102年度訴字第1687號｜民事：償還修補費用｜裁判日期：103 年 12 月 30 日

臺灣臺中地方法院民事判決　102年度訴字第1687號原　　　告　江耀斌廖文良蔡振家共　　　同訴訟代理人　龔正文律師複　代理人　陳宏盈律師陳秀鳳被　　　告　永盛興建設股份有限公司法定代理人　王怡方訴訟代理人　林坤賢律師邱華南律師上列當事人間請求償還修補費用事件，本院於民國103年12月11 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應各給付原告江耀斌新臺幣壹拾陸萬零捌佰陸拾元，原告廖文良新臺幣壹拾陸萬零捌佰陸拾元，原告蔡振家新臺幣壹拾伍萬壹仟貳佰元，及均自民國一○二年六月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如分別以新臺幣壹拾陸萬零捌佰陸拾元、壹拾陸萬零捌佰陸拾元、壹拾伍萬壹仟貳佰元為原告江耀斌、廖文良、蔡振家預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第1、2款定有明文。本件原告起訴時，原依民法第 493條第2項承攬之法律關係，請求被告給付修補瑕疵之費用，嗣於102年9月6日民事聲請暨準備書狀中，改主張買賣之法律關係，變更請求權基礎為民法第359條、民法第360條後段和民法第227條第2項，請求法院擇一為原告勝訴判決，核原告所為上開訴之變更乃係基於同一契約之基礎事實，證據上有其共通性，且經被告於本院102年10月3日審理時當庭表示同意，故原告上開變更，要與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面一、原告起訴主張：㈠原告江耀斌、廖文良、蔡振家分別於民國102年3月12日、 101年8月28日、100年1月20日，與被告及其負責人王怡方簽訂金鑽房屋買賣契約書（下稱系爭契約），購買坐落於臺中市○里區○○段00000號（權利範圍全部）、623號（權利範圍1/11）土地暨其上門牌號碼為臺中市○里區○○路000巷 00號建物（下稱系爭房屋A）；坐落於臺中市○里區○○段 00000號（權利範圍全部）、623號（權利範圍1/11）土地暨其上門牌號碼為臺中市○里區○○路000巷00號建物（下稱系爭房屋B）；坐落於臺中市○里區○○段00000號（權利範圍全部）、623號（權利範圍：面積持分1.5坪）土地暨其上門牌號碼為臺中市○里區○○路000巷00號建物（下稱系爭房屋C）（以下合稱上開土地時稱系爭土地，合稱系爭建物A、B、C建物時稱系爭房屋）。原告江耀斌、廖文良、蔡振家分別於102年3月13日、101年10月24日及101年11月5日清償價金完畢，被告亦已辦畢所有權移轉登記且完成交屋。詎料原告使用後發現，系爭房屋有化糞池漏水及排水不良（沒有污水的出水口，全部的污水全滲入地基內）之污水排除處理系統瑕疵。原告遂於102年6月3日以原告江耀斌名義寄發存證信函，通知被告系爭房屋均有上開瑕疵。然被告接到前開存證信函後，雖於102年6月6日有派高壓沖水車，對於原告江耀斌所購買之系爭房屋A之污水排除出口處高壓沖水，卻對於原告廖文良、蔡振家相同瑕疵置之不理；且被告進行高壓沖水後原告江耀斌所購買房屋之污水排除處理系統及化糞池等部份問題仍未有改善，原告始自行僱工修補，其所支出之費用相當於前開瑕疵致使原告所購買系爭房屋減少之價值，原告自得請求減少價金，返還該部份之金額。㈡再者，系爭瑕疵，係屬施工之瑕疵，被告於施工過程中理應設有監工，監督整個施做工程之進行，理應知悉有此瑕疵存在，被告於出售系爭房屋予原告時，卻未告知上開瑕疵存在，被告顯然有故意不告知之情事，故原告依民法第360條之規定，自可向被告請求不履行之損害賠償。又因可歸責於被告之事由，致為不完全給付，使原告受有自行支出修繕費用之損害，是故原告自可依民法第227條之規定請求賠償。爰依民法第354條、359條、360條及227條規定，併予主張而為選擇合併，請求擇一為原告勝訴判決等語。㈢並聲明： ⒈被告應給付原告江耀斌新臺幣（下同）40萬6875元，暨自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒉被告應給付原告廖文良40萬6875元，暨自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒊被告應給付原告蔡振家39萬3225元，暨自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒋原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：㈠原告主張被告所交付之系爭房屋有「化糞池漏水及排水不良」之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任云云。惟被告於接獲原告通知系爭瑕疵時，隨即於102年6月6日到現場察看，並且已經修繕完畢，經化糞池廠商就化糞池檢查，其結果也是可以順利排出，且無漏水現象，被告亦有設置污水排水口。另原告主張被告將污水以及廢水均排入化糞池中屬於瑕疵云云，然依建築技術規則建築設備編第29條第11項之規定：「未設公共污水下水道或專用下水道之地區，沖洗式廁所排水及生活雜排水皆應納入污水處理設施加以處理，污水處理設施之放流口應高出排水溝經常水面三公分以上。」，是被告在設計系爭建案時，本就可以將污水及廢水均排入污水處理設施。既然被告施作之方式符合法令規範，原告即不得認為此設計屬於瑕疵，因此系爭房屋並無原告所稱之瑕疵存在，是故，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，進而主張減少價金，或主張被告應負故意不告知瑕疵之損害賠償責任，皆無理由。㈡原告主張被告不完全給付，被告應負不完全給付所生之損害云云，惟原告江耀斌、廖文良部分，均是成屋買賣，依照系爭契約第6條約定「雙方約定…買賣標的物點交予甲方管理、使用收益同意依現況點交…」，是故，被告所負之義務即是依照買賣標的物現況點交給原告江耀斌、廖文良，且系爭房屋亦已經點交給原告江耀斌、廖文良，既然被告依雙方債之本旨提出給付，自應認為被告無不完全給付之情形存在。另有關原告蔡振家部分，雖為預售屋買賣，然而被告亦已依照雙方契約約定，交付房屋給原告蔡振家，且亦有設置污水排水口，並未如原告所稱並未設置，是故，被告亦無不完全給付之情形存在，從而原告之主張即無理由等語。㈢並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠原告江耀斌、廖文良、蔡振家分別於102年3月12日、101年8月28日、100年1月20日，與被告及其負責人王怡方簽訂房屋買賣契約書，購買系爭土地及系爭房屋。原告皆業已給付買賣價金完訖，並辦畢移轉登記且完成交屋。㈡原告發現系爭房屋有化糞池漏水及排水不良之瑕疵後，於 102年6月3日以原告江耀斌名義寄發后里郵局51號存證信函，通知被告系爭房屋之上開瑕疵，並要求被告於102年6月8 日上午9時召開社區重大缺失改善會議等語；復於102年6月 11日以大坑口郵局313號存證信函通知被告將逕行修補上開瑕疵，相關修補瑕疵及損害賠償應由被告負擔等語。四、法院之判斷原告主張系爭房屋有化糞池漏水及排水不良之瑕疵，而有減少通常效用或契約預定效用及價值，其自得依民法第359條、第360條、第227條規定，請求減少價金、物之瑕疵之損害賠償、不完全給付之損害賠償等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯（雖原告曾主張被告未依設計圖施作存水彎，導致化糞池之臭氧沿排水管排出而產生臭味之瑕疵，惟兩造已同意就此部分不再爭執，故本院自應受兩造協議之拘束，而無庸就此加以認定）。因兩造均不否認本件係買賣契約，故本件應審究者，厥為：㈠系爭房屋有無污廢水無法排出、漏水之瑕疵？㈡原告各得請求減少價金之數額為何？茲分述如下：㈠系爭房屋確有夯壓不實導致漏水、污廢水無法排出之瑕疵：⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條定有明文。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，應先由買受人就瑕疵存在之事實，負舉證之責。本件原告主張系爭房屋因其排水管未高於水溝之經常水面，導致污廢水無法排水而造成漏水、地層下陷等情形，業據其提出照片為證（見本院卷第102至111、189至229、203頁），被告則辯稱系爭房屋排水不良係因排水溝積泥阻塞排水孔，並非因排水管設置不當所致，而被告於原告告知瑕疵後，業已派人清除積泥，是上開瑕疵業經修復而不存在云云，是本件系爭房屋有無瑕疵一事，應由原告負舉證之責。 ⒉經查，系爭建物經原告聲請本院囑託臺中市建築師公會，就上開原告所提供之修繕照片，並會同兩造至系爭房屋現場，實際鑑定是否確有原告所提照片修繕之情形，以及系爭房屋是否曾有排水不良等瑕疵，經其鑑定之結果及分析為：系爭房屋污水處理設施未依核准圖說設置油脂截流槽；前庭回填土夯不實；污水排水口過低。鑑定結論為：⑴系爭房屋污水處理設施造成漏水及地層下陷原因應為回填土夯壓不實所致。⑵系爭房屋C污水處理設施頂蓋與下槽分離原因應為回填土夯壓不實致地層及下槽下陷而與上蓋分離。⑶依建築物給排水設備設計技術規範4.2.3規定排水坡度不得小於百分之1，本案未實際測量無法研判是否符合規定等語，有鑑定報告附卷可考，足徵系爭房屋確有因回填土夯壓不實及污水排水口過低之瑕疵，因而導致系爭房屋有漏水和地層下陷之情形。故被告辯稱，據其拍攝系爭房屋排水孔之照片，其排水孔皆位於排水溝經常水面之3公分以上，而無鑑定報告所稱污水排水口過低之瑕疵云云，自不可採。 ⒊被告雖於鑑定前辯稱上開照片僅得證明原告有開挖系爭房屋之化糞池，無法證明有前揭原告主張之瑕疵，質疑鑑定人得單純以原告所提之照片鑑定出結果，縱使可以，亦質疑其鑑定結果是否與事實相符，故不同意以照片為鑑定標的云云，另亦拒絕以系爭建物旁被告所建相同樣式之房屋為鑑定標的，而陳稱應以原告業經修繕過後之系爭房屋為鑑定標的等語。惟本院審酌系爭房屋既經原告修繕完成，是否得據以鑑定系爭房屋先前存在之瑕疵，已有疑問，縱得以鑑定，所花費之回復成本亦甚高，而鑑定人既表示得以照片作為鑑定標的，是被告對鑑定方法所提出之質疑已不存在，因而，本院認應以原告提出之修繕照片為鑑定標的為當。又被告於鑑定後復辯稱其自始否認上開照片之真實性，是以該鑑定報告結果不可信云云，惟被告鑑定前僅有就鑑定方法提出質疑，而未曾爭執上開照片之真實性，今復以照片真實性攻擊鑑定報告之可信度，自難認其所辯有理。再者，「是否確有原告所提照片修繕之情形」亦為本件函請鑑定人鑑定之事項之一，而鑑定人既已實地到訪現場，並就系爭房屋瑕疵情況出具前開鑑定意見，堪認鑑定人亦肯認原告所提照片即為原告修繕系爭房屋瑕疵之情形，況被告空言指摘上開原告照片不真實，而未具體說明何處以及為何不可信，從而，被告辯稱上開照片不具真實性云云，自難採信。 ⒋又被告辯稱，夯壓不實非屬原告起訴所稱之瑕疵範圍內，故原告不得據此瑕疵主張減少價金，且原告早已委託第三人成暘水電工程有限公司（下稱成暘公司）進行施工，如有夯壓不實，亦應歸責於成暘公司，與被告無涉云云。惟查，本件鑑定人係以原告修繕前之系爭房屋照片為鑑定標的，是修繕前系爭房屋有回填土夯壓不實之情形當然僅得歸責於被告，而非成暘公司。又原告起訴所主張之瑕疵，係指系爭房屋之污水處理系統設計不當，而產生漏水及無法排水之瑕疵，雖原告推測係因上開漏水瑕疵才導致地層下陷等情，而與鑑定意見認為，係因夯壓不實才導致上開漏水及地層下陷之結論不符，惟瑕疵之原因並非買受人告知瑕疵之重點所在，既系爭房屋確有漏水和地層下陷之情形，原告此主張和鑑定結果一致，則系爭房屋因夯壓不實導致之漏水瑕疵自屬原告告知瑕疵之範圍內。 ⒌綜上所述，系爭房屋確有漏水和地層下陷之情形，而依據通常交易觀念，漏水和地層下陷已屬減少房屋價值、通常效用之瑕疵，揆諸前揭說明，自屬出賣人所應擔保之瑕疵，是被告對此即應負瑕疵擔保責任。㈡原告各得請求減少價金之數額為何？ ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第 359條定有明文，系爭房屋於交付原告時，確有上開因回填土夯壓不實導致污水處理設施漏水和地層下陷之瑕疵，已如前述，而原告於102年9月6日所提出之民事聲請暨準備書狀，已通知被告就系爭房屋負瑕疵擔保責任，並請求減少價金或賠償損失，有該民事聲請暨準備書狀（見本院卷第118至 122頁）在卷可證，自已符合民法第365條第1項六個月期間之規定，故原告主張減少價金等語，即為可取。 2.原告分別主張因上開瑕疵支出修復費用為40萬6875元、40萬6875元、39萬3225元一節，雖據其提出第三人成暘公司所出具之估價單和發票為證（見本院卷第69至71、128頁）。惟被告辯稱成暘公司之負責人即為原告江耀斌，故原告有無實際給付該費用仍有疑問，且估價單中大理石之項目與本件污水排水之處理無關等語，而原告江耀斌亦自陳系爭房屋之上開瑕疵皆係由其修復，是上開款項金額之估算是否具客觀中立性，即堪質疑。而本院依原告聲請囑託臺中建築師工會鑑定本件瑕疵修繕費用之數額，經臺中市建築師工會評估上開瑕疵之修復費用為：原告江耀斌之系爭A屋16萬680元、原告廖文良之系爭B屋16萬680元、原告蔡振家之系爭C屋15萬1200元等情，有鑑定報告書第在卷可按（見該報告第77至79頁）。是上開鑑定人既經兩造同意所選認，應認其鑑定並無偏頗之處，又本院審酌前開鑑定報告所臚列之修繕工程項目與價額，認無重大疑義，堪可採信。從而，本件原告所得主張之系爭房屋因上開瑕疵所減少之費用，應以前揭鑑定報告所評估之金額為限，逾此範圍之請求，自不足採。㈢原告雖再主張民法第360條物之瑕疵之損害賠償，惟查，此部分既為被告所否認，而原告並未舉證證明被告於兩造成立買賣契約時，確有其他保證品質，或故意不告知物之瑕疵之情形，原告自不得再依上開規定，請求被告賠償債務不履行之損害。又原告就上開物之瑕疵本於買賣關係或不完全給付法則，請求減少價金，本院既認其主張之買賣關係為有理由，即毋庸再審酌另一主張之不完全給付法則，併此敘明。五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，主張依兩造間買賣契約關係，行使民法第359條規定之減少價金請求權，訴請被告分別給付原告江耀斌16萬680元、原告廖文良16萬680元、原告蔡振家15萬1200元，及各自起訴狀繕本送達翌日即102年 6月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、原告固陳明願供擔保，請准宣告假執行，然就原告勝訴部分，係所命合計給付金額未逾500,000元之判決，自應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，原告就此部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失其宣告之依據，不應准許，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中華民國 103 年 12 月 30 日民事第三庭法官黃建都以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 12 月 30 日書記官

臺灣臺中地方法院102年度訴字第1687號

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