臺灣臺中地方法院101年度訴字第2199號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 102 年 08 月 23 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第2199號原　　　告　黃小又
被　　　告　林孟璋
訴訟代理人　吳紹貴　律師
林秉彝　律師
被　　　告　康福不動產經紀有限公司
法定代理人　黃慶昇
訴訟代理人　陳宜甄
黃連發
上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國102年7月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告林孟璋應給付原告新臺幣壹拾玖萬元，及自民國一百零一年九月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林孟璋負擔五十分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告林孟璋如以新臺幣壹拾玖萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序事項之說明：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告於起訴時之聲明為：1.被告林孟璋應給付原告新臺幣（下同）1,237,750元（即970000元+267750元=0000000元），及法定遲延利息；2.被告康福不動產經濟有限公司（下稱康福公司）應給付原告367,750元（即267750元+100000元=367750元），嗣於訴狀送達後，於民國101年9月24日、提出民事
準備狀，變更聲明為：1.被告林孟璋應給付原告1,237,750
元（即970000元+267750元=0000000元），及起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止之法定遲延利息，及每日以買賣總價款千分之一計算之遲延罰金；2.被告康福公司應給付原告
635,500元，及起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止之法
定遲延利息（以上復經原告本院於102年4月23日言詞辯論期日更正為：1.被告林孟璋應給付原告1,237,750元，及起訴
狀繕本送達被告翌日起起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及按日給付5,000元之遲延罰金。2.被告康福公司應
給付原告635,500元，及起訴狀繕本送達被告翌日起起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。），核其性質係為擴張應受判決事項之聲明。嗣後又於102年6月18日具狀變更聲明，對被告林孟璋與康福公司均分別改以先位聲明及備位聲明方式為請求，被告林孟璋部分之先位聲明為：被告林孟璋應給付原告1,000萬元，及自102年6月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及按日給付五千元之遲延罰金。備
位聲明為：被告林孟璋應給付原告1,237,750元，及自起訴
狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息，及按日給付五千元之遲延罰金。被告康福公司部分，其先位聲明部分為：被告康福公司應給付原告635,500元，
及起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息。增列之備位聲明則為：被告康福公司應給付原告298,000元，及自101年7月19日起至被告林孟璋清償日止
，給付原告244,000元，並加計自102年6月18日起按年息百
分之計算之利息，其前後主張之事實，均係以其透過被告康福公司之仲介，購買坐落臺中市○里區○村路○巷00號之房屋（下稱系爭房屋）事後發現漏水問題而涉訟，核其性質係為基礎事實同一及擴張應受判決事項之聲明依前開規定，均屬適法。
二、兩造之主張：
㈠原告方面：
1.關於對被告林孟璋部分：
⑴先位部分：其於101年6月7日透過被告康福公司之居間仲介
，而向被告林孟璋購買系爭房屋及其坐落土地，買賣契約關於不動產標的現況說明書記載：保證房屋無滲漏水的情形，並於同年101年7月19日完成付款與交屋，而在同年7月21日
之一場大雷雨後，才發現一樓走廊及廁所屋頂有漏水之情形，另2、3、4樓浴室牆面與地面、3、4樓陽台、3、4樓無陽
台房、2樓無陽台房廚房、4樓與頂樓間樓梯東、南牆面、3
樓無陽台房南面牆、2樓有陽台房有滲水之情形，當日即以
電話請求被告康福公司陳宜甄通知被告林孟璋解決問題，陳宜甄先找防水工程行前來估價，但估價後，被告林孟璋與康福公司即藉故拖延，被告遂自請防水工程人員前來檢查並估價，又發現浴室與陽臺滲水。而依照系爭契約書第8條違約
罰則第2款約定：「賣方違約：賣方如不履行其約所定之各
項義務者，即為賣方違約，買方得催告限期履行，逾期仍不履行，即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償買方已繳價款同額之違約金。」、第3款約定「遲延罰
金：有第一款、第二款之情形，經他方催告而於催告期間履行者，並應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延罰金」、第4款約定：「損害賠償：違約發生後除依前三款約定辦理
外，受損害之一方並得請求他方損害賠償」，被告林孟璋至今未依約履行給付原告無漏水房屋之義務（且於101年11月2日之答辯狀亦自承逾期未履行），且釘木板掩蓋瑕疵，自屬可歸責之事由，且依民法第254條之規定，原告亦有寄存證
信函限期履行，被告逾期未履行，依上開約定原告自得解除契約。茲以原告於102年6月11日言詞辯論期日當庭對被告林孟璋為解除契約之意思，原告依契約約定自得請求被告林孟璋退還買賣價金，及給付同額之違約金，合計1,000萬元，
併依民法地259條第1項第2款規定請求自解約日翌日（即同
年月12日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息，另請
求按日給付買賣總價款千分之一即5,000元之遲延罰金。另
原告因被告林孟璋釘木板包覆導致原告無從事先知悉系爭房屋有漏水現象，且狀況說明書對該項瑕疵之標示記載為否，原告自得依民法第92條、第88條之規定，撤銷買屋之意思表示，再依不當得利之法律關係請求返還價金及損害賠償等語。並先位聲明：1.被告林孟璋應給付原告1,000萬元，及自
102 年6月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及按日給付五千元之遲延罰金。2.願供擔保請准宣告假執行。
⑵備位部分：如認為原告先位部分為無理由，被告依據民法第359條規定及民法第179條規定之不當得利法律關係，請求被告林孟璋減少價金97萬元，且被告林孟璋違反民法第354條
保護買受人之權利規定，原告亦得依民法184條第2項請求其負損害賠償責任。又被告林孟璋因買賣契約而可受領500萬
元，現在房屋出現滲漏水瑕疵，如仍使其受領500萬元，顯
不公平，故依據民法第227條之2之規定，請求減少價金。被告林孟璋保障系爭房屋無滲漏水之狀況，卻於不動產標的狀況說明書記載無滲漏水之情形，依民法第227條之規定，自
屬可歸責被告之事由，致為不完全給付，原告自得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，再者，原告以郵局存證信函通知被告林孟璋於101年8月15日前修復瑕疵，被告卻逾期未修復，故依民法第214條之規定，請求被告以金錢賠
償以代回復原狀，茲以267,750元作為修復所需費用。另依
照系爭契約書第8條違約罰則第2、3、4款等之約定，被告林孟璋至今未依約履行給付原告無漏水房屋之義務，原告自得請求被告自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按日以買賣總價金500萬元之千分之一，即每日以5000元計算之遲延
罰金等語，並備位聲明：1.被告林孟璋應給付原告1,237,
750元，及自起訴狀繕本送達被告林孟璋翌日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息，及按日給付五千元之遲延罰
金。2.願供擔保請准宣告假執行。
2.關於被告康福公司部分：
⑴先位部分：被告康福公司對於仲介之房屋是否滲漏水，有預見危險、調查、保護他人、據實報告與妥為媒介之義務，其中調查，更指被告康福公司應針對滲漏水項目收集相關資料或請專業人士鑑定等調查義務，被告康福公司卻違反上開義務，造成原告損失，導致原告需支付防水工程修繕費267,750元，依照消費者保護法第51條之規定，原告得請求其因過
失之損害賠償，賠償原告房屋修繕所需費用之損害一倍之懲罰性賠償金267,750元，另依據民法第571條之規定，被告康福公司既有未盡調查義務，自應退還仲介服務費10萬元，另依照原告與被告康福公司之契約第12條特別約定事項約定：「若賣方提供資料不實，契約不成立」，則本件被告林孟璋所提供之資料既有不實之處，故本件契約不成立，原告自無需給付仲介費10萬元，被告應退還該等費用，且其受領該等費用無法律上之原因既不復存在，自應依照民法第179條及
第182條第2項之規定，返還所受利益，故請求被告康福公司返還10萬元，及加計法定利率，並賠償原告因房屋滲漏瑕疵減少之價值及修復費用。另原告雖與康福公司成立仲介契約，但之後因該公司未善盡預見危險、調查、保護他人、據實報告與妥為媒體服務之義務，造成原告買到滲漏水之房屋，如仍受領仲介費用10萬元，顯不公平，自應依照民法第227
條之2之規定退還仲介費等語。並先位聲明請求：1.被告康
福公司應給付原告635,500元，及起訴狀繕本送達被告翌日
起起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.願供擔保為假執行之宣告。
⑵備位部分：如認為契約解除無法依修復費或減損金額計算原告之損失，原告依據民法第260條之規定，仍得請求損害賠
償。茲以原告購屋至解除契約之前，在被告林孟璋未清償及房屋歸還前，原告因此所受到之損害為：1.仲介費10萬元；2.房地產過戶費用49,000元（含登記費用13,500元+代書費
11,000元=24,500元，購買時辦理過戶，及事後回復登記共2次，故金額為49,000元）；3.依照消費者保護法第51條之規定，請求一倍之懲罰性違約金149,000元（即100000+49000=149000），以上為可以定總額計算之損失，合計金額298,000元。另自101年7月19日交起屋，原告需支付每年之房屋稅
、地價稅與房屋保險費（預防房屋未來可能遭受天災人禍而無法退還所支出之必要費用）17,466元（即3568+623+13275=17466）。另原告依現有建物所有權狀所記載之用途，該房屋可作為店鋪使用，依照臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊，營業損失=每月單位面積營業損失X持有面積X營業
損失期間=月租金單價X2X持有面積X營業損失時間=公告房屋現值X（3%12)X2X持有面積X營業損失時間。①房屋每月部分：297,6 00元169.81平方公尺（含附屬建物）X0.0025X2X169.81平方公尺=1488元；②土地每月部分：19,000元/
平方公尺X0.0025 X2X76.38平方公尺=約7,256元。③房屋與土地每年合計：（1,488元+7,256元）X12個月=8,744元X12
個月=104,928元。以上合計122,394元（即17466+104928=1
22394），又依據消費者保護法第51條加計一倍之懲罰性賠
償金其金額為122,394元，以上合計244,000元。本件因被告康福公司未履行調查、妥為媒介、告知義務，及對於被告林孟璋是否有履行買賣契約之能力，被告康福公司亦未調查清楚（如找工程行前來鑑價），是原告備位聲明：1.請求被告給付298,000元與自102年6月18日交屋日起至被告林孟璋清
償日為止，按年給付24萬4千元，並加計102年6月18日起至
清償日止按年息百分之5計算之利息。2.願供擔保請准宣告
假執行。
㈡被告林孟璋方面：
1.其與原告於101年6月7日簽署不動產買賣契約書，約定原告
以500萬元購買系爭房屋及坐落土地，然系爭房屋，被告於
84年起至89年間實際入住，其後雖有部分出租予第三人使用之情形，均未曾有漏水之情形，原告買受系爭房屋後，縱有漏水現象，亦非其所得預期或知悉，實難可歸責於被告。且被告既否認交屋時有漏水之瑕疵，則原告對於101年7月19日交屋時，已有漏水狀態，自應負舉證責任。更何況，其於本件不動產標的現況說明書項次8之記載：建築改良物是否有
滲漏水之情形，勾選：否，依其文意解釋係指房屋之現況並無漏水之情形，並未向原告保證系爭房屋未曾漏水，是原告主張其保證房屋無滲水的情形，自應負舉證責任。被告於交付系爭房屋予原告時，即已告知系爭房屋曾發生之各種狀況，並無故意或過失不告知瑕疵之情形，且被告當初出價598
萬元，經磋商後，以500萬元成交，兩造並於買賣契約第13
條第2項特別約定「房屋以簽約現況交屋」，是其既已依房
屋現況交屋，自己盡出賣人義務。且交屋當時一樓走廊並無漏水情況，而定約前原告亦曾多次看屋，系爭房屋一樓客廳天花板、掉漆、各層樓浴室磁磚脫離、各樓層牆壁略有掉漆及南面外牆未貼磁磚等情事，外觀均可一望即知，原告所謂之漏水，依其提供之相片，並非屬「不能即知之瑕疵」，亦非「依通常之檢查不能發現之瑕疵」，且雙方於洽商價格時，若已將上開情形列入考量，即屬於減損程度無關緊要，自不能認為減少房屋價值或賣賣契約預定效用價值，亦不能認為出賣人未依債之本旨提出給付，因此，尚難認為被告林孟璋應負瑕疵擔保責任。被告固為系爭房屋之出賣人，惟並非營造業者，亦不具營造專業，系爭房屋亦非被告所興建，縱認系爭房屋確有漏水情形需賠償修補費用，民法不完全給付債務人所負之過失責任，需以債務人有故意或過失者為限，系爭房屋漏水之情形究係被告故意或過失所造成，抑或房屋老化造成，又或其他原因所致，尚有疑義。原告請求不完全給付之損害賠償責任，自應就被告對漏水之發生有故意或過失，負舉證責任。系爭房屋縱使存在有滲漏水之瑕疵而減少其通常效用，然不影響整體建築結構安全，非屬房屋之重大瑕疵，減少之程度亦無關重要，不得視為瑕疵。參以原告在購買系爭房屋前曾三度前往系爭房屋勘查屋況，橫情，縱原告對於系爭房屋存在滲漏水之瑕疵，並非明知，苟原告稍加注意，或多方探知應不難推知系爭房屋難免存在上開有損通常效用之瑕疵，原告亦未能證明被告出賣房屋時，保證系爭房屋絕對不漏水，或故意不告知瑕疵情事，且買賣雙方於洽商價格時若已將上開情事列入考量，即屬減損程度無關重要，自不能認為出賣人未依債之本旨提出給付，亦難認為被告應負瑕疵擔保之責任。退步言，系爭房屋確有原告所述之瑕疵，其請求之金額亦屬過高，原告所提出之減少價金之修正率為19.4%，而計算出97萬元，然原告所引用之台灣高等法
院判決，所認定之房屋瑕疵為房屋傾斜之情形，與本件之情形不同，原告所提出之減價計算方式乃純其其個人之意見，毫無客觀性，且原告所述之瑕疵，如已修復或施以必要之結構性補強，在不影響原告建物用途、機能及原設計安全條件下，因損害之原因已排除，並無價值貶損之問題，而減少價金之多寡，應斟酌系爭房屋符合通常效用之狀態，與有瑕疵之狀態，比較其價值，作為減少價金之基礎，是原告主張減少價金之數額，應加上系爭房屋漏水瑕疵修復後之交易價格貶損率19.4%即97萬元云云，並非可採。另原告以高傑防水
工程行報價單之估價金額267,750元，為本件修復費用之請
求金額，然經被告另外委請大雅工程行及立崴聯合企業有限公司分別所出具之估價單，其估算費用僅為71,000元及80,000元，是原告所列舉之費用尚難認為均有必要。
2.依據系爭買賣契約第8條第2、3款之約定，應於被告就系爭
買賣契約有「不履行契約所約定之各項義務」，致系爭買賣契約解除之情形，原告始得向被告請求支付懲罰性違約金，此處之「不履行契約所約定之各項義務」應指被告林孟璋違反買賣契約之主給付義務（即依約移轉所有權及交付房地之義務），然被告林孟璋確實已依約完成上開義務，且系爭買賣契約中並未明定原告即買方得請求被告修補瑕疵之特約，故原告催告修補系爭房屋滲漏水之瑕疵，該請求係基於民法第227條所生，並非基於系爭買賣契約特約約定課予被告之
義務，是縱使被告林孟璋未於原告催告期間內完成修補，系爭買賣契約亦未賦予原告得解除契約之權利，是原告自不得依該條約定向被告主張解除契約。
3.原告主張因受被告之詐欺而為意思表示，被告否認之，原告自應就隱瞞系爭房屋漏水之詐欺行為事實，負舉證責任。原告稱其事後發現系爭房屋有滲漏水現象，然原告於磋商過程已多次前往查看系爭房屋現況，自應就系爭房屋狀況知之甚詳，原告所主張之滲漏水現象，為買賣標的存有缺失之物之瑕疵問題，其原告就被告林孟璋有詐欺之事實，仍應負舉證責任。
4.原告於締約過程，曾先後多次前往系爭房屋查看，本意欲購買系爭房屋，嗣後買賣契約所簽訂之買賣標的亦為系爭房屋，且交屋時約定按現況點交，顯無內心的效果意思與外部表示行為不一致之情形，自無上開民法第88條第1項規定之適
用，至於嗣後經入住詳細檢查後始能發現原存在之漏水現象，此乃物之瑕疵範疇，而非屬物之性質錯誤。且倘依鑑定報告所載，系爭防污之漏水瑕疵早在訂約前即已存在，原告於與被告林孟璋簽訂本件買賣契約前，既已多次前往看屋，實可詳細向被告及仲介人員詢明，若有疑慮，理應要求進入系爭房屋全部房間察看，及提出詳細之測量報告，再為簽約，然原告均捨此未為，率爾與被告簽約，顯然欠缺處理自己事物之注意義務而具有具體輕過失，自不得主張撤銷該錯誤之意思表示。故原告主張其就系爭房屋之買賣，乃為錯誤之意思表示，應予撤銷，自無所據。
5.系爭房屋為屋齡約20年之中古屋，而中古屋本即較容易隨時發生漏水或損害之情形，為吾人日常生活交易之常識，故於中古屋之買賣，一般人均是以買賣契約當時之現況作為買賣之標的，而非如新成屋之交易，需以全新無任何漏水或損害之完整屋況作為買賣之標的。倘依系爭鑑定報告所載，系爭房屋漏水情形部分係因增建交接處漏水，部分係因熱水管生鏽滲水、外牆滲水，則漏水情況可能於系爭買賣契約成立時既已存在，被告林孟璋並不構成不完全給付之債務不履行之問題。又買受人依民法第227條第1項請求債務人負損害賠償責任，需不完全給付之原因即上開瑕疵之發生係可歸責於出賣人之事由所致者始足當之，被告林孟璋固為系爭房屋之出賣人，然並非營造業者，亦不具備營造專業，系爭房屋亦非被告所興建，縱認系爭房屋確實有漏水情況需賠償修補費用，亦需以有故意過失為限，始應負不完全給付之債務人責任，而系爭房屋係因增建交接處漏水，其餘滲水係因熱水管生鏽或外牆滲水，均非被告林孟璋之故意或過失所造成，原告主張被告應負損害賠償責任，自應就被告對漏水之發生有故意或過失負舉證責任。
6.鑑定報告2-4樓浴室防水措施項目中，經被告另外聘請大雅
防水工程行，立崴聯合企業有限公司及台聖企業社進行漏水修繕提出建議及估價，針對浴室防水修復，上開三家工程行及公司之估價單均未將新浴缸之裝設列為必要之修繕支出，原因為系爭房屋屋齡已將屆20年，裝設浴缸後仍可能繼續產生熱水管老化，破裂而導致往後使用上仍有漏水可能，亦需持續整修，故均將浴缸移除後，以地磚作防水劑方式修復，即可節省費用，可避免往後漏水之疑慮，為最佳之修復方案，，且裝設新浴缸，此部分之花費，僅足以認為係基於美化居家空間，提升房屋價值之個人需求，難認屬損害之必要費用。故應將安裝新浴缸項目扣除1萬元（00000-00000=10000）。而鑑定報告關於附件（八）項次八稅捐及管理費以
10%-15 %計算，然營業稅僅以5%計算，此為營業稅法之規定，系爭房屋修繕相對簡易，僅需延請工程行施作，無庸另聘監工或建築師監督工程進行，故無須加計管理費，且鑑定報告亦未敘明支出管理費用之原因，故就該項次費用應將管理費扣除，僅以營業稅5%計算即可。基上所述，本件修疵修補費用應僅為104,900元（即項次一30,000元+項次二7,050元+項次三11,970元+項次四27,930元+項次五19,950元+、項次
六5,000 元+項次七3,000元），加計營業稅5%即5,245元，
本件至多為110,145元。
7.並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
㈡被告康福公司則以：
本件係被告林孟璋於101年5月21日委託被告康福公司銷售系爭房屋及坐落土地，被告康福公司乃進行產權及物件調查，經居間仲介，原告有意願購買，乃與被告康福公司簽訂不動產買賣斡旋契約書，經居間斡旋後，買賣雙方遂於101年6月7日達成合致，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書
），然被告居間仲介被告林孟璋所有之系爭房屋時，業已請其按被告提供之不動產標的現況說明書，親自逐一勾選，並說明系爭房屋等不動產現況，被告林孟璋表示無滲漏水之情形，而系爭房屋為82年12月28日建築完成之鋼筋混凝土造，用途為店鋪、梯間、住宅、此外，被告公司派人前往系爭房屋位址實際察看，因系爭房屋屋齡將近20年，現場所見牆面油漆天花斑剝，且被告林孟璋先前係將系爭房屋分租他人多年，其知悉原告反應漏水問題後，亦表示房屋分租多年，並未聽聞房客反應有滲漏水情形，故其說明系爭房屋並無滲漏水，尚符合常理及當時調查所見。又原告在簽訂系爭契約前，被告亦曾派人陪同原告前往系爭房屋察看，原告理應知悉系爭房屋屋齡老舊，及賣方將系爭房屋分租予他人使用之事實。而不動產仲介經紀公司提供之服務項目為「詳細產權調查」、「交易安全服務」及」交屋之保障，而系爭不動產買賣亦約確實因被告康福公司之居間媒介而成立，且系爭不動產買賣契約已履約及交屋完成，是被告康福公司業已完成上開服務項目，而無違反忠實義務。且因依約完成仲介工作才受領報酬，是受領報酬確有法律上原因，原告請求被告返還已支付之報酬，已屬無據，依民法第571條之規定，需居間
人違反忠實義務而為有利於委託人之相對人之行為者，始不得向委託人請求報酬，而居間人就已支付之報酬，並非得依據民法第571條之規定請求返還，而被告康福公司並無違反
居間人忠實之義務，亦將賣方提供之資訊如實轉達，並無為利於另一被告林孟璋之行為，縱有亦屬反射之結果，並非被告康福公司受有不當得利，原告請求返還報酬應屬無據。而兩造簽約時，係約定「房屋以簽約現況交屋」，況係系爭房屋點交予原告，原告於101年7月21日大雨後，向被告反應系爭房屋漏水，被告隨即通知兩造及訴外人大雅防水工程行葉先生於同年月28日勘查現場，葉先生即開立估價單予兩造，嗣因買賣雙方對於如何修繕至今尚無結論，被告康福公司並無未積極處理之情形，是被告事前調查系爭房屋之狀況，並就所知事實據實告知原告，於原告反應漏水情形後，即積極接洽廠商處理事宜，已盡善良管理人注意義務，尚難以被告林孟璋未盡買賣瑕疵擔保義務，即認為被告康福公司有民法第571條、第572條之情形等語，另被告居間仲介過程，均依相關法令及一般企業習慣行之，事前已對產權及不動產現況之進行調查，已盡調查義務，實難認為有何欠缺普通人應盡注意義務，且依照消費者保護法第7條之規定，必須企業經
營者提供之商品或服務有安全或衛生之危險，造成消費者或第三人之損害時，方有適用餘地，被告康福公司提供之服務，係不動產居間仲介，並無安全或衛生之危險。故難認為被告康福公司已達消費者保護法第51條規定之重大惡性程度，且於原告發現漏水情形，亦積極協調雙方處理修繕事宜，尚難認原告得請求懲罰性賠償金等語資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠查原告主張其於101年6月7日透過被告康福公司之居間仲介
，而向被告林孟璋購買系爭房屋及其坐落土地，並於同年101年7月19日完成付款與交屋，並交付仲介費10萬元予被告康福公司收受，而在同年7月21日之一場大雷雨後，原告才發
現一樓廁所與走廊的鐵皮屋頂與2至四樓內牆有嚴重滲漏水
之情形，當日即以電話請求被告康福公司陳宜甄通知被告林孟璋等情，提出不動產買賣契約書、照片等為證，且被告對上情均不爭執，可信為真。
㈡關於被告林孟璋部分：
1.原告主張被告林孟璋有保證系爭房屋不漏水乙節，為被告林孟璋所否認，經查，原告與被告林孟璋所簽立之不動產契約書第13條（其他約定）第3項約定：房屋以簽約現況交屋等
語，此可參照上開契約為證，是見原告與被告林孟璋就系爭房屋之買賣係以房屋現況之交付對象無誤。又上開契約所附之不動產標的現況說明書於建築改良物是否有滲漏水之情形乙節，係勾選否，此有原告提出之不動產標的現況說明書附卷可參，而該不動產標的之現況說明依其文義乃被告林孟璋就出售之房屋現況所為之說明，此與保證系爭房屋無滲漏水之意相屬有別，尚難據此認為被告林孟璋有保證系爭房屋無滲漏水之意思。
2.次查，本件系爭房屋經送請臺中市建築師公會鑑定，其鑑定過程乃經初勘及第二次會勘，並由原告僱工拆除部分裝潢及木板封閉掩蓋部分，被告並重新委託技術人員，會同勘查後，重新提出整修計畫。並參酌原告及被告林孟璋分別提出其估價單，其價格分別為267,750元【即（120000+108000+12000+15000）X1.05=267750，鑑定報告誤載為192,150元】、
135,500元，因被告所提出之整修計畫，因2-4樓將更換熱水管而需將浴缸拆除，但卻無計畫安裝新浴缸，是此次鑑定時補正此缺點，即仍計畫安裝上新浴缸，又因本房屋瑕疵修繕，因浴廁面積不大，因此磁磚、水管等修繕單位以「式」方式計算，以符合實際，另考量系爭房屋屋齡近20年中古屋，經此次整修，並更換新穎建材（如熱水管），將可提升中古屋房屋價值。結果認為：系爭房屋確實有滲漏水之情形，其修繕費用為19萬元（含2-4樓浴室防水製作96,000元、1樓鐵架屋頂防水7,050元、2-4樓外牆鷹架11,970元、2-4樓外牆
防水施作27,930元、1-4樓內牆油漆19,950元、廢料清理及
運什費5,000元、其它3000元、稅捐及管理費19,100元），
而若系爭房屋存有上開瑕疵，該房屋將因瑕疵而減損其價值，若該房屋有瑕疵，該房屋價值將減損19萬元，如該房屋瑕疵經修繕完事，該房屋價值是不會有減損，並可提升該中古屋之房屋價值等語，以上有臺中市建築師公會鑑定鑑定報告附卷可參。而上開鑑定報告業將相費用費列計於上，且所列計之施工項目，應係包含進行修繕之完整費用，其雖未將施工細節具體記載，然亦非不得推知其應係指該修繕項目之整體維修費用，施作時，仍需依照通常建築修復技術為之，自難以其未記載施作步驟等細節，即可認為該等施工技術及步驟未被評估，是關於浴室更換熱水管，要先挖牆後更換之，更換後需補牆、再補油漆等動作，其因滲漏水造成建物外觀落漆之情形，自應於施作前需刮除落漆、處理滲水粉化壞掉部分之水泥，及應回補水泥，均施作時所應注意之事項，尚難因鑑定報告未將此細節步驟載明，即可無須施作。另原告以台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊為標準，而認為上開鑑定所列鷹架之價格僅列210/㎡、粉刷防水劑僅列210
元/㎡少估，惟查，臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手
冊為標準，乃針對臺北市所制訂之標準，與本件發生地於臺中市不同，況鑑定報告關於鑑定依據係參考臺灣省建築師公會鑑定手冊，是以前揭手冊質疑鑑定結果，自非可採。至於被告林孟璋對於鑑定報告2-4樓浴室防水措施項目中，認應
將安裝新浴缸項目扣除1萬元（00000-00000=10000）乙節，其理由係以其另外聘請大雅防水工程行，立崴聯合企業有限公司及台聖企業社進行漏水修繕提出建議及估價，針對浴室防水修復，上開三家工程行及公司之估價單均未將新浴缸之裝設列為必要之修繕支出，原因為系爭房屋屋齡已將屆20年，裝設浴缸後仍可能繼續產生熱水管老化，破裂而導致往後使用上仍有漏水可能，亦需持續整修，故均將浴缸移除後，以地磚作防水劑方式修復，即可節省費用，可避免往從漏水之疑慮，為最佳之修復方案，惟按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第213條第1項定有明文，被告林孟璋之回復義務僅需回復原告損害發生前之狀態，並非最佳狀態，是被告林孟璋上開所辯，尚非可採；另鑑定報告所列稅捐及管理費
19,100 元，其所列費用比例為上開修理費用之10%-15%，此乃鑑定單位針對工程修復完成後，修理廠商因收取修繕費可能面臨需課徵營業稅捐及因工程完成面臨驗收，故需聘請監工人到監督以確保工程施工符合要求等，是此等費用亦屬必要之費用，被告林孟璋以本件本件工程之修繕較為簡易無須另聘監工監督工程進行云云，尚非可採，至於上開費用除稅捐外，必將事後洽談決定聘請監工所生費用，故僅以約略估算其大致之金額為19,100元，即增加工程之費用11.18%（即19100/ （190000+19100）=11.18%），確實介於10%-15%之
間，尚無明顯不當。
3.按附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序。查本件原告向被告林孟璋購買系爭房屋，於購買後發現有上述滲漏水之情形，而滲漏水固然會影響其購屋後居住之品質，然如前所述，此項瑕疵，仍可透過修補以資完成，原告所購得之房屋仍得正常之使用收益，而被告林孟璋對於所出售之房屋有滲漏水乙節，雖於不動產況狀說明書內記載無滲漏水，此充其量僅為違反據實告知之附隨義務（詳如後述），尚無因此造成契約目的無法達成之情形，是依上開說明，原告充其量於本件仍應僅得請求損害賠償即已足，尚無解約之必要，是原告請求解除契約，尚非可採。
4.次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法359條分別定有明文。如
前所述，本件原告向被告所購買之系爭房屋固有滲漏水之情形，原告雖主張解除買賣契約，然系爭房屋既已依約交付並辦理過戶，參酌原告所購買之房屋為將近20年之中古屋，其會有漏水之情形，應非無法想像，參酌上開所述，其修復房屋所需費用亦僅19萬元，占買賣契約總價之3.8%（即190000/0000000），比例甚小，僅因上開瑕疵即解除契約，對出賣人顯失公平，不應准許，僅得請求減少價金。
5.復按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意，最高法院19年上字第58號著有判決意旨可參，查原告與被告林孟璋所簽立之不動產買賣契約書第8條（違約罰則）約定：「一、買方違約：買
方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得催告限期履行，逾期仍不履行者即與解除契約，並將已收之價款全數沒收，充作違約金。二、賣方違約：賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得催告限期履行，逾期仍不履行，即予解除契約，賣方應將所收款項退還外，並應同時賠償買方已繳價款同額之違約金。三、遲延罰金：有第一款、第二款之情形，經他方催告而於催告期間履行者，並應按每日以買賣總價千分之一支付遲延罰金。」是依照上開約定情形可知，兩造契約第8條第1項及第2項乃針對雙方不依約履行各項義務，他人行使解除權之情
形，而第3項乃補充第1、2項所為之約定，乃條件在於一方
催告限期履行時，如一方已依約履行，在依約履行期間得請求買賣總價千分之一作為遲延罰金，而本件被告林孟璋經原告催告於101年8月15日前補正瑕疵，然被告林孟璋於催告期滿，並無補正瑕疵之情形，並無符合已依約履行之要件，是依上開契約之約定，原告尚不得依請求按每日以契約總價千分之一計算之遲延罰金。但其仍得依照同條第4項之約定請
求損害賠償。從上開文字表面觀之，故約定賣方如不履行契約所約定之各項義務，於買方催告後即可解約，請求退還所收價款及賠償買方已繳款之損失，惟如前所述，本件兩造契約約定之買賣標的金額高達500萬元，而修復房屋之費用僅
需19萬元，其解約顯失公平，更何況，兩造契約內契約方式，除第一條針對買賣標的之不動產為具體標示外，其餘主要針對買方支付價金之事項（第2條至5條），賣方應移轉產權等事項為約定（第6條），剩餘部分，即為上開第8條之違約罰則、第7條之稅費約定、第10條之權利瑕疵擔保約定，第
11條契約保存方式之約定、第12條簽約費之約定、第13條約定買賣價金信託事宜，，而於第9條不動產點交，更於第5款部分記載「房屋依簽約時現況點交」，此更經兩造於契約末之附記欄重複提出，並經兩造為簽名，是依照兩造簽約之情形，上開第8條之違約罰則約定得解約之情形，應指被告應
履行移轉所有權及交付不動產之主給付義務，且參照民法關於買賣契約瑕疵擔保制度，並未賦予買受人請求出賣人修補瑕疵之權利，亦即，買賣標的物縱有瑕疵，出賣人亦不負修補瑕疵之義務等情觀之，原告以被告拒絕修補瑕疵為由，即依上開契約約定解除契約，自有失兩造訂約時之真意，其據此解約，並請求返還已交付之價金，及賠償已繳價款同額之違約金、並應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延罰金等等，洵屬無據。更何況，是依照上開約定情形可知，兩造契約第8條第1項及第2項乃針對雙方不依約履行各項義務，他
人行使解除權之情形，而第3項乃補充第1、2項所為之約定
，乃條件在於一方催告限期履行時，如一方已依約履行，在依約履行期間得僅請求買賣總價千分之一作為遲延罰金，而本件被告林孟璋經原告催告於101年8月15日前補正瑕疵，然被告林孟璋於催告期滿，並無補正瑕疵之情形，並無符合已依約履行之要件，是依上開契約之約定，原告尚不得依請求按每日以契約總價千分之一計算之遲延罰金，更非有據。
6.又按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第第88條固有明文，查本件對於買賣系爭房屋土地之標的及價金方面，並無意思表示內容錯誤之問題，僅就所購買之系爭房屋有滲漏水情形而產生爭執，然如前所述，本件原告所購買之房屋為中古屋，其有滲漏水之情形，並非無法想像，原告於購買前亦曾往看屋瞭解實際情形，且滲漏水之問題非無法透過修復以資解決，尚難認為系屬物之性質，在交易上可認為重要之情形，是原告依照上開規定請求撤銷其買賣系爭房屋之意思表示，依照不當得利之法律關係返還買賣價金及請求損害賠償云云，亦非有據。
7.再按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者
，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷。最高法院100年度台上字
第858號著有判決意旨可參，查本件原告主張被告涉有詐欺
，無非係以被告林孟璋於系爭契約所附之不動產標的現況說明書於建築改良物是否有滲漏水之情形乙節，係勾選否，及釘木板掩蓋瑕疵等作為其認定之主要依據，意指被告林孟璋明知所出售之有滲漏水之情形，故意隱瞞該屋之狀況，惟被告陳孟璋則否認有何施用詐術，經查，如前所述，本件針對系爭房屋滲漏水之問題進行修復，其修復房屋所需費用亦僅19 萬元，占買賣契約總價之3.8%，比例甚小，且被告雖於
不動產標的現況說明書關於建築改良物是否有滲漏水之情形乙節，係勾選否，乃因應仲介之要求所為之填載，並非其向原告保證不漏水；至於屋內果若有滲漏水之問題，單純釘木板，並無法掩蓋其瑕疵，更何況，系爭房屋鄰浴室牆壁、浴室天花板、樓梯間天花板、多處牆壁均有牆壁剝落、裂痕跡象，此可參照臺中市建築師公會鑑定報告所附照片可參，原告於看屋時，亦非無法察覺，原告於此部分亦無加釘木板掩蓋之情形，且參酌兩造簽約時特別約定房屋以簽約現況交屋，強調房屋交屋以實際狀況為準，即強調以房屋現況為準，而原告對於房屋之現況於訂約前亦有前往察看，是見被告林孟璋於出售前，亦提供原告前往實際瞭解屋況之機會，實難認為被告林孟璋所為係施用詐術，是原告依照上開規定請求撤銷其買賣系爭房屋之意思表示，依照不當得利之法律關係返還買賣價金及請求損害賠償云云，亦屬無據。
8.基上所述，原告依據契約第8條2款之約定解除契約，請求返還買賣價金500萬元，及賠償同額之違約金500萬元，及遲延利息及依據同條第3款規定請求按日給付5,000元之遲延罰金，為無理由，另其併依據民法第88條、第92條之規定撤銷買賣契約意思表示，請求上開事項，亦同無理由，均應予駁回。則原告先位之訴之主張既均無理由，本件自應就原告備位之訴部分為審理。
9.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項及第2
項定有明文，而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又民法第354
條第1項規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人之意思表示而
設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。同條第2項固規定，出賣人並應擔保其物
於危險移轉時，具有其保證之品質。惟此乃在出賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買受人特約擔保具有其保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條規定意旨觀之自明。房屋經長久使用，固會折舊，但買受人買受房屋之時，自然預期出賣人所交付之房屋不致有滲漏水之瑕疵存在，而房屋發生滲漏水情形，不問其原因如何，自係減少房屋之通常效用，查本件原告於101年6月7日與被告簽立不動產買賣契約書，於同年7月19 日交屋，其後於同年7月21日一場大雨後，原告即發現滲漏水之情形而告知被告康福公司之人員，而系爭房屋發生滲漏水之情形僅於被告林孟璋交屋後二日後即被發現，而衡情，房屋滲漏水之情形，除非有明顯之天災或地變可一時造就房屋有滲漏水之情形外，尚難認為其於一時之間即可造就，而同年7月21日之一場大雨，顯不足以立即造就房屋滲漏水
之情形發生，是可認為該瑕疵應於交屋時即已存在。而如前所述，被告林孟璋固未曾保證系爭房屋無滲漏水之情形，而與原告約定以房屋現況交屋，然被告林孟璋於不動產標的狀況說明書內勾選無滲漏水之情形，亦足以使原告期待系爭房屋不致於有滲漏水之情形，是系爭房屋出現滲漏水之情形，自屬減少房屋通常之效用，依上開說明，原告自應負瑕疵擔保之責任。從而，原告依據民法第359條之規定，請求減少
價金，為屬有據。
⒑復按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任。又一般中古房屋之買賣，因其缺損或老化程度多已形諸於外或可由其屋齡直接估算；除非保證品質或特別約定其效用，否則應認當事人已默示合意按訂約時房屋之現狀交易，則出賣人交付之房屋縱有於訂約時即已存在之問題，仍應認係按債之本旨為履行，而不應認係給付不完全。惟不論是否為特定物之買賣，交付與所收對價相當，並符合買受人所期待品質之標的物，應認係出賣人誠信履行契約之義務，則在特定物買賣，其標的物之瑕疵即使存在於契約成立之前，若出賣人於締約時，因故意或過失未將該瑕疵告知買受人，致買受人不知有瑕疵而為購買者，仍應認出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，而應負不完全給付之債務不履行責任。查本件原告主張被告出售前於系爭房屋浴室外牆釘木板掩蓋浴室滲水痕跡等語，被告林孟璋到庭亦陳稱：在101年4月、5月間時施用木
板封層，當時是有壁癌的情形，外觀不漂亮，有用木板封層，但沒有滲漏水等語，然牆壁出現壁癌現象，雖未有滲水明顯跡象，然其形成原因多少與房屋牆壁內部構造因長久耗損導致滲水多少有關，而被告林孟璋自認其將有礙觀瞻之壁癌，以木板封層，衡諸常情，當不致於完全不知系爭房屋有滲水之可能，其於出售系爭房屋與原告時，竟以系爭房屋是否滲漏水乙節，勾選否項，並未向原告說明該房屋有可能有滲水之情形，顯有違反應據實告知之附隨義務，原告自得依不完全給付之規定請由被告負損害賠償責任。又查，原告主張其以臺中民權路郵局存證信函2693號函催告被告於101年8月15 日前解決系爭房屋滲漏水之情形，為被告林孟璋所不爭
執，可信為真，而給付遲延債務之當事人，若於催告所定之期間仍不給付者，相對人得請求不履行之損害賠償（參照最高法院18年上字2449號判例意旨），從而，原告請求修復費用乙節，應屬有據。
⒒第按買賣之標的物如有瑕疵時，依民法第359條、第360條之規定，買受人固得對出賣人主張物之瑕疵之擔保責任，而為解除契約、減少價金或不履行之損害賠償之請求，然買受人之不履行損害賠償請求，與減價請求權，其瑕疵之衡平方式為屬不同，前者乃透過回復原狀方式填補損害，後者直接以減少價金為解決方式，然其所欲達成之衡平目的均為同一，故解釋上，僅能實現其一，其中一目的已達成，另一請求權既因而消滅，不得為重疊請求，依據前述，原告依據不完全給付之法律關係請求修復費用19萬元，另得依照瑕疵擔保之規定請求減少價金19萬元，然原告若選擇修復費用以資修復瑕疵，則其原告瑕疵因此解決，自無再請求減少價金之必要，而若直接請求減少價金，則既已獲得減少價金之利益，自無再請求修復費用之必要，本件雖經鑑定結果認為兩者之金額相同，原告依上開說明，既得請求實現其一，無論請求何者，其金額自應以19萬元為宜。從而，原告請求被告林孟璋給付19萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日（即101年9月11日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為屬有據
，應予准許，至於逾此請求部分，為屬無據，應予駁回。
⒓本件判決原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應適用民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執
行；又被告陳明願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即無宣告之依據，應併予駁回。
㈢關於被告康福公司部分：
1.按以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第2項定有明文，該條項增定之立法理由乃以居間為營業者多，為保障當事人權益及維護交易安全，明定此種以居間為營業之人，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。至於此處之所謂調查義務，若未特別約定，自以通常所能查證之方法為已足，查原告係營業項目包含不動產仲介經紀業，是其因屬以居間房屋買賣為營業，依上開說明，其對於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，自有調查之義務，而如前所述，對於被告康福公司所仲介之房屋，業已辦理過戶登記予原告名下，並於101年7月19日完成交屋乙節，為兩造所不爭執，足見原告之履約能力及訂約能力當無疑問，至於被告康福公司仲介系爭房屋之買賣，並受原告之委託，即有為原告調查系爭房屋狀況之義務，而有關系爭房屋是否有滲漏水，為屬該買賣契約之重要事項。被告康福公司於原告訂約時提出被告林孟璋所填載之不動產標的現況說明書為證，作為不動產現況之參考資料，然被告林孟璋對於系爭房屋是否有滲漏水部分乙節，固係勾選否項。惟查，原告與被告林孟璋之買賣標的房屋為將近20年之中古屋，兩造契約約定之情形亦以現狀交屋為條件，依照一般通常將交易情形，購買中古屋時，均會實際前往瞭解屋況，並於瞭解後再與賣方議價，而被告康福公司於仲介原告購買系爭房屋時，亦提供原告至系爭房屋看屋之機會，原告亦實際前往察看，雙方經過議價後始決定本件買賣契約之價金為500 萬元，是原告於實際前往察看時，自係藉此瞭解房屋現況，作為其購買之參考，至於被告於買賣契約後所附之不動產標的現況說明書，乃由被告林孟璋所親自填寫，此可參照該說明書末記載「本表係由委託人親自勾選填寫，並簽名（簽章）屬實無誤」等語可知，是該資料僅能證明係由被告林孟璋所填載，而被告康福公司提供該資料，僅作為訂約時之參考，並未保證該內容均屬實在。至於是否有滲漏水之情形，及其滲漏水是否嚴重等問題，涉及系爭房屋之內部結構，非施以鑑定不能達到目的，依上開說明，被告所應盡之調查義務，若未特別約定，自以通常所能查證之方法為已足，如前所述，本件系爭房屋為屬中古屋，而其屋況由更可透過肉眼觀察，察覺系爭房屋鄰浴室牆壁、浴室天花板、樓梯間天花板、多處牆壁均有牆壁剝落、裂痕跡象等跡象，實不難察覺其有滲漏水之情形，而被告康福公司既然提供原告實際前往察看之機會，已足以使原告大致上瞭解房屋之現況，原告對上開房屋之狀況實無不能察覺之情形，堪認原告對於房屋之狀況已有提供原告實際實況瞭解之機會，則原告既可透過上開看屋之機會，得知所購買房屋之情形，實難認為被告康福公司有違反調查義務之情形。是原告以被告違反民法第571條之
規定，請求被告返回仲介費10萬元，自屬無據。
2.次查，關於原告與被告康福公司於不動產買賣斡旋契約書，第12條特別約定事項約定：「若賣方提供資料不實，契約不成立」乙節，惟參照原告與被告所簽立之不動產買賣斡旋契約書，並未以不動產標的現況說明書為附件，是此處所指之賣方所提供資料不實部分，應係指賣方所提供辦理所有權移轉登記資料等重要資料不實之情形，尚難僅以不動產標的現況說明書所記載之部分內容不實，即解釋此一契約不成立。從而，原告依據主張其與被告間之契約不成立，依據民法第179條及第182條第2項之規定請求被告返還仲介費用10萬元
及其利息，自屬無據。
3.又查，本件原告因系爭房屋有滲漏水之情形，自得依據瑕疵擔保及債務不履行部分，請求被告林孟璋減少價金或損害賠償，而被告康福公司僅為從中居間之人員，並非買賣契約之當事人，原告就上開買賣契約所生之請求權，對被告康福公司為請求，自屬無據。其依據消費者保護法第51條之規定，原告得請求其因過失之損害賠償，賠償原告房屋修繕所需費用之損害一倍之懲罰性賠償金267,750元，同屬無據。
4.另按民法第227條之2第1項所稱之情事變更，係指契約成立
後，其成立當時之環境或基礎有所遽變，非當時所得預料，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平者而言，該情事變更之事實，應祇須發生於契約成立之後，即有其適用。最高法院97年度台上字第60號著有判決意旨可參，查本件原告主張其於101年7月19日交屋後，而於同年7月21日之一
場大雨而發現系爭房屋有嚴重滲漏水之情形，房屋會出現滲漏水，通常並非一夕間所造成，若為交屋後所造成，原告對於交屋後，自應依據民法第373條之規定承擔該不利益，而
依照通常情形，該漏水原因既非一時所造成，於出售之前既已存在，是滲漏水之情形，顯非契約後之環境或基礎有所遽變，自不符合情事變更之要件，是原告依據此一條文規定，請求被告仲介費用返還仲介費用10萬元，自屬無據。
5.如上所述，原告依據民法第571條、第179條、第182條、第
227-2條、消費者保護法第51條等規定，先位聲明請求被告
康福公司應給付原告635,500元，及起訴狀繕本送達被告翌
日起起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併與駁回。
原告先位聲明之請求既經駁回，本院自應就備位聲明之請求予以審理。
6.又如前所述，原告請求解除本件買賣契約為屬無據，且其以被告康福公司違反調查義務云云，亦非有據，則其依據，原告依據民法第260條之規定，請求損害賠償，要非有據。從
而，原告備位聲明：請求被告給付298,000元與自102年6 月18日交屋日起至被告林孟璋清償日為止，按年給付24萬4 千元，並加計102年6月18日起至清償日止按年息百分之5計算
之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併與駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 23 日民事第三庭 法 官 許石慶
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 8 月 23 日書記官