臺灣臺中地方法院101年度重訴字第493號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第493號

原告

陳霞

原告

陳娥

共同訴訟代理人

黃幼蘭律師

被告

陳陸

被告

陳燕清

上一人訴訟代理人

陳瓊慧

被告

陳全發

被告

陳進吉

被告

陳進發

被告

陳木盛

被告

陳龍新

被告

陳金成

被告

陳樹能

共同訴訟代理人

林錦隆律師

複代理人

李宗炎律師

　　　　　　周美瑩律師

上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國102年11月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、兩造爭執要旨：

一、原告主張：

㈠兩造均為臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，被告之應有部分如附表所示。訴外人即系爭土地之另一共有人鈞維建設開發有限公司（下稱鈞維公司）就系爭土地提起分割共有物之訴，刻由本院以101年訴字第490號審理（下稱系爭分割事件）。被告在前開分割共有物訴訟進行中，於民國101年8月29日與訴外人劉秋容、蔡柏毅訂立買賣契約，將其等之全部應有部分共計3,600分之1,200以每坪新臺幣(下同)50,000元出售，買賣價金總計21,322,600元。惟被告出售其應有部分並未通知其他共有人，原告於系爭分割事件101年9月27日開庭時得知被告出售持分事宜，於翌日即101年9月28日委請律師以存證信函向被告為願以同一買賣條件優先承購其應有部分之意思表示，均經被告分別收受。原告並於101年9月28日，將給付各被告之買賣價金支票寄予各被告，惟因被告拒絕收受，故原告即向本院提存所提存買賣價金。而就原告於101年9月28日所為優先承購其持分之意思表示，被告於該分割共有物訴案101年10月29日開庭時，已當庭承認，因此兩造就系爭土地之買賣契約即已成立。被告既於101年8月29日與劉秋容、蔡柏毅就系爭土地訂定買賣契約，而原告於101年9月28日寄發願以同一價格、同一條件購買系爭土地之存證信函予被告，經被告收受，發生行使優先承買權意思表示送達之效力。被告與原告就系爭土地之買賣契約業已成立，亦即被告9人應與原告以總價21,322,600元之同一條件訂定買賣契約，並將系爭土地應有部分辦理所有權移轉登記予原告。

㈡又依土地法第34條之1執行要點第10點㈩規定，原告陳霞對系爭土地之應有部分為8,160分之1,401，受訴外人陳金進信託之應有部分為8,160分之645，合計8,160分之2,046；原告陳娥對系爭土地之應有部分為600分之15，則原告陳霞與陳娥之應有部分比率為375分之341比375分之34，以此比率計算，被告應移轉予原告之應有部分如附表所示等語。並聲明：⒈確認原告對被告共有系爭土地之應有部分共計3,600分之1,200，於101年8月29日與劉秋容、蔡柏毅所訂買賣契約同一條件之優先購買權存在。⒉被告就系爭土地應有部分3,600分之1,200，應與原告以總價21,322,600元之同一條件簽訂買賣契約，各別將上開土地如附表所示應有部分辦理所有權移轉登記予原告。

㈢對被告抗辯之陳述：原告101年9月28日行使優先購買權之存證信函，被告確實於101年10月1日收受，此有被告於102年6月5日準備狀第貳點第4行之陳述所承認，至為明確。且對話之意思表示，以相對人了解其意思表示時，即生效力，則優先購買權行使之意思表示既無一定之方式，而原告於本件起訴前，多次委由家人至被告家中，或於系爭分割事件進行中、及嗣後寄發存證信函，均多次向被告表示要優先購買外，甚至於起訴狀中亦明確表示行使優先購買權之意思。另原告歷次準備書狀及於本件101年10月31日第一次開庭，迄至102年6月26日，總共7次庭期，原告不論書面或口頭，行使優先購買權之意思表示相當明顯，且為被告所明白知悉。況被告主張與訴外人劉秋容、蔡柏毅解除買賣契約，係在101年9月27日，亦即在該日之外，即無再有所謂契約之解除。而101年9月27日解除契約係屬虛偽，亦即被告並無與劉秋容、蔡柏毅解除買賣契約之情事，而在該日之後，又沒有再為契約之解除，是原告於本件訴訟中所為之書面及口頭意思表示，均足使原告與被告間之買賣契約成立。此外，本件共有土地並無分管契約，且共有人就共有土地於分割前僅有應有部分，而無特定部分，被告毫無可能出售所謂特定部分予劉秋容、蔡柏毅，且觀諸其等買賣契約之附圖，不過為另案分割共有物案件之分割方案，而該分割共有物案件既未判決確定，被告更無所謂之特定部分，是被告抗辯係出售特定部分而非應有部分云云，自無可採。

二、被告則以：

㈠於系爭分割事件中被告主張之分割方案係保持共有，並將分割所分配如被告101年10月31日民事答辯狀所附被證一不動產買賣契約書之附圖編號F、面積1,409.76平方公尺(約426.4524坪)之特定位置，被告遂將該特定部分出賣予訴外人劉秋容、蔡柏毅，並於101年8月29日簽訂買賣契約。故買賣雙方主觀上均認為買賣標的為如契約附圖編號F之特定位置，與單純出賣各共有人之土地應有部分不同，因而於訂約後，並未通知其他共有人是否行使優先承買權。至101年9月27日系爭分割事件開庭前，被告始提及系爭土地共有持分已出賣予劉秋容、蔡柏毅，此時被告及原告共同委任之律師始告知因系爭土地於訴訟未確定前辦理土地應有持分買賣過戶，其他共有人依土地法第34條之1規定有優先承買權。被告知悉後，考慮分割方案尚未確定，是否能分得契約附圖所示之位置亦有疑義，恐生違約爭議，乃於101年9月27日開庭後立即邀約買受人於當日晚上約7時許，前往仲介並代筆簽訂買賣契約之陳代書事務所協商解除契約。因當時被告等未攜帶印章，乃約定於101年9月28日上午於合意解除契約書蓋章。而原告於101年9月28日委由律師發函表示願以同一價格、同一條件向被告購買系爭土地，惟被告等於101年10月1日始收受該優先承買通知。原告於101年9月28日委由律師發函主動表示優先承買前，被告與買受人間之買賣契約已合意解除。其他共有人行使優先承買權之前，原出售應有部分之共有人與第三人間之買賣契約之權利義務並未變更，自得合法解除。換言之，優先承買權人應以共有人出售「應有部分」之買賣契約仍有效存在為前提。如於行使優先承買權時，原應有部分之買賣契約已不存在，則優先承買權已失所附麗。被告與買受人之買賣契約已於101年9月27日合法解除，則原告於101年9月28日所為優先承買權之通知，自不生效力。

㈡系爭分割事件於101年9月27日開庭時，出庭之當事人為該分割案之抵押權人陳姿今及土地共有人即被告陳全發、陳進吉二人。本件之原告當日並未出庭。雖當日出庭之抵押權人陳姿今於庭上表示要優先承買，但法官諭知抵押權人並無優先承買權。於開庭後，陪同開庭之訴外人即陳姿今之妹妹陳秀瓊曾對被告陳進吉表示要購買系爭土地，但因陳秀瓊並非共有人，亦無優先承買權，被告陳全發、陳進吉二人自無同意之理。原告所主張「那一天來這邊開會，我們上一庭來的時候，我們下完庭她就主張，隔天我們就去取消了」等語之錄音內容，係被告陳全發就訴外人即原告之女陳秀瓊於101年9月27日開庭後向其堂叔即被告陳進吉表示想買系爭土地之經過所為之概括性陳述。尚難認係原告於當日開庭後，已向被告為優先承買之意思表示，此從原告於當日並未到庭即可證明等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

貳、本件兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：

一、不爭執事項：(本院採為判決之基礎)

㈠兩造均為系爭土地之共有人，應有部分如原告起訴狀附表所示。

㈡系爭土地現經鈞維公司提起分割共有物之訴，為本院以系爭分割事件審理中。

㈢被告於101年8月29日與劉秋容、蘇柏毅簽立買賣契約，約定被告將系爭土地出售與劉秋容及蘇柏毅（標的為應有部分或特定部分有爭執），價金以每坪50,000元計算，總價金為21, 322,600元。被告上開出售系爭土地之情，並未通知系爭土地其他共有人。

㈣原告於101年9月28日委請律師以存證信函向被告表示願以同一買賣條件優先承購被告全部應有部分。

二、爭執事項：

㈠被告出售與劉秋容及蘇柏毅之標的，為系爭土地應有部分或特定部分之土地？若為特定部分土地，原告是否得主張共有人優先承買權？

㈡若原告得行使優先承買權，原告係於何時向被告為行使優先承買權之意思表示？斯時被告與劉秋容及蔡柏毅間之買賣契約是否業經合意解除而致原告優先承買權消滅？

叁、法院之判斷：

一、被告出售劉秋容及蘇柏毅之標的應為系爭土地應有部分，原告自得主張優先承買權：被告雖抗辯渠等出售劉秋容及蘇柏毅之標的為系爭土地特定位置，而非出售應有部分云云。然查，系爭分割事件既仍為本院審理中，被告就系爭土地所能分得之位置亦仍未特定，若以特定位置土地出售他人，將來於分割共有物訴訟中若未能取得該部分土地，無非增加後續違約求償等風險，顯與常情有違，自難認被告確係以特定位置土地為標的出售，應認被告出售劉秋容及蘇柏毅之標的即為系爭土地應有部分，而非如被告抗辯之特定位置土地。而按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。本件原告既與被告同為系爭土地之共有人，於被告出售系爭土地應有部分時，自得依上開規定行使優先承買權。

二、原告向被告行使優先承買權時，被告與劉秋容及蔡柏毅間之買賣契約並未合意解除，原告行使優先承買權應屬有效：

㈠本件被告既出售系爭土地應有部分，同為共有人之原告自得向被告行使優先承買權已如前述。被告復抗辯渠等與劉秋容及蔡柏毅間買賣契約，業經於101年9月27日合意解除，原告應無從行使優先承買權云云。經查，證人即實際與被告接洽買賣系爭土地事宜之蔡健龍雖證稱：9月25日伊到蔡律師處談買賣事宜，蔡律師說有瑕疵，因為沒有通知共有人，我當場就跟蔡律師說既然這樣乾脆就解約，後來我回來去電給陳進吉這個情形，我也跟他說乾脆解約好了，陳進吉也說好，那就解約等語（見本院卷一第162頁）。證人即代理被告與劉秋容及蔡柏毅辦理買賣系爭土地之地政士陳進財則證稱：9 月27日他們要分割土地，在這之前二、三天我跟蔡先生有到三民路蔡律師那裡討論分割的事情，蔡律師說這個買賣怪怪的，以後很麻煩，不知道說什麼我現在忘記了，蔡先生就說既然這麼囉嗦那就不要買了，我回來後當天就馬上告訴陳進吉，說不然合意解除，陳進吉說要聯絡其他人比較麻煩，等27號開庭，大家討論看看再說，開完庭後蔡律師就說要發優先購買權給共有人，為慎重起見要當事人拿印章委託他處理，那晚大家說完就已經決定要合意解除，隔天不知道陳進吉或陳全發就去電給蔡律師說大家已經合意解除，就去找蔡律師說優先購買權通知不用發了等語（見本院卷一第163頁）。顯見蔡建龍與陳進吉應非於101年9月27日系爭分割共有物事件開庭前即已達成解除契約之合意。

㈡而證人即於系爭分割共有物事件擔任被告訴訟代理人之蔡素惠律師則證稱：101年9月27日開庭時陳霞的女兒陳姿今有表示要買，在庭外開庭之後陳霞的女兒陳秀瓊有跟陳進吉、陳全發表示他母親要買等語明確（見本院卷一第226頁）。應堪認陳秀瓊業於被告主張之解除契約時點前，即已代陳霞向被告陳進吉及陳全發為行使優先承買權之意思表示，縱原告並未能證明陳秀瓊於斯時即已獲得陳霞之授權而代為行使優先承買權之意思表示，惟縱該行為為無權代理行為，事後既經陳霞追認，仍應認對陳霞發生代理效力，自應認陳霞已於斯時向被告陳進吉及陳全發行使優先承買權。而被告等與劉秋容及蔡柏毅間之買賣契約，既屬共同出售系爭土地應有部分，該買賣契約中之被告陳進吉與陳全發，既已因陳霞向渠等二人行使優先承買權而受拘束，自無從以事後已解除買賣契約而對抗已行使優先承買權之陳霞。

㈢況被告雖辯稱已於101年9月27日晚上合意解除系爭買賣契約云云。然查，證人蔡素惠律師證稱：系爭分割共有物事件101年9月27日開庭前幾天，陳進財當天帶一男一女來，陳進財有介紹男的是蔡先生，就是向陳陸等九人購買在分割案土地持份的人來，一來他們想瞭解分割案進行的程度，二來是要問我他們已經向陳陸等人買受持份，之後分割案要如何進行。印象中當天蔡先生沒有表示他要解除跟陳陸等九人的買賣契約，蔡先生聽到我說依照規定要通知優先購買權人，他有很緊張問我說要怎麼辦，我就跟他說依照法律就是要通知。101年9月27日開庭，當天在庭外陳秀瓊、陳全發、陳進吉有跟我討論很久，我跟陳進吉表示依照法律規定應該通知共有人是否要優先購買，後來陳進吉就當場委託我寫存證信函，通知其他共有人，決定以他們名義，我幫他們代筆存證信函，請他們第二天到我事務所用印，約定九點鐘到我事務所。第二天九點多時只有陳全發到我事務所來，但在九點左右我有接到陳進吉打來的電話，他請我存證信函暫緩發函，我來不及問原因，他就掛電話，陳全發進我事務所，我便問他，陳進吉剛剛才來電要我先不發存證信函，你怎麼又跑來用印，所以當天陳全發聽完我的話後並沒有蓋章，因為只有他一個章並沒有用等語（見本院卷一第225頁至第227頁）。堪認於101年9月28日上午，陳全發仍有前往蔡素惠律師事務所欲辦理通知優先承買權人存證信函之用印之情。若被告九人已於101年9月27日晚上與蔡建龍合意解除契約，自無再發函通知優先承買權人之必要，然陳全發仍依約前往蔡素惠律師事務所用印，顯然並不知悉有何合意解除系爭買賣契約情事，則被告九人是否確於101年9月27日晚上即與蔡建龍達成合意解除系爭買賣契約之合意，即有可疑。

㈣且證人陳敏三證稱：101年9月29日原告曾找伊及陳秀瓊、陳姿今至被告家中，第一位去陳燕清家中，陳霞與陳秀瓊告訴陳燕清，說原告要跟他買共有土地，不然他們持份不夠，房子會被拆掉，希望他把共有土地賣給原告，陳燕清說賣原告可以，但已經跟別人收定金，恐怕會被別人罰錢，這些要決定的事情要問陳進吉比較清楚。第二位是到陳金成家中，陳金成說賣給自己親戚是可以，也比較單純，但要問陳進吉才能決定。第三位是去陳樹能家中，陳樹能不在，陳秀瓊就告訴陳樹能的兒子，要他告知父親說原告要跟他買共有土地，陳樹能的兒子說會跟父親說，之後我們就離開。第四位是去陳木盛家中，原告跟陳木盛說要購買共有土地，陳木盛說要賣你可以，但已經有收錢，怕被罰錢，所以要跟陳進吉說比較好。這四位被告均無說跟對方買賣契約已經解除等語明確（見本院卷一第242頁反面至第243頁）。堪認原告於101年9月29日前往被告陳燕清、陳金成及陳木盛家中提及優先購買系爭土地事宜時，均無一人提及系爭買賣契約業經解除情形，甚且提及已出售他人，再出售原告恐遭罰錢等語。而系爭買賣契約若業經合意解除，被告等人再行出售並無遭罰錢之疑慮，亦無須提出已出售他人等情，亦堪認系爭買賣契約並無於101年9月27日經被告九人與蔡建龍合意解除之情事。被告雖抗辯陳敏三於現場並未錄音，其證述內容不實云云。然證人本身即屬獨立之證據方法，並無須以其他證據佐證其證言，且陳敏三於本院業已經具結而為證述，其證明力亦有相當之擔保，被告空言否認證人證述之內容，卻未提出任何證據反證證人所述不實，自非足採。

㈤此外，被告抗辯解除系爭買賣契約後之退款方式，陳陸部分抗辯為轉為借款，然該退款金額高達1,760,000元，竟全數轉為借款，復未簽立任何借據擔保，顯與常情有違；陳燕清部分則抗辯已簽發匯票返還，然依被告提出之劃撥支票發票人均非陳燕清，被告復未提出任何資料證明該發票人與陳燕清之關係，自難認已有該筆退款；陳全發、陳進吉、陳進發陳木盛、陳龍新、陳金成、陳樹能部分均稱係以現金返還，惟均未提出任何證據證明確有返還該等現金款項，且該等款項金額非低，竟均未簽立任何收據，亦與常情有違。況被告所提出之返還款項資金來源，提款時間前後落差甚大，顯與解除契約後應於相近時間返還所收款項之情有別，更難認被告確有返還交易款項之情，顯見被告抗辯已解除系爭買賣契約云云，應與事實不符。

㈥綜上，被告既未能證明系爭買賣契約確已解除，原告若已向被告行使優先承買權之意思表示，自得主張以系爭買賣契約同一條件承買被告所有之系爭土地。而土地共有人依土地法第34條之1規定行使優先承買權，於多數共有人皆主張優先承買時應如何定其順序，條文並未明確規定，一般均以行使之先後順序定得承買之人，然若先行使優先承買權之共有人，願與後行使之共有人共同承買，對於出賣之共有人而言並無不利之處，亦不影響先行使優先承買權人之權益，自無禁止之必要。是本件雖陳霞已先行向陳進吉與陳全發二人行使優先承買權，惟其後原告二人復共同向被告九人為行使優先承買權之意思表示，揆諸前揭說明，自應認原告二人得共同以系爭買賣契約同一條件主張優先承買。

三、按土地法第34條之1第四項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。本件原告二人向被告九人行使優先承買權應屬有效已如前述，應認兩造間與如附件所示之系爭買賣契約同一條件之買賣契約業已成立，原告自得請求被告補訂書面契約。而原告依兩造間上開買賣契約，應得得請求被告將出售之系爭土地應有部分辦理移轉登記，惟依該買賣契約之約定，應由原告給付部分價金後，始得請求被告辦理移轉登記，自應由原告履行該買賣契約之義務後，始得請求被告為移轉登記。

四、綜上所述，被告既有以系爭買賣契約將渠等所有如附表所示之系爭土地出售劉秋容及蔡柏毅，且依證人蔡素惠律師、陳敏三之證述及被告抗辯解除契約情形對照，被告是否確有與買方合意解除契約即有可疑，被告復未能提出其他證據證明渠等確有與買方合意解除系爭買賣契約，原告二人自得以系爭土地共有人之身分行使優先承買權。原告二人復以本件起訴狀繕本再為行使優先承買權之意思表示，應認已對被告等發生效力，而得以系爭買賣契約同一條件優先承買被告出售如附表所示之系爭土地應有部分。從而，原告請求確認對於被告等所有如附表所示應有部分，於101年8月29日與劉秋容及蔡柏毅間所訂如附件所示之買賣契約同一條件之優先購買權存在，並請求被告以同一條件訂立買賣契約，及於原告履行買賣契約義務後將如附表所示之應有部分移轉原告，均有理由，應予准許。

肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。