101年度重訴字第518號｜民事：給付違約金｜裁判日期：102 年 07 月 11 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第518號原　　　告　林亦沂訴訟代理人　張智翔律師複　代理人　袁佩君被　　　告　祭祀公業林寶興法定代理人　林維仁訴訟代理人　李國豪律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國102年6月20日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、原告之聲明及陳述要旨：一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）2,506萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、陳述要旨：㈠兩造於民國（下同）101年2月2日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告將所有坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地所有權全部（下稱系爭土地）出賣予原告。後因被告之派下員主張優先購買權，兩造遂依系爭買賣契約第12條第3項「本買賣簽立正式買賣契約後，乙方（按即被告）應於三日內通知派下員優先購買權，若有派下員主張優先購買權，乙方除退還已收價金外，同意另支付年息百分之拾之利息作為對甲方（按即原告）之補償；....」之約定，另於101年5月15日簽訂解約書，解除兩造間系爭買賣契約，兩造並於解約書第3條約定：「日後若甲方（按即原告）得知乙方（按即被告）非出售主張優先購買權之派下員，甲方得依原合約主張乙方違約。」。詎兩造簽定解約書解除系爭買賣契約後，被告竟隨即將系爭土地出售並移轉登記予非被告派下員之訴外人梁政炎、梁尤美、蔡春月、蕭卉妤（下合稱梁政炎等4人），被告顯已違反兩造解約書之約定，依兩造解約書第3條之約定，原告得依系爭買賣契約書第10條第2款之約定，請求被告加倍返還已收之價金2,506萬元作為懲罰性違約金，惟經原告向被告為請求，被告置之不理，拒絕賠償，爰提起本訴。㈡系爭土地買賣總價金高達2億5,060萬4千元，如系爭土地確係林松青所購，被告應提出林松青購買系爭土地之資金證明。依華南商業銀行股份有限公司（下簡稱華南商銀）函可知，林松青所交付之2,500萬元簽約款支票，申請發票人為蕭卉妤，而依華南商銀函附之蕭卉妤在該行存款明細暨對帳單所示，被告將系爭土地出賣給梁政炎等4人前，梁政炎及梁尤美於101年3月13日分別匯款1,750萬元、蔡春月則於101年3月14日簽約當日先後共匯1,000萬元至蕭卉妤帳戶內，系爭土地如係由林松青購買而僅借名登記於梁政炎等4人名下，梁政炎、梁尤美、蔡春月何需在簽約前夕或當天分別匯款至蕭卉妤之存款帳戶，並將該等款項向銀行申請簽發支票以作為支付簽約金之用？而林松青反無任何款項匯入，足徵林松青應係梁政炎等4人購買系爭土地之人頭。再系爭土地移轉登記於梁政炎等4人名下後，梁政炎等4人以系爭土地為擔保，向臺中商業銀行設定最高限額抵押權4億1,280萬元，客觀上已可證梁政炎等4人即為系爭土地之買受人。另原告於提起本件訴訟前，曾聲請就被告對於梁政炎等4人之系爭土地買賣價金債權為假扣押，梁政炎等4人對於與被告間確有系爭土地買賣價金之債權債務關係，並未聲明異議，足徵梁政炎等4人始為系爭土地之買受人。㈢依據臺中市雅潭地政事務所101年11月22日函覆之買賣登記申請書備註欄所載，「優先購買權人已放棄優先購買權如有不實出賣人願負法律責任」，並經買賣雙方用印確認等資料所示，可知系爭土地確實非出賣於主張優先購買權之派下員，且依該申請資料之土地所有權買賣移轉契約書之記載，買受人僅記載為梁政炎等4人，並未有被告所稱指名或借名登記等相關記載，益證被告答辯與事實不符，被告確已違反兩造間解約書之約定，依解約書第3條之約定，原告自得依系爭買賣契約第10條第2款之約定，請求被告加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金。貳、被告之聲明及陳述要旨：一、聲明：原告之訴駁回。二、陳述要旨：㈠被告於101年1月15日召開派下員大會，決議以每坪12萬4 千元之價格出售系爭土地，故被告於101年2月2日與原告簽訂系爭買賣契約，因被告尚有部分派下員未出席101年1月15日之派下員大會，故兩造簽訂系爭買賣契約後，被告即依系爭買賣契約之約定，以存證信函通知全體派下員，得於一星期內以相同條件行使優先購買權。後被告於101 年2月7日收受林松青主張行使優先購買權之臺中漢口路郵局第57號存證信函，被告因而與林松青於101年3月14日簽訂買賣契約書，林松青並給付簽約金2,500萬元。被告因林松青已確定行使優先承購權，並已與被告簽訂買賣契約及給付簽約金，遂於101年5月15日與原告簽定解約書，合意解除系爭買賣契約，並將已收之價金加計利息返還原告。㈡系爭土地嗣後固移轉登記為梁政炎等4人共有，然此係因林松青依與被告簽訂之土地買賣契約第7條第1項之約定，將系爭土地借名登記於梁政炎等4人名下，被告對於林松青要將系爭土地登記在何人名下，實無權過問，被告乃係在接獲本件起訴狀後，才得知林松青並非將系爭土地登記在自己名下。㈢依證人林淑慧之證述，可知被告與林松青就系爭土地簽訂之不動產買賣契約，確係真實，若係通謀虛偽，當不可能會有訴外人即被告之各房代表林清炎、林清庚、林永倉、林有洋列席簽約見證買賣過程。再依證人蕭卉妤之證述，可知蕭卉妤登記為系爭土地之所有權人，確係出於借名登記，被告並無違約情事。再原告質疑林松青所交付之面額2,500萬元簽約款支票，資金來源係由金主梁政炎等4人提供。惟被告僅為系爭土地之出賣人，對於林松青購買系爭土地之資金來源、是否有金主提供、或向他人借貸，甚或是其他不法方式取得，當非被告所得控制。被告基於系爭土地出賣人之地位，僅需確保買受人確係被告之派下員並行使優先購買權，且依約給付系爭土地買賣價金，當無需負擔審查買受人給付價金之資金來源之義務。原告以林松青交付之價金來源非全係林松青所有，主張被告違約而請求違約金，顯課被告超過買賣契約出賣人所負義務範圍。更何況，原告亦係建築業者，受建設公司所託，而以建設公司之金錢，與被告簽訂系爭土地買賣契約，足見在建築業界，基於節稅之需求，確實存有以個人名義購買土地，再與建設公司合建建物之慣例。參、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：一、兩造不爭執之事項：㈠兩造於101年2月2日簽訂不動產買賣契約書，約定被告將所有坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地（所有權全部）出賣予原告。兩造於系爭買賣契約書第10條「違約罰則」約定：「....乙方（按即被告）因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經甲方（按即原告）定期催告仍不履行者，甲方除第十二條其他特約事項之約定外，亦得請求乙方加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償。」。㈡兩造簽定系爭買賣契約書後，因被告之派下員林松青主張優先購買權，兩造因而於101年5月15日簽訂解約書，解除兩造間系爭買賣契約，兩造並於解約書第3條約定：「日後若甲方（按即原告）得知乙方（按即被告）非出售主張優先購買權之派下員，甲方得依原合約主張乙方違約。」。㈢被告於101年7月31日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記為梁政炎、梁尤美、蔡春月、蕭卉妤共有（應有部分各4分之1）。㈣林松青為被告祭祀公業之派下員。訴外人林子耀為林松青之子，蕭卉妤則為林子耀之妻。㈤被告於101年3月14日與林松青就系爭土地簽訂不動產買賣契約書。㈥梁政炎、梁尤美、蔡春月、蕭卉妤以系爭土地及訴外同段517、518、519、520、521、524地號土地為擔保，設定4 億1千280萬元之最高限額抵押權予訴外人台中商業銀行股份有限公司。二、兩造爭執之焦點：被告係將系爭土地出售予林松青或係出售予不具被告派下員資格之梁政炎、梁尤美、蔡春月、蕭卉妤？肆、得心證之理由：一、兩造簽訂系爭買賣契約後，被告依系爭買賣契約第12條第3項之約定，通知派下員行使優先購買權後，被告於101年3月14日與被告之派下員林松青就系爭土地簽訂不動產買賣契約書，為兩造不爭執之事實，並據被告提出與林松青間之不動產買賣契約書資為佐證。原告則以系爭土地嗣後係移轉登記為梁政炎等4人所有，及林松青以梁政炎、梁尤美、蔡春月匯入蕭卉妤帳戶內之資金支付簽約金等語，主張被告係將系爭土地出售予梁政炎等4人，而非出售予林松青。經查：㈠被告與林松青簽訂不動產買賣契約書及林松青嗣後將系爭土地移轉登記於梁政炎等4人名下之經過及緣由，業經證人即代書林淑慧到庭結證：「（問：買賣契約簽定的時候你是否在場？）我在場。」、「（問：買賣雙方有何人在場？）買方是林松青、林子耀，賣方是祭祀公業管理人林維仁，此外還有祭祀公業的派下員在場。洽談買賣過程中，買賣雙方及祭祀公業各房代表一起談，簽契約的時候，各房代表也有在契約書上簽名，簽契約的地點是在祭祀公業的公廳。」、「（問：當時林松青、林子耀有沒有說到何人要買的？）當時林松青說是他們自己開的建設公司要使用土地，並有特別要求土地可以登記在他自己或他指定的第三人名下，所以契約書在第7條第1款也有這項約定。」、「（問：當時簽約的時候，有沒有給付定金？何人支付？）是林松青拿一張華南銀行本行支票指定受款人為祭祀公業林寶興，面額是兩千五百萬元。」、「問：後來土地登記在何人名下？為什麼？）登記梁政炎、蕭卉妤、梁尤美、蔡春月。當初林松青、林子耀跟我說因為林松青的年紀比較大，擔心無法取得銀行貸款，再來建設公司負責人是林子耀為了稅務問題，所以才要登記上開四人名下。」等語（見本院卷105年5月13日言詞辯論筆錄）甚詳，參照卷附被告與林松青間之不動產買賣契約書上，確實有被告祭祀公業各房代表林清炎、林清庚、林永倉、林有洋等人之簽名，已足見被告確係在其各房代表見證下將系爭土地出售予其派下員林松青，其簽約過程堪稱慎重。㈡再依卷附系爭買賣契約及被告與林松青間不動產買賣契約書之記載，兩造間系爭買賣契約第7條及被告與林松青間不動產買賣契約第7條「所有權移轉登記」中，均同有買受人得以本人或指定之人為登記名義人，但買受人應擔保所指定之豋記名義人，應與買受人負完全連帶責任之約定。依上開約定，則不論是原告或林松青向被告買受系爭土地，均得不以自己之名義登記為系爭土地所有權人，而指定第三人為系爭土地之豋記所有權人甚明，是尚不得單純以事後系爭土地豋記名義人非買賣契約書上之買受人，即逕推認買賣契約之當事人非真正。查，系爭土地嗣後移轉登記為梁政炎等4人共有，亦係由林松青處理，復據證人即林松青之媳婦蕭卉妤到庭結證：「（問：你是否在101 年7月31日以買賣為原因取得○○區○○段000○000地號土地應有部分各四分之一？）我知道土地是借我名字登記的，是我公公林松青借我名字登記的。」、「（問：你跟梁政炎、梁尤美、蔡春月有何關係？）蔡春月是我先生林子耀的阿姨，梁政炎是我妹妹公司的老闆、梁尤美是我先生的朋友。」、「（問：為什麼土地會登記在梁政炎、梁尤美、蔡春月登人名下？）我不清楚，因為公司都是我公公林松青、我先生林子耀在處理的。」、「（問：土地登記在妳名下，妳有沒有付錢？）沒有，土地的事情都是公司在處理，我只是借名而已。」、「（問：為什麼從妳的帳戶付出2,500萬元？）是我公公叫我去處理，我帳戶給他們使用，錢哪裡來我也不清楚。」等語（見同上筆錄），蕭卉妤與林淑慧在隔離訊問下，就蕭卉妤係借名予林松青登記為系爭土地所有權人乙節，二人所述相符，林淑慧、蕭卉妤前開證詞，委堪採信。㈢基上，以被告與林松青就系爭土地簽訂不動產買賣契約書，係在被告祭祀公業各房代表見證下所簽訂之慎重過程，及林淑慧、蕭卉妤前開相符之證詞，顯見被告抗辯系爭土地係出售予林松青，堪信為真正。至原告另以林松青用以支付簽約金之資金，係由梁政炎、梁尤美、蔡春月匯入蕭卉妤之帳戶，及被告未舉證證明林松青購買系爭土地之資金來源，主張被告實際上係將系爭土地出售予梁政炎等4 人。然被告係系爭土地之出賣人，就被告祭祀公業派下員行使系爭土地優先購買權之主張，被告應負之義務乃確保主張行使優先購買權之人符合資格，亦即確為被告祭祀公業之派下員，及該派下員確係依法行使優先購買權，至該行使優先購買權之派下員是否以自有資金購買、資金來源為何，被告不但無從控制，甚而無權聞問干涉。林松青為被告祭祀公業之派下員，為兩造不爭執之事實，被告既在經各房代表見證之慎重過程下與林松青簽訂買賣契約，並當場收受由林松青交付之簽約金支票，顯已盡其出賣人確認行使優先購買權人之資格並係依法行使優先購買權之義務，則原告以被告未舉證林松青購買系爭土地之資金係自有資金為由，主張被告非將系爭土地出售予派下員林松青，洵不可採。二、原告復以系爭土地申請移轉登記之申請書備註欄有「優先購買權人已放棄優先購買權如有不實出賣人願負法律責任」之記載，且無指名或借名登記等相關記載，主張被告確非將系爭土地出售予派下員林松青。然查，系爭土地移轉登記申請書備註欄上揭關於「優先購買權人已放棄優先購買權」等語、及申請書上無指名或借名登記等相關記載之記載緣由，業經證人林淑慧結證：「因為祭祀公業所有派下員都有優先購買權，林松青在法定期間內有主張優先購買，當時其他派下員仍然有優先購買權存在，所以我們在辦理土地移轉登記時必須祭祀公業切結其他派下員放棄優先購買權，在買賣契約書第12條其他特約事項第9款有約定祭祀公業必須自行通知其他派下員。」、「（原告訴訟代理人問：在土地登記申請書上的切結是否為不實的切結？（請求提示土地登記申請書））全部派下員都有優先購買權，就如前述林松青行使優先購買權時，其他派下員也都還有優先購買權的存在，所以必須要有切結，申請書優先購買權人已經放棄優先購買權的記載，就是表示其他優先購買權人放棄優先購買權。」、「（原告訴訟代理人問：以你承辦業務的習慣，如果有借名登記的情形，你在買賣契約上會不會載明？）公契不會，私契部分會記載可以指定第三人為登記名義人。」等語（見同上筆錄）甚明。按之被告祭祀公業之派下員多達49人，有被告所提出、原告就其真正不爭執之「祭祀公業林寶興派下員全員名冊」附卷可稽，則得就系爭土地行使優先購買權之人自非僅林松青一人，在林松青依買賣契約之約定指定第三人為系爭土地登記名義人之情形下，自應為上開「優先購買權人已放棄優先購買權」之相關記載，林淑慧上開證述並無不實或違背經驗法則之處，而林淑慧關於借名登記僅記載於私契之證言，亦與登記實務上，就借名登記通常未於移轉申請書上載明，而由借名登記當事人依其內部關係自行決定權利義務關係之慣例相符，是林淑慧上開證詞亦堪採信。三、原告另以系爭土地移轉登記於梁政炎等4人名下後，梁政炎等4人以系爭土地為擔保向台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀）借款而設定最高限額抵押權4億1,280萬元，及原告於提起本件訴訟前，曾聲請就被告對於梁政炎等4人之系爭土地買賣價金債權為假扣押，梁政炎等4人並未聲明異議，主張梁政炎等4人方為系爭土地之真正買受人云云。惟微論梁政炎等4人既借名登記為系爭土地之所有權人，欲以系爭土地為擔保設定抵押權，須以梁政炎等4人名義為之，乃法所當然，且查，梁政炎等4人設定前述最高限額抵押權之擔保物，除系爭土地外，尚有訴外同段517、518、519、520、521、524地號土地，且該最高限額抵押權之擔保物提供人除梁政炎等4人外，尚有訴外人即林松青之子林子耀（即蕭卉妤之夫），債務人則除梁政炎等4人外，尚有林子耀及林子耀任負責人之鎧將建設有限公司，亦有臺中市雅潭地政事務所函送之抵押權設定登記申請書附卷可考，誠不足以該抵押權設定登記，推認梁政炎等4人與林松青間無借名關係，而為系爭土地之真正買受人。至梁政炎等4人是否對原告所聲請之假扣押聲明異議，本得自行決定，更何況梁政炎等4人縱聲明異議，既不當然得撤銷假扣押，且假扣押並無確定私權之效力，仍待本案訴訟以確定私權，就假扣押聲明異議並無顯著立即之效果，原告以梁政炎等4人未就假扣押聲明異議，逕謂梁政炎等4人為系爭土地之真正買受人，尤不足採。四、綜據上述，原告主張被告非將系爭土地出售予其派下員林松青，而係出售予梁政炎等4人，違反兩造間解約書約定，要難認為真正。從而，原告依兩造間解約書第3條之約定，訴請被告給付違約金，為無理由，無從准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 102 年 7 月 11 日民事第二庭法官呂麗玉正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 7 月 11 日書記官廖健雄

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