102年度訴字第1430號｜民事：返還定金等｜裁判日期：102 年 12 月 20 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1430號原　　　告　陳錦文楊明原即弘展不動產仲介經紀社共　　　同訴訟代理人　陳沆河律師被　　　告　顏明輝訴訟代理人　簡翊玹律師柯伊伶律師上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國102年11月29日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告陳錦文新臺幣壹佰萬元，及自民國一百零二年五月二十九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之三十七，餘由原告楊明原即弘展不動產仲介經紀社負擔。本判決第一項，於原告陳錦文以新臺幣叁拾叁萬元供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹佰萬元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴聲明第一項原為「被告應給付原告陳錦文新臺幣（下同）1,000,000元及自民國102年2月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」嗣於102年6月19日本院準備程序時當庭變更其聲明第一項為「被告應給付原告陳錦文1,000,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首開規定，應予准許。二、按獨資商號與合資商號不同，其僅具單一出資者，不得認屬非法人團體，惟該商號與其主人應屬一體（最高法院43年台上字第601號判例意旨參照）。本件原告原以弘展不動產仲介經紀社為當事人，並列林美滿為其法定代理人提起訴訟。惟據弘展不動產仲介經紀社店長楊明原於本院陳稱弘展不動產仲介經紀社為獨資商號，實際負責人即為伊等語明確（見本院卷第81頁反面），堪認弘展不動產仲介經紀社應不具當事人能力，原告以其為當事人提起訴訟，應非合法。惟嗣經原告具狀更正以楊明原為弘展不動產仲介經紀社負責人，並以楊明原即弘展不動產仲介經紀社（下稱弘展經紀社）為原告，應認已補正其當事人能力，附此敘明。貳、兩造爭執要旨：一、原告主張：㈠原告陳錦文部分(加倍返還定金)： ⒈被告於102年1月5日與弘展經紀社簽訂不動產委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書），將其所有坐落臺中市○○區○○段0000○0000地號土地（面積分別為358、978平方公尺，合計1,336平方公尺即404.14坪，及其上同段4963號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路00號（下稱系爭房地），以每坪83,000元委託弘展經紀社出售。嗣於同年2月27日被告與弘展經紀社簽訂委託銷售契約內容變更同意書，將委託出售價格調整為每坪70,000元。而陳錦文於同年2月27日向被告表示願以每坪70,000元購買系爭土地，並交付定金1,000,000元，約定雙方應於同年3月7日前簽訂正式買賣契約以辦理過戶手續，並言明「若賣方屆時不賣，應加倍返還定金，買方屆時不依約承買，同意定金由賣方沒收，絕無異議」。 ⒉後被告於102年3月7日約定簽訂正式買賣契約時，以無法排除他人占用為由，要求陳錦文將簽約日期延後至同年3月20 日，以便取得系爭房地占用人之搬遷同意書，原告同意之。其後被告雖於同年3月19日至仲介公司討論簽約事宜，仍以無法取得系爭房地占用人之搬遷同意書為由，未簽訂正式合約，陳錦文當場同意延後簽約時間。此後，被告即未再與陳錦文聯絡簽約事宜，被告聯絡立法委員服務處人員電話通知仲介公司人員前往協調多次，被告均未出面。詎陳錦文於同年4月29日向地政事務所申請系爭土地謄本，發現被告已於同年4月1日將系爭房地出售訴外人顏仁傑，並於同年4月19 日完成過戶登記，原告始知被告收受定金後故意違約不賣，而以「系爭房地尚有他人占用，為取得系爭土地占用人之搬遷同意書」為由，要求原告延後簽約時間之目的，係為拖延時間，以便辦理移轉登記給顏仁傑。被告於收受陳錦文給付定金1,000,000元後，違約將系爭土地出售他人，係可歸責於被告之事由致不能履行，依民法第249條第3款規定、系爭委託銷售契約書第3條第4款及定金收據之約定，被告應加倍返還其所受之定金，陳錦文爰以起訴狀繕本之送達，作為解除買賣契約之意思表示。被告既應加倍返還定金2,000,000 元，扣除被告已返還1,000,000元，仍得再請求被告給付1,000,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之利息。㈡楊明原即弘展經紀社部分：被告於102年1月5日與弘展經紀社簽訂系爭委託銷售契約書後，原告弘展經紀社已於同年2月27日就被告委託銷售之系爭房地以每坪70,000元居間媒介原告陳錦文與被告達成買賣之合意，被告並當場收受原告陳錦文交付之定金1,000,000 元。而系爭房地土地面積合計1,336平方公尺，換算為404.14坪，實際成交價每坪70,000元，總價為28,289,800元，被告應給付原告弘展經紀社實際成交價4%之服務報酬1,131,592元及2%之違約金565,796元，合計1,697,388元。爰依系爭委託銷售契約書、定金收據之契約關係及居間之法律關係提起本件訴訟。㈢並聲明：⒈被告應給付陳錦文1,000,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告應給付楊明原即弘展企業社1,697,38 8元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊原告均願供擔保，請准分別宣告假執行。㈣對被告抗辯之陳述：依定金收據載明之買賣條件，及被告收取定金支票後隔一上班日即至銀行提示兌現，足證本件定金之性質並非「猶豫定金」，否則，被告豈會於收取定金支票翌日即至銀行提示兌現？且本件定金之性質，寓有「為證明契約之成立而交付」、「以交付定金為契約成立要件」及「以定金為契約不履行之損害賠償擔保」情形，含有證約定金、成約定金及違約定金之性質。被告抗辯與事實不符，不足採信。且本件被告與陳錦文間就標的物及其價金已互相同意，被告並已收受陳錦文交付之定金，應認兩造間買賣契約業已成立。至定金收據買賣條件第三條約定「雙方應於民國102年3月7日以前簽訂正式買賣契約」，係指雙方應於該日之前簽訂俗稱「公契」之「土地所有權移轉登記契約書」，以便向地政事務所申辦土地所有權移轉登記，被告抗辯本件僅屬買賣預約，而非買賣本約云云，不足採信。又被告收受原告陳錦文給付定金1,000,000元後，在尚未解除契約前，故意違約將系爭土地出售他人，係可歸責於被告之事由致本件買賣契約不能履行，被告抗辯本件應屬不可歸責於雙方之事由，致未簽訂正式買賣契約，並非被告故意不賣云云，顯與事實不符。二、被告則以：㈠本件被告於102年1月5日與弘展經紀社簽訂系爭委託銷售契約書，將系爭房地委託弘展經紀社出售。簽訂委託銷售契約書前，弘展經紀社之仲介人員多次前往系爭土地察看，被告告知系爭建物由訴外人即被告姐姐顏蓮珠居住使用，當時顏蓮珠表示系爭土地如出售願搬遷，弘展經紀社之仲介人員亦多次與顏蓮珠接觸，向其表示可協助另行購屋或租屋，故對於系爭建物於委託銷售時有顏蓮珠居住使用之情知之甚明（至系爭房地標的現況說明書勾選無人占用，乃因原告弘展經紀社之仲介人員表示顏蓮珠既願意搬遷，勾選無人占用即可，該現況說明書均為仲介人員事先勾選完畢後提供被告簽名）。嗣弘展經紀社於102年2月底告知有買主欲洽購系爭土地，並以買主為慈濟義工云云，要求被告降價出售，被告同意後，弘展經紀社即於同年2月27日向陳錦文收受1,000,000元定金支票轉交被告，由被告簽立「訂金收據」，約定以每坪70,000元成交、於同年3月7日前簽訂正式買賣契約。被告收受訂金後，請顏蓮珠儘速搬遷，無奈顏蓮珠藉詞拖延，至議定之102年3月7日簽約日即將屆至，顏蓮珠仍無法給予確定之搬遷期限，被告擔心影響買賣，故透過弘展經紀社與陳錦文協商，延後簽約日期至同年3月20日前，被告仍努力與顏蓮珠協商搬遷事宜。㈡後雙方於102年3月13日議約，當日被告乃第一次與買方即陳錦文見面，被告將所有權狀、印鑑證明等移轉登記文件均備妥準備簽約。然為免糾紛，被告於簽約前，明確告知系爭建物目前由顏蓮珠居住使用（陳錦文於看屋時亦已知悉），因顏蓮珠尚未回覆具體搬遷日期，將來不動產之點交期日，恐無法確定，但如於不動產移轉登記後，顏蓮珠仍未搬遷，願意折讓買賣價金2,000,000元與陳錦文，並可附註於不動產買賣契約內，但陳錦文堅持被告須提撥5,000,000元，並出具顏蓮珠之搬遷同意書，被告無法接受，雙方僵持不下而無法簽訂不動產買賣契約。被告當場告知原告陳錦文，雙方對於不動產點交事項既無共識而無法簽約，願退還1,000,000 元訂金。但弘展經紀社隨即代表原告陳錦文告知被告，如未能依買方所提條件履行即屬違約，須賠償原告陳錦文1,000,000元，並給付成交價6％即1,697,388元之仲介費用，雙方因此不歡而散，當日並未簽訂正式不動產買賣契約。102年3月19日，被告再次與原告協商而無共識，被告仍表示願退還訂金且合理範圍內之損失願意補貼，但陳錦文堅持除須加倍退還定金外，並須賠償其已委託建築師之建築設計費用600,000元，弘展經紀社則表示須賠償其6％仲介費，亦即被告除退還1,000,000元訂金外，並須賠償3,297,388元，被告無法接受，後透過立法委員協商亦無結果。嗣後被告雖將系爭不動產另行出售他人，乃因雙方就不動產點交問題遲無共識而無法簽訂不動產買賣契約，雙方既議約不成，被告因有資金需求，僅得將系爭土地另行出售，並非原告所指故意拖延簽約時間以便移轉登記予第三人。㈢本件被告收受之1,000,000元訂金，依原證3訂金收據記載：「茲收到陳錦文女士支付預訂承買本人所有座落…，權利範圍全部，訂金新台幣壹佰萬元整」、「雙方應於民國102年 03月07日以前簽訂正式買賣契約」等語。足見本件定金顯係買賣雙方用以擔保買賣契約之成立，而於契約成立前交付之定金，性質上應屬「立約定金」。定金之性質為從契約，原告稱定金之性質為證約定金或違約定金，然原證3訂金收據，全然未有此一字樣，原告未有任何其他舉證及法律上之理由以實其說，尚難率爾認定本件定金性質即為證約定金。㈣查原證3「訂金收據」，固已就買賣標的物及價金計算方式意思表示一致，惟依其文句記載：茲收到陳錦文女士支付「預訂」承買本人所有…雙方應於102年3月7日以前「簽訂正式買賣契約」等語及第三條約定；及「訂金收據」次頁之「同意書」記載：本人(即陳錦文)「預約」承買顏明輝先生所有座落…等語，可知該「訂金收據」僅為兩造就系爭不動產買賣成立之預約，而非本約。如兩造係成立本約，自無須再另約定簽訂不動產買賣契約，可見兩造雖對買賣標的物及總價已先行擬定，但就其餘內容，如付款方法、所有權移轉登記時期、土地交付、點交時期等事項，均未為約定，復於訂金收據中約定日後須簽訂正式買賣契約，顯見訂金收據僅屬買賣預約，而非買賣本約，被告與原告陳錦文之買賣契約本約尚未成立至明。再查，訂金收據所稱「屆『時』不賣，應加倍返還訂金」，揆其真意，應為買賣契約成立時，而買賣契約既未成立，所成立者不過為預約，則原告得據以請求者，僅為締結本約，並不能據認被告負有買賣契約中出賣人之義務。且訂金收據所稱賣方屆時不賣須加倍返還或買方屆時不買則沒收訂金等約定，無非僅為預先擬定違約賠償，即在買賣本約成立後，雙方若不履行（本約）之賠償約款，尚非得解為賣方在未訂立本約之情況下，買方即得請求加倍返還訂金。且弘展經紀社法定代理人楊明原於102年8月2日準備程序證述，雙方於洽談本件買賣之初，被告即告知原告系爭房地內尚有顏蓮珠占用居住，此事因涉及履約時房地是否須點交，故被告本於誠信一開始即告知房地現況及占用情形，且提出願以原先商議之價金折讓2,000,000元做為不予點交之要約，卻始終未獲原告承諾，足見是否點交一事為本件買賣必要之點，且雙方意思表示經多次協商無法合致，自無法解釋本件買賣契約之本約已經成立。故本件雙方所成立者，僅是可請求相對人簽訂本約之預約，絕非本約。㈤本件被告與陳錦文始終無法簽訂買賣本約，係因買賣雙方就不動產點交之契約必要之點，始終不能達成意思合致，應屬不可歸責於雙方之事由，非被告故意不賣，故應適用民法第249條第4款規定，僅返還定金，而被告亦已返還原告陳錦文受領兌現。縱認本件買賣契約之本約已經成立，然弘展經紀社法定代理人楊明原於102年8月2日到庭作證時亦自承自同年3月19日後，已無再跟被告另行約定正式簽約時間，是縱認雙方已成立買賣契約之本約，然未再就簽訂書面一事另行約定簽約期日，楊明原即於此時向被告表示尚需5日結算被告應賠償之費用，堪認該契約已生合意解除之效力，原告復於同年3月28日來信要求所謂違約賠償乙事（按：被告否認有違約情事），足證至遲自同年3月28日，雙方已在協商解約之後續問題，而契約既至遲於同年3月28日解除，被告茲再以102年6月10日民事答辯狀繕本之送達，為解除系爭不動產買賣預約之意思表示。而契約解除前既無給付不能之情事，給付仍為可能，如本件買賣契約已成立，則原告依民法第249條第3款規定請求加倍返還並無理由。另陳錦文並非系爭委託銷售契約書之當事人，本於債之相對性原則，其無權依系爭委託銷售契約書之約定請求被告加倍返還所收受之定金。㈥系爭委託銷售契約書第3條第4款之約定，係以「買賣契約成立後」為要件，而本件買賣契約尚未成立（訂金收據僅屬預約），顯與「買賣契約成立後」之情形不符，且買賣契約無法成立，乃因買賣雙方就不動產交付之契約必要之點無法合致，亦非被告違約不賣，故本件與系爭委託銷售契約書所定之違約情形不同，原告弘展經紀社依該約定請求給付1,697,388元之服務報酬，顯無理由。而本件弘展經紀社雖為原告陳錦文及被告媒介居間，然究未成立買賣之本約，當然無報酬請求權。因被告與陳錦文就契約必要之點（即顏蓮珠尚未搬遷故無法點交之情事）無法合致，故契約並未成立，否則何以被告遲未簽署買賣本約？契約既未成立，則居間人依民法第568條規定所為請求為無理由。㈦原告主張訂金收據所指之「正式買賣契約」係指俗稱之公契云云，惟系爭訂金收據就付款方法、所有權移轉登記時期、土地交付時期等買賣交易重要事項，均未為約定，復約定日後簽訂正式買賣契約，顯見訂金收據應僅屬預約，而非買賣本約。況本件買賣經由弘展經紀社（即中信房屋沙鹿加盟店）仲介，依專業仲介之買賣交易流程，不動產買賣標的金額龐大，為求慎重，於轉交訂金後，必會進一步要求雙方簽訂由仲介提供之正式合約範本，就買賣雙方姓名、地址、電話、身份證字號、詳細不動產狀況、付款時期及條件等均記明於買賣契約內，並蓋有仲介公司大小章、經紀人章、營業員章及土地代書章等，鉅細靡遺規定買賣雙方之權利義務事項、應給付之仲介費，甚至約定辦理銀行履約保證等，始得確認雙方針對買賣契約之細節均有合致之真意。觀以弘展經紀社法定代理人楊明原證述其公司裡有準備讓買賣雙方簽約之正式合約範本，惟本件並無簽訂該正式合約，足見買賣契約應尚未成立至明，原告主張本件買賣契約已經成立，訂金收據所指之簽訂正式買賣契約係指簽訂俗稱之公契云云，顯與現今社會交易常情有違，不足採信。又買賣本約若已成立，仲介必然無懼於買賣雙方擁有彼此電話及聯絡方式，若未成立，仲介畏懼雙方擁有聯絡方式而彼此私下交易，均未提供他方資訊，而本件被告簽收定金時，均未知悉買方即原告陳錦文之聯絡方式，據此亦可推論買賣本約尚未成立。㈧按不動產經紀業管理條例第22條、第29條第1項第3款、第2 項規定，觀諸原證3訂金收據上全然無不動產經紀人之簽章字樣，且觀以弘展經紀社之受僱人蔡蕥顄到庭之證述，可知弘展經紀社確有不動產經紀人，然於原告簽立訂金收據時，該公司之不動產經紀人並未在場，故未於該訂金收據上簽章，足見其行為業已違反前開規定，應由主管機關對其處罰，原告以不動產經紀為業，卻惡意違反相關規定，不讓領有專業證照之不動產經紀人有審視該訂金收據內容之機會，藉以製造訂金收據解釋之空間，再爭執訂金收據之真意，要求被告天價賠償，其心可議等語資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。叁、本件兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：一、不爭執事項：(本院採為判決之基礎) ㈠被告於102年1月5日與原告弘展經紀社簽定如原證一之系爭委託銷售契約書，將其所有系爭房地，以每坪83,000元，委託原告弘展經紀社出售。並於同年2月27日與原告弘展經紀社簽定委託銷售契約內容變更同意書，將委託出售房地價格調整為每坪70,000元。以每坪70,000元計算時，系爭房地銷售總價應為28,289,800元。㈡原告陳錦文於102年2月27日向原告弘展經紀社表示願以每坪70,000元價格購買系爭房地，並支付定金1,000,000元，經被告收受，並簽立如原證三所示之定金收據，約明應於102 年3月7日以前簽訂正式買賣契約。㈢系爭房地業經被告於102年4月1日辦理所有權移轉登記予訴外人顏仁傑，系爭房地現部分由訴外人顏蓮珠占有中。被告則已將收受之定金1,000,000元返還陳錦文。二、爭執事項：㈠兩造間定金之性質為何？兩造間就系爭土地之買賣契約是否業已成立？㈡如買賣契約尚未成立，被告是否仍負有加倍返還定金及給付仲介報酬及違約金之義務？㈢如買賣契約業已成立，是否因被告違約不賣而未能履行？陳錦文請求被告加倍返還定金，及弘展經紀社請求被告給付仲介報酬及違約金有無理由？肆、法院之判斷：一、兩造間就系爭土地之買賣本約尚未成立，兩造間定金之性質應屬立約定金：㈠按買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致為其「必要之點」，惟買賣「預約」，亦非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立「本約」之張本，但不能因此即認買賣「本約」業已成立(最高法院61年台上字946號判例參照）。苟當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡諸契約自由原則，應非法所不許。是除價金及標的物此二法定之必要之點外，若依當事人間之真意，另就標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等其他交易上認為重要事項意定為必要之點，則契約雖已具備法定必要之點之約定，惟就意定必要之點契約內容則另待協商而未達成合意時，仍不得認已有達成買賣本約之合意，而僅得認成立買賣預約。㈡經查陳錦文於102年2月27日向弘展經紀社表示願以每坪70,000元價格購買系爭房地，並支付定金1,000,000元，經被告收受，並簽立如原證三所示之定金收據，約明應於102年3月7日以前簽訂正式買賣契約等情，雖為兩造所不爭執。然該定金收據上僅就買賣之標的、價金計算方式及稅費負擔加以約定，就所有權移轉登記時期及標的是否點交等事項均未約定。而系爭房地上既部分現仍由顏蓮珠占有中，為兩造所不爭執，且證人即弘展經紀社業務蔡蕥顄於本院審理中證稱陳錦文於付定金前去現場看過很多次，知道上面有被告姐姐佔用，102年3月7日簽約時被告有提到買賣標的仍有占有人問題，買方希望賣方先處理占有人所以讓被告去協調等語明確（見本院卷第95頁反面至第97頁），堪認被告於交付系爭土地時是否已得排除顏蓮珠之占有，對於陳錦文與被告均屬重要之點，而屬意定之必要之點。本件陳錦文與被告間，就上開是否得排除顏蓮珠占有此一重要之點，既未能達成合意，揆諸上開說明，自難認兩造間就買賣本約已有合意，原告主張陳錦文與被告間買賣本約業已成立，並無理由。㈢原告雖主張系爭訂金收據約定「雙方應於民國102年3月7日以前簽訂正式買賣契約」等語，而認陳錦文與被告間買賣契約業已成立云云。然查，陳錦文與被告間就是否點交此一買賣契約意定重要之點並未達成合意，縱有上開系爭訂金收據之約定，然系爭訂金收據既無表明買賣契約業已成立，僅約定補訂書面契約，自不得逕行推認買賣契約業已成立，而僅得認陳錦文與被告間有於102年3月7日簽訂買賣契約之約定，應僅屬買賣預約之性質，尚非得逕認陳錦文與被告間之買賣本約業已成立，原告此一主張並無理由。從而，系爭訂金收據既僅屬預約性質，被告收取之訂金，其性質即僅在擔保將來與陳錦文訂立買賣本約，應屬擔保買賣本約成立之立約定金性質，堪以認定。二、陳錦文與被告間買賣契約雖尚未成立，然被告仍應負加倍返還定金之義務，但毋庸給付弘展經紀社服務報酬：㈠陳錦文與被告間僅成立買賣預約已如前述，惟被告收受之定金既為立約定金，於其後若因可歸責於被告之因素致本約未能成立時，自仍應依民法第249條第3款規定，加倍返還所受之定金。經查，本件陳錦文與被告間未能訂立買賣契約，係因被告未能排除顏蓮珠就系爭房地之占有，而顏蓮珠就系爭房地之占有，既係由被告所交付占有，自屬被告應予排除之範圍。且被告嗣後將系爭房地另行出售並移轉所有權登記與訴外人顏仁傑，為被告所不爭執，系爭房地既已移轉所有權登記與第三人，被告亦難再與陳錦文成立買賣本約，堪認本件確屬因可歸責於被告之事由致買賣本約未能成立，揆諸上開規定，被告自應加倍返還所受之定金。又本件既已依民法第249條第3款規定准許原告陳錦文之請求，其另依定金收據契約及系爭委託銷售契約書第3條第4款之法律關係競合請求，核屬請求權競合，毋庸贅述，附此敘明。㈡而弘展經紀社雖主張依系爭委託銷售契約書第3條第4項之約定請求被告給付仲介報酬。然查，系爭委託銷售契約書第3 條第4項係約定「買賣契約成立後，如甲方（即被告）違約不賣時，甲方應加倍返還所收受（包括由乙方收受）之定金（或價金）予買方，且乙方（即弘展經紀社）受託任務視為履行完成，甲方應給付按實際成交價百分之四服務報酬及百分之二違約金予乙方」，顯係以被告與陳錦文間之買賣契約成立為前提，而本件陳錦文與被告間僅成立買賣預約，其後亦未訂立買賣本約，自難認已符合買賣契約成立之要件，弘展經紀社自無從依上開約定請求被告給付服務報酬及違約金，弘展經紀社此一請求，應無理由。原告弘展經紀社另競合依居間之法律關係，請求被告給付服務報酬。惟按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。衡諸社會交易常情，就不動產交易委託仲介業者出售或購買，其目的當在求締結買賣本約，並取得不動產之所有權，而非僅在簽立買賣預約，即得認仲介業者之工作業已完成。是於不動產買賣之居間，解釋上就因居間人所為報告或媒介所成立之契約，亦應以買賣本約為限，尚不得認居間人於僅簽立買賣預約時亦得請求報酬。本件陳錦文與被告間既僅成立買賣預約，而未能成立買賣本約已如前述，揆諸上開說明，尚難認居間人之任務已完成，自無從請求居間報酬，原告弘展經紀社此部分請求，亦無理由。至原告弘展經紀社另依定金收據契約之法律關係競合請求服務報酬，惟該定金收據之契約當事人為陳錦文及被告，弘展經紀社並非契約當事人，無從依該訂金收據而為請求，況該定金收據上亦無就弘展經紀社之服務報酬為任何約定，弘展經紀社基於定金收據契約之法律關係，請求被告給付服務報酬，同無理由。三、綜上所述，陳錦文與被告間就系爭土地及建物之買賣，對於被告是否得排除顏蓮珠之占有應屬雙方買賣契約意定重要之點，而陳錦文與被告間就此並未達成合意，應認陳錦文與被告間就系爭房地之買賣契約尚未成立，被告雖收受陳錦文交付之定金，並簽立系爭訂金收據，亦僅得認陳錦文與被告間成立買賣預約。是其後既因被告無法排除顏蓮珠之占有而未能成立買賣契約，應屬可歸責於被告之事由致買賣本約未能成立，而應由被告加倍返還所受之定金1,000,000元，扣除被告已返還之1,000,000元，陳錦文請求被告返還定金1,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年5月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。惟陳錦文與被告間之買賣契約既未能成立，顯與系爭委託銷售契約書第3條第4項「買賣契約成立時」之要件不符，亦與居間人得請求報酬之要件未符，弘展經紀社自無從請求服務報酬，且弘展經紀社復非屬定金收據之契約當事人，該定金收據亦未有服務報酬之約定，弘展經紀社依定金收據契約之法律關係請求報酬，亦無理由。從而弘展經紀社依該約定請求被告給付以成交總價4％計算之服務報酬及2％之違約金，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。五、兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告陳錦文勝訴部分經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告弘展經紀社敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。六、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項。中華民國 102 年 12 月 20 日民事第四庭審判長法官陳學德法官吳蕙玟法官蕭承信正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中華民國 102 年 12 月 20 日書記官賴玉真

臺灣臺中地方法院102年度訴字第1430號

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