已就買賣價金為 4,500萬元達成合意之證明。（七）又按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。民法第106條定有明文。經查，本件兩造均委託伯威公司為代理人乙節，有卷附原告與伯威公司所簽訂之「Ｂ契約」之第六條第一項及被告與伯威公司所簽訂之「Ａ契約」第八條第一項等約定可參，是以，本件伯威公司對於兩造而言，顯係居於雙方代理之情況，揆諸前揭法條之規定，除係專為履行債務者外，原則上我國民法禁止雙方代理。惟就此部分，由兩造所提之卷內資料綜合判斷，並無法認定伯威公司之雙方代理，有何專履行債務之情形，復按違反雙方代理之法律效果，學理上有認為係「無效」，亦有認為「效力未定」。倘採「無效說」，則效力當然不及於被告；縱採「效力未定」，而本件被告已明白表示不同意伯威公司之雙方代理，是以，伯威公司與原告所簽訂之契約，效力自不得及於被告。（八）綜上所述，就爭點（一）、（二）部分，本院認兩造間之約定以觀，確實「付款方式」係屬兩造之必要之點，而此必要之點既未經雙方合致，難認兩造間有成立買賣契約；且原告所提之「Ａ契約」、「Ｂ契約」等二紙契約，其當事人分別係被告與伯威公司、原告與伯威公司，基於債之相對性，亦僅能認定係被告與原告分別與伯威公司之個別法律關係；而伯威公司同時身兼原告與被告之代理人，其「雙方代理」之情形復未符合民法第106條所允許之例外情況，難認其代理為合法；末原告為伯威公司之協理，雖就契約名義人而言，「原告」與「伯威公司」形式上為不同之法律主體，但伯威公司既受被告之委託，理應為被告利益之計算，故其選擇由伯威公司內部之人員，且為職位不低之協理出面洽購，自難謂其已善盡「斡旋」之義務。故綜上所述，本院認爭點（一）、（二）部分，原告主張均無理由，應予駁回。而爭點（四）部分，係以爭點（一）、（二）原告請求有理由為前提，已如前述，故原告既無理由，自無需贅以討論爭點（四）。（九）另就爭點（三）部分，被告謂原告與伯威公司所簽訂之契約為通謀虛偽意思表示等語。然按民法第八十七條第一項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項意思表示為無效。最高法院78年度台上字第1857號判決意旨參照。經查，本件原告與伯威公司間「互為表現於外部之意思表示」為買賣，但原告確實有意購買本件標的之不動產，故顯然原告「有受該意思表示拘束」之意，並非被告所稱之「不欲受該意思表示拘束」之情形；另被告雖舉出原告與伯威所簽訂之Ｂ契約有諸多不合理之處，且伯威公司於另案（即本院100年度訴字第518號）所提出之「領取紀錄表」影本亦有變造之情事，雖非全然無據，但凡此均難謂原告與伯威公司之契約有何通謀之情事，故此部分被告辯詞委不足採。惟縱然原告與伯威公司所簽訂之Ｂ契約有效，但因有前揭本院所述之理由，仍不影響本院前揭關於兩造間不發生契約效力之認定，並不影響本件判決結果，故原告以契約關係，請求被告應移轉系爭不動產之所有權，委無足採。二、綜上所述，本件原告以契約關係，請求被告應移轉系爭不動產之所有權，並無理由，應予駁回。三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述，附此敘明。四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 100 年 8 月 18 日民事第二庭法官林慶郎以上正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。中華民國 100 年 8 月 18 日書記官王淑燕附表： ┌──┬─────────┬──┬────────┬─────┐ │編號│土地坐落及其地號 │地目│面積（平方公尺）│權利範圍 │ ├──┼─────────┼──┼────────┼─────┤ │1 │臺中市○○區○○段│建 │597 │全部 │ │ │523地號土地 │ │ │ │ └──┴─────────┴──┴────────┴─────┘ ┌─┬────┬────┬─────┬─────┬──────┬──────┬──┐ │編│建號 │基地坐落│建物門牌 │主要用途及│建物面積 │附屬建物用途│權範│ │ │ │ │ │主要建材 │（平方公尺）│（平方公尺）│利圍│ │ │ │ │ │ ├──────┤ │ │ │號│ │ │ │ │總面積 │ │ │ │ │ │ │ │ │（平方公尺）│ │ │ ├─┼────┼────┼─────┼─────┼──┬───┼──────┼──┤ │1 │臺中市北│臺中市北│臺中市北屯│一層樓房、│地面│88.92 │無 │全部│ │ │屯區平田│屯區平田│區○○路3 │鋼筋混凝土│層 │ │ │ │ │ │段5910建│段523地 │段75號 │造 ├──┼───┤ │ │ │ │號 │號土地 │ │ │騎樓│16.7 │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┴───┤ │ │ │ │ │ │ │ │105.62 │ │ │ ├─┼────┼────┼─────┼─────┼──┬───┼──────┼──┤ │2 │臺中市北│臺中市北│臺中市北屯│四層樓房、│地面│135.02│陽臺：14.58 │全部│ │ │屯區平田│屯區平田│區○○路3 │鋼筋混凝土│層 │ │ │ │ │ │段5911建│段523地 │段77號 │造 ├──┼───┤ │ │ │ │號 │號土地 │ │ │第二│272.2 │ │ │ │ │ │ │ │ │層 │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼───┤ │ │ │ │ │ │ │ │第三│272.2 │ │ │ │ │ │ │ │ │層 │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼───┤ │ │ │ │ │ │ │ │第四│101.57│ │ │ │ │ │ │ │ │層 │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼───┤ │ │ │ │ │ │ │ │騎樓│28.35 │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┴───┤ │ │ │ │ │ │ │ │809.34 │ │ │ ├─┼────┼────┼─────┼─────┼──┬───┼──────┼──┤ │3 │臺中市北│臺中市北│臺中市北屯│四層樓房、│地面│83.17 │無 │全部│ │ │屯區平田│屯區平田│區○○路3 │鋼筋混凝土│層 │ │ │ │ │ │段5912建│段523地 │段79號 │造 ├──┼───┤ │ │ │ │號 │號土地 │ │ │第二│101.1 │ │ │ │ │ │ │ │ │層 │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼───┤ │ │ │ │ │ │ │ │第三│101.1 │ │ │ │ │ │ │ │ │層 │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼───┤ │ │ │ │ │ │ │ │第四│73.37 │ │ │ │ │ │ │ │ │層 │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼───┤ │ │ │ │ │ │ │ │騎樓│16.73 │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┴───┤ │ │ │ │ │ │ │ │375.47 │ │ │ └─┴────┴────┴─────┴─────┴──────┴──────┴──┘

臺灣臺中地方法院100年度重訴字第88號

關鍵資訊